某商住項目可行性研究報告
某商住項目可行性研究報告 目錄 1.0項目的基本情況 1.1項目背景 1.2項目主辦單位簡介 1.3主辦單位之合作意向 1.4可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟指標 2.0項目投資環(huán)境和市場研究 2.1廣州市概況及經(jīng)濟發(fā)展基本情況 2.2廣州市房地產(chǎn)發(fā)展及市場的基本概況 2.2.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展較快 2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)工作量迅速增加 2.2.3商品房的銷售量不斷提高 2.2.4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營效益顯著 2.2.5對廣州房地產(chǎn)市場的展望 2.3利用外資開發(fā)的法律依據(jù) 2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 2.4.1供應情況 2.4.2需求情況 2.4.3物業(yè)出租情況 2.4.4對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析 2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議 3.0項目開發(fā)及技術(shù)設(shè)計方案的分析 3.1地塊及周圍環(huán)境、建設(shè)開發(fā)條件 3.1.1地理位置及道路交通 3.1.2地形、地質(zhì) 3.1.3附近商業(yè)及生活配套，市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 3.1.4綜合評述 3.2地塊拆遷安置情況 3. 3場地三通一平的安排 4.0項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 5.0項目投資構(gòu)成、總投資估算、資金籌措計劃 5.1基本參數(shù) 5.2土地成本（以下均為人民幣計算） 5.3建安工程成本 5.4前期費用 5.5紅線內(nèi)外工程技工建配套費 5.6不可預見費 5.7開發(fā)期稅費 5.8資金籌措計劃及財務(wù)費用 5.8.1資金籌措 5.8.2財務(wù)費用 6.0可行性研究財務(wù)數(shù)據(jù)的選定和預測 6.1售樓收入的測定 6.1.1住宅銷售單價的測定 6.1.2商鋪銷售單價的測定 6.1.3單位銷售單價的測定 6.1.4建議銷售價 6.1.5實際銷售總收入 6.2大廈經(jīng)營管理費用收入與支出 6.3經(jīng)營稅費及所得稅的繳交 6.4土地增值稅 6.5所得稅 7.0項目經(jīng)濟效益分析 7.1項目盈利能力分析 7.1.1內(nèi)部收益率（IRR） 7.1.2凈現(xiàn)值（NPV） 7.1.3凈現(xiàn)值率（NPVR） 7.1.4投資回報率 7.2項目的不確定性分析 7.2.1項目盈虧平衡分析 7.2.2項目敏感性分析 7.2.3概率分析 8.0可行性研究結(jié)論與建議 8.1項目綜合經(jīng)濟評價 8.2有關(guān)說明及建議 8.3項目主要技術(shù)經(jīng)濟數(shù)據(jù)、指標綜合表 附表、附圖 附表一 項目綜合收益表 附表二 項目動態(tài)綜合表 附表三 項目投資利息估算表 附表四 土地增值稅計算表 附表五 項目敏感性分析表 附表六 概率分析 附圖一 項目盈虧平衡分析曲線 附圖二 項目敏感性分析圖 附錄 1.0—2.3（略） 2.4荔灣區(qū)一帶高層、多層住宅、商場的開發(fā)、出售、出租經(jīng)營情況 2.4.1供應情況 1993、1994年荔灣區(qū)商品房供應量統(tǒng)計表 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 推出面積 425239 161660 0 586899 占當年推出比例 72.5% 27.5% 0% 100% 94年 推出面積 79671 31880 62009 173560 占當年推出比例 46% 18.3% 35.7% 100% 95年 總供應量 50490 193540 