國(guó)華公司河北大廈項(xiàng)目定位研究報(bào)告
國(guó)華公司河北大廈項(xiàng)目 定位研究報(bào)告 [pic] 搜 房 資 訊 控 股 搜房研究院 — 中房指數(shù)系統(tǒng) 2001年12月 目　　錄 1. 總體市場(chǎng)狀況分析 1 1.1 飯店市場(chǎng)概況 1 1.1.1 住宿人員狀況 3 1.1.2 北京市飯店賓館概況 6 1.2 飯店供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 1.2.1 飯店供應(yīng)發(fā)展預(yù)測(cè) 18 1.2.2 飯店需求發(fā)展預(yù)測(cè) 18 1.3 寫字樓市場(chǎng)概況 20 1.3.1 市場(chǎng)供應(yīng)情況 20 1.3.2 寫字樓市場(chǎng)需求狀況 23 1.3.3 加入WTO對(duì)寫字樓市場(chǎng)的影響分析 25 1.3.4 相關(guān)政策對(duì)寫字樓市場(chǎng)影響的分析 27 1.4 寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)與需求發(fā)展預(yù)測(cè) 30 2. 重點(diǎn)區(qū)域項(xiàng)目分析 31 2.1 目標(biāo)區(qū)域?qū)懽謽钦{(diào)查 31 2.1.1 區(qū)域?qū)懽謽腔緺顩r 31 2.1.2 區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營(yíng)狀況 33 2.2 目標(biāo)區(qū)域飯店調(diào)查 34 2.2.1 區(qū)域飯店基本狀況 34 2.2.2 區(qū)域飯店經(jīng)營(yíng)狀況 34 2.3 目標(biāo)區(qū)域酒店式公寓調(diào)查 35 2.4 目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 36 3. 目標(biāo)市場(chǎng)分析 37 3.1 目標(biāo)項(xiàng)目定位 37 3.2 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、飯店、酒店式公寓面積配置 39 3.2.1 各類綜合物業(yè)面積分配參考 39 3.2.2 周圍飯店項(xiàng)目基本情況 40 3.2.3 目標(biāo)項(xiàng)目寫字樓、商業(yè)、飯店面積分布 41 3.3 經(jīng)營(yíng)寫字樓、飯店的風(fēng)險(xiǎn)及控制 41 3.3.1 經(jīng)濟(jì)因素對(duì)市場(chǎng)的影響 41 3.3.2 地域競(jìng)爭(zhēng)的影響 42 3.3.3 潛在供應(yīng)量的風(fēng)險(xiǎn) 42 3.3.4 定位風(fēng)險(xiǎn) 42 3.3.5 交通風(fēng)險(xiǎn) 43 3.3.6 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 43 4. 經(jīng)濟(jì)效益分析 44 4.1 本報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則 44 4.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選取的依據(jù) 44 4.3 建設(shè)成本 45 4.4 寫字樓經(jīng)營(yíng)收益 47 4.4.1 寫字樓出租經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè) 47 4.2.2 寫字樓經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 48 5. 結(jié)論 53 1. 總體市場(chǎng)狀況分析 1.1 飯店市場(chǎng)概況 北京作為世界著名的歷史文化名城和東方古都、擁有1382萬(wàn)常住人口和300萬(wàn)流動(dòng)人 口。北京是中國(guó)的首都，是對(duì)中國(guó)和世界都有巨大影響力的城市。這里聚集了全國(guó)黨、 政、軍首腦機(jī)關(guān)和全國(guó)性公司的總部、行業(yè)總會(huì)、金融機(jī)構(gòu)總部。中共中央和國(guó)務(wù)院在 北京制定國(guó)家發(fā)展的重大方針、政策，領(lǐng)導(dǎo)全國(guó)的現(xiàn)代化建設(shè)。北京的國(guó)際、國(guó)內(nèi)公務(wù) 與社會(huì)交往活動(dòng)繁忙，每天產(chǎn)生和發(fā)布著大量的經(jīng)濟(jì)社會(huì)信息，從中反映出中國(guó)的發(fā)展 方向。北京是中國(guó)區(qū)位優(yōu)勢(shì)最明顯的城市，以北京為中心城市，包括遼東半島、山東半 島、京津冀在內(nèi)的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、資源豐富、人口密集，市場(chǎng)潛力巨大 ，是我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍、最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。