南京國際商城項目投資價值分析報告
南京國際商城項目投資價值分析報告 目 錄 一、南京國際商城項目概況 …………………………………………………………2 1．發(fā)展商簡介 …………………………………………………………………2 2．項目參與方 …………………………………………………………………3 3．項目概況 ……………………………………………………………………3 1. 選址分析……………………………………………………………4 2. 南京國際商城總體規(guī)劃介紹………………………………………5 3. 南京國際商城首期工程介紹………………………………………6 二、項目投資收益分析………………………………………………………………7 1．項目建設(shè)進度情況分析……………………………………………………7 2．項目資金投入情況分析……………………………………………………7 3．項目首期工程市值及收益預(yù)測……………………………………………9 三、項目敏感性分析…………………………………………………………………12 四、項目投資價值分析………………………………………………………………14 1．南京國際商城項目投資收益指標(biāo)分析……………………………………14 2．項目投資價值判斷…………………………………………………………15 備 注：本分析報告有關(guān)項目數(shù)據(jù)以華東建筑設(shè)計研究院所作的項目初步設(shè)計方案為依據(jù) ，最終須以的項目施工圖設(shè)計數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 1. 南京國際商城項目概況 1．發(fā)展商簡介 南京國際集團股份有限公司（以下簡稱公司）于1993年6月發(fā)起設(shè)立。目前公司總股本2 7123萬股，每股凈資產(chǎn)2.48元，資產(chǎn)負責(zé)率25.6%。 在NET系統(tǒng)上定向募集法人股為4027.5萬股，后10送5，最新定向募集法人股6086.2 5萬股，由華夏證券包銷。 公司主要股東單位 南京國際商城建設(shè)有限公司 武漢鋼鐵（集團）公司 中國石化集團揚子石油化工有限責(zé)任公司 恒通集團股份有限公司 中國石化集團金陵石油化工有限責(zé)任公司 南京南華北方實業(yè)有限責(zé)任公司 中國人民保險公司江蘇省分公司 中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司 中國農(nóng)房公司 安徽省國際信托投資公司 公司發(fā)展目標(biāo) 公司以建設(shè)和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主 要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，成為以長期持 有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來源的收租股概念的大型 公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報和資產(chǎn)增值。 近期發(fā)展計劃 （從2001年11月始36個月的時間）： 建成首期工程（21萬㎡）并開業(yè)；與工程建設(shè)同步實現(xiàn)公司發(fā)行社 會公眾股并申請上市的目標(biāo)。 中期發(fā)展計劃 （從2005年2月始30個月的時間）： 建成二期工程（約16萬㎡）并開業(yè)。 長期發(fā)展計劃：拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長期穩(wěn)定的 收益回報和資產(chǎn)增值。 2．項目參與方 建 筑 師：美國洛翰建筑師事務(wù)所 （美國，芝加哥） 上海華東建筑設(shè)計研究院 （中國，上 海） 物業(yè)管理：第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司 （中國，香 港） 酒店管理：雅高國際酒店管理集團 （法國，巴 黎） 物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國，上 海） 法律顧問：方和吳正和律師行 （中國，香 港） 發(fā) 展 商：南京國際集團股份有限公司 南京國際商城建設(shè)有限公司（中外合資） 3．項目概況 南京國際商城（World Trade & Exhibition Center，Nanjing），是位于南京市城區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，項目總建筑 面積為37萬平米。 （1）選址分析 南京國際商城項目位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武十五年（ 1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學(xué)堂附設(shè)礦路學(xué)堂，民國臨時政府參 議院舊址等文物古跡52處，其中市級以上文物保護單位9處，區(qū)域內(nèi)的古林公園、國際園 、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南京市的“城西旅游風(fēng)光帶”，其中最 著名的是石頭城，公元212年，東吳統(tǒng)潔者孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。蜿蜒雄峙的 石頭城遺址，現(xiàn)為國家級文物保護單位。 