啟動住宅市場的理論分析
啟動住宅市場的理論分析 我國住宅市場是一個需求潛力大、供給能力大、發(fā)展前途大的市場，但在這個大市場中 ，卻呈現(xiàn)著有需求無供給，有供給無需求，供求嚴重脫節(jié)的狀況。這一狀況當如何解決 ？我認為應從住宅商品市場的基本規(guī)律結合市場當事人的利益比較出發(fā)，深入研究選準 住宅市場主體各方的利益“結合點”，促使住宅盡快成為新的經(jīng)濟“增長點”。 一、突破“團團轉”的困擾 住宅商品進入市場，最明顯的是受供求規(guī)律的制約。也就是說，商品的供求與價格， 相互影響、相互作用、相互制約。如果市場上初始階段呈現(xiàn)供不應求，在這種情況下， 商品價格就會上漲；當價格在上漲的過程中，商品的供給就會上升，而商品的需求則會 下降；這種態(tài)勢持續(xù)到一定時期，市場上就會呈現(xiàn)供過于求；此時的價格就會下降；在 這種情況下，需求上升，而供給下降，持續(xù)的結果市場上又呈供不應求。如此形成一個 “團團轉”。諸多企業(yè)在市場上，都逃脫不了這個“團團轉”的困擾。 而住宅商品，在市場上所形成的這種“團團轉”的格局，就更加復雜。在一定時期，如 果社會居民的收入是一定的，那么住宅商品的價格，還要受住宅所在區(qū)位的影響，受住 宅自身品位的影響，受住宅區(qū)位社會、自然環(huán)境的影響。當然，如果把環(huán)境的因素放在 區(qū)位中來考慮，就形成奇迷的“三位一體”，即區(qū)位、價位、品位、這三者之間的相互作 用關系。為了表達得更清楚一些，在此還是把區(qū)位與環(huán)境分開進行研究，并把居民收入 、區(qū)位、價位、環(huán)境、品位，做一高低的簡單劃分。這樣，就圍繞價格，形成一個新的 “團團轉”。這個“團團轉”，要求精明的住宅開發(fā)商必須對其進行不斷的應變對策研究。 住宅價位是住宅供求聯(lián)系信息的一種方式，住宅價位是關系住宅市場供求滯暢的核心 。 第一，住宅價位有著鮮明的區(qū)位性。由于住宅的區(qū)位不同，住宅商品的價格差異極大 ，這種差異，不僅體現(xiàn)在不同的城市，甚至在同一城市中的不同區(qū)位里，也極為明顯。 據(jù)建設部和國家物價部門對全國222個城市普通住宅價格水平的抽樣調查，特大城市和大 城市、中小城市、縣級城市之間的商品住宅價格的差異是很大的。一些小城市的住宅價 格每平方米在600－800元之間，而一些特大城市市中心的住宅價格每平方米可高達8000 多元，相差10幾倍。就一個城市，其市中心和市郊邊遠地區(qū)的住宅價格差異，也是很大 的。比如以北京內(nèi)銷房價為例：在北京二環(huán)路附近的西面、西北、北面，其價位可高達 8500元左右一平方米，而近郊稍偏僻一點的則在2000元左右一平方米，相差4倍還多。住 宅商品的這種明顯區(qū)位性，決定了房地產(chǎn)的區(qū)域性。 第二，住宅價位與住宅品位有著密切關系。住宅品位的高低，不僅是住宅商品建筑質 量的優(yōu)劣標志，同時也是住宅用戶身世、地位的一種顯示。所以，住宅品位的內(nèi)涵是極 其豐富的。它是在區(qū)位、環(huán)境一定的情況下從住宅的建筑設計造型、建筑結構構造、建 筑裝飾材料、內(nèi)外裝飾、裝修到戶型、類型以及與周邊自然、社會、人文景觀的和諧、 協(xié)調配置等諸多藝術成分在內(nèi)的一種綜合體現(xiàn)，甚至有一種多被意會而難以言傳的味道 在里面。如果在住宅商品的開發(fā)階段，就能依市場需求的變化，或市場需求所能接受的 情況來進行住宅品位定位，或叫確定住宅商品的品位，這要比在住宅建成以后所形成的 品位，硬讓用去接受會更容易進入市場。我們在這方面不是忽視住宅品位的定位，就是 把住宅品位定位簡單化或凝固化。比如，當前空置住宅的品位，除了其區(qū)位環(huán)境的因素 之外，多半是單按戶型的單元情況，甚至在內(nèi)裝修與內(nèi)裝修的用料上大體都是雷同的。 在這樣一種住宅品位單調化的情況下，常常帶來開發(fā)商與用戶之間的“雙向”浪費或者銷 售困難。用戶購房后，多有把已進行的室內(nèi)裝修全部或部分打掉，再重新進行裝修的情 況，也多有因素而難下決心購房的情況。