日前《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，北京的房市出現(xiàn)了讓人震撼的變化，“一次性付全款八折”——打折、優(yōu)惠，眼下這樣的詞匯對(duì)于北京市場(chǎng)上的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，終于不再像前幾年那樣難以說(shuō)出口了，而最高8折的力度也很令消費(fèi)者感覺(jué)北京的房?jī)r(jià)再不象以前那樣的堅(jiān)挺。

　　媒體報(bào)道，在這一輪樓市打折中，，萬(wàn)科是“動(dòng)作”最大的一個(gè)。例如，萬(wàn)科四季花城，20套特價(jià)房，戶型面積為95平方米和120平方米，一次性付全款，可由每平方米8100元最低優(yōu)惠至7400元，按揭貸款最低優(yōu)惠至每平方米7600元。不過(guò)，比萬(wàn)科更牛的是“沸城”，這個(gè)樓盤(pán)打出的優(yōu)惠是“一次性付全款八折”，均價(jià)10020元的房子折扣下來(lái)8000元出頭。珠江奧古斯塔城邦的優(yōu)惠也十分引人注目——買(mǎi)別墅，送寶馬，或者免70年物業(yè)費(fèi)。

　　萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石先生跟我很熟。去年六月王石在一次海螺行動(dòng)會(huì)議上講到，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)瘋漲，里面充滿了泡沫，泡沫總有一天要破裂，萬(wàn)科已經(jīng)做好應(yīng)對(duì)泡沫破裂的準(zhǔn)備。為此我專門(mén)寫(xiě)的一篇文章，題目是《房地產(chǎn)業(yè)龍頭老大關(guān)注房地產(chǎn)泡沫破裂意義深刻》?？墒呛髞?lái)王石先生又改了口，說(shuō)他的泡沫不是那個(gè)意思，并不是指現(xiàn)在，是指將來(lái)。到了去年10月份，王石先生在一個(gè)場(chǎng)合的談話中說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能有“拐點(diǎn)”，媒體又是一片評(píng)論。然后王石先生又在博客上說(shuō)，說(shuō)這個(gè)拐點(diǎn)是指珠三角，并不是指全國(guó)其他地方。前幾日，王石先生在一次內(nèi)部會(huì)議上說(shuō)，拐點(diǎn)不過(guò)是禿子頭上的蚤子——明擺著。王石先生很明確指出，瘋漲的房?jī)r(jià)對(duì)萬(wàn)科來(lái)講也不是好事情。我理解王石先生的難度。王石先生是房地產(chǎn)業(yè)的代表人物，說(shuō)話要把握適合的“度”。這個(gè)“度”就是他不能講假話，也不能過(guò)分講真話，他要和同行保持關(guān)系，他也希望房地產(chǎn)不要大跌，如果大跌，他萬(wàn)科的房地產(chǎn)也會(huì)受到損失，當(dāng)然，大跌主要是整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)太大，王石先生是房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者，因此，在需要發(fā)言的時(shí)候，總是躲躲閃閃，言不由衷。

　　過(guò)去我說(shuō)過(guò)，從來(lái)都是經(jīng)濟(jì)規(guī)律不騙人，只有人能騙人。為什么？經(jīng)濟(jì)規(guī)律是具有普遍性的東西，你看，美國(guó)的次級(jí)貸，就是因?yàn)榉艑捔朔抠J的條件，一批房貸歸還能力不夠的客戶使用了大量貸款，結(jié)果是整個(gè)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)遭受萎縮之痛。過(guò)去的十多年中，先后有日本的房市崩盤(pán)，香港的房市崩盤(pán)，房?jī)r(jià)下跌的數(shù)據(jù)讓人震撼；掉了70%甚至更多。一次出席鳳凰衛(wèi)視的〈一虎一席談〉節(jié)目，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事長(zhǎng)孟曉蘇博士親口和我講了他看望董建華先生并調(diào)研香港房地產(chǎn)市場(chǎng)的場(chǎng)景。房市有什么規(guī)律？說(shuō)到底就是要與大多數(shù)消費(fèi)者的消費(fèi)能力相適應(yīng)。

