房地產(chǎn)市場發(fā)展及當(dāng)前主要問題
1998年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展，房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。
近兩年來，國家把房地產(chǎn)市場調(diào)控作為加強和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模，前不久還取消了個人住房貸款優(yōu)惠利率的政策。房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了積極成效，房地產(chǎn)開發(fā)投資、信貸和土地供應(yīng)過快增長的勢頭得到有效控制。
在看到調(diào)控取得了一定成績的同時，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題還十分突出。主要表現(xiàn)是：
（一）房價上漲過快。當(dāng)前房價上漲的主要特點：一是房價漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；二是東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢；三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調(diào)隊對35個大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%。；四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展；五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關(guān)注的熱點問題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。
（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。
（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長26.7%，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達到115%。
（四）市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供應(yīng)中，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達87%。2004年全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設(shè)。
二、存在問題的原因分析
產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善，商品房開發(fā)建設(shè)成本增加。但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機需求大量增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導(dǎo)致價格上漲過快，擴大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資，從而使房價進一步上漲。
（一）大量資金涌入房地產(chǎn)市場。近年來，銀行存款利率較低，股票低迷，債市盤子小，鋼鐵、水泥、電解鋁等熱點行業(yè)也開始降溫，社會資金缺乏其他投資渠道。在這種情況下，大量社會資金，如上市公司募集的資金、民間拆借資金、典當(dāng)行資金，紛紛擠向房地產(chǎn)市場。特別是在負利率的情況下，居民個人住房貸款成本低，銀行大量資金通過住房消費信貸轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來源。
（二）國內(nèi)投資性購房和投機性炒房抬頭。
一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大，投機炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。如曾經(jīng)活躍一時的“溫州炒房團”、“山西炒房團”，聚集幾百億元資金在一些城市進行期房的買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預(yù)期，也參與購房投資。投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅，進一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。
據(jù)調(diào)查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內(nèi)倒手轉(zhuǎn)讓，23%用于出租，48%空關(guān)待沽。長三角主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例達到20%左右。今年一季度，上海市成交單價超過萬元的預(yù)售住宅中，外省市居民購房面積占43%；其中，溫州人占72%。
（三）境外資金參與國內(nèi)房地產(chǎn)市場開發(fā)和炒作。一段時期以來，外資為賺取外匯人民幣利差、預(yù)期匯差、房價差，紛紛進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)全部利用外資超過實際使用外資的1/3，增幅達到34.2%，高于整個利用外資增幅20.9個百分點。今年1-2月，江蘇、上海、廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資中利用外資分別是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。今年1-2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億元人民幣,比去年同期增加了1.5倍。
（四）一些地方政府行為不規(guī)范。前幾年部分城市盲目大拆大建，帶來大量被動性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆遷安置需求一度占市場商品住宅需求的一半，有的甚至達到60%。在經(jīng)營城市、經(jīng)營土地的理念指導(dǎo)下，一些地方政府從土地收益中籌集大量城市建設(shè)資金，抬高了土地和房地產(chǎn)市場的價格。一些地方政府還在搞不切實際的形象工程、政績工程。
