金泓雅苑項(xiàng)目市場(chǎng)研究策劃
金泓雅苑項(xiàng)目市場(chǎng)研究策劃 一、寶安區(qū)態(tài)勢(shì)分析 21世紀(jì)的寶安，與特區(qū)逐漸融合，寶安的發(fā)展是深圳持續(xù)前進(jìn)的必然結(jié)果，寶安中心 區(qū)將成為深圳濱海城市的形象代表，天時(shí)與地利將使寶安城市發(fā)展迅速升溫，房地產(chǎn)業(yè) 迎來(lái)一個(gè)黃金周期。 1、寶安發(fā)展概述 寶安位于深圳西北部，珠江口東岸，是深圳市六大轄區(qū)之一，南接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，北 連東莞市，東瀕大鵬灣，臨望香港新界、元朗，處于深圳與香港、澳門(mén)、廣州乃至整個(gè) 珠三角城市群聯(lián)系的交通要道之上。全區(qū)面積733平方公里，海岸線(xiàn)長(zhǎng)30.62公里。于19 92年11月11日建制。區(qū)政府駐新安（原寶安縣城）。全區(qū)轄新安、福永、沙井、松崗、 公明、石巖、龍華、觀瀾8個(gè)鎮(zhèn)及光明街道辦事處，設(shè)16個(gè)居民委員會(huì)和106個(gè)村民委員 會(huì)，人口130多萬(wàn)。 寶安倚山傍海，風(fēng)景秀麗，物產(chǎn)豐富，作為深圳市西部重要交通樞紐，是構(gòu)筑由香港 、澳門(mén)、深圳、廣州、珠三角城市群等組成的區(qū)域化、國(guó)際化的城市網(wǎng)絡(luò)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)， 同時(shí)也是深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、先進(jìn)工業(yè)、加工貿(mào)易、“三高”創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)和生態(tài)旅游基地。 區(qū)政府駐新安鎮(zhèn)（原寶安縣城），與南山區(qū)一關(guān)之隔。 2、寶安經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 寶安區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，2002年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值433億元，增長(zhǎng)19.6%，占深 圳市的19.3%，人口160.6萬(wàn)人，外來(lái)人口131.73萬(wàn)人，人均GDP26959元，超過(guò)3000美元 。固定資產(chǎn)投資69.3億元，增長(zhǎng)24.7%；商品房銷(xiāo)售量為14081套，增長(zhǎng)40.7%，銷(xiāo)售面積 達(dá)到141.53萬(wàn)平方米，收入64.1億元；城鎮(zhèn)人口人均收入25.369.9元，農(nóng)民收入10980元 ，人均住房面積為29.41平方米。 3、寶安城市特點(diǎn) o 城市化率較高 2002年底，深圳城市化率為72%左右，寶安城市化率為46%，處于一個(gè)相對(duì)較高的階段 。各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)齊全，城市環(huán)境優(yōu)美，道路交通暢通，寶安正處于城市化飛速 發(fā)展的階段，未來(lái)幾年，龍華新城、寶安中心區(qū)、公明衛(wèi)星城以及沙井新城的建設(shè)將如 火如荼，寶安正全面建設(shè)21世紀(jì)的小康社會(huì)。 o 工業(yè)化水平高 寶安因?yàn)榈貜V人稀，一直是深圳工業(yè)發(fā)展的重要基地。2002年，全年工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 925.8億元，比上年增長(zhǎng)36.2%，其中工業(yè)增加值為267.5億元，占深圳工業(yè)增加值的25% ，占寶安區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的61.8%，工業(yè)化水平相當(dāng)高。 o 相對(duì)獨(dú)立的發(fā)展城區(qū) 寶安與特區(qū)一城兩制，在文化、經(jīng)濟(jì)以及政策等方面都有不小差異，在特區(qū)二十多年 的發(fā)展過(guò)程中，寶安的發(fā)展是相對(duì)獨(dú)立的，特別是在城市人文方面，呈現(xiàn)出明顯的獨(dú)立 發(fā)展趨勢(shì)。 在未來(lái)幾年這一情況將有所改變，按照深圳未來(lái)的城市規(guī)劃，深圳將發(fā)展7個(gè)衛(wèi)星城 鎮(zhèn)：寶安區(qū)的新安中心城、龍華新城、沙井新城、公明新城和龍崗中心城、布吉新城、 橫崗新城。未來(lái)，深圳將形成以特區(qū)為核心，以交通干線(xiàn)為指向，向北呈西、中、東放 射的三條城鎮(zhèn)發(fā)展軸，寶安中心區(qū)作為深圳的次區(qū)域中心，服務(wù)于寶安片區(qū)及特區(qū)的周 邊區(qū)域，與前海形成優(yōu)美的濱海城區(qū)，未來(lái)的寶安與特區(qū)的關(guān)系將逐漸緊密起來(lái)。 4、寶安面臨大的發(fā)展機(jī)遇 o 城市化發(fā)展的黃金時(shí)期 城市化是人們的生產(chǎn)方式、生活方式、交換方式轉(zhuǎn)化升級(jí)過(guò)程中經(jīng)濟(jì)、政治、文化等 社會(huì)活動(dòng)向特定空間集聚的過(guò)程。