天津市西青區(qū)市場研究分析(ppt)
天津市西青區(qū)市場研究分析
1.區(qū)域市場概況 2.區(qū)域行政區(qū)劃 3.區(qū)域經濟發(fā)展 4.區(qū)域規(guī)劃發(fā)展 5.區(qū)域房地產成交分析 6.區(qū)域房地產市場板塊分析 7.區(qū)域項目分析 8.總結
區(qū) 域 市 場 概 況
歷史由來
西青區(qū)區(qū)境范圍陸地成型的年代于唐代中、后期。北宋時期這里是宋、遼交界，宋朝的前沿陣地，明代分屬河間府靜?？h和武清縣，清代歸屬天津府。1912年中華民國成立后，改為天津縣，屬直隸省。中華人民共和國，成立后，建河北省天津地區(qū)專員公署，駐地楊柳青鎮(zhèn)。1952年天津縣劃入天津市管轄。1953年建立西郊區(qū)，1992年3月改為西青區(qū)。
區(qū)位介紹
西青區(qū)位于天津市西南部，東與紅橋區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)及津南區(qū)毗鄰，東南與大港相連，南靠獨流減河與靜?？h隔河相望，西與武清縣和河北省霸州接壤，北依子牙河，與北辰區(qū)交界。地處北緯38º51’至39º51'，東經116º51’至117º20’。南北長48公里，東西寬11公里，全區(qū)總面積570.8平方公里。
外部交通
 西青區(qū)地處中國沿海開放前沿的環(huán)渤海經濟圈內，依托中國四大城市之一的天津，毗鄰北京，交通便捷，四通八達，境內有京福、津淄、津港、津同、外環(huán)線等十一條公路干線，縱橫交錯，貫通全國各地。經外環(huán)線可達30公里處的天津新港（中國北方最大的貿易港）和15公里的天津機場，驅車十幾分鐘就可進入天津市區(qū)，經京塘高速公路可直達120公里處的中國首都北京。
京滬鐵路穿越本區(qū)23公里的地段，設有曹莊、楊柳青、周李莊三個車站，還有陳塘支線（西站至陳塘莊）、周蘆鐵路（周李莊至蘆北口）、李港鐵路（李七莊至大港）及南曹支線（南倉至曹莊）貫穿南北。

內部交通
自然優(yōu)勢及旅游文化
西青區(qū)自然形成西高東低的地勢，地面高程漸次在海拔5.0-3.0米之間，洼地為2.0米。境內有大清河，子牙河于西南部的第六埠匯入東淀；中亭河串流東淀北側，到西河閘與西河匯流。匯入東淀的河水由下口的獨流減河進洪河閘及西河閘分泄。
全區(qū)有市級文物保護單位五處：楊柳青博物館坐落在華北第一名宅------石家大院，館內陳列著當?shù)孛耖g藝術精品，建筑物上的木雕、石雕、磚雕被譽為“中國三絕”；平津戰(zhàn)役天津前線指揮部舊址陳列館；文昌閣；清末民初愛國武術家霍元甲故居和陵墓；李七莊鄉(xiāng)王蘭莊村1936年天津青年學生抗日救亡義教點舊址紀念碑。
西青區(qū)的旅游資源豐富：有楊柳青的石家大院、楊柳青森林公園、天津前線指揮部舊址、楊柳青年畫作坊 、古運河美景園 、楊柳青古鎮(zhèn)風情街 ；南河鎮(zhèn)的霍元甲故居；中北鎮(zhèn)的天津熱帶植物觀光園以及大寺鎮(zhèn)的峰山藥王廟。

