中山北路項目市場研究報告
第一部分 項目投資環(huán)境分析
一、經濟、政策、市政環(huán)境分析
1、 宏觀經濟、政策、市政環(huán)境分析
（1）上海市宏觀經濟發(fā)展狀況
1.1 GDP與GDP增長率
從99年到2002年，上海的國民經濟一直平穩(wěn)快速的運行，GDP總額從99年的4035億元人民幣上升至2002年的5400億元，基本上保持每年10%左右的增長率。2002年上海人均GDP已經達到4900美元。
根據城市十五規(guī)劃，今后五年，上海國民經濟將保持持續(xù)快速健康發(fā)展，GDP年均增長率繼續(xù)高于全國2-3個百分點，到2007年人均GDP達到7500美元左右。健康的國民經濟為房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的運行環(huán)境。
圖1-1 上海GDP與增長率變化
數據來源：上海市統計局，GDP增長率為截至當季末按可比價格計算的增長率。單位：億元人民幣
1.2 外商直接投資合同金額
98年以來的上海外商直接投資合同金額除99年略低外，基本保持著較穩(wěn)定的增長，2002年更是達到了105.76億美元。外商直接投資帶來的不僅有資本，還有大量的外方工作人員，而恰恰這些長期駐滬的外方人員將會成為未來上海房地產市場的重要潛在消費者。但此外也應該看到，部分外商投資開始從房地產行業(yè)的各個領域擠入，房地產市場資金的復雜化加劇了市場的競爭。
圖1-2 上海FDI及增長率變化

數據來源：上海市統計局，單位：億美元
1.3 房地產投資總額
92年以來上海的房地產投資額呈現出波浪型向上抬升發(fā)展，經歷了土地購置高峰期、房屋建設高峰期、投資建設低靡期和新一輪城市發(fā)展四個階段。99年以來，上海房地產市場走出低谷，投資也開始活躍，2000-2002年房地產市場的投資水平均超過97年第一個波峰。
未來三年上海房地產市場將繼續(xù)保持在650-750億元水平。房地產投資市場的活躍表明了國內外資本對于上海房地產市場未來發(fā)展的樂觀和信心。
圖1-3 上海房地產投資總額變化

數據來源：上海市統計局，單位：億元人民幣
（2） 重大產業(yè)政策
上海房地產市場受政策的影響程度較大。97年以來，上海市房地產市場經過了高峰、低潮、高峰的“U”型發(fā)展歷程。為了更好的引導市場走向成熟，加強宏觀調控，上海市政府出臺了一系列相應的土地、房貸等方面的政策，取得了很好的效果。
2.1 土地政策
（1）1992年，土地使用權有償出讓制度全面推行。
（2）1994年，全面對內資六類用地實行土地有償出讓。
（3）1996年，頒布并實施土地使用權出讓辦法，加強土地市場管理。
（4）2001年，內外銷土地并軌，進一步完善房地產市場管理。
（5）2002年，全面實行以招標、拍賣或者…………

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