　　前不久，王石先生在接受中央電視臺(tái)采訪時(shí)，講了居民收入和供給之間的要有一個(gè)合理的比例關(guān)系，這我完全同意。但是王石先生說(shuō)現(xiàn)在中國(guó)城鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)與居民家庭年收入比達(dá)到了8.3，這個(gè)觀點(diǎn)我不敢茍同。王石先生大概沒(méi)有認(rèn)認(rèn)真真的看過(guò)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，沒(méi)有看過(guò)國(guó)家相關(guān)城市的報(bào)表，特別是北京市的統(tǒng)計(jì)公報(bào)。2006年北京市人均的收入是19978元，北京的戶均2.7口人，家庭年收入是55546元，在北京的五環(huán)邊的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到萬(wàn)元之多。越靠里價(jià)格更高，在二環(huán)邊已經(jīng)兩三萬(wàn)元了。要買(mǎi)一百平方米的住房，四環(huán)外的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)120萬(wàn)，120萬(wàn)跟55546元相比，顯然是20多倍。那么，我們認(rèn)為一百平方米的住房，并不是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的住房，但是如果我們按照建設(shè)部小康的住房標(biāo)準(zhǔn)，就是人均30平方米來(lái)說(shuō)，三口之家90平方米，那么也需要一百多萬(wàn)。這個(gè)房?jī)r(jià)與家庭年收入的比例，也是15倍到20倍之間。

　　再看一看北京房?jī)r(jià)攀升的過(guò)程。記得2002年的時(shí)候，通州北關(guān)環(huán)島價(jià)格是2000元左右一平，到07年底已經(jīng)超過(guò)10000元；北京昌平的王府花園，也從2000元跳升到現(xiàn)在的每平方10000元左右。近幾年的房?jī)r(jià)，用心驚肉跳來(lái)形容是非常合適的。2005年四月，北京西南郊的萬(wàn)年花城，僅三個(gè)月就漲價(jià)了25%，新京報(bào)等有大量報(bào)道。這幾年的房?jī)r(jià)上漲是全國(guó)性的，北京是首都，是中央機(jī)關(guān)、跨國(guó)公司的總部，大學(xué)和科研院所特別集中，因此房地產(chǎn)需求與市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)要大得多。雖然北京市政府做了大量工作，有了許多成效。不過(guò)，房?jī)r(jià)上漲的壓力也很大。我們知道的數(shù)據(jù)是，就2006年的二三月到2007年二三月僅一年時(shí)間，朝陽(yáng)區(qū)的房?jī)r(jià)就從均價(jià)9235元每平米，上升到07年三月底13305元，整個(gè)區(qū)域平均價(jià)格一年上漲42%。

　　再說(shuō)房?jī)r(jià)上升的原因，通常人們認(rèn)識(shí)取的有兩部分，一方面由于土地招拍掛，地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。一方面是房地產(chǎn)商的利潤(rùn)。但這幾年當(dāng)中，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)已經(jīng)高得沒(méi)有譜了。有名言說(shuō)，上帝要他滅亡，必先讓他瘋狂。中國(guó)的房地產(chǎn)暴利正是如此，誰(shuí)也不想悠著點(diǎn)。甚至是“賺錢(qián)賺得多得不好意思了”，正向深圳的中介人說(shuō)的那樣，賺不到100%都不想干了。之所以能賺那么多，原因其實(shí)很簡(jiǎn)單。上海就有這樣一個(gè)案例，實(shí)際每平方開(kāi)發(fā)成本是6000元，被憑空虛列成本提高到了12000元，每平方米被拉高6000元。這期間一方面要壓低供貨商的價(jià)格，然后要讓供貨商要開(kāi)出高出實(shí)際價(jià)格很多的票據(jù)來(lái)（見(jiàn)2007年4月23日央視《新聞?wù){(diào)查》）。按中國(guó)的現(xiàn)行稅收政策，2008年以前企業(yè)所得稅應(yīng)是33%，象上海的這個(gè)樓盤(pán)都逃漏的稅收，如果每平米逃漏2000元，一個(gè)40000平方米樓盤(pán)僅虛增成本部分，偷逃稅收可高達(dá)8000萬(wàn)元。

