房地產(chǎn)收益稅和城市建設(shè)債券的設(shè)立將有助于推進地方政府財政體制和國有土地管理體制的改革，形成由房地產(chǎn)收益稅、城市建設(shè)債券和國有土地收益配套構(gòu)成的地方政府城市建設(shè)資金的“三支柱”

　　目前中國的房地產(chǎn)市場仍然處于不規(guī)范的狀態(tài)，不少城市的房價已經(jīng)超過了大多數(shù)居民家庭能夠承受的水平。面對過快攀升的房價，政府推出了一系列調(diào)控措施，效果正逐漸顯現(xiàn)。

　　樓市調(diào)控效果不明顯

　　未來二十年內(nèi)，中國將是世界上城市建設(shè)投資規(guī)模最大的國家，中國的房地產(chǎn)因而將是世界上增值最快的房地產(chǎn)，用相對于人民幣貶值的外幣來計價更是如此。如果目前的狀況得不到根本改變，中國的房地產(chǎn)市場將成為投機者的天堂，中國很有可能重蹈當(dāng)年日本的覆轍，出現(xiàn)持續(xù)的房地產(chǎn)市場過熱和最終的硬著陸，而在此過程中國際熱錢的流動也很可能導(dǎo)致巨額的國民財富流失。

　　事實上，這樣的情況已經(jīng)在較小的規(guī)模上發(fā)生過了。2004年，我國外匯儲備增加2067億美元，其中無法用貿(mào)易和投資順差解釋的外匯儲備增長高達1195億美元。如果這1195億美元外匯儲備增長在數(shù)量上相當(dāng)于入境熱錢的話，只要2004年入境的熱錢能夠在離境時獲得64%的回報，就足以抵消2004年出口創(chuàng)造的全部國民收入，出口造成的資源消耗和環(huán)境破壞的代價還沒有計算在內(nèi)。

　　歷史經(jīng)驗證明，熱錢流入和住房價格上漲高度相關(guān)。2004年熱錢大量流入，70個大中城市住房價格平均上漲9.7%，上漲速度比2003年翻了一番。根據(jù)2007年前10個月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)推算，預(yù)計2007年無法用貿(mào)易和投資順差解釋的外匯儲備增長將創(chuàng)歷史新高。

　　要重視調(diào)控需求

　　近年來，房地產(chǎn)市場調(diào)控的結(jié)果是事倍功半。其中一個重要原因是重視調(diào)控供給而輕視調(diào)控需求，以為靠行政手段增加普通商品房和經(jīng)濟適用房供給，控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)，就可以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。然而在目前全球流動性過剩、熱錢流入和投機需求沒有得到有效抑制的情況下，通過調(diào)控供給來調(diào)控房價難以如愿。

　　另一個重要原因是對正常需求和投機需求不加區(qū)別，無意或者有意地造成投鼠忌器、法不責(zé)眾的局面。以現(xiàn)行對房產(chǎn)收益的20%個人所得稅為例，由于不設(shè)起征點，不允許抵免非房產(chǎn)收益的稅收，容易受到許多人的反對和抵制，結(jié)果在具體執(zhí)行上“變通”成為征收房產(chǎn)交易總價的1%（對普通住宅）或2%（對非普通住宅），不但使本來就偏弱的調(diào)控力度大打折扣，為投機者開了方便之門，而且損害了行政的威信。

　　各國實踐證明，不對投機需求進行精確打擊，單靠限制供給、限制價格、限制利潤、限制房型、限制貸款、限制購房者身份，結(jié)果不是壓不住投機需求，出現(xiàn)房地產(chǎn)市場過熱和最終的硬著陸，就是連正常需求也壓住了，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場過冷。

　　需開征房地產(chǎn)收益稅

　　精確打擊投機需求的釜底抽薪、事半功倍之法就是開征抵免個人所得稅的房地產(chǎn)收益稅，對象應(yīng)該既包括住宅又包括工商業(yè)房產(chǎn)。方案設(shè)計的原則是低收入階層不納稅，照章繳稅者納輕稅，投機者納重稅。具體方案應(yīng)是個人所有房產(chǎn)交易的收益在起征點（多人所有的房產(chǎn)，收益和起征點平分；起征點和當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)平均價格掛鉤，定期調(diào)整）以下的免稅，在起征點以上的對超出部分征稅，稅率不低于個人所得稅的最高稅率（45%），同時允許用持有房產(chǎn)期間在房產(chǎn)所在地繳納的個人所得稅的地方分享部分（40%）抵免。非個人所有房產(chǎn)也應(yīng)該征收房地產(chǎn)收益稅，但是不設(shè)起征點，也不允許抵免。

