商業(yè)用房整體策劃
重慶*** 商業(yè)用房 整體策劃
〖前注：
整個策劃書由四章組成：
第一章、背景分析；
第二章、理念策劃；
第三章、品質(zhì)策劃；
第四章、營銷策劃。
另有：
附件１、***商業(yè)用房營銷整體策劃方案；
附件２：***商業(yè)用房營銷第一階段運(yùn)作方案。
〗
第一章、背景分析
一、宏觀背景
１、有專家指出，休閑比旅游的外延大一些，休閑比旅游更寬泛、更深刻，而休閑產(chǎn)業(yè)則是新千年全球經(jīng)濟(jì)的五大動力之一。在中國，以旅游、娛樂、服務(wù)、文化為支柱的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展極快，特別是在城市，休閑產(chǎn)業(yè)已成為城市經(jīng)濟(jì)繁榮的重要因素，成為經(jīng)濟(jì)投資的一部分。
２、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們超來越看重休閑（包括餐飲、娛樂、觀光、旅游等），中國人的法定假日休息日已有約１２０天，占了一年的三分之一（含帶薪休假），它預(yù)示著中國人休閑文化生活的黃金時代正在一天天的到來。
3、還需要看到，由于歷史和現(xiàn)實(shí)的種種原因，導(dǎo)致了不少現(xiàn)代城市人精神生活空虛，沉溺于低級庸俗的休閑方式中，注重感官享受，缺乏文化內(nèi)涵，比如與三陪小姐廝混、暴飲暴食、醉酒發(fā)瘋、沒日沒夜的搓麻將、斗地主、上網(wǎng)聊天、看暴力碟片等等，而文明、健康、科學(xué)的休閑對社會發(fā)展的進(jìn)程有校正、平衡、彌補(bǔ)的功能，對提高一個城市的精神文明是大有益處的。

4、江景開發(fā)（親水岸線開發(fā)）在中國正受到越來越大的重視，重慶南濱路一出手便震驚了西部與中國、以后將震驚世界。長江沿線的諸多城市都在大作江景文章，作為有“江城”“三江之城”美稱的**，理應(yīng)有一番大的作為。
二、主要優(yōu)勢

１、江岸岸線與江水水面的距離相當(dāng)高，而且有１０００多米的足夠的長度，在一個城市的中心區(qū)內(nèi)，同類型的高岸江景在**是唯一的（絕版江景），在重慶是稀有的，在中國也是不多的，而且它的位置居于新城老城之間，一橋二橋之間，有似**的心臟部位。

2、**是重慶北部中心城市，正在建設(shè)“江城美好家園”、“歷史文化名城”，用不了多久，特別是在釣魚城的旅游新形象包裝完成后，**的旅游經(jīng)濟(jì)將會有一個很大的發(fā)展，來**旅游觀光的人會大大增加。

3、中國休閑文化中的國粹，如象棋、圍棋、書畫等均適合于臨江競技、觀賞、展覽、演示等，因?yàn)檫@樣的環(huán)境視野開闊，空氣清新。**本為江城，打江景牌屬于題中之義。市調(diào)也表明，**市民普遍對江景的認(rèn)識度較高，對江景房有很大的期望。同時，市政府及相關(guān)部門也相當(dāng)重視和支持此項(xiàng)目，自然會提供許多有力的幫助。

4、高中檔餐飲經(jīng)營較好說明了**的消費(fèi)力還是相當(dāng)強(qiáng)的。大型商場重百、新世紀(jì)、國美的進(jìn)入也證明了這一點(diǎn)。但是，現(xiàn)代意義上的**休閑文化、休閑產(chǎn)業(yè)還處于早期開發(fā)階段，其中的機(jī)會很大，也很多。市調(diào)表明，**人有夜生活的習(xí)慣，這一點(diǎn)對于休閑文化與產(chǎn)業(yè)的開發(fā)簡直是天賜良機(jī)。


三、主要劣勢

1、主城區(qū)人對**的心理距離還沒有消除，而對非有車族來說，加上進(jìn)出城時間，距離也不能算近。**對主城區(qū)的人來說，除了釣魚城和桃片，沒有其他印象或印象不深，加上市區(qū)建筑的個性化、差異化不足，讓游客在**多呆一些時間的理由是乏力的，市調(diào)也證實(shí)了這一點(diǎn)。

2、**旅游面臨著重慶與西部比較強(qiáng)大的一批區(qū)域性競爭老對手，新對手也日漸增多，形勢不容樂觀。而**旅游的形象定位、形象策劃與形象傳播也還需大力增強(qiáng)，所以，長廊現(xiàn)在能直接借到的區(qū)域旅游品牌之力有限。

3、**的總體經(jīng)濟(jì)水平、市民消費(fèi)水平還不高。老城區(qū)的人到長廊來要坐車，要花費(fèi)一定的時間和費(fèi)用，私車還要過橋費(fèi)。最繁華熱鬧的地方現(xiàn)在仍屬老城區(qū)，而老城區(qū)也仍在發(fā)展。市調(diào)表明人們對老城區(qū)比較留戀，８０％以上的個體經(jīng)營戶不愿過河置業(yè)就是證明。

４、建筑長達(dá)千米的休閑文化長廊，投資相當(dāng)大，長廊本身又主要屬公益性質(zhì)，直接的資金回收基本上等于空白。


四、重點(diǎn)結(jié)論

1、臨江高岸觀景景觀的開發(fā)與廣嘗步行商業(yè)街景觀不屬于同一類型，它是獨(dú)一無二的，是沒有可比性的。再多的廣嘗步行商業(yè)街也體現(xiàn)不出**作為江城的特色，一般性的濱江路也無法有力地體現(xiàn)，而臨江高岸觀景景觀卻完全能夠體現(xiàn)。

2、**也罷，重慶（指主城及其他各區(qū)）也罷，西部也罷，人們普遍感到缺乏真正好玩的地方、缺乏文明、健康、科學(xué)、雅趣的新型休閑名勝之地，缺乏高檔次、高水準(zhǔn)、高文化（絕非僅指裝修上的高）休閑的遠(yuǎn)郊旅游景點(diǎn)，長廊有可能成為彌補(bǔ)這一空白的幸運(yùn)者。
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