它主要表現(xiàn)為人口空間布局結(jié)構(gòu)的改變，即人口密度 的增大，表現(xiàn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的空間轉(zhuǎn)移。 世界城市發(fā)展史上，有一個(gè)共同規(guī)律——這就是被描述為“納瑟姆S曲線(xiàn)”的城市化規(guī)律 ：所有發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化大體上都經(jīng)歷了類(lèi)似正弦波線(xiàn)上升階段的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程包括 三個(gè)時(shí)期：即初期的平緩準(zhǔn)備階段，中期的高速發(fā)展階段，后期的平緩成熟階段；各階 段對(duì)應(yīng)的城鎮(zhèn)化水平分別為：小于30%、位于30％～70％之間和大于70％之后；所對(duì)應(yīng)的 工業(yè)化進(jìn)程為啟動(dòng)時(shí)期、高速發(fā)展時(shí)期，工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化時(shí)期。其中的兩個(gè)拐點(diǎn)為30％ 和70％。目前的寶安城市化率為46%，正是城市化、工業(yè)化的高速發(fā)展階段。 o 深圳城市功能溢出效應(yīng)明顯 經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，深圳市的城市建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，城市空間將 不斷擴(kuò)展。深圳市的城市化水平已超過(guò)了70%，處于城市化發(fā)展平緩階段、工業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代 化時(shí)期，城市進(jìn)入了平緩發(fā)展期，在這階段，中心城市的城市效應(yīng)逐漸向周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn) 轉(zhuǎn)移，最終形成中心城市與衛(wèi)星城鎮(zhèn)聯(lián)合發(fā)展，整體協(xié)調(diào)的城市發(fā)展趨勢(shì)。 目前特區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)土地有限，城市發(fā)展趨于飽和，城市功能已非常完善，表現(xiàn)在城市建 設(shè)上是——越來(lái)越多的市政工程屬于修補(bǔ)、完善的性質(zhì)，而不是提升、改變的性質(zhì)。郊居 化的潮流正出現(xiàn)，深圳的城市效應(yīng)正在向關(guān)外轉(zhuǎn)移，南頭、布吉、梅林關(guān)的交通流量不 斷增大，龍華、布吉等地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量大幅度上升，關(guān)外置業(yè)已被越來(lái)越多的市民所 接受，地鐵建設(shè)、港灣大道、鹽壩公路等道路體系布局更多的考慮到特區(qū)內(nèi)外的緊密聯(lián) 系，深圳特區(qū)內(nèi)的城市功能的溢出效應(yīng)越來(lái)越明顯。在特區(qū)城市效應(yīng)的帶動(dòng)下，寶安、 龍崗兩抵的城市化水平將得到一個(gè)飛速發(fā)展的引擎，城市形象、城市面貌、城市功能等 將得到充分的提升。 o 深圳、香港與珠三角聯(lián)結(jié)的節(jié)點(diǎn) 寶安位于深圳的西部，是深圳與東莞、廣州、珠海、佛山等城市連接的必經(jīng)之路，1 07國(guó)道、廣深公路、沿海高速公路等均經(jīng)過(guò)寶安境內(nèi)，深圳機(jī)場(chǎng)也位于寶安，可以說(shuō)， 深圳與珠三角聯(lián)系的紐帶，有80%都位于寶安。寶安已成為深圳與珠三角聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)。在 中國(guó)城市化大發(fā)展的時(shí)代，中國(guó)的三大城市群落已初具規(guī)模，珠三角城市群將成為帶動(dòng) 南中國(guó)發(fā)展的龍頭，深圳將越來(lái)越緊密的融入珠三角，在這深、珠一體化的時(shí)代，寶安 作為深、珠聯(lián)系的節(jié)點(diǎn)，其戰(zhàn)略地位也不斷加強(qiáng)，其城市建設(shè)也將以此為契機(jī)獲取飛速 的發(fā)展。 而從更大的眼光來(lái)看，粵港一體化已成為現(xiàn)實(shí)，寶安的戰(zhàn)略地位將上升為粵港一體化 的重要節(jié)點(diǎn)，在粵港一體化進(jìn)程不斷深入的背景下，寶安也將獲得更寬廣的發(fā)展空間。 o 濱海中心城區(qū)浮出水面 21世紀(jì)是海洋的世紀(jì)，21世紀(jì)的中國(guó)沿海城市也將走向海洋。深圳作為一個(gè)沿海城市 ，但在開(kāi)發(fā)建設(shè)伊始即受傳統(tǒng)的內(nèi)陸城市建設(shè)思想的影響，將深圳建設(shè)成有著濃郁內(nèi)陸 城市色彩的“沿海”城市，許多建筑都無(wú)法享受海洋與海景。海洋生活很難在深圳得到體 現(xiàn)。21世紀(jì)的今天，深圳將逐漸改變這一城市建設(shè)道路，深圳大力提倡濱海生活，紅樹(shù) 灣、前海、后海乃至大梅沙已成為深圳地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。