（五）市場秩序比較混亂。一些開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過虛假交易、虛假宣傳等不正當(dāng)手段，謊報商品房銷售進度，發(fā)布不實價格信息，哄抬房價，誤導(dǎo)市場預(yù)期。有的放慢開發(fā)和銷售進度，囤積土地、囤積房源，人為造成市場緊張，帶來房價短期內(nèi)非正常上漲。
（六）不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，部分城市政府片面強調(diào)“以地生財”、“經(jīng)營城市”，一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴房地產(chǎn)獲取利潤，有房者追求房產(chǎn)升值，無房者擔(dān)心房價上漲提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主體相互影響，共同推動了房價非理性上漲。
三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施
保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，始終是黨中央、國務(wù)院高度重視的問題。今年以來，針對房地產(chǎn)投資規(guī)模和房價上升幅度過快的問題，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)多次作出重要批示，溫家寶總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。3月27日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（國辦發(fā)電〔2005〕8號），就加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，解決市場運行中的突出矛盾，特別是房價上漲過快問題，提出了八項措施。建設(shè)部及房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控部際聯(lián)席會議成員單位，堅決貫徹國務(wù)院部署，密切配合，積極研究落實國辦電報的措施。
4月25日，曾培炎同志在部分城市房地產(chǎn)市場及房價問題座談會上，就進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)措施，聽取了地方同志的意見和建議，并發(fā)表了重要講話。曾培炎副總理指出：“房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展，事關(guān)重大。我們要以鄧小平理論和‘三個代表’重要思想為指導(dǎo)，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，把穩(wěn)定房價作為當(dāng)前加強和改善宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)來抓，切實搞好對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。要遵循經(jīng)濟規(guī)律，更多的采用土地、財稅、金融等經(jīng)濟手段，加強市場管理和監(jiān)管，從供給和需求兩方面入手，積極穩(wěn)妥地進行調(diào)控；要重點控制不合理需求，遏制投機炒房，控制投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求；要改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低檔商品房和廉租房供給，努力滿足城鎮(zhèn)中低收入家庭的基本住房需求；要把握好調(diào)控的力度，防止市場大起大落，促進房地產(chǎn)市場供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。”
建設(shè)部會同有關(guān)部委對穩(wěn)定房價問題進行了認真研究，提出：當(dāng)前和今后一段時間，調(diào)控房地產(chǎn)市場，要突出穩(wěn)定房價這個重點，采取積極穩(wěn)妥措施，加強供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求；同時，要整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。調(diào)整供應(yīng)，重點是改善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)；調(diào)控需求，重點是遏制投機性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求；整頓規(guī)范市場秩序，重點是查處違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為。
國務(wù)院第88次常務(wù)會議，聽取了建設(shè)部的匯報。充分肯定了建設(shè)部等有關(guān)部門前一階段工作，明確了穩(wěn)定房價的有關(guān)政策措施。此外，還要求建設(shè)部結(jié)合推進節(jié)能省地型住房建設(shè)，抓緊組織制定住房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則，加強對住宅建設(shè)和消費的引導(dǎo)；國土資源部會同有關(guān)部門抓緊研究改革土地出讓金分配辦法，抑制部分城市政府追求短期利益，經(jīng)營土地、抬高地價的行為；財政部、國家稅務(wù)總局會同有關(guān)部門研究完善土地增值稅的政策，提高投機炒房和炒賣土地成本，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)方式轉(zhuǎn)軌前后土地自然增值收益。為確保中央各項調(diào)控政策措施落實到位，會議決定，在有關(guān)政策出臺后，由建設(shè)部會同有關(guān)部門對部分房價上漲過快、投資增幅較大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷規(guī)模反彈大的地區(qū)進行監(jiān)督檢查，并選擇一兩個典型地區(qū)進行通報批評等處理。
2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳又轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號）。對穩(wěn)定房價采取了以下主要措施：