轄區(qū)內(nèi)的山西路廣場地區(qū)是全市最繁華的商貿(mào)中心之一，其中湖南路精品一條街是 南京名牌產(chǎn)品最多、質(zhì)量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國創(chuàng)建文明城市活動百家 示范點”之一，也是全國十五條“百家萬店無假貨活動示范街”之一，緊鄰玄武飯店南側(cè)， 東起中央路，西至山西路廣場，全長1100米，沿街共有大小商店174家，總營業(yè)面積563 60平米，其中商場5家、名牌專賣店25家、特色商店40家、金融網(wǎng)點9家，湖南路東端將 規(guī)劃建成全國規(guī)模最大的江蘇省書城。湖南路集商貿(mào)、金融、信息、旅游、娛樂等諸多 功能于一體，以其獨具的風(fēng)格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來都市風(fēng)貌的雛型。 鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學(xué)、河海大學(xué)等高等院校28所，有五臺山體育中心 和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每兩年舉辦一次鼓樓 金秋藝術(shù)節(jié)，文體活動豐富多彩。八十年代以來，改革開放使鼓樓區(qū)充滿了生機和活力 。 南京國際商城項目用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū)經(jīng)貿(mào)活動 中心——江蘇展覽館隔街相對，緊鄰四星級玄武飯店，并與南京唯一的國家級商業(yè)示范街 湖南路毗鄰。近鄰南京國際商城項目的還有南京最大的城市公園玄武湖，直線距離僅30 0余米。南京國際商城項目、南京市政府、江蘇省政府所在地構(gòu)成南京城金三角區(qū)域，是 南京商貿(mào)、政治、文化、通訊、交通及旅游中心區(qū)。 基地現(xiàn)狀 南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側(cè)為馬家街，東側(cè) 為中央路，南側(cè)是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達寧滬高速巴士總站、南京火 車站和長江二橋；往南直抵南京傳統(tǒng)商貿(mào)中心新街口。北面新模范馬路連接玄武湖湖底 隧道，可直達新莊南京國際會展中心；在建的南京地鐵一期工程（2005年竣工通車）玄 武門站與項目緊鄰。 項目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖秀麗的風(fēng)景優(yōu)勢，擁有公交和地 鐵構(gòu)筑成的立體交通優(yōu)勢。地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、CBD位置使項目 其獨占鰲頭的市場優(yōu)勢顯而易見。 （2）南京國際商城總體規(guī)劃介紹 南京國際商城作為一個多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬平米?？傮w 布局結(jié)合基地東向面對玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨厚的地理位置，組成以主塔 南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。平面布置的重點是在中 央路開辟中心廣場，以與城市主干道形成良好的空間尺度關(guān)系。此面積達8000平米的弧 形柱廊廣場，將成為進入商城裙樓超大型“Shopping Mall”的主入口。 南京國際商城即使以當(dāng)今最先進的國際標(biāo)準(zhǔn)衡量也是一個巨大無比高水準(zhǔn)的多功能 開發(fā)項目，它將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級公寓和公眾停車場融匯于 統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。南京國際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水 準(zhǔn)，因而她被譽為南京市“十五”計劃期間首要標(biāo)志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資 城建重大項目。 （3）南京國際商城首期工程介紹 南京國際商城項目分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計21.3萬平米； 第二期為主樓，約16萬平米。 首期工程融匯以下四個建筑功能： 裙 樓 位于八層裙樓（約8.4萬平米）的“名店世界”，是按北美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的大型復(fù)合商業(yè)設(shè) 施，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、風(fēng)格化餐廳，以及休閑娛樂等不同服務(wù) 業(yè)，復(fù)合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式”的完善服務(wù)。名店世界采 光中庭廣場逾千平米，室內(nèi)步行商業(yè)街寬達9米，休閑空間設(shè)施充裕。在這里，購物不再 是唯一目的，“逛Mall“將成為都市人熱衷的生活方式。裙樓第八層世界貿(mào)易展覽中心， 展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普 通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動將變得輕松、愉快和更 具魅力。 南 塔 樓 南塔樓35層，高度146米。 南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級），約300個房間（含北塔 樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國雅高（Accor）國際酒店管理集團管理。 