寶安中心區(qū)的建設(shè)與城市濱海 化的建設(shè)區(qū)域深刻融合，高度契合，以國(guó)際級(jí)的規(guī)劃和建設(shè)，成為深圳21世紀(jì)濱海城市 的樣板。 寶安中心區(qū)面臨珠江出海口，擁有約4公里的海岸線(xiàn)。是寶安作為城市次中心，西部 發(fā)展軸線(xiàn)的重要結(jié)點(diǎn)，前海物流中心的重要支撐，深圳大型會(huì)展功能的組成部分之一， 同時(shí)還是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心。整個(gè)中心區(qū)規(guī)劃用地720公頃， 規(guī)劃居住人口17萬(wàn)人，其基礎(chǔ)配套服務(wù)輻射人口300萬(wàn)。中心區(qū)的規(guī)劃以海洋生活形態(tài)為 標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)劃結(jié)構(gòu)上形成四大特點(diǎn)：一是沿濱海大道內(nèi)側(cè)設(shè)置一個(gè)連續(xù)的帶狀城市公園 ，沿核心區(qū)外圍營(yíng)造一個(gè)郁郁蔥蔥的都市綠環(huán)；二是設(shè)置兩條主軸線(xiàn)，中央綠軸以中央 廣場(chǎng)、中央公園、海濱廣場(chǎng)為主線(xiàn)，發(fā)展主軸以購(gòu)物廣場(chǎng)、步行街為主線(xiàn)；三是由行政 、文化、商業(yè)金融及商務(wù)辦公組成的核心區(qū)、商業(yè)和商住混合組成的混合區(qū)、居住和居 住配套設(shè)施組成的居住區(qū)組成；四是地鐵一號(hào)線(xiàn)經(jīng)由深南大道至新湖路下通過(guò)中心區(qū)， 并在區(qū)內(nèi)設(shè)置了三個(gè)站點(diǎn)，周?chē)纬伤膫€(gè)商業(yè)中心。 寶安中心區(qū)將與前海灣連為一體，形成一個(gè)類(lèi)似香港維多利亞港灣式的濱海城市中心 城區(qū)，其目的不僅在于刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，制造旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且在于營(yíng)造舒適的生 活空間及創(chuàng)造高質(zhì)量的城市空間，與羅湖、福田中心城區(qū)相呼應(yīng)，共同構(gòu)成具有亞熱帶 特色的濱海城市中心的兩極，形成啞鈴結(jié)構(gòu)，二者相輔相成，共同發(fā)展，共同促進(jìn)深圳 向更完善、更杰出的“以人為本”的集最佳居住、生活、創(chuàng)業(yè)等功能一體化的城市發(fā)展。 濱海城區(qū)開(kāi)發(fā)是一個(gè)世界性的趨勢(shì)，寶安中心區(qū)因其自然條件的優(yōu)越以及周邊設(shè)施的 配合，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的環(huán)境，使其開(kāi)發(fā)水到渠成，同時(shí)還滿(mǎn)足了深圳打造濱海城 市的發(fā)展方向，相信加以時(shí)日，一座代表寶安形象、提升深圳魅力的濱海中心城區(qū)將會(huì) 浮出水面。 二、房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)分析 寶安目前的房地產(chǎn)水平正處于一個(gè)相對(duì)落后的階段，但也是一個(gè)飛速發(fā)展的階段，未 來(lái)幾年在承接深圳城市效應(yīng)的基礎(chǔ)上，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有一個(gè)大的發(fā)展。最大的表 現(xiàn)將是住宅需求將從居家型向舒適型轉(zhuǎn)變。最終引發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)質(zhì)的轉(zhuǎn)變。 1、從房地產(chǎn)階段論來(lái)看寶安房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平 綜觀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)育得最成熟的是廣州、上海及深圳特區(qū)等 發(fā)達(dá)地區(qū)。這些地區(qū)經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展和摸索，領(lǐng)先形成了比較成熟的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 。