（一）強化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。要求各地盡快明確今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)不足的地區(qū)，住宅建設(shè)要以此類項目為主，并在有關(guān)計劃中明確開工、竣工面積和占住宅建設(shè)總量的比例，盡快向社會公布，穩(wěn)定市場預(yù)期。城市規(guī)劃主管部門要根據(jù)中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)需求，加快工作進度，要優(yōu)先審查規(guī)劃項目，在項目選址上予以保證。對中低價普通商品住房建設(shè)項目，在供應(yīng)土地前，由城市規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃設(shè)計條件，房地產(chǎn)主管部門會同有關(guān)部門提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件。同時，要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管。
（二）加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。要求各地在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地土地價格、住房價格上漲過快的城市，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。在土地出讓公告和合同中，要明確開工與竣工的條件和時間要求、違約責(zé)任。嚴(yán)格土地轉(zhuǎn)讓管理，依法制止炒買炒賣土地行為。要加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為。 （三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。運用稅收等經(jīng)濟手段，加大對投機性、投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。對個人購買普通住房不足兩年的，銷售時按銷售額恢復(fù)征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過兩年（含兩年）的，銷售時繼續(xù)免征營業(yè)稅。同時要嚴(yán)格界定現(xiàn)行有關(guān)住房稅收優(yōu)惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。
（四）加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險。人民銀行各分支機構(gòu)要加大“窗口指導(dǎo)”力度，商業(yè)銀行要加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，銀監(jiān)局要加大對國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的檢查力度，加強風(fēng)險提示，嚴(yán)格控制不合理的房地產(chǎn)貸款需求，防范貸款風(fēng)險。
（五）明確享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費。對中小套型、中低價位普通住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)、信貸審核、稅收征管等環(huán)節(jié)，給予優(yōu)惠政策支持。對享受優(yōu)惠政策普通住房的認定，要從嚴(yán)掌握，原則上應(yīng)同時滿足以下標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上的住房、單套建筑面積在120平方米以下的住房、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下的住房。各地可根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過20%，并報建設(shè)部等部門備案。
（六）加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善城鎮(zhèn)廉租住房制度。要求各地按《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和當(dāng)?shù)卣囊?guī)定，落實經(jīng)濟適用住房項目招投標(biāo)制度，嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價，控制套型面積和銷售對象，切實降低成本、控制開發(fā)利潤。要求把城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)情況，納入省級政府對市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理。各地要抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對象檔案；切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，著力擴大廉租住房制度覆蓋面。
（七）切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。嚴(yán)肅查處和嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)違法違規(guī)銷售以及不履行開工與竣工時間、銷售價格與套型面積控制等項目建設(shè)要求的行為。對各類違法違規(guī)行為，房地產(chǎn)主管部門要將其作為不良記錄，納入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并公開曝光。
（八）加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。要求各地加快建立健全市場信息系統(tǒng)，加強對市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測，準(zhǔn)確判斷建設(shè)用地供應(yīng)、土地價格和房價變動趨勢。要求各有關(guān)部門加強信息溝通與整合，適時披露土地供應(yīng)情況、房地產(chǎn)市場供求及房價、地價變動等信息。同時加強輿論引導(dǎo)，促進市場理性發(fā)展。
四、社會各界的反應(yīng)
總體看，社會各界對《意見》給予高度肯定，認為政策的出臺非常及時，《通知》立足于促進國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定發(fā)展，立足于維護普通居民的基本住房權(quán)益，立足于以經(jīng)濟手段調(diào)控市場，政策措施具有很強的針對性和指導(dǎo)性，對于遏制投機炒作行為，規(guī)范市場秩序，穩(wěn)定住房價格將發(fā)揮積極作用?！锻ㄖ返某雠_，已經(jīng)開始對社會各方面心理預(yù)期和行為發(fā)生影響。
