蟠龍新區(qū)189畝項目可行性研究報告（住宅）(doc 47)
蟠龍新區(qū)189畝項目 可行性研究報告 （住宅） 摘 要 蟠龍新區(qū)，屬于南寧市“十一五”計劃確定啟動建設的兩大新區(qū)之一。本文通過對蟠龍 新區(qū)189畝的一地塊的開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的市場調查分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較 后，依據(jù)蟠龍新區(qū)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策 劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務評價和風險分 析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積21 2000平方米，項目總投資38042萬元。經(jīng)測算項目經(jīng)營利潤為7578萬元，因此項目在經(jīng)濟 上具有較強的可行性。 [關鍵字] 蟠龍新區(qū) 項目投資 開發(fā)經(jīng)營 目 錄 第一章 前言 一、報告編制目的 二、報告編制依據(jù) 三、項目概況 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、2005年國內經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 二、南寧市房地產(chǎn)市場分析 三、有利投資經(jīng)濟形勢成因分析 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 一、投資地塊的地理環(huán)境 二、蟠龍新區(qū)區(qū)域分析 三、項目周邊主要物業(yè)分析 四、蟠龍新區(qū)消費者調查分析 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 第五章 項目定位 一、目標市場定位 二、產(chǎn)品定位 第六章 項目規(guī)劃、建筑設計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 二、住宅建筑設計建議 三、小區(qū)配套設施建議 四、環(huán)境藝術設計建議 第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算 一、項目開發(fā)經(jīng)營策略 二、項目投資估算 三、項目實施進度安排 四、項目投資與籌資計劃 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 一、項目銷售計劃 二、項目銷售收入估算 三、項目經(jīng)營成本估算 四、項目利潤估算 五、項目現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值及財務內部收益率 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 一、項目盈虧平衡分析 二、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 第十章 結論與建議 第一章 前言 一、報告編制目的 1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該 地塊的市場價值進行合理的評估。 2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設計、建筑方案 設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。 3、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 4、對項目進行投資分析和風險分析。 5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 二、報告編制依據(jù) 1、南寧市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 2、國家建設部及南寧市頒布的與房地產(chǎn)相關法律與政策； 3、南寧市房產(chǎn)局提供資料； 5、現(xiàn)場勘察和實地調研所得資料。 三、項目概況 項目地塊位于蟠龍新區(qū)南寧大橋西面，總面積約189畝，其中有30畝為預留的辦公用 地，實際開發(fā)面積為159畝，該地塊基本較為平整，經(jīng) 文件批準通過，該地塊主要用途為商住用地，類別代號 ，容積率不大于2.0， 建筑密度不大于 ，綠化率不小于。建筑限高多層不超過 （約 米左右，不含底層層高2.2米以下的自行車庫），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過 層（約 米左右）； 本項目由電力局與富凱房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司合作共同開發(fā)，除30畝作為預留的辦 公建設用地外，剩余用地面積159畝將用于開發(fā)建設中高檔次的住宅小區(qū)，并分為兩部分 建設：其中的99畝用于開發(fā)建設區(qū)電力局定向開發(fā)住宅小區(qū)，余下60畝用于開發(fā)商品房 小區(qū)；建筑形式采用組合式：多層 ，小高層，并初步確定項目主要技術指標如下： ①總用地面積：106000平方米，約合 159 畝。 ②容積率：2.0 ③總建筑面積：212000M2 公建面積：5000M2 ④建筑密度：（暫無設計方案無法計算出，建筑密度= 建筑基底總面積÷建筑用地總面積）。 ⑤綠化率：35 % （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還 有待于進一步優(yōu)化） 本項目遵循社區(qū)完整功能的要求，做出融住宅、教育、綜合社區(qū)服務為一體的規(guī)劃設 想，區(qū)內生活設施齊全，配套有幼兒園、便利店、商業(yè)網(wǎng)點、社區(qū)醫(yī)療保健中心、郵局 、銀行等設施，將是蟠龍半島新區(qū)新崛起的一個中等規(guī)模小區(qū)。項目建設內容： 1、多層公寓及連排別墅 多層公寓的總建筑面積約72000平方米，建筑樣式為框架結構，采用點式、條形排布 ，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設計成復式、躍層和錯層，戶型新穎、實 用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。宅前綠化結合組團綠化、 中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 2、小高層公寓 小高層公寓的總建筑面積約120000平方米。 3、配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約15000平方米 4、公共生活設施 總建筑面積約5000平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 5、物業(yè)管理 實行封閉式現(xiàn)代化物業(yè)管理。 ■ 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨立磁卡電表，高級安全插座； ■ 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置電話插口及INTERNET插口、寬帶網(wǎng)絡； ■ 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； ■ 郵政系統(tǒng)：每戶設有信、報箱并實行專遞服務； ■ 周界防護系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負責對 小區(qū)周邊進行巡邏； 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、2005前三季度南寧市經(jīng)濟狀況簡析 經(jīng)濟運行情況 [GDP]2005年1- 3季度，南寧市經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持穩(wěn)健的增長態(tài)勢，全市GDP達477.02億元，同比增長13 .2%，增速比去年同期加快0.38個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值65.38億元，同比增長 7.7%，第二產(chǎn)業(yè)增加值149.55億元，同比增長17.4%，第三產(chǎn)業(yè)增加值262.08億元，同比 增長12.6%。 [財政金融]財政收入增加，金融機構存貸款平穩(wěn)增長。1-9月， 全市組織的財政收入71億元，同比增長16.57%，其中一般預算收入31.43億元，同比增長 20.30%。一般預算支出47.77億元，同比增長18.16%。其中基本建設支出4.82億元，同比 增長36.48%；企業(yè)挖潛改造資金支出1.90億元，同比增長29.49%；科技三項費用支出0. 47億元，同比增長31.63%。 [投資]全社會固定資產(chǎn)投資增幅有所回落，但仍保持較快增長。今年以來，全市投資 雖有所回落，但在“百項工業(yè)項目大會戰(zhàn)”、“136”城建工程等大項目推動下，增幅一直保 持在28%以上，九月份達到了今年以來的最高速度。1- 9月，全市完成全社會固定資產(chǎn)229.51億元，增長38.10%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資218 .48億元，增長39.81%；基本建設投資102.49億元，增長26.61%；更新改造投資37.09億 元，增長60.71%；房地產(chǎn)業(yè)投資68.97億元，增長61.17%。 [國內貿易]社會消費品零售額穩(wěn)步增長。1- 9月，社會消費品零售總額241.99億元，同比增長13.63%。其中，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額 213.11億元，同比增長13.41%，餐飲業(yè)零售額28.27億元，同比增長15.25%。 小結：持續(xù)升溫的固定資產(chǎn)投資，強勁的消費能力，良好的經(jīng)濟運行環(huán)境為房地產(chǎn)開發(fā) 投資奠定了堅實的經(jīng)濟基礎。 二、南寧市房地產(chǎn)市場分析 1、南寧市成交情況分析 1-1、整體市場供求情況 a）季度供應情況 |2005年3季度商品房類別供求狀況表 | |時間 |單位:萬㎡ |住宅|商業(yè) |辦公 |合計 | |2005年7月份 |批準預售面積 |9.6 |1.5 |0 |11.1 | | |合同備案面積 |34.6|1.8 |0.5 |36.8 | | |供求比 |1:3.