我們可以從這些地區(qū)經(jīng)驗(yàn)中總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)階段： |市場(chǎng)發(fā)育程度|短缺市場(chǎng) 供求平衡、相對(duì)飽和 過(guò)剩市場(chǎng)| | |（全面短缺、結(jié)構(gòu)性短缺） （結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、全面 | | |過(guò)剩） | |產(chǎn)品提升階段|地段 家居 環(huán)境 服務(wù)管理 文化生活方 | | |式 | |買(mǎi)家認(rèn)識(shí)階段|認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境 認(rèn)服務(wù)管理 | | |認(rèn)品牌 | |競(jìng)爭(zhēng)層面提升|資源（土地） 銷(xiāo)售 設(shè)計(jì) 資源整合 全方 | | |位競(jìng)爭(zhēng)（企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)） | |企業(yè)狀態(tài)提升|項(xiàng)目公司 專(zhuān)業(yè)公司 管理公司 | | |全能冠軍 | |追求境界提升|看得見(jiàn)摸得著 看得見(jiàn)摸不著 | | |看不見(jiàn)摸不著但感受得到 | 寶安 廣州、特區(qū) 注：粗虛線(xiàn)代表寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段， 細(xì)虛線(xiàn)代表廣州、深圳特區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前所處的階段。 從上表我們大致可判斷，目前廣州、深圳特區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)基本成熟的層 次，而寶安與他們相比較，則還基本處于：結(jié)構(gòu)性短缺市場(chǎng)——賣(mài)家居向賣(mài)環(huán)境過(guò)渡——注 重小區(qū)設(shè)計(jì)——追求看得見(jiàn)摸不著的階段。主要表現(xiàn)在： 在這個(gè)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)正從無(wú)序到有序的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)將會(huì)規(guī)范化。市場(chǎng)將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)公司進(jìn)行洗牌，一些有實(shí)力和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌的公司與善于學(xué)習(xí)、借用外腦的公司將 迅速發(fā)展，并且越來(lái)越強(qiáng)。相反將有大批的中下游開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)淘汰。這也是一個(gè)產(chǎn)生 黑馬的時(shí)代，將有一批新生力量成為地產(chǎn)翹楚。 需要說(shuō)明的是，廣州、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并沒(méi)有先例可循，是一個(gè)階段一個(gè) 階段按部就班地走過(guò)來(lái)的。而寶安則可以借鑒先進(jìn)地區(qū)的一些經(jīng)驗(yàn)，從而快速成長(zhǎng)，某 些階段可以同時(shí)發(fā)展，并形成跳躍式的發(fā)展模式。 小結(jié)：從寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的階段論看，要使本項(xiàng)目引領(lǐng)潮流，脫穎而出，必須： 跨越整體市場(chǎng)的賣(mài)家居階段，進(jìn)入賣(mài)環(huán)境階段和賣(mài)生活方式中間階段。 2、寶安房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 寶安區(qū)歷年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)（單位：萬(wàn)平方米） |時(shí)間 |批準(zhǔn)預(yù)售面積|銷(xiāo)售面積 |空置面積 |價(jià)格指數(shù) | |1996 |63.76 |25.99 |33.67 |128.70 | |1997 |79.86 |54.48 |25.27 |130.30 | |1998 |73.15 |54.63 |47.26 |126.70 | |1999 |49.07 |71.62 |28.02 |123.60 | |2000 |72.91 |78.65 |25.73 |121.68 | |2001 |135.17 |95.21 |29.58 |122.88 | |2002 |162.1 |144.2 |/ |/ | |2003一季度 |31.4 |35.7 |/ |/ | 資料來(lái)源：2002年深圳房地產(chǎn)年鑒，及相關(guān)報(bào)刊 o 在2000年之前，寶安的房地產(chǎn)市場(chǎng)的上市面積比較小，但在2001年受前兩年市場(chǎng)求大于 供的供求關(guān)系影響，預(yù)售面積大幅度提升，比2000年增長(zhǎng)了85.4%，產(chǎn)生了井噴的行 情。 o 自1996年以來(lái)，寶安的需求量呈逐年上升的趨勢(shì)，但自2001年起，增長(zhǎng)的勢(shì)頭突然加速 ，2001年的需求比2000年增長(zhǎng)了21%，而2002年又比2001年增長(zhǎng)了51.5%，2003年一季 度，需求更是旺盛。在整體上，寶安市場(chǎng)呈現(xiàn)出供求兩旺的趨勢(shì)。 o 自1996年至2000年，寶安的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)出不斷下降的趨勢(shì)，但下降幅度不是很 大，表明寶安的房地產(chǎn)...
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