　　《刑法》第201條危害稅收征管罪規(guī)定，納稅人采取仿造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證、在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)、或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)的手段，不繳或少繳應(yīng)納稅款，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅10%以上不滿30%并且偷稅數(shù)額在1萬(wàn)元以上不滿10萬(wàn)元的，或者因偷漏稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，處三年以下有期徒刑或拘役，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬(wàn)元以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。明明有《稅收征管法》在,但以前執(zhí)行不力。稅收是國(guó)法，任何偷逃稅收的行為決不能開(kāi)綠燈。依據(jù)這個(gè)法，許多已經(jīng)忽悠成功并且巨富的開(kāi)發(fā)商，稅收這一塊與法與理都是不應(yīng)當(dāng)逃逸的。而上億元的偷漏稅，足夠讓這些開(kāi)發(fā)商的主要高官和財(cái)務(wù)人員都在牢房當(dāng)中渡過(guò)余生。

　　北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)在回歸理性，一方面是北京市政府不遺余力地落實(shí)中央的調(diào)控措施，推出了為數(shù)不少的政策性的住房，三限雙競(jìng)的限價(jià)房，每年按計(jì)劃建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，加上廉租房，甚至要為外地農(nóng)民工建設(shè)廉租屋。二是北京的房?jī)r(jià)在南方普遍瘋漲的2007年，相對(duì)還算漲得少一點(diǎn)。因此，北京的房?jī)r(jià)不會(huì)象深圳廣州跌得那樣快。同時(shí)，北京是全國(guó)的首都，全國(guó)的大學(xué)最多的城市是北京，加起來(lái)近百家，全國(guó)的主要科研院所，大約有一半中央級(jí)的院所在北京，跨國(guó)公司的總部大約有80%在北京，高科技企業(yè)的領(lǐng)跑者多數(shù)也在北京。因此， 北京的白領(lǐng)階層遠(yuǎn)較全國(guó)其它城市數(shù)量多，能量大，掙錢(qián)的能力也相對(duì)高，這樣一批人是支撐北京的房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。雖然北京的房?jī)r(jià)也相對(duì)高，但還是有一定的銷售市場(chǎng)，跟這樣的一個(gè)特定人文環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境是分不開(kāi)的。

　　說(shuō)到拐點(diǎn)，也是大家爭(zhēng)論不休的問(wèn)題。什么是拐點(diǎn)？沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。按照我們學(xué)者的研究，連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)漲勢(shì)停頓，并且有向下跌的態(tài)勢(shì)，就是拐點(diǎn)，也有人給出具體指標(biāo)，連續(xù)三個(gè)月，房?jī)r(jià)平均價(jià)格下跌總數(shù)超過(guò)5%，就是拐點(diǎn)。我贊同這樣一個(gè)判斷。不僅是北京的房?jī)r(jià)過(guò)了拐點(diǎn)，會(huì)繼續(xù)下滑，全國(guó)的市場(chǎng)也過(guò)了拐點(diǎn)。讓城市的大部分消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)能力是房?jī)r(jià)重新上揚(yáng)的基本條件。而那個(gè)房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是與大部分消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力相適應(yīng)的。

　　還是承認(rèn)聯(lián)合國(guó)的房?jī)r(jià)與家庭年收入比，那是總結(jié)了世界多個(gè)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，就是3：1。雖然北京的這樣的城市有特殊性，筆者認(rèn)為，恐怕也不能超過(guò)8：1吧。不過(guò)，這個(gè)8：1是北京市家庭收入的平均年收入。因此，下降的拐點(diǎn)到了，下降遠(yuǎn)未到頭，要進(jìn)入上漲的拐點(diǎn)，還遠(yuǎn)著呢！

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