南昌市房地產住宅項目研究報告1
南昌市房地產住宅項目研究報告 第一部分 市場分樣研究 第一節(jié)、南昌市房地產宏觀環(huán)境分析……………………… 一、南昌市房地產宏觀環(huán)境分析……………………………………………………………………….. 第二節(jié)、南昌市房地產市場分析 一、南昌市整體市場概況……………………………………………………….. 二、南昌市房地產市房地產市場發(fā)展現狀分析……………………………………………….. 三、南昌市房地產未來展望……………………………………………………………………………….. 第三節(jié)、南昌市板塊市場分析………………………………….. 第四節(jié)、南昌市消費者行為分析………………………………………. 一、消費者特征分析……………………………………………………………………………………… 二、消費者心理習慣特征…………………………………………………. 三、買方市場需求特征……………………………………………………………………….. 第五節(jié)、綜合評述…………………………………………………….. 第二部分 產品與價格研究 第一節(jié)、產品分析……………………………………………………………………. 1. 價格分析………………………………………………………. 第一部分 市場分樣研究 1. 宏觀環(huán)境研究 1. 南昌市房地產市場環(huán)境分析 [pic] 人文環(huán)境 人口環(huán)境分析： 至2003末，全市常住人口為470多人，其中城區(qū)人口174.68萬人，郊縣人口265.48萬 人，東湖、西湖等老城區(qū)人口密度過大。南昌城市規(guī)劃到2010年，城區(qū)常住人口達到30 0萬人，每年增加15萬人。 南昌市人口狀況一覽表 |區(qū)縣 |面積(公里) |人口 |人口密度 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | | 文化環(huán)境分析 南昌，是全省的科技教育文化中心，市內擁有包括全國重點大學-- 南昌大學在內的20余所高等院校，2000年畢業(yè)的大學生、研究生達到1.3萬人，81所中等 專業(yè)學校和職業(yè)技工學校，每年可為企業(yè)提供3萬余名高素質的技術工人南昌有省、市級 以上科研院所62家，各類專業(yè)人才7.33萬人，中級職稱以上人員占全市人口的3％。全市 共有公共圖書館、博物館22家，專業(yè)藝術演出團體12個。廣播電臺3座，電視臺4座。全 年出版報紙3.8億份，雜志0.91億份，各類圖書2.03億冊。各類醫(yī)院79所。1986年，國務 院命名南昌市為歷史文化名城。有以江西名樓滕王閣和明末清初著名畫家八大山人紀念 館為代表的名勝旅游；有以八一起義紀念館等為代表的近現代革命傳統的紅色旅游；有 以百花洲、象山森林公園等為代表的綠色旅游，城北的西山和梅嶺，素有“小廬山”的美 譽。 [pic] 行業(yè)環(huán)境 城市房地產行業(yè)采取開放式管理方式，各種地產政策都有利于行業(yè)發(fā)展。今年將會出 臺《南昌市市區(qū)居民購買經濟適用住房暫行規(guī)定》、《南昌市城市廉租住房制度實施細則》 、《房屋拆遷貨幣補償辦法》等政策，和已經出臺的《進一步搞活房地產市場的若干意見》 這些政策的出臺將對南昌市的房地產市場起到規(guī)范和促進作用。 加大經濟適用房的建設力度，推行經濟適用房購買辦法，更好的解決了中低收入家庭 的住房問題，新的辦法中將明確其購買對象、并對購買程序及購買面積標準等問題都做 了詳細的規(guī)定；實施廉租住房制度，該制度為的是解決最低收入家庭的住房問題；房屋 拆遷貨幣補償辦法的出臺，將對原來在拆遷過程中遇到的諸如拆遷戶的安置成本、拆遷 戶的利益如何均衡等問題都會得到很好的解決，政策的實施不僅可以降低拆遷成本，縮 短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產市場作用。 [pic] 經濟環(huán)境 南昌在全國城市經濟綜合實力50強中，名列26強；2002年在全國27個省會城市中，南 昌GDP總量位居第14位。南昌是江西省最大的工業(yè)城市。新中國的第一架飛機，第一輛輪 式拖拉機，第一輛摩托車和第一枚海防導彈都是從這里誕生。改革開放以來，南昌的工 業(yè)經濟有了飛速的發(fā)展，形成飛機制造、汽車制造、冶金、機電、紡織、化工、醫(yī)藥等 現代化工業(yè)體系，以電子信息、生物工程、新材料等為代表的新興高新技術產業(yè)。 