房地產(chǎn)調(diào)控勿入歷史舊轍

 作者:曹建海    124

2003年,在“非典”后促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長為“第一要務(wù)”的宗旨以及房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)合反對宏觀調(diào)控的共同作用下,由建設(shè)部起草的國務(wù)院18號文件逆轉(zhuǎn)了旨在調(diào)控房地產(chǎn)投資過熱的央行121號文件。全球市場亦不多見的房價連年大幅上漲的火爆局面,2004年在中國悄悄揭幕了。

  直到2007年末、2008年初,在以信貸緊縮、打擊囤地為核心的調(diào)控政策下,全國城市房價的瘋狂上漲終于出現(xiàn)了緩和的趨勢,一些城市房價開始出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)。然而,最近一種要求放松調(diào)控的聲音又開始出現(xiàn)。這種南方雪災(zāi)、出口減少等因素可能影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的呼聲,幾乎復(fù)制了2003年各方面的大爭論,房地產(chǎn)調(diào)控再次面臨流產(chǎn)的危險。

  初顯成效的調(diào)控面臨挑戰(zhàn)

  2008年1月7日,國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(3號文),提出對閑置土地征繳增值地價甚至無償收回等措施,以打擊房地產(chǎn)開發(fā)商長期以來靠囤地牟利的模式。這個政策連同年前央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號文),以及后來的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》(452號文),共同構(gòu)成了有效的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策體系。

  在深圳、廣州等大城市,2007年底房價開始明顯回調(diào)。作為房地產(chǎn)炒作的重要推手,近年來蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介行業(yè),由于缺乏成交量的支持,頻現(xiàn)破產(chǎn)倒閉的消息。聯(lián)系中國大中城市房價相對居民家庭收入普遍高估3~5倍的事實,房價回落、成交量銳減、中介倒閉等事件的集中爆發(fā),開始支持中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“反轉(zhuǎn)”或“拐點”的判斷。

  鑒于市場規(guī)律和宏觀調(diào)控的雙重作用驅(qū)動房市反轉(zhuǎn)的態(tài)勢越來越明晰,2008年以來,一些聲稱擔(dān)憂房價回落產(chǎn)生連鎖反應(yīng)、從而主張國家放松對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的聲音,越來越大。

  今年以來,建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)就在多個場合表示堅決貫徹落實國務(wù)院關(guān)于宏觀調(diào)控的各項部署,抑制房價過快上漲,調(diào)控總原則是“既要防止房價過高過快上漲,也要防止過快過猛下降”。引起了業(yè)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控可能松動的猜測。

  “兩防”的說法看似平衡,但在當(dāng)前房價高企、嚴(yán)重脫離居民家庭收入水平的情況下,強(qiáng)調(diào)“兩防”特別是防止房價過快過猛下降,實際上是人為壓縮了人們對未來房價下跌空間的預(yù)期,可能的結(jié)果是將導(dǎo)致房價逆調(diào)控持續(xù)暴漲趨勢,顛覆剛有起色的宏觀調(diào)控作用,讓房地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)互相捆綁,越陷越深。

  最新的情況是,今年新春的中國南方低溫雨雪冰凍災(zāi)害,造成了1111億元的直接經(jīng)濟(jì)損失;與此同時,美國次債危機(jī)引起的美國經(jīng)濟(jì)衰退已經(jīng)不可避免。一些人士迅速將這些現(xiàn)象與中國房價相聯(lián)系,要求放松調(diào)控,力促房價的“穩(wěn)定”,也就是說,要求中國房價持續(xù)在目前的畸高高位上。

  是“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”,還是痛下決心、嚴(yán)厲調(diào)控,政策到底落在哪里,才不失去民心基礎(chǔ),是對中央決策層智慧的重大考驗。而這也不是中國的宏觀智慧第一次面臨挑戰(zhàn)。幾屆政府的政策和執(zhí)政歷史已經(jīng)能夠清晰地解答,現(xiàn)在應(yīng)該怎樣取舍。

  輪回中的地產(chǎn)政策

  溫故而知新。中國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,最早可以追溯到1992年,出現(xiàn)在???、北海、惠州等地的房地產(chǎn)過熱。鑒于當(dāng)時金融秩序混亂、通貨膨脹嚴(yán)重等宏觀經(jīng)濟(jì)運行的矛盾和問題,中央和國務(wù)院1993年6月果斷出臺了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》(6號文),從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴(yán)格整頓國內(nèi)房地產(chǎn)秩序,迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫。如今,北海、??诘葟V袤土地上的爛尾樓,仍在見證著十幾年前的那場房地產(chǎn)和摧毀土地的災(zāi)難。

  時光飛快地掠過整個20世紀(jì)到了2003年,也就是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至為關(guān)鍵的一年。房改釋放了大量的市場需求,拉動房地產(chǎn)投資迅猛發(fā)展。但是,不少地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及住房供給結(jié)構(gòu)失衡等問題;部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件,導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過熱傾向?;谶@一嚴(yán)肅判斷,央行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(121號文件),對商業(yè)銀行的開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面作了規(guī)范。

  然而,由于認(rèn)識上的局限性,當(dāng)時的政府管理部門沒有能夠總攬全局,全面把握房地產(chǎn)問題。在遭到來自房地產(chǎn)開發(fā)商的激烈抗議之后,國務(wù)院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文),建設(shè)部部長汪光燾稱之為“指導(dǎo)當(dāng)前和今后一段時期我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的綱領(lǐng)性文件”。

  基于一個全新的判斷,18號文將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費,擴(kuò)大內(nèi)需,拉動投資增長,保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”,“已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這在房地產(chǎn)開發(fā)商中引起了一片歡呼,稱“中國房地產(chǎn)將迎來新的春天”。

  更讓房地產(chǎn)開發(fā)商們振奮的,是18號文把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”,修改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”。由此,經(jīng)濟(jì)適用房在各大中城市趨于消失,開發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的全部供給,幾乎全部的城鎮(zhèn)居民被迫直接面對由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)的、代表經(jīng)典資本嗜血理論的房地產(chǎn)行業(yè)。由此不久,房地產(chǎn)暴利與大多數(shù)人買不起房,就開始成為頻頻困擾中國最廣大公眾人群甚至中央領(lǐng)導(dǎo)的大事。

  2006年5月17日,國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見》(簡稱“國六條”),再次強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

  面對洶涌駭人的房價勢頭,直到2007年3月5日的《政府工作報告》,政策才開始淡化房地產(chǎn)“支柱產(chǎn)業(yè)”的提法,在房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)主體的情況下,國務(wù)院強(qiáng)調(diào)“必須促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展”。但在平衡市場供求的思路上, 之后具體的中央調(diào)控房地產(chǎn)的基本思路,還是單方面依靠強(qiáng)化住房供給管理:一方面要求開發(fā)商調(diào)整住宅戶型結(jié)構(gòu),增加小戶型住房供給;另一方面,提出增加以廉租房為主體的,包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價房、小戶型普通商品房等在內(nèi)的住房供給。

曹建海
 房地產(chǎn) 房地 調(diào)控 地產(chǎn) 歷史

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