房地產(chǎn)估價課件－收益法

第4章 收益法
目的和要求：熟悉收益法的基本原理，凈收益的求取，掌握收益法的計算公式和資本化率的求取方法。
內(nèi)容：收益法的基本原理，收益法的計算公式，凈收益，資本化率，收益法總結和運用舉例。
重點與難點：收益法的計算公式和資本化率的求取方法。

4.1·基本原理
4.1.1　概念
　　收益法（income approach），又稱收益資本化法、收益現(xiàn)值法、收益還原法，是將房地產(chǎn)預期未來各年的正常純收益以適當?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和（資本化），求取估價對象在一定估價時點、一定產(chǎn)權狀態(tài)下價格的一種估價方法?！　?
　　

4.1.2　理論依據(jù)
　　　效用價值論－－－房地產(chǎn)投資的預期收益原理

4.1.3　估價公式
1）基本公式

2）常用公式：
　　假設：房地產(chǎn)未來各年的純收益相等，即 a1=a2=a3=…..ai=a；
　　　　　房地產(chǎn)未來各年的資本化率相等,即r1=r2=r3=…..ri=r。
　

3）變形公式
　　

4.1.4　方法特點與適用范圍
1）方法特點
　理論性強；
　方法中收益與價格的關系反映了房地產(chǎn)市場的租金與售價的關系；
　收益法評估結果的正確性依賴于純收益與資本化率兩個參數(shù)。
2）適用范圍：
　適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)。

4.2　純收益
4.2.1　純收益的概念
　　　房地產(chǎn)純收益（net income）是指僅由房地產(chǎn)這一生產(chǎn)要素而產(chǎn)生的業(yè)主可以自由支配的收益。

4.2.2　純收益的計算
　純收益＝總收入（潛在毛收入）－空置等造成的收入損失－經(jīng)營過程中的正常運營費用
　潛在毛收入
　有效毛收入
　運營費用
　純收益

1）經(jīng)租型房地產(chǎn)
　潛在毛收入：房地產(chǎn)出租所收取的全部　　　　　　租金收益
　經(jīng)營費用：管理費、維修費、保險費、　　　　稅費、地租（土地使用費）等

2）經(jīng)營型房地產(chǎn)
　潛在毛收入：該房地產(chǎn)在經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的全部收益，與經(jīng)營單位一年的全部銷售收入不同。
　運營費用：銷售成本、經(jīng)營費用、銷售稅金及附加、管理費、財務費和利潤

3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)
　潛在毛收入：該房地產(chǎn)在生產(chǎn)過程中所產(chǎn)生的全部收益，與生產(chǎn)單位一年的全部銷售收入不同。
　運營費用：生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、經(jīng)營管理費用、銷售稅金及附加、財務費用及營業(yè)利潤。

4）綜合性房地產(chǎn)
　
　分別測算，相加而得

4.3　資本化率
4.3.1　資本化率的概念
　資本化率（capitalization rate）是將房地產(chǎn)的純收益轉換為價值的比率。
　　


4.3.2　資本化率的重要性
　
　


4.3.3 資本化率的種類及其關系
1）土地資本化率（rL）：是指僅由土地所產(chǎn)生的純收益具有相同風險的資本投資收益率。
2）建筑物資本化率（rB）：是指僅由建筑物所產(chǎn)生的純收益具有相同風險的資本投資收益率。


3）綜合資本化率（r0）：是指土地和建筑物共同所產(chǎn)生的純收益具有相同風險的資本投資收益率。
　　　 　rLVL+rBVB
r0=
VL+VB



4.3.4 資本化率的確定
1）利率說
　　　　　　一年期定期存款利率
實質(zhì)利率＝　　　　　　　　　　　×（1-10％）
　　　　　　　　　物價指數(shù)



2）風險調(diào)整法

資本化率＝安全利率＋風險調(diào)整值
　　
不同風險下的資本化率

　　　　　　　　　　　　　　　　　　



3）收益率排序法
　　收
　　益　　資本化率
　　率　　應落的區(qū)域


　　　　　　　投資類型及其風險
　　　
　　　　　

4）市場法
　依據(jù)公式　　　　a
　　　　　　V＝
r

　　　　
比較案例及其相關資料








估價對象資本化率＝
（10.6+11.7+10.9+11.2+11.6）/5=11.2%

　

　　　
　

房地產(chǎn)估價課件－收益法