●市場(chǎng)拐點(diǎn)并不等于價(jià)格下跌

　　●關(guān)注價(jià)格增速拐點(diǎn)更有意義

　　●政府應(yīng)扶持推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化

　　●促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)提升整體素質(zhì)

　　時(shí)下人們對(duì)房?jī)r(jià)十分關(guān)注，也很關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的拐點(diǎn)是否出現(xiàn)，有些人一說房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，就簡(jiǎn)單籠統(tǒng)地認(rèn)為是價(jià)格下跌。那么到底什么是拐點(diǎn)？是否出現(xiàn)了拐點(diǎn)？如何走出拐點(diǎn)的陰影？

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)里講的拐點(diǎn)一般是指經(jīng)濟(jì)景氣周期性波動(dòng)中，在波峰與波谷時(shí)的景氣指數(shù)的最高點(diǎn)和最低點(diǎn)，而不是現(xiàn)實(shí)生活中未被加工整理過的每一筆交易的成交價(jià)格原始記錄的波動(dòng)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。拐點(diǎn)一般的解釋是轉(zhuǎn)折點(diǎn)之意，在通常情況下，某一種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的起伏轉(zhuǎn)折的拐點(diǎn)是無規(guī)則的，所以談拐點(diǎn)一般指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體水平才有意義，如景氣水平的起伏，它是包含著一種趨勢(shì)性的、規(guī)律性的、必然性的過程，對(duì)它的關(guān)注可以起到預(yù)測(cè)的作用。價(jià)格從來都是在上下起伏的，每時(shí)每刻都有拐點(diǎn)，關(guān)注價(jià)格拐點(diǎn)不如關(guān)注價(jià)格趨勢(shì)，或更確切地講是價(jià)格增長(zhǎng)速度的拐點(diǎn)。

　　景氣指數(shù)是經(jīng)過理論抽象概括和加工的一個(gè)綜合指標(biāo)。它與周期性波動(dòng)的有關(guān)研究聯(lián)系在一起，它的起伏波動(dòng)與現(xiàn)實(shí)中的價(jià)格波動(dòng)不是一回事。相反，在房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)中，景氣出現(xiàn)的拐點(diǎn)和價(jià)格增長(zhǎng)速度出現(xiàn)的拐點(diǎn)的方向有時(shí)是相反的。

　　本輪房地產(chǎn)景氣的周期波動(dòng)歷時(shí)10年（1998—2008年），2005年達(dá)到景氣最高峰值，之后周期進(jìn)入下降階段。與此輪景氣周期相伴隨的價(jià)格是呈現(xiàn)相反的傾向，即（2000—2004年）景氣上升到達(dá)最高峰的幾年中，價(jià)格增長(zhǎng)速度是最平穩(wěn)的幾年。價(jià)格增長(zhǎng)速度出現(xiàn)劇烈振動(dòng)的時(shí)期，恰恰是在房地產(chǎn)業(yè)不景氣的幾個(gè)年份，比如價(jià)格增長(zhǎng)幅度大跌（1997—1999年）和大起（2005—2007年），構(gòu)成了這10年“大跌—平穩(wěn)—大起”的一個(gè)U字形的波動(dòng)。

　　為什么越不景氣，價(jià)格越上漲呢？其它制造業(yè)由于生產(chǎn)要素的供應(yīng)是相對(duì)充分的，當(dāng)市場(chǎng)空間縮小時(shí)，企業(yè)可以尋求替代性要素，降低成本，以低價(jià)策略占領(lǐng)市場(chǎng)，然而房地產(chǎn)業(yè)的主要生產(chǎn)要素是無法替代的，具有壟斷性的。所以短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不僅不會(huì)以降價(jià)占領(lǐng)市場(chǎng)，相反會(huì)縮小供應(yīng)，造成供銷量縮減速，同時(shí)提升價(jià)格以保持企業(yè)利潤(rùn)水平。供應(yīng)量縮減，價(jià)格上升了，總收入總利潤(rùn)水平不但不降，反而上升，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，可謂一舉兩得，何樂而不為呢？?jī)r(jià)格上升，供應(yīng)量減少反過來又會(huì)使消費(fèi)者及投資者誤認(rèn)為，是由于需求過剩導(dǎo)致的結(jié)果，在買漲不買跌的心理支配下，一些手中有余錢的人反而急于購(gòu)房，一種虛假的繁榮便出現(xiàn)了。這時(shí)的市場(chǎng)實(shí)際上成了有錢人的獨(dú)角戲，很多中產(chǎn)者、中低收入者只好退出市場(chǎng)觀望。

　　如何讓房?jī)r(jià)回歸，使房地產(chǎn)業(yè)重新回歸景氣狀態(tài)，才是我們必須思考的問題。所以現(xiàn)在的注意點(diǎn)應(yīng)從價(jià)格拐點(diǎn)是否出現(xiàn)，轉(zhuǎn)到如何使房地產(chǎn)業(yè)回歸景氣周期的問題。從對(duì)向下的價(jià)格拐點(diǎn)的關(guān)注轉(zhuǎn)而進(jìn)入對(duì)向上的景氣拐點(diǎn)的關(guān)注上來。

　　一直以來房地產(chǎn)業(yè)有“住宅產(chǎn)業(yè)化”的提法，經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，使“住宅產(chǎn)業(yè)化”的運(yùn)作停留在理論上?，F(xiàn)在該到了再提“住宅產(chǎn)業(yè)化”的時(shí)候了，只有這樣，房地產(chǎn)業(yè)才能走出低谷，重新找回以往的景氣時(shí)光。可以計(jì)算一下，如果實(shí)現(xiàn)了預(yù)制組裝住宅，像生產(chǎn)線上組裝生產(chǎn)汽車那樣的話，那么將縮短多少施工工期？盤活多少積壓資金？減少多少環(huán)境破壞？降低多少運(yùn)輸成本？減少多少二次裝修的浪費(fèi)？減少多少拆遷的成本？另外，當(dāng)開發(fā)商能夠?yàn)樘囟ǖ娜巳涸O(shè)計(jì)制造30平方米的迷你型別墅，而不是粗制濫造一個(gè)大而無當(dāng)?shù)木邮铱臻g，老百姓支付的總價(jià)不就可能降低了嗎？

　　當(dāng)然，“住宅產(chǎn)業(yè)化”是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，要靠政府的支持和扶持?？上驳氖?，已經(jīng)有企業(yè)開始嘗試了，萬科就宣布今年他們生產(chǎn)的住宅套均面積只有83平方米，而且是集成式組裝住宅。

　　當(dāng)人們還在爭(zhēng)論拐點(diǎn)是否出現(xiàn)了的時(shí)候，我們何不換個(gè)角度來思考一下如何使房地產(chǎn)業(yè)來一次減肥、提升素質(zhì)的問題？

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