漢陽大道140號地塊土地價值分析及市場前景研究
漢陽大道140號地塊土地 價值分析及市場前景研究 二00三年8月 武漢橋建集團(tuán)企劃部和營銷部共同實施 漢陽大道140號地塊土地價值分析及市場前景研究 1. 總說明 1. 目的 為平抑土地拍賣制度所帶來的房價上揚(yáng)，武漢市土地拍賣中心近期加大了拍賣 土地供應(yīng)量。根據(jù)公司土地儲備計劃，以及公司高層對掛牌土地的初步了解，特 委托企劃部和營銷部對漢陽大道140號地塊做更深入的調(diào)查論證，以便充分認(rèn)識其 土地價值（包括商業(yè)價值和住宅價值），并為公司是否參與競拍提供基本決策依 據(jù)。 2. 主要方法 由于時間較緊，本次調(diào)查對全國現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)和武昌、漢口的高檔住宅部分的 調(diào)查采用網(wǎng)絡(luò)方式，沒有一一去現(xiàn)場調(diào)查；對漢陽規(guī)劃方面的資料在查閱相關(guān)部 分電子政務(wù)網(wǎng)外，也查詢了相關(guān)統(tǒng)計年鑒，未去相關(guān)部門咨詢；針對住宅部分， 僅對漢陽現(xiàn)有部分可能競爭對手做現(xiàn)場調(diào)查和咨詢，針對商業(yè)部分，僅對武漢代 表性的大型商場做了現(xiàn)場觀察，對漢陽大道和鸚鵡大道的商業(yè)氣氛做了親身感受 ，沒有詳細(xì)統(tǒng)計人流和調(diào)查其經(jīng)營效益；針對漢陽居民的消費習(xí)慣問題，只在調(diào) 查過程中對了少量口頭調(diào)查，沒有進(jìn)行正規(guī)抽樣和書面調(diào)查。調(diào)查及討論時間共 5天。 3. 調(diào)查和討論人員 李厚甫、馬婕、張國良、郭華梁、周小靖 2. 武漢市房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢 1. 政策動向 1. 土地拍賣和貸款限制制度將拉動房價穩(wěn)步、漸進(jìn)上揚(yáng)。這兩年政府對房地產(chǎn)市場 一直處于不斷的規(guī)范過程中，土地拍賣制度的實施和貸款限制制度的推出均刺 激武漢市的房價加速度上揚(yáng)，但由于開發(fā)商原有儲備用地還有一定存量，這種 房價的上漲是漸進(jìn)式，不是飛躍式的。 2. 城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。在居住郊區(qū)化口號流行2年之后， 政府開始關(guān)注城市“空心化”現(xiàn)象，加大了舊城改造的力度，成片區(qū)、成規(guī)模的 舊城改造正在形成，城市、城郊平衡發(fā)展的城市發(fā)展模式正在形成。 3. 政府對高檔房地產(chǎn)的控制力度將加強(qiáng)。由于房地產(chǎn)價格的上漲速度已經(jīng)超過老百 姓消費能力的上漲速度，經(jīng)濟(jì)界已經(jīng)出現(xiàn)“泡沫”和“非泡沫”的兩種爭論，但從 政府政策導(dǎo)向看來，對房地產(chǎn)的整體調(diào)控力度在加強(qiáng)，特別是高檔項目面臨的 壓力將增加。 4. 經(jīng)濟(jì)適用房在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的地位暫時不可動搖。為了滿足大多數(shù)工薪階層的購 房需求，在不斷推行土地市場化的同時，建設(shè)部也一再強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā) 比例必須達(dá)到年開發(fā)總量的30％，其對高檔房價的沖擊和平抑作用不可低估。 2. 經(jīng)濟(jì)狀況（以下數(shù)據(jù)資料，均來自武漢市2002年統(tǒng)計年鑒） 1. 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)消費步入平穩(wěn)期。自2000年起，武漢市人均國內(nèi)生產(chǎn) 總值就已經(jīng)超過2000美元，并保持每年8％的增長速度，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為這將是一 個城市房地產(chǎn)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，也是萬科看好武漢發(fā)展前景的 原因之一。