南塔樓下部（11- 22層）為面積約2.6萬平米高科技商務(wù)辦公樓，按照國際公認的智能化建筑標(biāo)準(zhǔn)BACnet（ 建筑自控網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)通訊標(biāo)準(zhǔn)）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結(jié)構(gòu)，可任意改 變間隔。 北 塔 樓 北塔樓38層，高度149米。 北塔樓自11層- 38層為面積約4.2萬平米的高檔公寓，共有130套建筑面積在240平米- 370平米之間的南北躍層復(fù)式單位，或者可稱為空中別墅。 裙 樓的天臺花園和雙塔的9-10層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部會所。 首期工程含4萬多平米的兩層地庫，容納625個汽車車位。 二、項目投資收益分析 1．項目建設(shè)進度情況分析 南京國際商城項目工程施工包括前后兩期，項目總建設(shè)期為5.5年，合計66個月，工 期從2001年11月開始，至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設(shè)，總 建筑面積為213，617平方米，工期預(yù)計為36個月，2001年11月動工至2004年10月結(jié)束； 二期工程為60層主塔以及裙樓建設(shè)，總建筑面積158，025平方米，工期預(yù)計為30個月。 2．項目資金投入情況分析 依據(jù)《南京國際商城項目可行性研究報告》，項目靜態(tài)總投資為242882萬元，其中一 期工程靜態(tài)投資為119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬元。一期工程投資情況如 下： A．土地費用： 16800萬元 B．工程費用： 79569萬元 C．其他費用： 17008萬元 D．不可預(yù)見費（5%）： 5669萬元 總投資：119046萬元（折合單位成本5573元/㎡） 需要說明的是，在預(yù)計南京國際商城項目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對 投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。 南京國際集團的資金投入計劃： 一期工程： o 公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂，約1.5億元 ； o 以項目在建工程抵押形式向銀行申請建設(shè)資金貸款約2億元； o 工程進度至±0時開始預(yù)售，以建設(shè)期銷售回籠資金（依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷售計劃 及綜合市場各種潛在因素）約為6億元； o 資金缺口部分或采用公司股東擴股增資或引進戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措 資金。 二期工程： o 以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設(shè)投入資金完成二期工程的建設(shè) ； o 資金缺口部分通過貸款、上市籌資或引進投資者。 3．項目首期工程市值及收益預(yù)測 1. 一期工程市值預(yù)測 預(yù)測依據(jù) 南京市目前同類相似物業(yè)的售價水準(zhǔn) 表1 各建筑功能銷售單位和總價 |建筑功能 可售面積 銷售價格 銷售總價 | |（㎡） （元/㎡） （萬元） | |北塔樓公寓 42044 8000 33635 | |南塔樓辦公 26598 10000 26598 | |南塔樓酒店 22140 13000 28782 | |裙樓商場 84229 20000 168454 | |北塔樓會所 5722 9800 5608 | |地庫車位 625（個） 25（萬元/個） 156625 | |總 計 278702 | 項目首期工程市值總價及凈現(xiàn)金收入 首期工程物業(yè)總資產(chǎn)市值278702萬元 （2）一期工程建成后收益預(yù)測 南京國際商城項目自進入正負零時期，開始進行相關(guān)樓盤的預(yù)租、預(yù)售，這就意味著 項目啟動后便會有現(xiàn)金流入。 實施銷售依據(jù)： o 南京國際商城各功能部分的出租、出售價格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售 、出租水準(zhǔn)而定； o 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70- 80%的比例，正常經(jīng)營年按90%的比例取定； o 出售率的取定：商場、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30% 、經(jīng)營期第一年銷售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售； o 各種稅費按國家標(biāo)準(zhǔn)計??； o 折舊年限取土地費用為50年，前期及配套費用、業(yè)主開辦費、室內(nèi)裝飾、不可預(yù) 見費及建設(shè)期利息折舊年限為5年，房屋建筑折舊年限為30年，設(shè)備、安裝為 10年，均采用分大類直線折舊； o 出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的10%計取； o 一期工程物業(yè)租售模式：商場：15%銷售，85%出租；辦公樓：100%出租；公寓式 酒店、北塔住宅均100%...
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