62009 760459 所占比例 66.4% 25.4% 8.2% 100% 由此可見，荔灣區(qū)商品房的開發(fā)以住宅開發(fā)為主，原因在于受特定的地理環(huán)境影響（該 區(qū)多橫巷窄路，民宅多為2、3層的舊式建筑物），城區(qū)規(guī)劃的整體性及商業(yè)發(fā)展的環(huán)境 與潛質(zhì)不如東山、越秀、天河等區(qū)，目前推出的大型高級商務(wù)樓宇亦只有廣州及舊商店 的改造，大大促進了該區(qū)的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)。 以上供應量的統(tǒng)計是根據(jù)政府以發(fā)預售許可證的數(shù)據(jù)所得，故正待開發(fā)而未領(lǐng)預售證的 項目或地鐵上蓋物業(yè)等潛在供應量不在統(tǒng)計范圍內(nèi)。據(jù)目前所知，舊項目所在地四周有 三個地塊正待拆遷開發(fā)，東有置業(yè)公司，北有廣州市工程承包公司和錦龍公司，西南面 有荔灣區(qū)房管物業(yè)。房管局負責開發(fā)一棟9層住宅，總建筑面積達9000平方米。另外，鄰 近項目所在地的地鐵沿線上蓋物業(yè)共4個，總建筑面積達461922平方米（地鐵上蓋物業(yè)具 體情況見表），但以上項目（荔灣區(qū)房管局開發(fā)的9層物業(yè)除外）受舊城區(qū)拆遷困難和地 鐵的影響，正式動工日期目前仍無法估計，預計還有很長一段時間，故在本項目的建設(shè) 銷售期間，其供應量對項目的影響不會太大，對于潛在供應量的開發(fā)情況有待日后進一 步跟蹤。 地鐵首期工程部分上蓋發(fā)展物業(yè)情況一覽表 序號 地塊編號 所在區(qū) 地理位置 用地功能 總建筑面積（平方米） 1 HR-2 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以南，多寶路以北 公寓、商業(yè) 107874 2 HR-3 荔灣區(qū) 華貴路以東，長壽西路以南 公寓、商業(yè) 76508 3 HR-4 荔灣區(qū) 華貴路兩側(cè)，龍津中路以南，長壽西路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 233656 4 HR-5 荔灣區(qū) 華貴路以西，寶源路以北 公寓、商業(yè)、寫字樓 43884 現(xiàn)時荔灣區(qū)推出的多層物業(yè)一般規(guī)模不大，總建筑面積約6000—7000平方米左右，多以內(nèi) 銷形式為主，占該區(qū)居住物業(yè)推出面積的11%左右；而高層所占比例大大超于前者，為8 9%，總建筑面積一般在2—4萬平方米左右（荔灣廣場除外），主要集中分布在繁華路段或 交通主干線上，如下九路、人民北路、光復路等路段。至1994年8月，該區(qū)推出的居住物 業(yè)中，內(nèi)銷占17.4%，外銷占82.6%。 2.4.2需求情況 2.4.2.1樓宇成交總體情況及分析 從廣州市有關(guān)部門資料可見，1993年至1994年8月荔灣區(qū)商品房總供應量為760459平方米 ，但據(jù)已有登記成交記錄表明，至1994年8月止，該區(qū)已推出銷售的樓盤總面積實際為4 41256平方米，故本報告將以實際推出的面積總數(shù)作供應量統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)資料顯示，至1 994年8月，該區(qū)商品房總成交量為212356平方米，占該區(qū)實際推出可供銷售面積的48.1 %。其中內(nèi)銷成交量占13%，外銷占87%。與廣州市其他舊城區(qū)相比（即東山、越秀、海珠 區(qū)三區(qū)），荔灣區(qū)的總成交量最高。在成交的商品房中，住宅占大部分，比例為70.2%。 由此可見，未來幾年內(nèi)，住宅仍是該區(qū)最大的需求。 1993年—1994年荔灣區(qū)商品房銷售情況 單位：平方米 住宅 商場 寫字樓 合計 93年 成交面積 87678 2420 0 90098 占該年總成交 97.3% 2.7% 0% 100% 94年 成交面積 6141 31065 29777 122258 占該年總成交量比例 50.2% 25.4% 24.4% 100% 95年 總成交量 149094 33485 29777 212356 所占比例 70.2% 15.8% 14% 100% 由于廣州市普遍存在商品房交易登記滯后的情況，實際成交率往往高于政府的登記數(shù)， 通過對典型樓盤的調(diào)查可對商品房的需求情況有更深入和較準確的了解。 