此外，從中國房地產(chǎn)熱點城市近兩年的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和國民收入 的對比狀況看，一旦一個城市的房地產(chǎn)消費熱情被調(diào)動起來，其房地產(chǎn)發(fā)展速 度將超過收入增長速度（有人說是泡沫，事實上是收入高速增長的高收入階層 的推動作用）。 2. 城鎮(zhèn)居民消費由生存型向享受型轉(zhuǎn)型。武漢市城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增加，購 買力旺盛，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢，它說明居民生存型消費期結(jié)束，小康舒適 、享受型消費趨勢凸顯，而住宅消費自然會成上升趨勢。 3. 在居民總體收入水平增長的同時，不同家庭之間的收入差距呈擴(kuò)大趨勢。統(tǒng)計年 鑒稱，武漢城區(qū)10％的最高收入家庭，其人均可支配收入增長速度超過20％， 其恩格爾系數(shù)僅為0.231,而10％的最低收入家庭，其人均可支配收入的增長速 度只有3％，其恩格爾系數(shù)高達(dá)0.555。財富的集中將促進(jìn)二次住房消費比例的 加大，也為高素質(zhì)樓盤的銷售帶來市場。 |項目指標(biāo) |1999年 |2000年 |2001年 | | |數(shù) 量 |構(gòu)成 % |數(shù) 量 | |人均年可支配收入（ |7091 |7658 |9080 | |元） | | | | |人均年實際支出（元 | | | | |） | | | | |人均年消費性支出（ |8030 | |9355 | |9995 | | |元） | | | | | | | |其中年均生活費支出 |5453 | |6072 | |6336 | | |（元） | | | | | | | |恩格爾系數(shù) | |0.665 | |0.649 | |0.634 | |人均儲蓄余額（元） |12378 | |14090 | | | | 3. 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況對比 1. 武漢各區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有不平衡性。從2001年武漢市的住房銷售情況看，漢陽地 區(qū)在市內(nèi)8區(qū)中排行第五，但從漢口、武昌、漢陽的大區(qū)劃角度看，漢陽的銷售 量是并不高。 單位：萬平米 |區(qū)域 |預(yù)售住宅面 |現(xiàn)房銷售面積 |合計 |百分比 | | |積 | | | | |江岸區(qū) |34.9 |51.24 |86.14 |17.36% | |江漢區(qū) |8.02 |74.87 |82.89 |16.71% | |喬口區(qū) |3.58 |29.73 |33.31 |6.72% | |漢陽區(qū) |9.33 |44.28 |53.61 |10.81% | |武昌區(qū) |21.68 |82.35 |104.03 |20.98% | |洪山區(qū) |9.47 |47.23 |56.7 |11.43% | |青山區(qū) |4.36 |27.23 |31.59 |6.36% | |東西湖區(qū) |7.16 |40.67 |47.83 |9.64% | |總計 |98.49 |397.46 |495.95 |100％ | 2. 房價與武漢市民的購房熱情同步上漲。從房價上漲速度看，武漢市2000年底的綜 合平均價為2000元/平米，2001年底的綜合房價為2100元/平米，相對上年度上 漲100元/平米；2003年年中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為2300元/平米，相對上年度上漲200元 /平米。在房價加速度上漲的情況下，銷售量也同樣一年比一年增加數(shù)十萬平米 ，可見武漢市民的購房潛力和熱情依然充足。 3. 漢陽板塊房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景 1. 現(xiàn)狀 1. 