（一）地方政府及主管部門方面。普遍認為，《通知》提出的各項政策措施對于鞏固宏觀調(diào)控成果，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，維護經(jīng)濟穩(wěn)定運行和社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。同時也比較關(guān)注以下幾個問題：一是部分中西部省市擔(dān)心，本次調(diào)控提出的“突出重點、分別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)”的原則在執(zhí)行中可能會出現(xiàn)一刀切、急剎車，使當(dāng)?shù)靥幱诎l(fā)展上升期的房地產(chǎn)市場受到影響。二是一些中小城市擔(dān)心政策貫徹落實中層層加碼，致使地方自主性很少，操作空間很小，導(dǎo)致調(diào)控方向和效果的偏差。三是一些地方主管部門認為《通知》的有關(guān)調(diào)控措施還需進一步細化和明確，否則難以落到實處。
（二）消費者方面。一是普通消費者對穩(wěn)定房價措施表示歡迎。據(jù)天津市抽樣調(diào)查，75%的消費者認為調(diào)控能使其得到實惠，購房心態(tài)趨于穩(wěn)定。二是一部分消費者認為房價會降，故等待觀望、持幣待購。少數(shù)房屋持有者擔(dān)心房價大幅下降，手中房子貶值。三是一些消費者擔(dān)心出現(xiàn)“上有政策、下有對策”，中央政策得不到落實或者執(zhí)行中出現(xiàn)偏差。
（三）開發(fā)商方面。大多數(shù)開發(fā)商認為，調(diào)控措施對大幅攀升的房價會產(chǎn)生一定的抑制作用，但由于成本推動、需求拉動、政策作用滯后效應(yīng)等因素的影響，今明兩年房價還將穩(wěn)中有升。不同區(qū)域的開發(fā)商對調(diào)控措施的敏感度差異較大，沿海地區(qū)及一些房價上漲較快城市的開發(fā)商比較敏感。不同類型的開發(fā)商對調(diào)控措施反應(yīng)的表現(xiàn)也不同。部分實力較強的開發(fā)商反應(yīng)較為積極，已開始調(diào)整戰(zhàn)略、謹慎投資，或靜觀其變，等待具體措施出臺后再做決定；部分實力較弱的開發(fā)商則擔(dān)心被淘汰出局。也有少數(shù)開發(fā)商心存疑慮：一是擔(dān)心矯枉過正，或者地方在執(zhí)行國家政策時搞“一刀切”，“下猛藥”，把握不好力度，導(dǎo)致房價大落。二是有些開發(fā)商的觀望心態(tài)加重，有的加快了在建、在銷售項目的開發(fā)進度，準(zhǔn)備暫停新開項目；三是專事開發(fā)高檔住宅的一些開發(fā)商壓力較大，擔(dān)心項目的銷售前景。
（四）專家學(xué)者方面。專家學(xué)者普遍認為，目前的調(diào)控，中央重視、社會各界關(guān)心，已出臺的各項政策措施科學(xué)、合理，調(diào)控時機合適。在各項政策措施作用下，房價將趨于穩(wěn)定。但調(diào)控效果需要一段時間才能顯現(xiàn)出來。少數(shù)專家持謹慎態(tài)度，認為調(diào)控政策能不能達到預(yù)期，關(guān)鍵在于政府的決心和相關(guān)措施的落實。
五、市場發(fā)展態(tài)勢
國辦發(fā)明電[2005]8號文件和國辦發(fā)[2005]26號文件發(fā)布后，各地采取了相應(yīng)調(diào)控措施，政策的綜合效應(yīng)正在顯現(xiàn)。從22個城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)反饋的數(shù)據(jù)分析看，5月份以來各地房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)，并已出現(xiàn)積極變化。
(一)商品住宅價格上漲趨緩，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重慶、南京、武漢等11城市商品住房平均價格與上周環(huán)比開始出現(xiàn)負增長。上海市商品住宅價格4月份環(huán)比上漲0.5％；進入5月份以來，周環(huán)比分別上漲0.26%、0.49%、0.91%，漲幅已明顯超緩。南京市兩個規(guī)模較大的在售樓盤銷售均價分別由四月中下旬的5514元/平方米、6267元/平方米下調(diào)為5073元/平方米、5603元/平方米，降幅分別為8.0%、10.6%。
（二）商品住房成交量明顯下降，二手住房交易量增加。多數(shù)城市商品住房日平均成交量比4月份明顯下降，其中上海、杭州、北京、南昌、廈門等城市下降了20%以上。上海市5月16-22日一周成交13.9萬平方米，與上周環(huán)比下降21.8%，與前四個月周平均成交量相比下降68.2%。
與此同時，由于6月1日起將執(zhí)行調(diào)整營業(yè)稅政策，國辦發(fā)[2005]26號文件下發(fā)后，多數(shù)城市二手住房日平均成交量明顯增加。5月份，南昌、武漢、長沙等城市日平均成交量比4月份增長了20%以上。上海市二手房日平均成交量約840套，恢復(fù)到去年同期水平；杭州市二手房日平均成交量約70套，比4月份略有上升，比3月份則上升了54%。廣州市由平時的每天280套左右增加到每天近700套，深圳市也比平時增加了30%。部分城市出現(xiàn)已經(jīng)購房且入住的居民，近日紛紛前來辦理權(quán)屬登記手續(xù)的現(xiàn)象，主要也是基于稅收政策的變化。
（三）遏制投機炒作效果初步顯現(xiàn)。調(diào)控政策出臺后，投機投資性購房反映最為敏感。成都市在國辦發(fā)[2005]26號文件公布后的兩天內(nèi)，預(yù)購商品房退房198套。4月份以來，杭州市新開盤的項目以往“三個買家搶一套房”的局勢已轉(zhuǎn)化為“三個賣家搶一個客戶”，即便是位于市中心的高品質(zhì)項目，眾人排隊購房的場面不再顯現(xiàn)。各地普遍反映，進入5月份以來，二手房掛牌量明顯增加，掛牌價開始下調(diào)。如杭州市某大型中介公司四月份每周掛牌房源在400套，是去年同期的4倍；5月份進一步呈增長態(tài)勢，遠遠超過去年同期，而掛牌一段時間未能成交后，掛牌價開始下調(diào)。蘇州市反映，部分原準(zhǔn)備短期轉(zhuǎn)手住房的投資者，開始轉(zhuǎn)向長期出租。
總的看，國辦發(fā)[2005]26號文件下發(fā)以來，市場心理預(yù)期已發(fā)生較大變化。投資性購房短期內(nèi)明顯減少，投機性購房得到一定程度的遏制。
但上述調(diào)控效果還只是初步的，市場發(fā)展態(tài)勢的變化更多地反映的還只是心理預(yù)期的變化，房價漲幅總體上還處于高位。下一步關(guān)鍵是要把各項調(diào)控措施真正落到實處，以穩(wěn)定市場預(yù)期，不斷鞏固和發(fā)展調(diào)控效果。此外，在繼續(xù)關(guān)注東部沿海地區(qū)和一些中心城市房價變化的同時，也要關(guān)注中西部地區(qū)出現(xiàn)的新情況、新問題及其發(fā)展走勢，加強分類指導(dǎo)。
