東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)分析
任何產(chǎn)品在推向市場(chǎng)之前，都必須充分了解當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，并對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行深入的研究，才能客觀、準(zhǔn)確的預(yù)見(jiàn)未來(lái)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為一種特殊產(chǎn)品，同樣需要依托于區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)并符合當(dāng)?shù)乜蛻?hù)的需求才能生存和發(fā)展。力求通過(guò)對(duì)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境以及客戶(hù)需求的研究和分析，來(lái)尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)與客戶(hù)需求點(diǎn)的結(jié)合部位，從而為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供客觀、堅(jiān)實(shí)的理論依據(jù)。

一、 一、 東營(yíng)宏觀商業(yè)市場(chǎng)分析

（一） （一） 總體商業(yè)市場(chǎng)動(dòng)量變化以及需求趨勢(shì)

1、 1、 2004年商業(yè)消費(fèi)力市場(chǎng)總體狀況

2003年?yáng)|營(yíng)市經(jīng)濟(jì)在2002年發(fā)展良好的基礎(chǔ)上，繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)運(yùn)行態(tài)勢(shì)較為平穩(wěn)。消費(fèi)品市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，2003年全市累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額91.09億元，同比增長(zhǎng)15.7%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)16.5%。2002年全市社會(huì)消費(fèi)品零售額為84.35億元，按照此發(fā)展勢(shì)頭，今年可望突破105億元。東營(yíng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)依然延續(xù)，且住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了消費(fèi)品市場(chǎng)中建筑及裝潢材料類(lèi)、家具類(lèi)、家用電器和音像器材類(lèi)等商品的消費(fèi)升溫。2004年，這三類(lèi)商品分別實(shí)現(xiàn)零售額15.6億元、8.1億元和86.3億元，同比增長(zhǎng)90.1%、22.8%和19.4%。

2、 2、 2004年商業(yè)消費(fèi)及需求市場(chǎng)特點(diǎn)分析

1） 1） 餐飲市場(chǎng)增勢(shì)強(qiáng)勁

2004年，居民人均在外飲食支出為774.3元，同比增長(zhǎng)30.8%，全市餐飲業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)零售額6.2億元，同比增長(zhǎng)58%，即使剔除非典造成的基數(shù)影響，仍達(dá)到37.9%的高增長(zhǎng)。

2） 2） 消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)明顯擴(kuò)散，市場(chǎng)呈現(xiàn)多點(diǎn)帶動(dòng)局面

2004年?yáng)|營(yíng)市消費(fèi)品市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)明顯擴(kuò)散，打破了去年汽車(chē)獨(dú)掌市場(chǎng)的局面。據(jù)對(duì)限額以上企業(yè)類(lèi)值統(tǒng)計(jì)，在24類(lèi)商品中，有三分之一的商品增幅在20%以上，其中服裝鞋帽紡織品類(lèi)、金銀珠寶類(lèi)、電子出版物及音像器材類(lèi)，石油制品類(lèi)分別實(shí)現(xiàn)零售額5.4億元、0.9億元、0.2億元、3.4億元，增長(zhǎng)26%、32.4%、20.2%、48.3%，這四類(lèi)商品對(duì)全市限額以上企業(yè)零售額的貢獻(xiàn)率為57.8%，同比提高了44.4個(gè)百分點(diǎn)。

3） 3） 消費(fèi)收入變化：價(jià)格總指數(shù)略有上升，基礎(chǔ)產(chǎn)品價(jià)格呈上漲趨勢(shì)

2004年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)100.3%，其中食品類(lèi)價(jià)格指數(shù)103%，拉動(dòng)總指數(shù)上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)102.4%，比上半年高出0.1個(gè)百分點(diǎn)。

4） 4） 城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高

城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)11.5%，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入增長(zhǎng)7.6%。

5） 5） 三大需求群體齊頭并進(jìn)

隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘國(guó)內(nèi)零售業(yè)市場(chǎng)，跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力點(diǎn)的需求明顯增加。同時(shí)國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了東營(yíng)市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力。另外，許多中小投資者紛紛看好東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力，成為東營(yíng)產(chǎn)權(quán)式商鋪和住宅底商的強(qiáng)有力需求者。

6） 6） 服務(wù)性消費(fèi)支出增長(zhǎng)加快

目前，在東營(yíng)市居民消費(fèi)支出中，食品、衣著等一般性商品增幅在10%左右，而家庭服務(wù)、文化娛樂(lè)等服務(wù)性消費(fèi)支出達(dá)到20%以上。2004年，東營(yíng)市城鎮(zhèn)居民服務(wù)性消費(fèi)支出增長(zhǎng)9.8%，服務(wù)性消費(fèi)占總消費(fèi)支出的32.8%，提高了1.8個(gè)百分點(diǎn)。

（二） （二） 2004年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)年度供應(yīng)量及市場(chǎng)狀況盤(pán) 點(diǎn)

在分析了2004年的消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)力及需求狀況后，我們一起來(lái)看一看本年度商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量狀況，并依據(jù)市場(chǎng)供給給出增量情況對(duì)本年度主要商業(yè)項(xiàng)目以及主要商業(yè)圈進(jìn)行分類(lèi)分析。

1、 1、 商業(yè)供給量狀況分析

在商業(yè)市場(chǎng)供給量以及供給狀況方面，2004年主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特征：

2004年是東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速的一年，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量激增。

根據(jù)東營(yíng)市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將達(dá)到0.9平方米。按照東營(yíng)市東西城人口60萬(wàn)估算，2005年總商業(yè)面積將為54萬(wàn)平方米。這一數(shù)據(jù)也將導(dǎo)致了商業(yè)放量的激增。

2、 2、 2004年度東營(yíng)東、西城銷(xiāo)售比較

西城作為油田行政辦公、綜合服務(wù)、商貿(mào)、教育科研文化和生活居住區(qū)，是東營(yíng)市目前重要的經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域，其商業(yè)環(huán)境得天獨(dú)厚，因而商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格高居不下。

東城作為規(guī)劃中的市級(jí)行政辦公、金融商貿(mào)、教育文化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和生活居住區(qū)，商業(yè)發(fā)展空間較大，交通條件優(yōu)越，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，未來(lái)商業(yè)發(fā)展令人期待。

（三） （三） 2004年度東營(yíng)各商圈分析

位于西城濟(jì)南路的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的商鋪平均租金高居各類(lèi)店鋪之榜首，且繼續(xù)呈穩(wěn)中有升的走勢(shì)。

位于西城商河路的金地購(gòu)物廣場(chǎng)依托臨近傳統(tǒng)商業(yè)圈的商業(yè)氛圍，成為該區(qū)域內(nèi)連鎖小經(jīng)營(yíng)店、休閑新概念店、小規(guī)模精品
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東營(yíng)商業(yè)市場(chǎng)分析