近幾年，房地產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)最炙手可熱的行業(yè)之一，民眾熱議、資本集聚、政府漁利、學(xué)者爭(zhēng)風(fēng)。但凡留心的人都會(huì)發(fā)現(xiàn)，雖然熱鬧依舊，可2006年的樓市已與2004年大不相同，2007年還將繼續(xù)“變臉”。到底是什么在主導(dǎo)著房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的方向？就中短期而言，宏觀調(diào)控是最大的幕后推手!

　　所謂宏觀調(diào)控，是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)，說(shuō)白點(diǎn)就是熱了調(diào)涼、冷了調(diào)溫。其實(shí)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)而言，宏觀調(diào)控早已不是什么新面孔了。自上世紀(jì)90年代以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)有過(guò)三次引人矚目的宏觀調(diào)控。第一次宏觀調(diào)控始于1993年，主要是針對(duì)海南、北海等地房地產(chǎn)投資過(guò)熱的問(wèn)題，目的是整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，在強(qiáng)有力的政府干預(yù)下，應(yīng)該說(shuō)第一次宏觀調(diào)控成效顯著。

　　1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)之后，中國(guó)出現(xiàn)了嚴(yán)重的失業(yè)問(wèn)題和內(nèi)需不足，因此從1998年開始，中央實(shí)施了以擴(kuò)大內(nèi)需為主基調(diào)的擴(kuò)張性宏觀調(diào)控政策，將房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)，并配套實(shí)施了貨幣化分房政策。通過(guò)第二次調(diào)控，中國(guó)房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展，在世紀(jì)之交，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供需兩旺的局面，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持較大規(guī)模，銷售量迅速上升，居民住房得到有效改善，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)顯著提高，并逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　但在快速發(fā)展過(guò)程中，不可避免地產(chǎn)生了諸多的矛盾，如局部投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等。于是，自2003年起中央開始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行第三次宏觀調(diào)控，國(guó)務(wù)院“18號(hào)”文件是一個(gè)警示性文件，也是對(duì)房地產(chǎn)泡沫論的否定，但政策的主基調(diào)仍偏向擴(kuò)張。而到了2004年，房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步?jīng)_高，房地產(chǎn)泡沫逐漸顯性化，調(diào)控節(jié)奏加快，如實(shí)行了土地出讓的“招拍掛”。從2005年開始，中央重磅出擊，實(shí)施了一系列比較嚴(yán)厲的緊縮政策，也就是廣受關(guān)注的“新老國(guó)八條”和2006年出臺(tái)的“國(guó)六條”及“九部委十五條”，還有其它諸多新政。

　　如何全面而正確地看待宏觀調(diào)控

　　首先，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控并非一味打壓產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)，其前提是承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍需要大力發(fā)展，問(wèn)題的關(guān)鍵是革除發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)不良因素，以助其更好地發(fā)展。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的肯定態(tài)度主要表現(xiàn)在以下三個(gè)層面。

　　第一個(gè)層面。明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。2003年“國(guó)18號(hào)文”把房地產(chǎn)列為中國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，2005年“老國(guó)八”中強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)”，2006“國(guó)十五條”中再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)?！睆慕鼛啄攴康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，確實(shí)起到了支柱產(chǎn)業(yè)作用，它的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，帶動(dòng)系數(shù)大，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到關(guān)鍵性作用。早在2000年，上海在做十五規(guī)劃時(shí)就把房地產(chǎn)列為支柱產(chǎn)業(yè)，2005年占上海GDP的8.4%，間接拉動(dòng)效應(yīng)達(dá)19.5%。

　　第二個(gè)層面。中央明確肯定房地產(chǎn)業(yè)要走穩(wěn)定健康發(fā)展之路。宏觀調(diào)控的目的不是否定房地產(chǎn)的大發(fā)展，而促其更加健康更加穩(wěn)定的發(fā)展，“主流”是好的，部分“支流”出現(xiàn)了病癥，需要治療。“國(guó)18號(hào)文”的標(biāo)題就是《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》；“國(guó)十五條”中強(qiáng)調(diào)“引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)?！?/p>

　　第三個(gè)層面。中央明確肯定要解決中低收入家庭的住宅問(wèn)題。早在1998年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，就曾明確要求“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。”“國(guó)八條”再次明確：“著力增加普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房供給，提高其在市場(chǎng)供應(yīng)中的比例?！薄皣?guó)六條”又一次強(qiáng)調(diào)：“重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?！薄熬挪课鍡l”更是出臺(tái)了“70/90”政策：“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。”

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