如果依住宅品位定位的高低，在內(nèi)裝修與否， 在所用內(nèi)裝修的材料、設備等的檔次上有所區(qū)別，或在出售以后，再依用戶之需要再由 裝修公司來承做。諸如此類，雖屬小問題，如能從市場的高度，從住宅品位化的高度， 重新加以考慮，使住宅價格依住宅品位的不同拉開檔次，將對住宅的銷售起到更多的推 進作用，或向用戶提供更大的選擇余地，造成更多的成交機會。 第三，住宅價位與不同收入關聯(lián)密切。我國城鎮(zhèn)居民收入差距已明顯擴大，且趨勢不 減。家積百萬元以上的數(shù)百萬戶，早已有房，只待錦上添花。但由于盡人皆知的原因， 急待“添花”者寡，而急需改善住房條件的，又確實無錢買房。等他們各自“花昨天的錢” 買房，時日太長；讓他們“用明天的錢”買房，條件嫌苛；所以，單從價位與收入的關聯(lián) 上入手解決現(xiàn)存問題，尚難立竿見影，很快激發(fā)成為消費熱點，活躍住宅市場。 第四，住宅價位受社區(qū)環(huán)境影響。社區(qū)環(huán)境既包括自然環(huán)境、交通通訊、生活服務、 市政配套設施建設等所謂“硬件”環(huán)境，也包括售后服務、物業(yè)管理、社區(qū)文化等所謂“軟 件”環(huán)境。這種社區(qū)環(huán)境的狀況不僅是影響住宅價位的高低，而且對住宅的銷售、再開發(fā) 都關系極大。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境是吸引客戶踴躍購房的重要條件。當然，社區(qū)環(huán)境的形成 有些是靠住戶進住以后，逐步形成的。但基礎設施如道路交通、綠化、衛(wèi)生等等，應該 是先期提供的。 總之，住宅有多重信息的價位性。住宅商品的價格，不只是一個簡單的價高價低。實 則這價位高低之中，包涵著諸多有著內(nèi)在相互聯(lián)系的信息或者說是住宅商品參與者相互 聯(lián)系信息的特種方式。住宅商品的價位，起碼也是住宅商品所在區(qū)位、住宅商品本身的 品位的直接反映；同時也是住宅商品所處居住環(huán)境與住宅商品購買者收入狀況的市場表 現(xiàn)；如果再加上現(xiàn)實制度界定中住宅的分配、租賃、銀行存貸款利息等因素與住宅商品 售價之間的比較利益關系，那么住宅商品價位所體現(xiàn)的經(jīng)濟聯(lián)系信息，就是更加綜合、 豐富的。 二、“租、售、息”的模擬分析 住宅市場的啟動，既可靠外力拉動，也可靠內(nèi)力拉動。站在國家利益的角度，應該考 慮購房與開發(fā)商雙邊利益的協(xié)調互利，并使各自的利益向有利于住宅市場不斷完善的方 向發(fā)展。在當前迫切需要解決的比較利益驅動點：主要是居民買房、租房與存錢三者之 間的比較利益關系。 第一，租售價格比例問題。 對于購房者來說，如果是以居住為主要目標，并不關注住宅增值或無意進行炒作，在 此前提下，至于住房來源是屬于分配的還是屬于購買的對他基本都是一樣。在此情況下 ，他所關心的問題主要是購房的價格與租房的租金之間在界定的時期內(nèi)對比起來，租、 購那種方式對他在經(jīng)濟上更有利。如果售價與租金之比過于懸殊，則人們寧愿租房而不 愿買房。 可見，在短期內(nèi)居民收入不能大幅度很快提高的情況下，“提租促銷”，只具理論價值 ，缺乏實際意義。 第二，住宅租金與存款利率之間的關系。 居民在住宅購租的利益比較上，還會考慮銀行存款利息高低的因素。也就是說，假如 把用來購房的20萬元。存放銀行，每年所取得的利息，與房租金的對比關系。 假設住宅自然增值率→0；通貨膨脹率與存款利率不變；居民儲蓄存款平均年利率為8％ ； 則將20萬元按8％的年利率存入銀行每年可得利息1.6萬元。也就是說，在每月每平方 米租金不超過13－14元的情況下，以利息抵租金，年年有余。在此情況下，居民在租購 房的選擇上首選仍然是租而不購。當然考慮房屋自然增值與通貨膨脹預期的變化，將會 有新的選擇。 由住宅租金、銷售價格與銀行存款利息二者的模擬分析，可以看出，“提租促銷”的辦 法，因有利息的“擋駕”，此路亦是很難暢通。從現(xiàn)實情況看，“提租促銷”提出已近二年 ，實際效果亦不理想。 