北京是全國(guó)的金融決策和宏 觀調(diào)控中心城市。中央銀行和其它政策性銀行、商業(yè)銀行、商業(yè)保險(xiǎn)等重大金融機(jī)構(gòu)的 總部都設(shè)在北京，涉及全國(guó)的貨幣金融政策在這里制定和發(fā)布。北京是中國(guó)科學(xué)、教育 、文化最繁榮發(fā)達(dá)的城市。已經(jīng)具有了學(xué)科門類齊全、研究領(lǐng)域廣闊、有雄厚研究力量 的自然科學(xué)、技術(shù)科學(xué)和社會(huì)科學(xué)體系，成為全國(guó)最大的科研基地和國(guó)內(nèi)外科學(xué)技術(shù)信 息的重要集散地。北京市民的文化教育程度在中國(guó)最高，每百人中就有14人受到高等教 育，這些年來(lái)，北京大型文化設(shè)施建設(shè)步伐加快。隨著中國(guó)改革開放的日益深入，北京 不但是中國(guó)的政治文化中心、是中國(guó)最主要的旅游城市之一，也已成為當(dāng)前及進(jìn)入二十 一世紀(jì)后外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一。北京是中國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平最高的城市。 北京城區(qū)通往周邊地區(qū)的放射形交通干線四通八達(dá)，京津塘、京石、首都機(jī)場(chǎng)高速路的 建成，形成了現(xiàn)代化交通體系的骨架。北京西客站是亞洲最大的現(xiàn)代化鐵路客運(yùn)中心， 首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)是我國(guó)最大的航空港，航線通住世界各地。北京已經(jīng)成為中國(guó)與世界各國(guó) 郵政、通訊的主要樞紐，市內(nèi)電話裝機(jī)容量已達(dá)462萬(wàn)門。北京是中國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng) 的城市之一。北京擁有基礎(chǔ)雄厚、門類齊全、體系完整的第二產(chǎn)業(yè)、尤其是改革開放的 近二十年來(lái)，第二產(chǎn)業(yè)保持了較高的增長(zhǎng)速度，當(dāng)前北京市以調(diào)整工業(yè)結(jié)構(gòu)和布局為重 點(diǎn)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕型、低能耗、無(wú)污染的新型工業(yè)。北京的農(nóng)業(yè)技術(shù)水平 全國(guó)領(lǐng)先。北京第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度大大超過(guò)其它產(chǎn)業(yè)，成為北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主導(dǎo)產(chǎn) 業(yè)。北京市重要地位、特點(diǎn)及發(fā)展前景都決定了北京市作為中國(guó)最重要交流中心的作用 ，旅游、會(huì)議、商務(wù)、訪問(wèn)等等，都決定了對(duì)賓館飯店的巨大需求。 目前，全市有外商投資企業(yè)近1.3萬(wàn)家，合同外資金額218.86億美元，其中跨國(guó)公司 和國(guó)際知名公司有316家已在北京投資了418個(gè)項(xiàng)目，全球最大的500家企業(yè)中，在北京有 投資項(xiàng)自的就達(dá)146家，金融機(jī)構(gòu)和組織在京的代表處達(dá)215家，銀行類115家，保險(xiǎn)類8 0家，其它30家，外資銀行在京設(shè)立分行14家。投資來(lái)源地涉及到香港、美國(guó)、日本、臺(tái) 灣、歐盟各國(guó)等100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。大量的外商投資企業(yè)帶動(dòng)了商務(wù)旅行、商務(wù)會(huì)議增 加，增加了賓館飯店，尤其涉外賓館飯店的需求量。 北京是世界聞名的旅游勝地和著名的文化古城，文物古跡、風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)，故宮 、長(zhǎng)城已經(jīng)成為中國(guó)的象征。北京的民俗文化豐富多彩，國(guó)子監(jiān)古文化街、白云觀廟會(huì) 等是民俗活動(dòng)的重要地區(qū)。北京作為國(guó)內(nèi)最重要旅游城市之一，長(zhǎng)城與故宮已經(jīng)成為中 華民族的象征，長(zhǎng)期以來(lái)北京一直吸引著廣大的國(guó)內(nèi)游客，同時(shí)也吸引了眾多國(guó)際游客 。