地理位置：漢陽地區(qū)不到100平方公里內(nèi)攜兩江而藏7湖，6橋飛架南北而連通武 昌文化區(qū)和漢口商業(yè)區(qū)，交通非常方便，從地理位置上來看非常適合發(fā)展為為 武漢的居住區(qū)。 2. 人口狀況：從下表可以看出，漢陽區(qū)的人口不到40萬，不及漢口的一個區(qū)，更不 及武昌區(qū)的一半，本地人口相對不足，使?jié)h陽地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展不可能僅定位 于漢陽的消費群體，而必須吸引漢口和武昌人口的跟進(jìn)。 3. 規(guī)劃布局：漢陽的人口密度相對漢口和武昌來說也是最稀少的，其中工業(yè)廠區(qū)占 了大量用地，老城區(qū)集中于漢陽大道和鸚鵡大道兩側(cè)，新區(qū)主要集中于四新地 區(qū)和沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，和老城區(qū)連接成一個“C”型。從房地產(chǎn)發(fā)展角度看，其 老城區(qū)改造和新區(qū)拓展的空間都比較大。 |城(郊)區(qū) |土地面積 |人口密度 |1999 | | |(平方公里|(人/平方公 | | | |) |里) | | | | | |戶數(shù)(戶) |年末人口（人） | |總計 |8467.11 |874 |2087144 |7401993 | |江岸區(qū) |64.24 |9648 |197839 |619800 | |江漢區(qū) |33.43 |13663 |142104 |456767 | |橋口區(qū) |46.40 |11441 |170330 |530866 | |漢陽區(qū) |91.50 |4169 |120524 |381475 | |武昌區(qū) |81.22 |10292 |244977 |835886 | |青山區(qū) |45.13 |9424 |116943 |425301 | |洪山區(qū) |501.70 |1191 |137053 |597731 | 4. 交通條件：從漢陽內(nèi)部的交通體系看，其主要公汽線路集中于漢陽大道和鸚鵡大 道等主干道，各支道交通便利狀況一般；從區(qū)域之間的交通看，其和漢口有四 座橋梁連接，和武昌僅有兩橋，且有一座在中環(huán)線，從交通網(wǎng)絡(luò)上看，漢陽目 前和漢口的聯(lián)系似乎更加緊密一些。 5. 配套狀況：由于過去定位于工業(yè)區(qū)，漢陽各種基本的生活配套雖然都有，但相對 于漢口和武昌來說，其數(shù)量、規(guī)模和檔次仍然有相當(dāng)大的差距，特別是其商業(yè) 氛圍主要集中于漢陽大道鐘家村到七里廟段和鸚鵡大道鐘家村到腰路堤段，其 他大型娛樂設(shè)施也顯不足，很難和繁華的漢口相比，這些因素在某種程度上也 制約著漢陽的房地產(chǎn)開發(fā)檔次。 6. 自然環(huán)境：在中環(huán)線以內(nèi)，漢陽的湖泊資源比漢口和武昌要多，但由于原來的是 工業(yè)區(qū)，水源污染嚴(yán)重，目前正處于整治階；漢陽大道的黑色化工程正在緊張 進(jìn)行，街面美化工作將有所改觀，但沿街門面的包裝不夠，商業(yè)氣氛不夠濃厚 ，沿街的住宅均是火柴盒式的舊房子，天際線和色彩都比較單調(diào)，目前還很難 和時尚、繁華的大都市相提并論，故有“大縣城”的別名。 7. 人文環(huán)境：在武漢三區(qū)中，漢陽的歷史人文氛圍是最濃厚的，包括歸元寺、古琴 臺、龜山晴川閣等，人文資源的豐富一直是漢陽旅游業(yè)發(fā)展的特色，創(chuàng)建旅游 城市也是漢陽區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，它在一定程度上也將刺激漢陽地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展。 8. 房地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域狀況：2000年以來，漢陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展熱點一直集中于四新地 區(qū)和沌口地區(qū)，市場廠區(qū)的搬遷是老城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的主要空間，但規(guī)模都不 大。