那么，當前住宅做為新的經(jīng)濟增長點將如何增長呢？筆者認為途徑起碼有四： 即：從長期目標看，實行個人住房抵押貸款； 從中期目標看，實行建新房促空置房； 從即期目標看，解決住宅存量損益比較，使之快止損快獲益，以益補損，重新增益。 從現(xiàn)實市場看，以二級市場帶動一級市場其作用不應忽視。 三、“長、中、短”期目標的對策建議 第一，實行個人住房抵押貸款，使那些缺房想購房而暫時又無足夠錢買房的個人，能 夠提前買得起房，以刺激住宅消費，帶動住宅市場發(fā)展，是世界諸多國家所采取的有效 措施。當然，各國（地區(qū)）消費觀念不同。比如市場經(jīng)濟發(fā)達的國家（地區(qū)），“花明天 的錢”已成眾多人的習慣；而在我國，“花昨天的錢”仍然是許多人墨守的常規(guī)。但是，如 果實行個人住宅儲蓄存款高息，個人住宅抵押貸款低息，利差由政府安居工程款進行貼 息的政策，對激勵個人住宅儲蓄、改變消費觀念、采用住宅負債消費，使安居工程多渠 道實施，理論上講將是有益的，措施上已有成功經(jīng)驗可借鑒，政策上也是遲早的問題。 筆者認為及早勝托遲。 第二，以興建新住宅，促進或帶動空置住宅的銷售。空置住宅滯銷，引不起消費者的 青睞，原因是錯綜復雜的。就空置住宅本身的情況看，（1）有區(qū)位偏僻問題。雖然價位 合適，需房者能夠買得起，但因地處偏僻，生活工作不便，難下決心；（2）區(qū)位較好、 交通方便、基本生活環(huán)境條件亦具備，但價格過高，難以接受；（3）房屋戶型不適宜， 或因室內(nèi)裝修已做，不符合用戶需要，新買來的房子，馬上再重做裝修，多花冤枉錢， 值不得、舍不得；（4）住宅質量難保。整體環(huán)境差，價格又偏高，總想等等想說。諸如 此類問題，既已出現(xiàn)，再依其自身來解決總是很困難的。如用新房拉動，新房造市，將 對空置房的銷售起到一定的帶動作用。從購買者的從眾心理上講，你不買，我也不買； 你買，我也買；你買了，我也買，總感到不是滋味。中國人時下在購買中的從眾與攀比 心理的作用，是不可低估的；從空置房形不成消費連接點看，國人時下與國外在住房消 費上的重大區(qū)別之一是國人不怕熱鬧，或喜歡住區(qū)的繁華，而國外，尤其是發(fā)達國家， 多愿清靜。所以，對孤立、偏僻地處清靜的住處需求“內(nèi)外有別”，且區(qū)別甚大。如果新 建房能使空置房減少人們的空曠感或孤獨感，將會帶動消費；再從戶型、檔次高低、是 否做內(nèi)裝修等多方面做好市場調查預測，滿足消費需要，亦將會形成俏銷的態(tài)勢，有利 啟動住宅市場。 第三，對空置房進行損益分析，適時采取止損求益措施。據(jù)說，住宅空置帶來的損壞 比有人居住的損壞速度或損壞程度更快、更大，這一點姑且不提。只就空置期內(nèi)占壓資 金和支付利息與收回資金，再投資生利進行比較，就可算出時序損益情況，以選擇止損 獲益的最佳時點和采取最優(yōu)措施。當然，資金的占壓與利息的損失，在現(xiàn)行體制下，對 國有企業(yè)是無關緊要的，甚至不是企業(yè)的不是，還很可能成為企業(yè)之是。這是體制造成 的。但在向市場經(jīng)濟轉變的過程中，加大企業(yè)的市場主體意識，將是發(fā)展趨勢。 第四，以二級市場帶動一級市場。由于住房分配貨幣化已是大勢所趨，在個人購買了 成套舊公房以后，理應在現(xiàn)在市場條件日益發(fā)展的情況下，允許上市流通。這樣，啟動 二級市場，一則可以起到化黑市為明市的作用。即使地下黑市的暗中租售，變?yōu)樵诙?市場上的公開租售；使地下“房蟲”暗中漁利，擾亂市場，變?yōu)槎壥袌錾系暮戏ㄖ薪榻M 織或經(jīng)紀人。二則可以起到激活一級市場的作用。因為市場是互通的，是聯(lián)動的，如果 在一級市場上購了新房，由于各種原因，想出手轉換，而二級市場比較活躍，則在一級 市場上購房的積極性就會增加，從而帶來一級市場的升溫，起到激發(fā)人們購置新房的作 用。當然，對房地產(chǎn)市場監(jiān)管措施的緊緊跟上，使市場逐步完善、運作逐步規(guī)范，也是 題中應有之義。
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