2006年房產(chǎn)新政預(yù)測(cè)
作者:陳則明 229
公示閑置和囤積的土地
消除土地囤積是房地產(chǎn)調(diào)控的“七寸”。土地一級(jí)市場(chǎng)完全由政府壟斷,但是土地供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的貢獻(xiàn)并不大。房地產(chǎn)商圈地是房地產(chǎn)熱的一個(gè)重要原因,于是有了“831大限”和多次土地使用費(fèi)的清查,以劃撥形式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的大門在2004年8月31日關(guān)上,但開(kāi)發(fā)商還是對(duì)土地趨之若鶩。
“零地價(jià)”圈地和土地囤積要得到實(shí)質(zhì)解決,只有一個(gè)辦法,對(duì)出讓后的土地征收閑置費(fèi)或者收回閑置土地。這些手段早已有之,但真正落到實(shí)處,關(guān)鍵在于公示閑置的土地,讓公眾來(lái)監(jiān)督閑置的土地。
創(chuàng)新分散風(fēng)險(xiǎn)的金融衍生產(chǎn)品
金融衍生產(chǎn)品在國(guó)外主要功能是對(duì)沖和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),中國(guó)的房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的功能卻是融資和投機(jī),增加了房地產(chǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。離開(kāi)證券化,房地產(chǎn)信托只不過(guò)是房地產(chǎn)商的“第二銀行”。證券化等多年來(lái)沒(méi)有進(jìn)展,于是溫州炒房團(tuán)、個(gè)人合作集資建房等原始的房地產(chǎn)金融形式乘虛而入。
實(shí)際上,金融衍生品的創(chuàng)新才是金融機(jī)構(gòu)減少風(fēng)險(xiǎn)的“內(nèi)功”。近來(lái)央行建議開(kāi)放開(kāi)發(fā)商私募基金,這樣金融機(jī)構(gòu)可以獨(dú)善其身,但離開(kāi)了政府的監(jiān)管、金融機(jī)構(gòu)的規(guī)范化操作,恐怕也難成行。真正能夠指望的分散風(fēng)險(xiǎn),還是銀監(jiān)會(huì)等部門正在啟動(dòng)發(fā)展的廉租房信托基金試點(diǎn),商務(wù)部建議推出的RE-ITs,以及中國(guó)建設(shè)銀行將推出的個(gè)人住房抵押貸款支持證券。
征收重保有、輕交易的稅收
此輪調(diào)控已明確暫不考慮物業(yè)稅,稅收的重點(diǎn)是交易環(huán)節(jié),但這只是權(quán)宜之計(jì)。
為抑制投機(jī)行為,征收營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房地產(chǎn)個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)的稅收,形象地說(shuō)是“刻舟求劍”、“飲鴆止渴”。臺(tái)灣地區(qū)以土地增值稅為主,結(jié)果土地囤積和房地產(chǎn)投機(jī)嚴(yán)重,杭州市征收房地產(chǎn)個(gè)人所得稅,房?jī)r(jià)立刻上漲。
只有物業(yè)稅才能提高房地產(chǎn)的“免疫能力”。否則,富人會(huì)囤積房地產(chǎn),房地產(chǎn)更加向少數(shù)人集中,價(jià)格和租金會(huì)持續(xù)上升,從而加劇房地產(chǎn)泡沫。
發(fā)展多層次的住房保障體系
住房保障政策始終處于西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房制度的核心地位。而我國(guó)的城鎮(zhèn)住房改革以來(lái),強(qiáng)調(diào)住房的商品化、分配的貨幣化,安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房等政策不僅是杯水車薪,在實(shí)施中也存在大量的漏洞。
實(shí)物形態(tài)住房保障的萎縮,貨幣補(bǔ)貼形態(tài)住房保障的不足,反過(guò)來(lái)影響了住房市場(chǎng)化的進(jìn)程。接下來(lái)必須不斷完善和創(chuàng)新住房保障體系。
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