|1:1.2|/ |1:3.3 | | | |6 | | | | |2005年8月份 |批準預售面積 |28.4|3 |2.1 |33.5 | | |合同備案面積 |32.5|1.7 |0.1 |34 | | |供求比 |1:1.|1:0.6|/ |1:1.0 | | | |1 | | | | |2005年9月份 |批準預售面積 |62.3|15 |0.2 |77.5 | | |合同備案面積 |37.8|1.2 |0.9 |39.8 | | |供求比 |1:0.|1:0.1|1：4.|1:0.5 | | | |6 | |5 | | |合計 |批準預售面積 |100.|19.5 |2.3 |122.1 | | | |3 | | | | | |合同備案面積 |104.|4.7 |1.5 |110.6 | | | |9 | | | | | |供求比 |1：1|1：0.|1：0.|1：0.9 | | | |.0 |2 |7 | | [pic] ◎ 2005年3季度商品房供應量為122.1萬㎡，去化量為110.6萬㎡，整體呈現(xiàn)供大于求的態(tài) 勢，供求相比上個季度有大幅度提升。 ◎ 商業(yè)用房供應量增長較多，空置量較大，商業(yè)用房的嚴峻形式進一步加深。辦公房的供 求形勢依然沒有得到改變。 b）同期比較情況 |2005年3季度供求關系環(huán)比、同比對比表 | |時間 |批準預售面|合同登記備|供求比 | | |積（萬㎡）|案面積（萬| | | | |㎡） | | |2005年3季|122.1 |110.6 |1：0.9 | |度 | | | | |2005年2季|56.1 |62.3 |1：1.1 | |度 | | | | |2004年3季|72.95 |73.4 |1：1.1 | |度 | | | | ◎ 2005年3季度供應量122.1萬㎡。環(huán)比上季度增長117.6%，比去年同期增長67.4%，本季 銷售備案登記110.6㎡，環(huán)比上季度增長78.3%，比去年同期增長51.4%。本季度的供 求量對比上季度及往年都有較大幅度提高，但供求狀況卻是供大與求，主要是受商業(yè) 類產(chǎn)品影響。 1-2、各區(qū)域市場供求情況 a）各區(qū)域商品房供求狀況分析 |2005年3季度各區(qū)域商品房供求關系狀況表 | |各板塊 |批準預售面 |比重 |登記備案面 |比重 |供求 | | |積 | |積 | |比 | |青秀區(qū) |16.6 |13.60%|14.1 |12.75%|1:0.8| |瑯東板 |36.4 |29.81%|35.3 |31.92%|1:1.0| |塊 | | | | | | |仙葫板 |8.6 |7.04% |15.3 |13.83%|1:1.8| |塊 | | | | | | |江南區(qū) |6.2 |5.08% |13.4 |12.11%|1:2.2| |西鄉(xiāng)塘 |30.1 |24.65%|16.5 |14.92%|1:0.5| |區(qū) | | | | | | |興寧區(qū) |18.2 |14.91%|4.3 |3.89% |1:0.2| |良慶區(qū) |6 |4.91% |11.7 |10.58%|1:2.0| |南寧市 |122.1 |100.00|110.6 |100.00|1:0.9| | | |% | |% | | [pic] [pic] ◎ 2005年3季度南寧市商品房供求比為1：0.9，青秀區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧區(qū)呈現(xiàn)供大于求 的狀況?，槚|板塊供求基本持平，其他城區(qū)供小于求。整體來講，供求關系仍處于良 好狀況。 ◎ 瑯東板塊供應量達到全市29.81%，去化量達到全市31.92%，雖然供求仍是全市的首位， 但比重已經(jīng)有所降低；西鄉(xiāng)塘區(qū)的供應量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列 全市第二。 b）各區(qū)域住宅供求狀況分析 |2005年3季度各區(qū)域住宅批準預售及合同登記備案情況一| |覽 | |各板塊|批準預售面|比重 |合同登記 |比重 |供求比 | | |積（萬㎡）| |備案面積 | | | | | | |（萬㎡） | | | |青秀區(qū)|13.3 |13.26%|13 |12.44%|1:1.0 | |瑯東板|31.4 |31.31%|34.1 |32.63%|1:1.1 | |塊 | | | | | | |仙葫板|7.9 |7.88% |14.8 |14.16%|1:1.9 | |塊 | | | | | | |江南區(qū)|5.1 |5.08% |12.2 |11.68%|1:2.4 | |西鄉(xiāng)塘|22.4 |22.33%|15.7 |15.02%|1:0.7 | |區(qū) | | | | | | |興寧區(qū)|14.7 |14.66%|3.5 |3.35% |1:0.2 | |良慶區(qū)|5.5 |5.48% |11.2 |10.72%|1:2.0 | |南寧市|100.3 |100.00|104.5 |100.00|1:1.0 | | | |% | |% | | [pic] [pic] ◎ 2005年3季度，南寧市商品房住宅的供求比是1：1.0，供求基本持平。西鄉(xiāng)塘區(qū)和興寧 區(qū)呈現(xiàn)供大于求情況；青秀區(qū)和瑯東板塊供求基本平衡；其他城區(qū)呈現(xiàn)供小于求。 ◎ 瑯東板塊依舊占據(jù)著供應量和去化量第一的位置，供應量占全市31.31%...
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