生活配套
西青區(qū)內生活配套較為豐富
設有幼兒園所173座，小學14所，初中校12所，高中校7所，職業(yè)、?？茖W校4所；
衛(wèi)生設施有區(qū)級醫(yī)院4所，鄉(xiāng)級醫(yī)院7所、?？漆t(yī)療站2所；
有電影院、職工俱樂部、老年人活動中心、少年科技宮、文化館、體育場、體育館、游泳館等文體設施；
鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部有文化站，村村有文化室，民間花會56道活躍民間。不但生活極為便利，也極大程度的豐富了居民的文化生活。
行政劃分
 西青區(qū)轄李七莊、西營門兩個街道辦事處，楊柳青、張家窩、南河、大寺、辛口、中北、王穩(wěn)莊七個鎮(zhèn)，共160個村及59個居民委員會。全區(qū)總人口33萬人，其中農業(yè)人口24萬，區(qū)人民政府駐地楊柳青鎮(zhèn)是中國三大木板年畫之一——楊柳青年畫的發(fā)祥地，現(xiàn)有人口10萬人，是天津市加速建設中的汽車衛(wèi)星城。
西青區(qū)行政區(qū)域規(guī)劃圖
楊柳青鎮(zhèn)
楊柳青鎮(zhèn)位于西青區(qū)西北部,東與中北、楊柳青農場毗鄰;南與張家窩鎮(zhèn)、辛口鎮(zhèn)接壤;北與北辰區(qū)、武清縣交界。面積64平方公里。轄25個行政村、29個居委會,是天津市最大的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。
楊柳青鎮(zhèn)是區(qū)政府和各委辦局所在地，近幾年楊柳青發(fā)生了翻天復地的變化。
中北鎮(zhèn)
中北鎮(zhèn)位于西青區(qū)北部,東鄰西營門街,西至楊柳青鎮(zhèn),南與工農聯(lián)盟接壤,北靠津滬鐵路。面積38.5平方公里,轄23個自然村,鎮(zhèn)政府駐地汪莊村南、大稍口村西、外環(huán)線7號橋南、新津楊公路北側。
中北鎮(zhèn)是花卉之鄉(xiāng)，有上百年種花歷史，花卉種植面積超過200萬平方米。鎮(zhèn)內有中國北方最大的花卉集散中心和最大的室內熱帶植物觀中心。
中北鎮(zhèn)工業(yè)主要有汽車、電子、醫(yī)藥化工、金屬加工等產業(yè)，重點企業(yè)250余家，資產總量超過23億元。
大寺鎮(zhèn)
大寺鎮(zhèn)是天津市外圍八大組團之一，位于市區(qū)南部，距市政府8公里，距區(qū)政府35公里，東與津南區(qū)毗鄰，南與王穩(wěn)莊鎮(zhèn)相依，西與南河鎮(zhèn)接壤，北靠外環(huán)線，與李七莊街相鄰。全鎮(zhèn)總面積86平方公里，耕地47394畝，8800戶，常住人口31498人，轄15個行政村。
大寺鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，對外聯(lián)系便捷，距天津港30公里，天津海關9公里，天津國際機場15公里。
西青經濟開發(fā)區(qū)和天津市電子開發(fā)區(qū)座落境內。
市、區(qū)領導及有關專家稱：大寺鎮(zhèn)是最有希望的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。到2010年，本鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)面積將達到12平方公里，集中人口10-12萬人。屆時將形成具有城郊型特點的現(xiàn)代化大農業(yè)生產基地，依托四線（津淄、津港、友誼、外環(huán)）三區(qū)（兩個開發(fā)區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)）開發(fā)的第三產業(yè)將形成該地區(qū)的經濟支柱。一個居住環(huán)境花園化、工農業(yè)生產現(xiàn)代化的新型城鎮(zhèn)將初具規(guī)模。
南河鎮(zhèn)
南河鎮(zhèn)位于西青區(qū)南部，東與李七莊街相連，南與大寺鎮(zhèn)接壤，北鄰張窩鎮(zhèn)，西靠獨流堿河，總面積57.02平方公里，轄18個自然村，有農業(yè)人口21920人。
農業(yè)做為全鎮(zhèn)經濟發(fā)展的基礎，始終得到鎮(zhèn)黨委、政府的高度重視。
清末民初愛國武術家霍元甲故居和陵墓坐落在鎮(zhèn)內。
李七莊街
李七莊街位于天津市區(qū)西南，是城郊結合部?？偯娣e54平方公里，耕地面積8400畝，其中商品菜地面積5200畝，水稻1900畝，還有魚塘水面7200畝。共轄20個自然村，2。4萬人口，它不僅是天津重要的副食品生產基地，也是距離市區(qū)最近的“魚米之鄉(xiāng)”。
李七莊街所處的地理位置在于它與市區(qū)河西、南開兩個區(qū)交插相連，有4個村處在市區(qū)境內，其余絕大部分村座落在外環(huán)線以內。這里距市中心最近，食宿，游樂，購物十分方便。它緊靠市體育中心，高教中心，科研中心，高新技術產業(yè)園區(qū)，也是天津市生態(tài)最好的地區(qū)。全街境內小河密布，魚塘水面星羅旗布，空氣清新，沒有污染，最適宜開發(fā)高科技產業(yè)和與城市相配套的第三產業(yè)，是天津市近郊區(qū)投資環(huán)境最佳，投資條件最好，投資效益最高的“黃金地帶”。