六、當(dāng)前主要工作
（一）認真學(xué)習(xí)領(lǐng)會文件精神，全面落實各項調(diào)控政策
房地產(chǎn)市場與住房問題密切相關(guān)，既是經(jīng)濟問題，又是社會問題。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、帶動力強，與要素市場以及商品市場有密切關(guān)系，房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，關(guān)系到宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，關(guān)系到居民住房問題的解決。正確認識當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，及時采取有效措施，解決出現(xiàn)的突出問題，對于鞏固和發(fā)展宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，具有重要意義。為此，必須按照中央要求，把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價格上升幅度過大的問題，作為當(dāng)前加強宏觀調(diào)控的一個突出任務(wù)。基本原則是，積極穩(wěn)妥，把握力度；突出重點，區(qū)別對待；因地制宜，分類指導(dǎo)；強化法治，加強監(jiān)管。重點是要遏制投機性需求，控制投資性需求，限制拆遷造成的被動性需求，引導(dǎo)合理的住房消費。具體措施已經(jīng)明確，要切實認真貫徹，既要解決當(dāng)前存在的突出問題，又要防止大起大落。
要把思想和行動統(tǒng)一到中央對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢的判斷上來，統(tǒng)一到加強宏觀調(diào)控、切實穩(wěn)定住房價格的決策部署上來，統(tǒng)一到樹立和落實科學(xué)的發(fā)展觀和正確的政績觀上來。
（二）強化城市規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
切實做好普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)工作，對改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格具有重要作用。各地要完善住房供應(yīng)政策，加強經(jīng)濟適用住房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，逐步實現(xiàn)多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房。各級建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門要會同有關(guān)部門盡快提出今明兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房的建設(shè)規(guī)模；明年的項目要納入近期建設(shè)規(guī)劃，做出具體的進度安排。去年以來，住房價格上漲幅度超過兩位數(shù)的市縣，近期居住項目安排要以中低價位、中小套型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目為主，按照控制性詳細規(guī)劃要求，明確年度的開工、竣工面積和占住房建設(shè)總量的比例，及時向社會公布，接受公眾監(jiān)督，穩(wěn)定市場預(yù)期。
對近期已安排的中低價位普通商品住房項目，城市規(guī)劃主管部門要抓緊辦理規(guī)劃審批手續(xù)，加快工作進度。土地供應(yīng)前，房地產(chǎn)主管部門要主動會同有關(guān)部門及時提出住房銷售價位、套型面積等控制性要求，確保其作為土地出讓前置條件的規(guī)定得到落實；要合理確定供應(yīng)對象，保證中低價位、中小套型住房的有效供應(yīng)，滿足中低收入家庭住房需求。
城市規(guī)劃主管部門要加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃許可監(jiān)管，配合國土資源部門做好對閑置土地的清理工作。對已經(jīng)規(guī)劃許可但2年仍未開工的住房項目，要再次進行規(guī)劃審查，責(zé)成項目開發(fā)建設(shè)單位對未能開工的原因作出說明。對沒有正當(dāng)理由不開工建設(shè)的，要督促其盡快開工；對違反規(guī)劃許可的，要堅決予以撤銷。嚴(yán)禁借規(guī)劃再次審查之際，擅自變更控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的各項控制指標(biāo)。省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門要加強對各市（區(qū)）、縣執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查。
（三）整頓規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為
當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的投機炒房行為，是造成住房價格過快上漲、市場秩序混亂的重要原因。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。同時，實行實名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案。各地房地產(chǎn)主管部門要堅決貫徹執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于禁止期房轉(zhuǎn)讓的決定，認真組織實施，在預(yù)售合同備案、房屋權(quán)屬登記等環(huán)節(jié)嚴(yán)格把關(guān)。直轄市、計劃單列市、省會城市和住房價格上漲過快的重點城市，今年6月底前要基本實現(xiàn)商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時備案，其他有條件的市縣也要抓緊推進這項工作。
繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場專項整治工作。要會同工商、物價、國土資源等部門完善整治工作方案，嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)的市場準(zhǔn)入，加強資質(zhì)核準(zhǔn)及日常監(jiān)管工作。未取得相應(yīng)資質(zhì)的，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)和中介活動。要依法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售等行為。重點查處虛構(gòu)買賣合同，囤積房源；發(fā)布虛假廣告，提供不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購；以及炒買炒賣和囤積土地，違反規(guī)劃及控制性要求的行為。其不良行為要記錄房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的典型案例，要會同有關(guān)部門及時督查督辦，并公開予以曝光。
（四）抓緊制定享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，落實稅收調(diào)整政策
省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要依據(jù)《通知》規(guī)定的條件，從合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費、大力發(fā)展節(jié)能省地型住宅、鼓勵中小套型中低價位普通住房建設(shè)出發(fā)，會同有關(guān)部門抓緊研究提出當(dāng)?shù)叵硎軆?yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后，確保今年5月31日前公布執(zhí)行。具體標(biāo)準(zhǔn)制定中，要根據(jù)本地實際，從嚴(yán)掌握，不得突破《通知》的有關(guān)規(guī)定。指導(dǎo)督促各地嚴(yán)格執(zhí)行國家稅務(wù)總局等三部門聯(lián)合下發(fā)的國稅發(fā)[2005]89號文件的各項規(guī)定，使住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策調(diào)整等措施真正落到實處。
(五)加快經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度
要認真貫徹《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理。要積極協(xié)調(diào)國土資源等部門，根據(jù)經(jīng)濟適用住房需求情況，落實項目用地，落實經(jīng)濟適用住房的各項優(yōu)惠政策。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房項目招投標(biāo)制度，實行政府指導(dǎo)價，切實降低開發(fā)建設(shè)成本，嚴(yán)格將開發(fā)利潤控制在3%以內(nèi)。嚴(yán)格將把經(jīng)濟適用住房套型面積控制在小套型60平方米左右、中套型80平方米左右。
各市（縣）今年內(nèi)要完成城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查工作。在全面掌握本地區(qū)廉租住房需求情況的基礎(chǔ)上，建立保障對象檔案和廉租住房管理信息系統(tǒng)。要積極會同有關(guān)部門，切實落實以財政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定，逐步擴大廉租住房制度覆蓋面。
各地要進一步完善經(jīng)濟適用住房和廉租住房享受資格審查制度。不符合條件的，不得享受有關(guān)優(yōu)惠政策。省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門要加強對市（縣）住房保障工作的監(jiān)督檢查，認真落實目標(biāo)責(zé)任制管理。建設(shè)部將適時對各地經(jīng)濟適用住房和廉租住房制度建設(shè)情況定期予以通報。
(六)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，加快市場信息系統(tǒng)建設(shè)
要加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，6月底前，基本完成信息系統(tǒng)建設(shè)第一階段的驗收工作。及時進行房地產(chǎn)市場運行態(tài)勢和房價變動情況分析，為政府加強和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控提供有力的依據(jù)。為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，建設(shè)部決定從2005年7月份起建立40個大中城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)主要數(shù)據(jù)指標(biāo)和市場監(jiān)測報告上報和發(fā)布制度。
(七)加強輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)市場心理預(yù)期
要加大對《通知》的政策宣傳力度，把握正確的輿論導(dǎo)向，合理引導(dǎo)市場心理預(yù)期。要采取多種形式，加強對有關(guān)政策措施的解釋宣講工作，讓廣大群眾正確理解國務(wù)院的決策部署及穩(wěn)定住房價格的各項政策措施。要完善市場信息披露制度，適時披露土地供應(yīng)、市場供求及地價、房價變動等信息，增強市場透明度。對一些單位、個人及媒體歪曲宏觀調(diào)控政策，惡意炒作、誤導(dǎo)消費者的，要堅決予以制止，并及時予以澄清。
(八)加強監(jiān)督檢查，落實地方責(zé)任
各級建設(shè)（房地產(chǎn)、規(guī)劃）主管部門，特別是省、自治區(qū)建設(shè)廳、直轄市建委（房地產(chǎn)局）要在當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，會同有關(guān)部門，加強對當(dāng)?shù)胤€(wěn)定住房價格工作的監(jiān)督檢查，對問題突出地區(qū)要重點指導(dǎo)，及時總結(jié)推廣好的經(jīng)驗和做法。對住房價格上漲過快、投資增幅較大、結(jié)構(gòu)性矛盾突出、拆遷規(guī)模反彈大的地區(qū)，要及時作出處理，并予以通報。按照國務(wù)院的部署，建設(shè)部等七部門近期將組成聯(lián)合檢查組，對部分省市貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，切實穩(wěn)定住房價格工作進行專項檢查。

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