　　房地產(chǎn)收益稅應(yīng)劃為地方專享稅，專門用于地方政府城市建設(shè)的投資，以便形成“城市建設(shè)投資促進房地產(chǎn)增值——房地產(chǎn)增值促進房地產(chǎn)收益稅增收——房地產(chǎn)收益稅增收促進城市建設(shè)投資”的良性循環(huán)，推進城市化健康持續(xù)發(fā)展。

　　為了啟動或者加速這一良性循環(huán)，應(yīng)該允許地方政府發(fā)行適量的城市建設(shè)債券，用未來的房地產(chǎn)收益稅和國有土地收益償還。發(fā)行城市建設(shè)債券可以解決部分地方政府城市建設(shè)資金不足的問題，防止地方政府的城市建設(shè)投資擠占教育、衛(wèi)生等基本公共服務(wù)的資金。

　　更為重要的是，房地產(chǎn)收益稅和城市建設(shè)債券的設(shè)立將有助于推進地方政府財政體制和國有土地管理體制的改革，使地方政府的城市建設(shè)資金來源從以國有土地使用權(quán)出讓時的收入（土地出讓金等）為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐試型恋厥褂脵?quán)出讓后的收入（地租和房地產(chǎn)收益稅等）為主，形成由房地產(chǎn)收益稅、城市建設(shè)債券和國有土地收益配套構(gòu)成的地方政府城市建設(shè)資金的“三支柱”，實現(xiàn)城市的永續(xù)發(fā)展。事實上，地方政府過分依賴國有土地使用權(quán)出讓收入是房價偏高的重要原因。要把房價控制在大多數(shù)城市家庭能夠承受的水平，就必須降低地價和抑制投機需求，而房地產(chǎn)收益稅對此有一箭雙雕之效。

　　房地產(chǎn)收益稅和股票收益稅屬于資本收益稅（又稱“資本利得稅”）的范疇，由于是在透明的交易環(huán)節(jié)征收，所以征管成本低、逃避難度高?？紤]到中國的國情之一是存在大量不繳納個人所得稅的隱蔽的“灰色收入”，抵免個人所得稅的資本收益稅只要實際稅率高于個人所得稅的實際稅率，就會促使大量合法的“灰色收入”“避重就輕”、“棄暗投明”，選擇繳納個人所得稅來減免資本收益稅，從而擴大個人所得稅的稅基，減少稅收流失。

　　抵免個人所得稅的房地產(chǎn)收益稅不僅本身是新的直接稅，而且能夠擴大同樣是直接稅的個人所得稅的稅基，因而有利于我國稅制從以間接稅為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐灾苯佣悶橹鳌Ｓ捎谥苯佣惣扔休^強的調(diào)節(jié)收入作用又有較強的穩(wěn)定經(jīng)濟作用，稅制的轉(zhuǎn)變將有助于縮小貧富差距和穩(wěn)定經(jīng)濟。專門用于城市建設(shè)投資的房地產(chǎn)收益稅能夠擴大自身的稅基，因而還有較強的推動城市化進程、促進經(jīng)濟發(fā)展的作用。

　　目前有關(guān)部門也在考慮開征本質(zhì)上是地租的物業(yè)稅，但是物業(yè)稅抑制投機需求、規(guī)范房地產(chǎn)市場的作用遠遠弱于房地產(chǎn)收益稅。

　　總而言之，應(yīng)該用體制改革來建設(shè)規(guī)范的政府，用規(guī)范的政府行為來規(guī)范市場，糾正市場失靈，從而使市場能夠發(fā)揮配置資源的基礎(chǔ)性作用，讓正常的供給和需求來決定價格，讓正常的價格來調(diào)節(jié)供給和需求。房地產(chǎn)收益稅能夠而且應(yīng)該在為過熱的房市降溫、保障經(jīng)濟又好又快發(fā)展和建設(shè)和諧社會中發(fā)揮重要的作用。

　?。ㄗ髡叻謩e為中歐國際工商學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教授、中歐陸家嘴(600663行情,股吧)國際金融研究院院長助理）

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