王穩(wěn)莊鎮(zhèn)
王穩(wěn)莊鎮(zhèn)位于西青區(qū)東南邊緣,東與津南區(qū)相連.西隔獨流堿河與靜海相望.南與大港相臨.北與大寺鎮(zhèn)接壤.鎮(zhèn)域內有津淄公路.李港鐵路貫穿而過,鎮(zhèn)政府坐落在205國道西側.全鎮(zhèn)轄15個行政村,總面積為116平方公里.有32800口人.
王穩(wěn)莊鎮(zhèn)是遠近聞名的魚米之鄉(xiāng),盛產小站稻而馳名,隨著農業(yè)科技的發(fā)展，已成為天津市最大的魚，肉，蛋生產基地．
區(qū)域經濟
區(qū)域經濟概況
2005年西青區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產總值172億元人民幣；人均地區(qū)生產總值達到7030美元；財政收入33億元人民幣；農民人均純收入8850元人民幣。全區(qū)累計利用外資達到43億美元；實際到位22.5億美元。

固定資產投資
產業(yè)結構和布局
第一產業(yè)
農業(yè)產業(yè)化步伐不斷加快以農業(yè)增效、農民增收為目標，西青區(qū)積極推進農業(yè)布局調整。目前，全區(qū)基本形成了無公害蔬菜、花卉、牲畜養(yǎng)殖、高效經濟作物、優(yōu)質果品、水產養(yǎng)殖六大產業(yè)帶。2001年至2005年，全區(qū)累計投資6900多萬，建設蔬菜、花卉等種植小區(qū)16個；投資7000多萬元，建成奶牛、生豬、肉雞、肉鴨、水產等養(yǎng)殖小區(qū)56個全區(qū)；無公害蔬菜基地面積達到4.5萬畝，無公害水產養(yǎng)殖面積達到1.68萬畝。

產業(yè)園區(qū)分布
1.西青開發(fā)區(qū)、大寺和李七莊兩個工業(yè)園為一體的高科技電子 信息產品、生物醫(yī)藥產品與機電產品的產業(yè)區(qū)群；
2.以生產自行車零部件、生物醫(yī)藥生產基地的西營門工業(yè)園區(qū)；
3.以服務城市，為城市大工業(yè)配套的汽車零部件和高科技產品生產為主的中北、候臺、楊柳青工業(yè)園區(qū)；
4.以生產精細化工、生物醫(yī)藥為中心的張家窩、辛口、南河工業(yè)園區(qū)
5.以冶金工業(yè)為主的王穩(wěn)莊工業(yè)園區(qū)

區(qū) 域 規(guī) 劃


經過多年積累，全區(qū)形成了以市場建設、房地產開發(fā)、物業(yè)管理、商品集散市場、旅游業(yè)、餐飲業(yè)為主的第三產業(yè)帶。建成了楊柳青商城、天津家電市場、舊物調劑市場、汽車交易市場、信譽杯家具城等一批大型專業(yè)市場，全區(qū)各類農產品交易市場和專業(yè)批發(fā)市場50個，并在外環(huán)線沿線興建輻射華北、西北、東北的鋼材、汽車配件、自行車零件和花卉大型市場，籌建大型超市和文化、娛樂服務場所。房地產、市場商貿、物流等新興第三產業(yè)提速領跑。形成了王頂?shù)獭⒗钇咔f、中北、梅江四個市場群。年成交達70億元。全區(qū)第三產業(yè)每年的增長速度達到15%以上，占國內生產總值的比重近40%。
十一五展望
十一五期間，要以創(chuàng)建國家科技進步示范區(qū)、國家科普示范區(qū)為目標，制定出臺鼓勵自主創(chuàng)新政策，加快建立以企業(yè)為主體、以市場為導向、產學研結合的技術創(chuàng)新體系，培育一批創(chuàng)新能力較強的高新技術企業(yè)，力爭使我區(qū)市級以上高新技術企業(yè)達到30家以上。
計劃累計投入資金50億元，完成技術改造項目600個。緊密圍繞電子信息、汽車零部件、生物醫(yī)藥等重點技術領域，組織實施100項以上市級以上科技計劃項目
組建西青區(qū)生產力促進中心，加快建設西青軟件園和汽車配套、生物醫(yī)藥科技孵化器，搭建科技創(chuàng)新平臺。鼓勵國內外組織和個人到我區(qū)設立研發(fā)機構，推動骨干企業(yè)建立技術中心，五年內力爭達到50家以上。

