山西太原市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告
本研究報(bào)告在分析全國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步分析了山西太原市房地產(chǎn)市場在2003年和2004上半年的運(yùn)行情況，并對存在的問題和原因進(jìn)行了深層探究，初步預(yù)測了山西政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，認(rèn)為太原市房地產(chǎn)市場在2004年下半年和2005年太原市房地產(chǎn)市場沒有引起房價(jià)暴漲或暴跌的因素，房價(jià)總體穩(wěn)中有升，但漲幅趨緩。同時(shí)房地產(chǎn)市場的競爭將進(jìn)一步加劇，品牌競爭和資本競爭將主導(dǎo)太原房地產(chǎn)市場。
一、中國房地產(chǎn)市場的總體態(tài)勢
2002年“快速增長，供求兩旺，形勢大好，問題不少。”
2003年“調(diào)控，規(guī)范，搞活；問題與發(fā)展同時(shí)存在。”
2004年“政策年，穩(wěn)中有升。”
2005年“重新洗牌，品牌競爭、資本競爭。”
注：以上均有具體分析資料。
二、山西省房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況分析
　　(一)2003年山西房地產(chǎn)市場基本情況
　　2003年山西房地產(chǎn)市場的總體運(yùn)行情況：房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長；一級商品房市場需求增幅大于供給增幅；商品房價(jià)格繼續(xù)增長 ；新建商品房購買對象以個(gè)人為主；商品住宅空置面積逐步消化；土地開發(fā)投資強(qiáng)勁擴(kuò)張。
（二）2004上半年山西房地產(chǎn)市場分析
1、供給分析
目前，太原市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有395家，房地產(chǎn)中介企業(yè)有141家。今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成16．5億元，同比增長46．9％，占全市固定資產(chǎn)投資總額的14％。新建商品房房屋竣工面積12．7萬平方米，同比增長49％。其中，住宅10．7萬平方米，同比增長114％；商業(yè)營業(yè)用房2萬平方米，同比增長66．7％。新落成的各種房屋為省城的人們提供了多種選擇。
然而，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中卻有局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價(jià)位、高檔住房在市場供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小，但市場需求總量卻較高；二是大戶型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。據(jù)市場調(diào)查顯示，目前根據(jù)太原市一般購房者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可購買的住宅面積為70平方米，而市場主力房型為100至120平方米。
2、銷售分析
上半年，全市新建商品房屋銷售面積為72．1萬平方米，同比增長57．5％，商品房銷售總額為35．11億元。其中，銷售住宅52．26萬平方米，同比增長67．79％，占總面積的72．51％；辦公樓銷售4．32萬平方米；商業(yè)營業(yè)用房銷售15．5萬平方米。
從購房者組成來看，外地居民購買商品房占18％、本地農(nóng)村人口購房占17％、本地居民占65％。
同時(shí)，由于高層、大戶型房屋供應(yīng)量過大，土地價(jià)格較高導(dǎo)致房價(jià)居高不下等原因，形成了一定數(shù)量的商品房空置。目前，全市商品房空置面積15．47萬平方米，空置一年以上（含一年）面積為7．46萬平方米，其中住宅空置3．61萬平方米，辦公樓空置3700平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置3．33萬平方米，其它用房空置1500平方米。
3、房價(jià)分析
今年上半年我省房地產(chǎn)價(jià)格增幅為全國第三，根據(jù)7月29日召開的上半年全省房地產(chǎn)市場形勢分析會(huì)情況報(bào)道，上半年我省商品房銷售面積大于竣工面積、銷售額增長率高于房地產(chǎn)投資增長率，商品房一級市場呈現(xiàn)出需求旺盛的良好態(tài)勢。商品房銷售價(jià)格在成本增加和市場需求較旺的拉動(dòng)下呈明顯上漲趨勢。商品房銷售價(jià)格漲幅較高。到6月底，我省商品房平均銷售價(jià)格為1797元/平方米，同比增長27.6％，比同期全國高16個(gè)百分點(diǎn)，增幅位居全國第3位，絕對額位居全國第20位，居中西部地區(qū)第9位。從11個(gè)市看，商品房售價(jià)最高的是太原市，為3244元/平方米，低于每平方米1000元的是陽泉市與忻州市，分別為966元/平方米與924元/平方米。
上半年，太原市新建商品房銷售均價(jià)為每平方米4872元，同比增長8．62％，其中住宅均價(jià)每平方米2948元，同比增長4．6％，每套商品住宅銷售均價(jià)為40萬元。相對于城鎮(zhèn)居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入為4620元，同比增長13．3％，新建商品住宅的價(jià)格漲幅低于居民可支配收入漲幅，且低于全國商品住宅價(jià)格漲幅。國際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，房價(jià)增長速度超過GDP增長速度的兩倍以上，就會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重泡沫。目前太原市房價(jià)遠(yuǎn)離警戒線，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，供銷均呈現(xiàn)增長態(tài)勢。
然而，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，太原市80％的購房者承受價(jià)位為每平方米1800元以下，而商品住房供應(yīng)中每平方米2500元以上的占85％以上。造成房價(jià)上漲的原因主要有：一是土地價(jià)格過高，在太原市商品住房成本構(gòu)成中，土地價(jià)格占21．4％；二是拆遷成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，擴(kuò)大了市場需求量；四是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價(jià)格的上漲；五是經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價(jià)格作用相對薄弱。
4、存量分析
上半年，太原市存量房交易價(jià)格為每平方米2013元，同比增長27．07％。其中住宅交易均價(jià)為每平方米1738元，同比增長22．27％，每套存量住宅交易均價(jià)為21萬元。盡管存量住房價(jià)格上漲幅度超過新建商品住房，但存量住房仍呈供不應(yīng)求之勢，市場潛力很大。從交易情況來看，上半年存量房交易總額為3．9億元，其中住宅7460萬元；存量房交易量為454套，交易面積19萬平方米，同比降低7．64％；住宅交易348套，交易面積4．69萬平方米，同比降低243．18％，其中房改房、經(jīng)濟(jì)適用房交易186套，同比降低157．88％。存量房交易量下降，這是由于政策銜接等問題，形成個(gè)人小土地使用證的發(fā)放水平無法滿足存量房交易中提供小土地使用證的總數(shù)量的矛盾，嚴(yán)重影響了交易量。
5、拆遷分析
上半年，全市城區(qū)共批準(zhǔn)拆遷項(xiàng)目17個(gè)，核準(zhǔn)拆遷面積4．5萬平方米，同比下降82．7％，拆遷居民1399戶，拆遷總量大幅下降。造成拆遷總量下降的宏觀因素是：央行房貸政策收緊和清理拖欠農(nóng)民工工資政策出臺(tái)后，開發(fā)商融資渠道有限、資金不足，加之舊城改造優(yōu)惠政策落實(shí)不到位，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對舊城區(qū)改造的積極性，舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)乏力。微觀因素是：太原市近兩年來拆遷難度逐步增大，一…………
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