經濟環(huán)境： （一）經濟發(fā)展持續(xù)加快，經濟景氣繼續(xù)上行?？傮w上看，今年以來我市經濟“高開 ”態(tài)勢十分明顯。據測算，一季度全市實現生產總值172.52億元，同比增長16.1%，比上 年同期提高2個百分點，增速創(chuàng)8年來同期新高。分三次產業(yè)看：第一產業(yè)增長4.0%；第 二產業(yè)增長19.6%，拉動經濟增長10.6 個百分點，是推動經濟增長的主導力量；第三產業(yè)增長12.9%。三次產業(yè)之比由去年同期 的5.6:51.3:43.1調整為4.0:53.6:42.4。 宏觀經濟景氣繼續(xù)上行。企業(yè)景氣調查資料顯示，企業(yè)宏觀走勢看強，企業(yè)家信心 倍增。一季度我市企業(yè)家信心指數和企業(yè)景氣指數分別達149.8和133.6，與上年同期相 比分別上升16.9和6.7個百分點，其中，企業(yè)家信心指數創(chuàng)歷史新高。 （二）農業(yè)生產穩(wěn)步發(fā)展　糧食種植面積恢復性增長 一季度全市實現農林牧漁業(yè)總產值同比增長1.7%。糧食種植面積明顯回升。全年初 步安排糧食種植面積457.21萬畝，比上年增加49.74萬畝，增長12.2%。其中：早稻173. 58萬畝，增長15.2%；二晚192.26萬畝，增長22.3%。畜牧、水產品穩(wěn)步發(fā)展。一季度全 市肉豬出欄63.31萬頭，與上年同期基本持平；水產品產量5.16萬噸，增長4.7%。受禽流 感疫情影響，家禽存、出籠數下降明顯。家禽出籠數767.04萬只，下降19.2%；家禽存籠 數1683.89萬只，下降24.5%。 （三）工業(yè)生產快速增長　經濟效益明顯好轉 一季度全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現增加值38.64億元，同比增長30.2%，工業(yè)經濟運 行呈現以下特點： 制造業(yè)拉動作用明顯。一季度，全市規(guī)模以上工業(yè)中制造業(yè)完成增加值36.86億元， 占規(guī)模以上工業(yè)的95.4%。分行業(yè)看，交通運輸設備制造業(yè)、醫(yī)藥制造業(yè)、黑色金屬冶煉 及壓延加工業(yè)、通信及其他電子設備制造業(yè)、紡織業(yè)和煙草制造業(yè)6大支柱行業(yè)完成增加 值24.61億元，占規(guī)模以上工業(yè)增加值的63.7%，是構成我市制造業(yè)快速增長的中堅力量 。 輕工業(yè)增長快于重工業(yè)。一季度，輕工業(yè)實現增加值19.6億元，同比增長30.9%，增 速比重工業(yè)快1.5個百分點，總量占全市規(guī)模以上工業(yè)的50.8%，一改上年重工業(yè)快于輕 工業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。 縣（區(qū)）工業(yè)增長勢頭強勁。一季度，高于30%增長速度的縣（區(qū)）依次為：青山湖 區(qū)增長137.8%、東湖區(qū)增長83.8%、南昌經濟技術開發(fā)區(qū)增長76.9%、新建縣增長46.1%、 安義縣增長43.8%、南昌縣增長42.3%、灣里區(qū)增長32%，呈現一片喜人的發(fā)展勢頭。 產銷銜接保持良好。一季度，工業(yè)產品產銷率達97.9%，比上年同期提高0.5個百分點 。其中：重工業(yè)產品產銷率與上年同期相比上漲幅度較大，提高了3.2個百分點。 [pic] 政策環(huán)境 2002年，我國房地產業(yè)發(fā)展迅速，一年當中，出臺了許多重要政策，可概括為：方向 性宏觀調控，整頓為主調，規(guī)范是趨勢，金融做重點，政策更細致。在2002年，政府部 門加大了對房地產行業(yè)的宏觀調控，中央和地方對房地產行業(yè)的發(fā)展重點都有比較明確 的思路。2月4日，國家建設部在滬召開的2002年全國住宅與房地產工作會議指出：今年 全國住宅與房地產市場要緊緊圍繞住房消費中心，以滿足廣大中低收入居民家庭住房需 求為出發(fā)點。政府部門制訂住房發(fā)展目標和政策時，應面向中低收入居民，以保障廣大 人民群眾的根本利益。落實住房分配貨幣化、改善住房供應、擴大個人住房貸款、搞活 和規(guī)范市場、發(fā)展物業(yè)管理、推進住宅產業(yè)現代化，被確定為2002年住宅與房地產市場 發(fā)展的重要內容。 2月8日，建設部、國家計委、財政部、國土資源部、人民銀行和國家稅務總局聯合發(fā) 文，提出九條具體意見，加強對房地產市場的宏觀調控。 