十一五展望
深入實施專利戰(zhàn)略，取得市級以上科技成果200件以上，專利申請量達到3500件以上。繼續(xù)實施名牌戰(zhàn)略，力爭使市級名牌產品在原有基礎上增加10個，累計達到29個
到“十一五”末，西青區(qū)全區(qū)地區(qū)生產總值、人均GDP、財政收入、區(qū)級財力等主要經濟指標要比“十五”翻一番，力爭2010年地區(qū)生產總值達到350億元，人均GDP1.4萬美元；三級財政收入達到74.5億元，區(qū)級財政收入達到32.5億元；農民人均純收入超過14200元，躋身全國最發(fā)達地區(qū)行列。
西青區(qū)成交分析

西青區(qū)成交量分析
05年下半年西青區(qū)成交量強勢走高，06年1至5月份有所下降。
西青區(qū)成交量分析
05年后5個月西青區(qū)成交量占四郊區(qū)總量39%，06年前5個月占23%，市場后續(xù)供給不足。
西青區(qū)商品住宅價格分析
價格上升趨勢較為陡峭，05年8月，突破4000，06年5月，突破5000。一年余單價上漲 88.37%。
西青區(qū)商品住宅價格分析
西青區(qū)板塊分析
板塊詳述---板塊格局
現(xiàn)階段西青區(qū)域成熟的房地產板塊主要有三個：西青區(qū)政府板塊、西部新城板塊、泛梅江板塊。


板塊詳述
區(qū)政府板塊
區(qū)政府板塊
現(xiàn)階段西青區(qū)域成熟的房地產板塊主要有三個：
區(qū)政府板塊---區(qū)政府廣場
府板塊---步行街
區(qū)政府板塊---酒樓
區(qū)政府板塊---戲樓
區(qū)政府板塊---文化市場
區(qū)政府板塊---南運河景觀
區(qū)政府板塊---石家大院
區(qū)政府板塊---時代豪庭
西青建設開發(fā)有限公司
開發(fā)。2005年4月售
罄，收盤價格2900元/
㎡。預計2006年10月入
住。
區(qū)政府板塊---03年以前入住的商品住宅
區(qū)政府板塊---唐郡建設進度
西部新城板塊
西部新城板塊
西部新城板塊
西部新城板塊
規(guī)劃綠化面積占45%以上，商業(yè)設施面積占5%。
在幾年內，該區(qū)將圍繞城市功能配套，陸續(xù)建成醫(yī)院、文化中心、體育中心、四星級的酒店娛樂中心、商業(yè)區(qū)等，商業(yè)區(qū)內將建有商業(yè)街、步行街，集中大型連鎖超市等。
此外，鎮(zhèn)區(qū)內將規(guī)劃建設設施、功能配套齊全的一所大學和達到國內一流水準的小學、幼兒園等。
一座總投資超過100億元，占地4平方公里，建筑面積400萬平方米的西部新城，將于2010年全部建成。

