江岸山景項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃書(shū)（草案）
第一章 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃
一、 策劃概要
江岸山景項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，是結(jié)合了長(zhǎng)興集團(tuán)總體現(xiàn)狀和發(fā)展計(jì)劃制訂的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展戰(zhàn)略、思想，結(jié)合長(zhǎng)興集團(tuán)的自身發(fā)展、操作能力以及江岸山景開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀而制訂的總體營(yíng)銷(xiāo)策略和計(jì)劃方案。其旨在為江岸山景的營(yíng)銷(xiāo)推廣，提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思路，指導(dǎo)營(yíng)銷(xiāo)推廣工作的順利開(kāi)展，是一個(gè)在市場(chǎng)調(diào)查和可行性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。方案結(jié)合項(xiàng)目的特征，積極地探求營(yíng)銷(xiāo)策略以促成良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)公司的預(yù)期目標(biāo)。
江岸山景項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策劃方案是在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，對(duì)策劃計(jì)劃書(shū)的可操作性做綜合研究的基礎(chǔ)上擬定的。主要包括項(xiàng)目特性分析及市場(chǎng)定位，項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策略、廣告策略及媒體策略、廣告預(yù)算等方面的內(nèi)容。并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)的行動(dòng)方案，并在未來(lái)的各項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)操作中有計(jì)劃的執(zhí)行。同時(shí)，也對(duì)未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算，并對(duì)費(fèi)用的支出進(jìn)行了優(yōu)化組合安排。
二、 項(xiàng)目介紹
項(xiàng)目名稱(chēng)：江岸山景；
地理位置：位于長(zhǎng)虹大道南段和南橋的交匯處，東接南上中學(xué)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、南湖車(chē)站等，西靠御營(yíng)壩，北臨安昌河和紅星街；
占地面積：50余畝；
建筑面積：五萬(wàn)余平方米；
戶(hù)型：從二室二廳一衛(wèi)到五室三廳二衛(wèi)以及中空躍層式，面積包括從88㎡到250㎡；
工程進(jìn)度：2004年10月開(kāi)工，一期項(xiàng)目預(yù)計(jì)2005年6月全面竣工。
三、 項(xiàng)目特性分析
本項(xiàng)目地處綿陽(yáng)市城南片區(qū)，綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好，人均產(chǎn)值居四川前列，有著極強(qiáng)的市場(chǎng)消費(fèi)力。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加之本項(xiàng)目客觀上存在著一些先天不足的因素。因而要科學(xué)、系統(tǒng)地策劃，才能在綿陽(yáng)市的樓盤(pán)中脫穎而出。首先客觀地分析本項(xiàng)目的問(wèn)題點(diǎn)、機(jī)會(huì)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。
（一） 問(wèn)題點(diǎn)
１、 項(xiàng)目地處城南一環(huán)路段，來(lái)往車(chē)多車(chē)速高，晚間噪音大，白天早晚出門(mén)步行不方便。
２、 地勢(shì)上處于綿陽(yáng)市傳統(tǒng)意義上的五橋之外，在心理因素上給綿陽(yáng)市的居民有郊區(qū)的感覺(jué)。
３、 由于土地填挖平整的基礎(chǔ)工程量大，前期費(fèi)用太高，導(dǎo)致建筑成本提升。
４、 綿陽(yáng)市的各個(gè)房產(chǎn)公司在近段時(shí)間有不少多層項(xiàng)目開(kāi)工，或多或少的對(duì)本案的銷(xiāo)售存在影響；加之鴻樾瑞閣這個(gè)大盤(pán)在經(jīng)開(kāi)區(qū)的影響，使得本案的銷(xiāo)售形成前后夾擊的狀況。
５、 綿陽(yáng)市的幾個(gè)比較大的房產(chǎn)公司都有大的樓盤(pán)還在銷(xiāo)售中，且地理位置和周邊配套比本案好，故對(duì)本案的銷(xiāo)售也有相當(dāng)?shù)挠绊憽?
６、 項(xiàng)目發(fā)售時(shí)沒(méi)有竣工的現(xiàn)房和園林綠化及配套，會(huì)影響買(mǎi)家信心，增加銷(xiāo)售難度。
７、 入市價(jià)格彈性空間比較小，現(xiàn)在所了解到的成本價(jià)都…………
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