南昌風(fēng)華盛世住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 編制單位：南昌金豐易居住宅消費(fèi)服務(wù)有限公司 編制時(shí)間：2004年5月~2004年7月 報(bào)告編制人員名單 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：畢軼群 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群 編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏 校核人：劉珊萍 李茂丹 審核人：董景明 畢軼群 審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩(shī) 諸海偉 金玉成 周全 目 錄 一、總論………………………………4 二、市場(chǎng)調(diào)研分析……………………8 三、項(xiàng)目綜合定位……………………22 四、項(xiàng)目投資估算……………………34 五、財(cái)務(wù)分析…………………………42 六、不確定性分析……………………43 七、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策…………………47 八、附表………………………………49 總 論 1、項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn) 有限公司已通過(guò)拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共90.9畝。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用 途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，項(xiàng)目建議書已經(jīng)省計(jì)委批準(zhǔn)，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃 報(bào)批方案工作已相繼開(kāi)展。 2、項(xiàng)目概況 （1）項(xiàng)目名稱：“風(fēng)華盛世” （2）建筑規(guī)模：12-7F、2-11F、2-12F （3）建設(shè)地點(diǎn)：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （6）經(jīng)營(yíng)類型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （8）資質(zhì)等級(jí)：二級(jí) （9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于1992年8月正式成立。公司現(xiàn)有員工60人， 其中各類職稱的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員30人，注冊(cè)資金2000萬(wàn)元，資質(zhì)等 級(jí)為二級(jí)。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類大 中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有 ：九江市趙家花園18000平方米舊房改造開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。目前在規(guī)劃和開(kāi)發(fā) 建設(shè)的項(xiàng)目有：南昌市建設(shè)路284號(hào)省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地 改造項(xiàng)目等。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓 、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。 （10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目占地90.9畝，約60600平方米，總建筑面積109000平方 米。其中住宅104640平方米，高層住宅為13920平方米，多層住宅為 90720平方米，商鋪4360平方米；容積率1.8，綠化率35%，建筑密度 25%。 （11）資金來(lái)源：本項(xiàng)目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的 投資通過(guò)預(yù)售房款來(lái)解決。 根據(jù)收益計(jì)算，所得稅前項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.83%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ie=10%） 萬(wàn)元。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （1）省計(jì)委計(jì)投[2004]32號(hào)文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》； （2）上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； （3）南昌市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； （4）上海同濟(jì)大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》； （5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料； （6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （7）省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明； （8）中國(guó)建設(shè)銀行江西分行資金證明； （9）國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）； （10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； （11）國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 4、可行性研究報(bào)告研究范圍 根據(jù)“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng) 分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措， 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 5、研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變 更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分 由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。針對(duì)商品房升級(jí)換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔 的發(fā)展趨勢(shì)和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根 據(jù)對(duì)南昌市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效 益可行。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí) ，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房， 如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型和面積，并做好 工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1、表2 表1：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目主要規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo) |序號(hào) |項(xiàng)目名稱 |單位 |指標(biāo) | |1 |總占地面積 |平方米 |60600 | |2 |總建筑面積 |平方米 |109000 | |3 |容積率 | |1.8 | |4 |綠化率 |% |35 | |5 |建筑密度 |% |25 | |6 |高層戶型 |平方米/戶 |A戶型85平方米（兩房） | | | |平方米/戶 |B戶型125平方米（三房） | | | |平方米/戶 |C戶型135平方米（三房） | | | |平方米/戶 |D戶型140平方米（四房） | |7 |多層戶型 |平方米/戶 |E戶型90平方米（兩房） | | | |平方米/戶 |F戶型110平方米（三房） | | | |平方米/戶 |G戶型120平方米（三房） | |8 |商鋪面積 |平方米 |4360 | |9 |總戶數(shù) |戶 |944 | |10 |車位數(shù)（地上） |個(gè) |300 | 表2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（%） |序號(hào) |用地構(gòu)成 |居住區(qū)（%） |用地面積（平方米） | |1 |民建用地（R01） |25 |15150 | |2 |公建用地（R02） |30 |18180 | |3 |道路用地（R03） |10 |6060 | |4 |公共綠地（R04） |35 |21210 | |5 |居住區(qū)用地（R） |100 |60600 | 市場(chǎng)調(diào)研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析 今年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政府“壟斷一級(jí)市場(chǎng)、 調(diào)控二級(jí)市場(chǎng)、放活三級(jí)市場(chǎng)”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)出了前所未有的快 速發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)指標(biāo)大幅度增長(zhǎng)，投資與消費(fèi)同步發(fā)展，存量與增量相互拉動(dòng)，房地 產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點(diǎn)的新一輪快速增長(zhǎng)期。 （一）2003年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況 1、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2003年南昌市預(yù)計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GNP）的636億元，較上年增長(zhǎng)15.1%，增幅為 歷年來(lái)之最；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資預(yù)計(jì)完成218億元，較上年增長(zhǎng)55.4%。全市預(yù)計(jì)完成 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資56億元，較上年增長(zhǎng)60%，占固定資產(chǎn)投資和GDP的比重分別為26%和9%， 較上年分別提高1個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)。 表3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)情況表 |房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元） |同比增長(zhǎng)（%） 60| |56 | | |固定資產(chǎn)投資額（億元） |同比增長(zhǎng)（%） | |218 |55.4 | |GDP（億元） |同比增長(zhǎng)（%） | |638 |15.1 | |房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（%） |房地產(chǎn)投資占GDP比重（%） 9 | |26 | | 今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資 均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架 、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資 的加溫。 2、新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2003年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品房面積335萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)142%，其中商品住宅 250萬(wàn)平方米，較上年增長(zhǎng)126%；完成商品房交易面積245.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.23 %，其中商品住宅交易面積203.90萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)60.60%。 表4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 |價(jià)格 |供應(yīng)量 |所占比例 |單套面積 |供應(yīng)量 |所占比例 | |（元/平方米 |（萬(wàn)平方米 |（%） |（平方米）|（萬(wàn)平方米）|（%） | |） |） | | | | | |2000以下 |31.22 |12.49 |95以下 |50.5 |20.2 | |2000~2500 |42.68 |17.07 |95~120 |38.75 |15.5 | |2500~3000 |72.26 |28.9 |120~150 |75.75 |30.3 | |3000以上 |103.84 |41.54 |150以上 |85 |34 | 表5：商品住宅銷售情況表 |價(jià)格 |銷售量 |所占比例 |單套面積 |銷售量 |所占比例 | |（元/平方米 |（萬(wàn)平方米）|（%） |（平方米）|（萬(wàn)平方米）|（%） | |） | | | | | | |2000以下 |49.71 |24.38 |95以下 |36.02 |17.67 | |2000~2500 |55.64 |27.29 |95~120 |35.30 |17.31 | |2500~3000 |55.71 |27.32 |120~150 |69.34 |34.01 | |3000以上 |42.84 |21.01 |150以上 |63.24 |31.02 | 表4、表5顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價(jià) 在每平方米2500元以上的供應(yīng)量占總量的70.44%，單套面積在120平方米以上的總量是6 4.3%；從銷售情況看，單價(jià)在每平方米2500元以上是占總量銷售的48.33%，單套建筑面 積在95~150平方米的占總銷售量是51.31%。 3、商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2003年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為2722元/平方米，較上年增長(zhǎng)20.89%，其中商品住 宅的均價(jià)為2438元/平方米，較上年增長(zhǎng)18.18%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季 度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元 /平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。 表6：商品房?jī)r(jià)格與同期居民可支配收入情況表 |商品房均價(jià)（元/平方米） 2722|增幅（%） 20.89 | |商品住宅均價(jià)（元/平方米） 2438|增幅（%） 18.18 | |居民人均可支配收入（元） 7650|增幅（%） 9.0 | |居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 100.6 |增幅（%） 0.6 | 2003年，我市商品房的價(jià)格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外， 還與土地拍賣，競(jìng)爭(zhēng)激烈，建材上漲等因素有關(guān)。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化 ，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。從房?jī)r(jià)漲幅與居民人均可支配收入增幅比較 ，前者較后者高9個(gè)百分點(diǎn)，顯示房?jī)r(jià)漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意 。 4、新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況 2003年全市交易量的203.90萬(wàn)平方米商品住宅中，本市居民的為154.71萬(wàn)平方米， 比重達(dá)76%；外地居民購(gòu)買的為49.19萬(wàn)平方米，比重為24%。 表7：購(gòu)買對(duì)象構(gòu)成情況表 |商品住宅交易量|按銷售對(duì)象劃分 |按購(gòu)房目的分類 | |（萬(wàn)平方米） | | | |203.90 |本地居民 154.71|所占比例 76 |自住 173.32|所占比例 85 | | |外地居民 49.19|所占比例 24 |置業(yè)投資 30.58|所占比例 15 | 近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改 善，作為省會(huì)城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛 來(lái)我市購(gòu)房置業(yè)，外地居民購(gòu)房的比重逐年上升，由...
南昌風(fēng)華盛世住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告