近年來(lái)，在國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策下，節(jié)假日時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，同時(shí)帶薪休假 制度也將逐步提到日程上來(lái)，這對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)將形成重大促進(jìn)。尤其隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民 收入水平不斷提高，旅游經(jīng)濟(jì)也將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)。旅游業(yè)對(duì)賓館飯店 也提出了巨大需求。 北京是中國(guó)最主要的國(guó)際交往中心，正在按照國(guó)際化大城市的客觀要求，拓寬對(duì)外交 往的渠道，已同76個(gè)國(guó)家的96個(gè)首都和大城市建立了友好聯(lián)系，與19個(gè)國(guó)家的22個(gè)城市 建立了友好城市關(guān)系。另外，全國(guó)各省、重要城市以及大公司等紛紛在北京市設(shè)立辦事 機(jī)構(gòu)，來(lái)往人員頻繁。各種外事、地方、企業(yè)的交往，對(duì)北京市的賓館飯店也提出了巨 大需求。 另外，我國(guó)會(huì)議、展覽經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，也為北京賓館飯店的功能、設(shè)施、服務(wù)提出了 新的要求。 1.1.1 住宿人員狀況 1.1.1.1 國(guó)外住宿人員 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局的抽樣調(diào)查，2000年來(lái)本市在飯店住宿的1861名國(guó)外旅 游者中，按目的分類如下： |目的 |人數(shù) |比例（％） | |游覽、觀光、度假 |779 |42.0 | |探親、訪友 |324 |17.4 | |商務(wù) |478 |25.7 | |會(huì)議 |74 |4.0 | |健康、療養(yǎng) |94 |5.0 | |宗教朝拜 |10 |0.5 | |文化、體育、技術(shù)交 |62 |3.3 | |流 | | | |其他 |40 |2.1 | |合計(jì) |1861 |100 | 目的分類表示見下圖： [pic] 圖1.1.1 國(guó)外住宿人員目的分類 以上調(diào)查人員按職業(yè)分類如下： |職業(yè)組成 |人數(shù) |比例（％） | |政府工作人員 |95 |5.1 | |專業(yè)技術(shù)人員 |307 |16.5 | |職員 |309 |16.6 | |技工/工人 |194 |10.4 | |商務(wù)人員 |4 |0.2 | |服務(wù)/推銷員 |137 |7.4 | |退休人員 |63 |3.4 | |合計(jì) | | | [pic] 國(guó)外人員主要來(lái)源于日本、美國(guó)等地，1999年、2000年國(guó)外游客主要來(lái)源國(guó)家構(gòu)成如 下： | |日本 |美國(guó) |韓國(guó) | |數(shù)碼科技大廈 |70000 |新亞大廈 |70000 | |融科資訊中心 |50000 |凱特達(dá)利 |100000 | |騰達(dá)大廈 |91000 |名人廣場(chǎng) |70000 | |國(guó)興大廈 |48000 |太運(yùn)大廈 |20000 | |太平洋國(guó)際大廈 |60000 |北京國(guó)際金融中心|69000 | |中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心 |60000 |富凱大廈 |110000 | |瑞城中心 |210000 |中證大廈 |110000 | |中國(guó)人壽大廈 |90000 |東方廣場(chǎng)二期 |150000 | |數(shù)碼01 |30000 |和喬大廈三期 |30000 | 進(jìn)入第三季度后，北京寫字樓市場(chǎng)有四棟寫字樓入伙，這四棟寫字樓為市場(chǎng)新增供應(yīng) 量324000平方米，市場(chǎng)存量達(dá)到527萬(wàn)平方米。 在這四棟寫字樓中，東方廣場(chǎng)二期從面積上講可以說(shuō)是其中最大的，中國(guó)人壽大廈和和 喬大廈三期則都位于寫字樓的黃金地段－－規(guī)劃中的北京中央商務(wù)區(qū)，而騰達(dá)大廈則靠 近中關(guān)村，新增供應(yīng)量已經(jīng)很大，給市場(chǎng)帶來(lái)了很大的壓力，而現(xiàn)有寫字樓所空出的面 積則更進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的惡化程度。同時(shí)，那些現(xiàn)在盡管還不能入伙，但是已經(jīng)開始 預(yù)租和預(yù)售的寫字樓也對(duì)當(dāng)前寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生了壓力。 而從中長(zhǎng)期規(guī)劃來(lái)看，高檔寫字樓的供應(yīng)量分布有： CBD大約在500萬(wàn)平方米，中關(guān)村為200萬(wàn)平方米左右，金融街在150萬(wàn)平方米左右，其他 地區(qū)150萬(wàn)平方米左右，潛在供應(yīng)量在1000萬(wàn)平方米左右。 