廣州市商鋪市場總體分析
天河區(qū)商鋪市場分析 天河是廣州的商務中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣 州市潮流發(fā)展的領航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現，讓天河城的中心地 位奠定了基礎。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據 的主角地位是不容置疑的。 　　(一)分布特征 　　天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場 為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā) 展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向 東緩緩推進的趨勢。 　　代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據著中心龍 頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南 興材料城等；集中在石牌、崗頂的IT業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦 城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、 天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國 廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊 以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結的大量群樓商 鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區(qū)域內外，乃至全國 、世界各地充足的消費購買力，實現了商鋪的四面開花。 　　(二)供求特征 　　天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內 街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明 顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平 洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要 上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應求。 天河城廣場占據著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在 一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度?？萍冀值?鋪位由于所處位置欠佳，加上本身素質不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正 在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。 　　天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過于 求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，2001年天河商鋪批出量6. 43萬㎡，成交量8.5萬㎡；2002年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處于一個合 理的消化中。 　　天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003 年天河區(qū)商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。 遠遠拋離第四位東山區(qū)的5.11萬㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直 占據著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003 年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年 的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量 及成交量雙雙下降。 　　(三)價格特征 　　天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應在天河得以體現。以天河城為 中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場 首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500- 800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山 路的數碼科貿城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100~200元/㎡ 左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。 　　天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內最高的，前三名 的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區(qū)域跨度遠遠比 前三者大，價格的不平衡導致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~ 600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程 度上拉低了天河商鋪的成交均價。 　　縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比較平穩(wěn)， 偶有升降，基本保持一個上升的態(tài)勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對 比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平 均水平。幾個重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現，哄抬起了2003年天 河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣 州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價 只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯. 　　(四)經營特色 　　天河的商鋪經營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業(yè)市場做輔助配套的 經營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括 ：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場；石牌崗頂的IT、數碼、科技型專業(yè)市場 ；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝 、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構筑起了天河整個商鋪市場。 　　天河商鋪的經營呈現出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經營方式，形 成一座由大型知名商家引領，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而 在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心 在經營類別和經營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經營現象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展 模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成 了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè) 城。 　　天河的商業(yè)經營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數字天河”的科技道路 和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產權 和高新技術產品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結構互補產業(yè)群體的高新技 術工業(yè)和軟件產業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術產業(yè)中的龍頭地位。特色小 店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明 星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉 佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。 　　(五)天河北群樓商鋪 　　天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場 唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周 邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣 州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善， 東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高 檔。 　　天河北路的主題式群樓經營是天河商鋪市場的一個經營特色。各開發(fā)商根據自己物 業(yè)的地理位置，結合區(qū)域內商鋪經營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經營特色的 “商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標廣場群樓 ，以一個超市經營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進 駐金田花園的百佳超市的群樓經營；還有天譽花園群樓是以一個“購書中心”為經營主題 。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避 免了相互的競爭，走錯位經營的道路，再加上地處天河北路的商務氣氛、臨街旺市，是 區(qū)域內的搶手貨。 　　這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可以去到400~500元 /㎡的高價位。都市華庭的首層群樓以整體出售的形式正在招商中，808㎡的一線街鋪總 賣價2700萬元，單價33416元/㎡。之所以采取這樣的形式是因為其發(fā)展趨勢也朝著一個 主題式群樓經營的方向發(fā)展。 一直以來，東山區(qū)憑借本身獨特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方面的優(yōu)勢，吸引 了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿服務發(fā)達的寶地。東山區(qū) 已成為廣州市經濟活動最活躍、經濟特點鮮明的城區(qū)之一。在高級商務、信息服務、商 貿旅游、專業(yè)購物等方面形成了自己獨特的產業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢。 　　(一)分布特征 　　經過多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿經濟基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場及農林 下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格局： 　　海印商貿區(qū)位于海印橋的北面，經過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海印電器專業(yè) 市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設施、辦公設備、通訊產品、攝影音 響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依托，擁有22個各類專業(yè)市場，以“海 印”品牌為標志的多元化商貿區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一 半，居龍頭地位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。 　　環(huán)市東商貿區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店 、假日酒店、世貿中心、國際大廈、電子大廈、遠洋賓館、東山廣場等18家高中檔賓館 、寫字樓以及新大新、麥當勞等數十家中外著名商家組成，是廣州市著名的高級商務、 高檔購物區(qū)之一，被譽為廣州的“尖東”，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中 了眾多的大型商業(yè)、貿易企業(yè)及飲食業(yè)，年營業(yè)額2000萬元以上的批發(fā)企業(yè)，無論是數 量還是營業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。而上規(guī)模、上檔 次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家等企業(yè)有12家，占全 區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強，年營業(yè)額占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上。 　　英雄廣場商貿區(qū)位于中山三路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前線地下商城 、東川名店運動城、陵園西通訊專業(yè)市場、東較場摩托車配件專業(yè)市場等組成，已初現 大型綜合商貿區(qū)的雛形，吸引力逐漸增強，該地區(qū)2003年商品銷售額已超過5億元，保持 兩位數的良好增長勢頭。 　　農林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經過近年的悉心培育，商業(yè)氛圍、經營檔次、購物 環(huán)境等都有了很大的改善，其中農林下路商業(yè)街被廣州市政府確認為繼上下九、北京路 商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現已發(fā)展成為以廣州王府井百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云 集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商業(yè)街在“三年一中變”中，地段內的特色樓宇經 修茸整飾一新，形成了以東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地 區(qū)主要以百貨、服裝和鞋類居多，年營業(yè)額已超過7億元。 　　(二)供求特征 　　東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的批出量為19.75萬平方米，占全市(原八區(qū) )批出量的7.510%。與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商鋪供應量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政 面積較小、商業(yè)土地供應量有限有著直接的關系。同時，90年代中期房地產開發(fā)熱潮中 ，不少地理位置優(yōu)越的商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路 段更為缺乏。2003年，東山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織(布藝)城，供應量的減 少使原有商鋪物業(yè)成為關注焦點，迅速消化存量商鋪成為近期的首要目標。04年上半年 東山區(qū)更鮮有新商鋪上市。 　　東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的成交量為25.14萬平方米，占全市(原八區(qū) )成交量的11.33%。商鋪市場的供應量與成交量基本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚， 成交活躍，帶動了二手市場也非常紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬平 方米，占同期一手商鋪成交量的35.84%。 　　(三)價格特征 　　東山區(qū)作為廣州市的經濟、貿易中心區(qū)，其商鋪價格一直高于全市的平均價格。19 98- 2004年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價為18439元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/平 方米500多元。2003年由于較多大宗的商用物業(yè)整體低價轉讓，導致商鋪成交均價降至8 281元/平方米，低于全市平均售價，如位于水蔭路的雅景花園1- 4層商鋪共10000平方米以首層12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍”價格整體轉 讓；寺右新馬路臨街物業(yè)二層商鋪3700平方米以250萬整體轉讓給東華實業(yè)，均價僅為6 75.7元/平方米。但其商業(yè)中心的地位并未受到影響，新建大型商場仍然熱銷。 　　據調查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價格亦處于全市中高水平，不同地段的商鋪...
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