類似漢陽此次拍賣地塊這種大規(guī)模拆遷住宅區(qū)的形式還只是第一次，不過 由此可看出漢陽市政府舊城改造、提升區(qū)域形象和檔次的力度。 9. 房地產(chǎn)價格狀況：在2000年以前，漢陽的房價一直在1300元/平米以下，后來鸚 鵡花園和長江廣場等中高檔住宅的開發(fā)，使?jié)h陽住宅的均價直線上升。雖然漢 陽的平均房價在2001年比漢口的江漢和和江岸地區(qū)低300元/平米左右，不過從 2003年的報刊統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，在各地房價整體上漲的情況下，漢陽和漢口的房價 差距也在縮小，這說明消費者對漢陽的信心在增加。 2. 發(fā)展前景： 1. 地方政府樹立漢陽新形象的決心非常大。一個城市房地產(chǎn)發(fā)展水平與相關(guān)政府部 門領(lǐng)導(dǎo)的觀念、政策開放度等有著直接的聯(lián)系。面對工業(yè)的不景氣和房地產(chǎn)的 區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動作用，漢陽區(qū)政府已開始重新審視漢陽在整個武漢區(qū)域分工中的 自我定位，去年便提出“新經(jīng)濟(jì)、新漢陽”的口號，意在重新樹立漢陽的新形象 ，形成“商在漢口、學(xué)在武昌、住在漢陽”的發(fā)展格局。 2. 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境不斷得到改善。為建設(shè)“綠色漢陽、文化漢陽、旅游漢 陽”，漢陽政府從經(jīng)營城市角度不斷加強(qiáng)和完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，一些志在的基 礎(chǔ)性工作正在穩(wěn)步進(jìn)行，月湖公園的改造已經(jīng)完成，墨水湖湖水的改造也在進(jìn) 行，南岸嘴在不久的將來將建設(shè)成為21世紀(jì)武漢濱水特色鮮明的市民中心和最 具國際知名度的標(biāo)志性景觀；大型琴臺藝術(shù)中心和文化廣場目前正在緊張拆遷 ，計劃在2006年建成；為利用生態(tài)技術(shù)改善漢陽的水系統(tǒng)，到2005年底，龍陽 湖、三角湖、墨水湖、南太子湖四湖連通并引江灌湖的動態(tài)水網(wǎng)將基本形成。 人居環(huán)境的改善，將為漢陽房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展提供堅實后盾。 3. 漢陽沌口開發(fā)區(qū)已成為漢陽乃至武漢地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展名片。從1997年開始，開發(fā) 區(qū)每年的財政收入均有40%的增幅。去年，不到8萬人的開發(fā)區(qū)財政收入首次突 破20億元，在武漢市財政的占比超過一成；“沖”進(jìn)全國49個國家級開發(fā)區(qū)中的 前10名，綜合實力穩(wěn)居中西部16個國家級開發(fā)區(qū)之首。重振“漢陽造”的城市工 業(yè)經(jīng)濟(jì)品牌，是漢陽未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點，而地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將給漢陽房地 產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來穩(wěn)定的消費主體。 4. 拍賣地塊相關(guān)資源分析 1. 地段等級：地處漢陽大道140號，是漢陽的商業(yè)中心和原行政中心所在之地，屬漢陽 的黃金地段。 2. 四至狀況：東至鸚鵡大道，西至綠寶石娛樂城，南至鸚鵡大道，北離京廣線近20來 米。從臨街狀況下，其商業(yè)條件還是比較充足的，但臨鐵路主干線過近，這是高 檔住宅的大忌。 3. 規(guī)劃條件： |征地面積 |37.62畝 | |可規(guī)劃建筑面 |137300平方米 | | | | |積 | | |可規(guī)劃用地 |36.12畝 | |土地用途 |商業(yè)和居住 | |容積率 |5.7 | |拆遷地上建...
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