其次，自2003年以來(lái)的這輪宏觀調(diào)控的目的在于理順一些關(guān)系，解決一些矛

　　盾，探索一些發(fā)展路徑。以下，筆者大致圍繞房?jī)r(jià)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)秩序、住

　　房保障問(wèn)題進(jìn)行剖析。

　　第一個(gè)問(wèn)題：住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。從“國(guó)八條”（《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》）和“九部委十五條”（《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》）的文件標(biāo)題上，就反映出中央高度重視了這一問(wèn)題。明確提出“保持住房?jī)r(jià)格特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定，是維護(hù)廣大人民群眾切身利益的一項(xiàng)重要工作，是政府駕馭市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能力的具體體現(xiàn)。”從政策的針對(duì)上講，“國(guó)八條”主要是解決以上海為中心的長(zhǎng)三角地區(qū)住房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題，“國(guó)六條”主要是解決北京、深圳、大連等城市的住房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題。

　　第二個(gè)問(wèn)題：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理?！皣?guó)八條”強(qiáng)調(diào)各地區(qū)要因地制宜，抓住重點(diǎn)，加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的力度，在控制非住宅和高價(jià)位商品住宅建設(shè)的基礎(chǔ)上，著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例?！熬挪课鍡l”強(qiáng)調(diào)：“重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。目前，全國(guó)大部分城市的住房建設(shè)規(guī)劃都向社會(huì)公布。其中，都遵循了“70/90”的鐵規(guī)。

　　第三個(gè)問(wèn)題：市場(chǎng)秩序比較混亂。“國(guó)18號(hào)文”提出三點(diǎn)措措施：“完善市場(chǎng)監(jiān)管制度、建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”。“新國(guó)八條”規(guī)定：“制止商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓、實(shí)行實(shí)名制購(gòu)房、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)準(zhǔn)入、法嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為?！薄熬挪课鍡l”強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管、切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度。”。

　　第四個(gè)問(wèn)題：住房保障相當(dāng)滯后。發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)不把住房保障體系建設(shè)列為房地產(chǎn)發(fā)展的首要問(wèn)題。在美國(guó)，17%的人住廉租房，在新加坡，80%以上的國(guó)民住在政府組屋中。目前所謂的房?jī)r(jià)問(wèn)題、供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，歸根結(jié)底是住房保障體系沒(méi)能很好的建立起來(lái)?；仡櫿?，就會(huì)發(fā)現(xiàn)中央的很多措施是正確的，可是在具體執(zhí)行中，結(jié)果是大變樣。這其中有諸多原因，最重要是地方政府受利益驅(qū)動(dòng)而不愿全力落實(shí)，因?yàn)樨S厚的商品房土地出讓金已成為地方政府的“第二財(cái)政”，而建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房基本無(wú)利可圖甚至還要貼錢(qián)。

　　2006年宏觀調(diào)控的效果如何

　　2006年，是本輪宏觀調(diào)控以來(lái)力度最大、涉及面最廣的一年。5月17日，溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，出臺(tái)“國(guó)六條”，拉開(kāi)新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的序幕。其后，陸續(xù)出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（十五條細(xì)則）、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》、《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外匯管理有關(guān)問(wèn)題的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》等一系列房地調(diào)控文件。

　　概括來(lái)說(shuō)，2006年宏觀調(diào)控的特點(diǎn)是：廣、深、細(xì)、嚴(yán)。以行政手段為主，幾乎涉及房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)領(lǐng)域，具體細(xì)致如“70/90”，反腐力度空間加強(qiáng)，一批涉案高官落馬。調(diào)控的重點(diǎn)是：調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。本輪調(diào)控的效果是：各地出臺(tái)“十一五”住宅建設(shè)規(guī)劃并按“70/90”原則出讓住宅用地，全國(guó)房?jī)r(jià)增幅有所回落，投資投機(jī)客進(jìn)一步撤離、市場(chǎng)秩序有所改善；但北京、深圳等部分城市房?jī)r(jià)增速仍偏快，房地產(chǎn)投資仍然偏熱，部分地方仍存在政策落實(shí)不力的現(xiàn)象。

　　年度數(shù)據(jù)分析如下。從投資規(guī)模上看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同比增長(zhǎng)21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，處于近幾年來(lái)較低水平，而且熱點(diǎn)的東部地區(qū)增幅只有17.4%。從開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)上看，住宅投資增長(zhǎng)速度達(dá)到25.3%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)32.7%，經(jīng)濟(jì)適用住房投資下降的趨勢(shì)得到明顯改善，部分城市中小套型商品住宅投資比重有所增加，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到改善。從房?jī)r(jià)上看，全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲5.5%，比上年回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。但部分城市房?jī)r(jià)漲幅仍然較大，同比上漲較快的有福州、北京、深圳、廈門(mén)等城市仍在10%以上增幅的高位強(qiáng)勢(shì)運(yùn)作。

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