假日風景
物業(yè)地址：西青區(qū)中北鎮(zhèn)
開發(fā)商：萬科（招商)地產
建筑面積：35萬㎡
建筑形式：洋房(情景、寬景、院景、瞰景)
假日風景
金廈·水語花城
金廈·水語花城
其他
上投集團（華亭佳園）：總建筑面積30多萬㎡，由多層和小高層住宅組成，容積率1.3，綠化率40%，總投資額在12億元。計劃在年底面市。
方正投資：11月底舉行奠基儀式，由于地塊內部問題，暫無其他信息，預計在明年上市。
樂康集團：項目占地70萬㎡，總建筑面積100多萬㎡，建筑形式有多層、小高層、高層、青年公寓、洋房、疊加別墅、獨棟別墅等多種形態(tài)。目前示范區(qū)正在緊張施工中。產品研發(fā)已經結束，預計明年該項目將會啟動。
張家窩鎮(zhèn)板塊簡介
張家窩鎮(zhèn)板塊簡介
通向張家窩鎮(zhèn)政府的京福公路沿線兩側，是新建商品房的聚集區(qū)。
2003-2004年價格2000元左右，2005年均已入住，2006年暫無在售項目。
張家窩鎮(zhèn)板塊簡介
張家窩鎮(zhèn)板塊簡介
其商業(yè)配套齊全，
道路市容規(guī)劃優(yōu)良，
路邊門面店外檐為鎮(zhèn)政府出資統(tǒng)一裝修。
板塊詳述
西青開發(fā)區(qū)板塊---村民內部建房
西青開發(fā)區(qū)板塊---學校
西青開發(fā)區(qū)板塊---二手房市場
二手房市場較為活躍，主要位于大寺鎮(zhèn)政府周遍
龍居花園，金龍花園，泉集北里為主要供給小區(qū)，但產權性質為集體產權，土地手續(xù)不全，無法進行購房貸款。

金龍花園---多層
金龍花園---別墅
西青開發(fā)區(qū)板塊---金龍花園二期在建工程
西青開發(fā)區(qū)板塊---泉集北里
2004年銷售為800元/㎡
西青開發(fā)區(qū)板塊---泉集北里在售別墅
在售商品住宅項目
洛卡小鎮(zhèn)、瑪歌莊園為該板塊在售商品住宅項目。親親家園即將開盤。
未來供給熱點區(qū)域
現(xiàn)階段西青區(qū)域成熟的房地產板塊主要有三個：西青區(qū)政府板塊、西部新城板塊、泛梅江板塊。


大學城區(qū)域
天津市目前有三大高教區(qū)，
一是南開區(qū)內的天津大學、南開大學高教區(qū)；
二是河西區(qū)小海地高教區(qū)，包括天津科技大學、天津財大等；
第三就是坐落于西青區(qū)內的大學城，這里已經有城建學院、保德學院、國際女子學院、農學院等多所高校。
大學城區(qū)域
2005年，大學城新建設已經開始。建成后將吸引南開大學、天津大學、天津師范大學、天津理工大學和天津工業(yè)大學五所知名高校入駐，將成為天津市聚集學校最多、容納學生最多、占地面積最大、校舍面積最大的新高教區(qū)。
師范大學、理工大學和工業(yè)大學作為大學城的第一批進駐高校，總占地面積達1萬余畝，總投資約36億元，將于2005年秋季迎來第一批學生。
南開大學和天津大學將作為大學城第二批進駐的高校，工程將于年內正式啟動，兩校各占地5千畝。
幾個項目建成后，“西部新城”將毗鄰本市兩大著名高教區(qū)，被幾乎天津所有的高校集中環(huán)繞，地區(qū)優(yōu)勢不可復制。
大學城區(qū)域
大學城區(qū)域
953、963、8路等通向該區(qū)域
大學城區(qū)域
位于南河鎮(zhèn)姚村，
景福公寓、程華欣苑等商品住宅工程已基本竣工。
小南河區(qū)域---南河鎮(zhèn)
板塊詳述—小南河區(qū)域—霍元甲故居
板塊詳述—小南河區(qū)域—小南河村民在建住宅
小南河區(qū)域在建項目---匯英苑
預計2006年10月開始銷售
板塊詳述—王蘭莊區(qū)域——王蘭莊村民住宅
王蘭莊區(qū)域---天房·美域
總建筑面積46萬㎡
西青項目分析

消化量分析
戶型分析
價格區(qū)間分析

小結
總結
西青區(qū)房地產市場06年依然保持迅猛的發(fā)展勢頭，整體供需兩旺，同時擁有大批的外地開發(fā)巨頭看好天津市場，他們的介入，更加激起市場的土地競爭、項目競爭，產生鯰魚效應，因此市場更加活躍。同時由于天津基礎建設的大力投入包括地鐵1.2.3號線的建設，快速路的建設，海河改造，奧運場館建設等必然使人們的生活環(huán)境和生活水平有所改善，也同時使老百姓對天津有希望有信心，敢花未來的錢購房。
天津市西青區(qū)市場研究分析(ppt)