2.4.2.2樓盤調(diào)查范圍 本報告調(diào)查該區(qū)內(nèi)8個高層及3個多層居住物業(yè)，以其為代表分析荔灣區(qū)居住物業(yè)的銷售 情況。其中8個高層居住物業(yè)總建筑面積為50萬平方米，占荔灣區(qū)全部高層居住物業(yè)的8 3.3%。 2.4.2.3樓盤銷售情況分析 在調(diào)查的8個高層居住物業(yè)中，成交情況較理想的當數(shù)西關(guān)大廈、荔灣廣場和安富花園。 （見后表） 西關(guān)大廈是荔灣區(qū)首座推出的高層居住物業(yè)，由于當時僅此一家，市場供少于求，所以 1992年5月剛推出時盡管均價已高達每平方米7000港元，但僅一年時間已全部售完，現(xiàn)時 二手市場住宅價位每平方米在港元8500—10000元之間，比1992年推出時價位上升了約25 %左右。 至于荔灣廣場，占盡天時、地利、人和，特別性較大，為一般樓盤所不能相比，其一： 該物業(yè)地處下九路商業(yè)中心區(qū)，西面單邊臨街，距地鐵首期工程沿線長壽路站步行僅需 幾分鐘；其二：荔灣廣場是荔灣區(qū)規(guī)模最大的大型高層居住物業(yè)，總建筑面積達24萬平 方米，同時也是廣州市舊城改造的典范，受到政府有關(guān)部門的高度重視和廣大市民的關(guān) 注、配合，發(fā)展商耗資逾5億港元，僅以一年時間就完成了所有拆遷工作；其三：發(fā)展商 非常注重對樓盤的宣傳，每期推出均在各大報刊（包括香港地區(qū)）刊登。 2.4.3物業(yè)出租情況（略） 2.4.4對荔灣區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的總體評價分析 （1）供應方面，商品房的開發(fā)以居住物業(yè)的開發(fā)為主并向高層發(fā)展。 （2）需求方面，住宅需求大于商業(yè)用房需求。買家香港、國內(nèi)人士各半，自用客多，中 小面積單元的銷路較大。 （3）建議本地區(qū)之開發(fā)項目宜選擇面向大眾的市場策略。通過對附近樓宇的售價及銷售 情況進行比較分析，建議樓宇現(xiàn)時售價不宜過高，均價為每平方米8500—9000港元左右。 商場首層均價宜在每平方米21000—25000港元左右（指整個商場已有基本裝修和間隔）。 2.5對本項目開發(fā)的功能、規(guī)模、標準及營銷的建議 1.文昌廣場位于廣州舊城區(qū)人口稠密的地段，生活配套設(shè)施較為完善，鄰近商業(yè)中心區(qū) 或主要商業(yè)繁華街道，至廣州首期地鐵長壽路站步行只需五分鐘路程，是較理想的住宅 開發(fā)地點。從市場調(diào)查可知其附近區(qū)域住宅以及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展與廣州其他地區(qū)相比， 是有較大市場潛力的。但在實際開發(fā)中仍需要根據(jù)具體條件加以分析，以確定合適的市 場目標及開發(fā)營銷方式。 2.根據(jù)市場調(diào)查報告顯示以及項目所在地點環(huán)境條件等因素，文昌廣場地段是以居住為 主的地區(qū)，商業(yè)環(huán)境不佳。由于商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在廣州受傳統(tǒng)商業(yè)消費地段、市民消費 習慣，以及市區(qū)整體規(guī)劃功能的影響甚大，以目前文昌廣場改造的局部商業(yè)環(huán)境是難以 形成城市商業(yè)中心的，過大規(guī)模的以及過高標準建設(shè)商業(yè)用房，容易造成今后在出售和 出租上的困難。建議商業(yè)用房在3層以下，標準則以居住區(qū)配套商業(yè)中心較適宜。 3.目前廣州市區(qū)及鄰近供應的高層住宅大部分以高檔外銷為主，荔灣區(qū)的出售樓宇更為 突出，從成交情況分析，該區(qū)的外銷住宅成交好于其它老城區(qū)。但由于該區(qū)是廣州市舊 城改造的重點地區(qū)，鑒于拆遷成本和城市規(guī)劃的要求，今后該區(qū)發(fā)展主要是高層住宅為 主，隨著供應量的增長，目前較高的外銷率將會逐步回落，但是隨著廣州市拆遷區(qū)域的 擴大，本地回遷需求亦將加大，這部分的市場將會增加，因此文昌廣場住宅的市場定位 可考慮1/3外銷，2/3內(nèi)銷，在確定建設(shè)標準與售價時應充分考慮到這一因素。