5月13日，國務院發(fā)布關于進一步加強住房公積金管理的通知，通知主要包括六方面 的內容：調整和完善住房公積金決策體系；規(guī)范住房公積金管理機構設置；規(guī)范住房公 積金銀行專戶和個人賬戶管理；強化住房公積金歸集，加大個人貸款發(fā)放力度；健全和 完善住房公積金監(jiān)督體系；加強組織領導，嚴肅法紀，切實維護住房公積金繳存人的合 法權益。 2月21日，中國人民銀行發(fā)出通知，公積金貸款利率下調。 3月，國務院公布《國務院關于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》。5月8日，中國 建設銀行行長張恩照在上海出席亞洲開發(fā)銀行上海年會有關研討會時透露，建設銀行的 資產證券化項目進展順利，預計將在年內正式啟動。央行在第三季度貨幣政策執(zhí)行報告 中，提醒各商業(yè)銀行要切實加強信貸管理，警惕房地產泡沫的出現，并重申嚴禁發(fā)放“零 首付”個人住房貸款。 我國第一部專門管理城市規(guī)劃區(qū)內經濟適用房價格的法規(guī)——《經濟適用住房價格管理 辦法》已由國家計委、建設部制定完畢，明年起正式實施。 江西省房地產發(fā)展： 江西省建設廳住宅與房地產業(yè)處處長黃隆規(guī)認為,江西省房地產業(yè)呈現健康、持續(xù)的發(fā)展 勢頭主要源于江西省房地產業(yè)起步晚、發(fā)展?jié)摿Υ?，房產政策扶持力度大： 一是2000年我省實行住房制度改革，房地產業(yè)真正開始了市場化運作，比沿海發(fā)達地區(qū) 整整晚了8年。近兩年來，省委省政府要將江西建設為沿海和經濟發(fā)達地區(qū)的“三個基地 、一個后花園”，將建成南昌市現代文明花園城市和區(qū)域經濟中心城市，這一目標的確定 都預示著江西省房地產的發(fā)展即將步入快車道； 二是城市化進程的加快和城市規(guī)模的擴大為房地產的持續(xù)發(fā)展提供了巨大的潛在市場需 求，南昌城市人口2010年要達到260萬人，城市化水平要達到60%，在南昌市新的“十年發(fā) 展戰(zhàn)略”中，每年要增加人口1.8萬人左右，按人均住房建筑面積25平方米計算，這樣每 年就要新增商品房需求170萬平方米。隨著人們生活水平的提高，換房、提前消費等觀念 也愈受到老百姓的認同，從而增加住房需求。老城區(qū)今年要拆遷改造100萬平方米，那么 拆遷人員的安置也將促進住房需求。事實表明，2000年南昌市的商品房銷售面積為79.3 2萬平方米，2001年117.9萬平方米，2002年商品房預銷售達到了200.19萬平方米，如此 可以看出我省商品房銷售面積呈直線上漲,且商品房銷售面積大于同期竣工面積,房地產 業(yè)需求潛力巨大; 三是全省全力扶持與鼓勵房地產業(yè)的開發(fā)建設,城市面貌變了,讓投資者看有了信心,吸引 了眾多外來人口來江西落戶.比如南昌市,該市戶籍制度的松動,使得市民購買商品房、房 改房建筑面積在70平方米以上即可辦理戶口。而且為了加快啟動房地產市場，激活住房 二、三級市場，南昌市房管局通過降低二手房入市的門檻，實行稅肥減免，簡化辦事程 序，使房地產市場進入多級聯動的良性發(fā)展軌道。以及近來推行的〈若干意見〉，對放 開公有住房的出售范圍，允許私有住房使用權的轉讓，住房分配貨幣化的施行，鼓勵房 屋拆遷貨幣化，這些措施實行都將促進房地產業(yè)的快速發(fā)展。 朝陽： 以遠東世紀花園為代表，由多層開發(fā)到高層開發(fā)，由小型住宅區(qū)到大規(guī)模社區(qū)的打造 ，帶動了朝陽洲板塊高尚生活社區(qū)的開發(fā)，引起了南昌市民及業(yè)內人士的極大關注。而 今朝陽洲成熟區(qū)域板塊已經形成，居住需求開始向周邊擴散。按地段位置，該板塊已明 顯劃分為三個梯度消費：中山橋至撫河橋為第一梯度，撫河橋至司馬廟立交橋為第二梯 度，司馬廟立交橋至建設橋為第三梯度，政府在朝陽洲三大梯度間出讓的土地已經不多 。其間在建及即將推出的樓盤體量不大，相對于市中心恒茂國際華城等幾個大盤的崛起 ，朝陽洲板塊的樓盤開發(fā)對未來南昌樓市的影響將不明顯。 而且“改造舊城區(qū)，限制朝陽區(qū)，發(fā)展新城區(qū)”——2002年，南昌城市區(qū)域規(guī)劃對連接中 心老城區(qū)與紅谷灘新區(qū)的朝陽洲板塊，提出了限制口號。政府在2002~2004年間對朝陽洲 土地采取儲存控制手段。2002、8、12朝陽板塊最后一塊土地的的拍賣，并不意味著朝陽 洲已經沒有了可供開發(fā)的土地。據悉，朝陽洲存儲的土地仍有數千畝，，如果按每年30 00畝土地開發(fā)量計算，2005年朝...
南昌市房地產住宅項目研究報告1