未來(lái)三年內(nèi)，寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入"產(chǎn)品時(shí)代"，其中CBD將成為重點(diǎn)地區(qū)。 1.3.2 寫字樓市場(chǎng)需求狀況 2000年以來(lái)，隨著世界經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和亞洲經(jīng)濟(jì)的回暖升溫，新經(jīng)濟(jì)的迅速崛起全 面帶動(dòng)了寫字樓市場(chǎng)的快速回升。 2001年上半年北京高檔寫字樓市場(chǎng)在下半年加入WTO及七月份北京申奧兩大利好的刺 激下，北京寫字樓市場(chǎng)逐漸趨于活躍，再次呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)； 上半年由于中國(guó)加入世貿(mào)的臨近，許多公司，包括國(guó)內(nèi)和國(guó)外公司，都看好北京寫字 樓市場(chǎng)的投資前景，尤其是最近寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，租金直線上漲，投資回報(bào)率也呈 上升態(tài)勢(shì)。目前北京寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率約在9％－11％之間，與國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)5 ％左右的回報(bào)率相比是非常可觀的。由于銀行按揭已經(jīng)進(jìn)入商業(yè)用房市場(chǎng)，使投資環(huán)境 相對(duì)寬松。受高投資回報(bào)率的吸引，一些以投資為目的買家也開始大面積購(gòu)買寫字樓， 這些因素都會(huì)最終促使寫字樓售價(jià)逐漸上漲。以下是近年來(lái)的寫字樓租金走勢(shì)圖： [pic] 另外，從去年下半年開始，高科技企業(yè)（IT）需求量出現(xiàn)回落。2001年上半年，市場(chǎng) 吸納了近28萬(wàn)平方米的高檔寫字樓面積，其中多數(shù)面積被電信、金融行業(yè)購(gòu)買且多數(shù)用 于自用，同時(shí)新租戶租用和現(xiàn)有租戶擴(kuò)租的情況也比較踴躍。從需求結(jié)構(gòu)上看，許多實(shí) 力雄厚的中資機(jī)構(gòu)在上半年市場(chǎng)上扮演了主要角色，吸納了60%的寫字樓市場(chǎng)份額。外資 企業(yè)在租賃市場(chǎng)上仍然體現(xiàn)出強(qiáng)大的實(shí)力，占據(jù)40％左右的市場(chǎng)份額。，而傳統(tǒng)行業(yè)， 如電信、金融行業(yè)（主要是國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)）重新成為寫字樓需求主力，市場(chǎng)需求已經(jīng)出現(xiàn)結(jié) 構(gòu)變化。這從一個(gè)側(cè)面反映了中資機(jī)構(gòu)國(guó)際化進(jìn)程的加快。東區(qū)和西區(qū)客戶群出現(xiàn)"東遷 與西移"互動(dòng)跡象。如在今年的CBD大戰(zhàn)中，CCTV的"東遷"和部分高科技外企、上市公司 的"西移"就證明了這一點(diǎn)。 2001年寫字樓租售市場(chǎng)一個(gè)最大特點(diǎn)就是：西區(qū)市場(chǎng)（西城區(qū)、海淀區(qū)）的銷售（租 賃）量占北京市場(chǎng)的68%以上，從而以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超過(guò)東部地區(qū)（東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)），成 為2001年上半年市場(chǎng)的熱點(diǎn)。以金融街為例，目前金融街地區(qū)的售價(jià)在2400美元／平方 米。銷售價(jià)格呈上升趨勢(shì)，比去年同期上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，成交價(jià)在26美元/ 平方米.月，比去年同期上漲了7個(gè)百分點(diǎn)。 從空置率方面來(lái)看，截止2001年第三季度高檔寫字樓的平均空置率驟升到14.14%，這 一結(jié)果的出現(xiàn)主要是由于供應(yīng)量的顯著增長(zhǎng)。從區(qū)位上看，東城區(qū)空置率最高（21.48% ），其次是朝陽(yáng)區(qū)（15.02%），海淀區(qū)和西城區(qū)列第三和第四位，分別為10.64%和4.04 %。 2001年第三季度主要租賃成交 |公司名稱 |物業(yè)名稱 |位置 |租賃面積（平方米| | | | |） | |安捷倫 |京匯大廈 |朝陽(yáng)區(qū)東環(huán)南路 |5400 | |中...
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