內(nèi)銷房平 均售價不宜超過港幣8500元，外銷房不宜超過港幣9200元，商場（僅首層）平均價應為 港幣23000元左右?？紤]到銷售對象的變化，以及國內(nèi)用家承受能力，設(shè)計住宅單元以4 0—50平方米為主，并具有較高的實用率。 4.由于近年供應量增大，把握好銷售的時機和制定好相應的銷售策略是十分重要的。首 期銷售應在結(jié)構(gòu)出地面，或完成裙樓時推出，鑒于現(xiàn)時樓花一次性付款的客戶甚少，分 期付款以及銀行按揭對于內(nèi)外銷來說都是十分必要的。隨著競爭的加劇，投資者對物業(yè) 認識的設(shè)計合理與否、質(zhì)量的高低、企業(yè)信譽以及售樓前后服務(wù)的好壞是十分重要的， 發(fā)展商在開發(fā)過程中應注意好以上的工作。 5.隨著國內(nèi)房地產(chǎn)大規(guī)模的開發(fā)，市場已趨平衡，樓價升幅將相應減緩。因此，開發(fā)與 營銷過程中密切注重市場的變化，嚴格控制成本在今后將顯得尤其重要，對營銷的影響 甚大。 序號 樓盤名稱 裝修標準 設(shè)備 停車位 內(nèi)部間隔（平方米） 現(xiàn)時工程進度 銷售面積（平方米） 銷售率 推出日期 交樓日期 最高價HKD/M2 最低價HKD/M2 現(xiàn)時平均價HKD/M2 一次性付款折后均價 1 荔灣廣場 玻璃幕墻，裙樓高級花園巖地臺，住宅內(nèi)柚木地板，乳膠漆，廚廁瓷片到頂 進口電梯3臺/座，電腦監(jiān)控報案系統(tǒng)，商場中央空調(diào)，進口自動扶手梯48部，住宅配潔 具 地下層底部共500多個車位，租金待定 住宅：80-89 挖椿井 12萬 71.6% 93.1 95.12 11894 9247 11000 8800 商場：22-170 12萬 30.8% 93.9 95.12 81810 32657 56575 45260 2 惠城花園 玻璃幕墻，花崗巖地臺，住宅乳膠漆，廳房柚木地板，廚廁瓷片到天花，防滑彩釉磚地 面 名廠快速電梯，廚房配不銹鋼洗滌盆及柜，名廠高級潔具全套，商場采光頂 地下一層停車場100個車位租售待定 住宅：78-157 挖椿井 41647 60% 93.9 96.6 12575 8152 9850 7289 商場：11-2030 13600 80% 94.1 96.6 47201 13158 22125 17700 3 安富花園 外墻玻璃紙皮石彩釉住宅柚木地板，高級瓷磚到頂 住：每座名廠電梯，配進口衛(wèi)生潔具，抽油煙機，地柜、洗盆及吊柜、煤氣熱水爐，協(xié) 助辦理開IDD手續(xù) -1，-2層為地下停車場全部出售，價位待定 住宅：70-100 地面5層 39000 82% 93.1 96.3 12004 9543 9500 8550 商場：12-53（2,3層） 5781 65% 93.9 96.3 39435 12454 22671 20857 4 金信大廈 外墻彩色玻璃馬賽克住宅內(nèi)洋什木地板，廚廁瓷片到頂，商場大理石地臺 住：名廠電梯2部，配高級潔具，廚柜，不銹鋼水盆，抽油煙機 -1到- 3層停車場全部用作出租，租價待定 住宅：70-100 地面3層 22000 38.7% 93.12 96.6 9200 8300 8500 8500 商場：12-53（2,3層） 4000 未推出 5 西關(guān)大廈 外墻天然石片彩釉，大理石地板，住宅耐磨磚，彩釉磚地面，墻身乳膠漆，廚廁瓷片到 頂?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 ?。好麖S電梯8部，進口潔具，不銹鋼廚具，配排氣扇 有停車場，租金待定 住宅：71- 118 現(xiàn)樓可交付使用 22169 100% 92.5 94.12 9283 6865 8500 8500 商場：共四上一大客包租 商場：共四層由一大客包租 8500 92.5 94.12 6 荔灣城 玻璃幕墻花崗巖地板，住宅內(nèi)彩釉磨地磚，墻身乳膠漆，廚廁瓷磚至天花 ?。焊呒夒娞?部，住宅配抽油煙機、吊柜、浴缸、坐廁及洗面盆 -1，- 2層...
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