細化功能設計 制勝關鍵挑戰(zhàn) 上海國際汽車城的開發(fā)建設(ppt)
細化功能設計，制勝關鍵挑戰(zhàn)，加快上海國際汽車城的開發(fā)建設
項目進展情況回顧 –– 本項目工作已基本完成
今天匯報內容
上海國際汽車城核心貿易區(qū)的功能定位及布局設計
上海國際汽車城關鍵駐商分析以及招商引資初步方案
上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析
上海國際汽車城政策分析及要求初探
第三階段工作成果
今天匯報內容
根據第一階段工作的分析討論結果，上海國際 汽車城遠景與功能布局設想平面圖將是如下
上海國際汽車城遠景功能布局的總體設想立體圖將是如下
在已經確立的功能區(qū)劃分基礎上，我們對每一區(qū)塊內的功能定位和布局進行了細化分析
建設這些項目需要占用約220萬平方米土地的土地
1. 汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析
汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積
汽車貿易展示區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數，消費者人流，交易車輛數
根據功能定位細化分析的結果，汽車貿易展示區(qū)的詳細布局平面圖將是如下
汽車貿易展示區(qū)的詳細布局立體圖將是如下
2. 新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位 細化分析
新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）– 占用土地面積，建筑面積
新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的功能定位細化分析（續(xù)）– 就業(yè)人數
根據功能定位細化分析的結果，新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局平面圖將是如下
新鎮(zhèn)公共活動中心（包括辦公）的詳細布局立體圖將是如下
3. 研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析
研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積
研發(fā)管理培訓區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數
根據功能定位細化分析的結果，研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局平面圖將是如下
研發(fā)管理培訓區(qū)的詳細布局立體圖將是如下
4. 第三方物流區(qū)的功能定位細化分析
第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 占用土地面積，建筑面積
第三方物流區(qū)的功能定位細化分析（續(xù)） – 就業(yè)人數
根據功能定位細化分析的結果，第三方物流區(qū)的 詳細布局平面圖將是如下
第三方物流區(qū)的詳細布局立體圖將是如下
5. 汽車城公園的功能定位細化分析
今天匯報內容
關鍵駐商的成功引入，對上海國際汽車城的發(fā)展至關重要，應該按科學系統(tǒng)的方法加以實現
招商引資，首先應通過對潛在關鍵駐商在 發(fā)展戰(zhàn)略、關鍵技能、財務狀況及溝通渠 道等方面的分析，進行排序
關鍵分析內容
根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的 潛在關鍵駐商重點目標
根據分析，我們初步得出了第一階段吸引的 潛在關鍵駐商重點目標（續(xù)）
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：整車制造廠商品牌中心
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：國產汽車制造廠商銷售公司
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：會展、展覽公司
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車博物館
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：行業(yè)協(xié)會
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車物流服務商
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車供應商研發(fā)機構
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：獨立汽車研發(fā)機構
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車高等教育
招商引資篩選及優(yōu)先綜合排序詳述：汽車城主題公園經營商
制定潛在關鍵駐商招商文件的第一步：描述 上海國際汽車城的宏觀發(fā)展目標
制定潛在關鍵駐商招商文件第二步：闡述 汽車城對潛在駐商的價值定位
制定潛在關鍵駐商招商文件第三步：利用 財務模型演示業(yè)務發(fā)展藍圖
在制定招商方案及文件的基礎上，應根據 重點對潛在關鍵駐商展開接觸與談判
今天匯報內容
上海國際汽車城商業(yè)模式及財務分析是在三個 不同層次展開的
分析層次
到2010年，上海國際汽車城核心貿易區(qū)的總 銷售收入預計將達到140-200億元人民幣
銷售收入
人民幣億元，百分比
到2010年，核心貿易區(qū)的總投資額預計將達到近140億元人民幣
投資額
人民幣億元
1. 汽車貿易展示區(qū)的具體投資額
百萬元人民幣
2. 新鎮(zhèn)公共活動中心的具體投資額
百萬元人民幣
3. 研發(fā)管理培訓區(qū)的具體投資額
百萬元人民幣
4. 第三方物流區(qū)的具體投資額
百萬元人民幣
從價值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實體參與區(qū)域經濟/房地產項目的開發(fā)建設，通常有四種可能的商業(yè)模式
不同的商業(yè)模式有不同的關鍵成功要素
案例分析一：德國Wolfsburg市政府與德國 大眾汽車公司共同投資成立了Wolfsburg AG 發(fā)展公司，負責汽車城的開發(fā)規(guī)劃及相關工作
Wolfsburg AG發(fā)展公司、當地政府和私人 投資者/開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件
因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設中擔任了 不同的角色
Wolfsburg汽車城為Wolfsburg AG發(fā)展公司、 當地政府、德國大眾汽車公司和其他私人投資者/開發(fā)商都帶來了很好的回報
案例分析二：美國洛杉磯Cerritos市政府專門 成立了地區(qū)開發(fā)署（Redevelopment Agency），負責汽車廣場的開發(fā)和建設
Cerritos市政府地區(qū)開發(fā)署和入駐汽車經銷商/ 經銷商協(xié)會具備了不同的獲取成功的條件
因而在Cerritos汽車廣場的開發(fā)建設中扮演了 不同的角色
Cerritos汽車廣場為當地政府和入駐汽車經銷 商帶來了很好的回報
案例分析三：在市政府領導下張江高科技園區(qū) 開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設張江高科技園區(qū)
張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬 開發(fā)有限公司和關鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件
因此在園區(qū)開發(fā)建設中擔任了不同的角色
張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各 開發(fā)公司帶來了很好的回報
對上海國際汽車城發(fā)展有限公司來說，采用哪 一種商業(yè)模式需要通過對可能的有形回報和無形回報兩個方面的綜合評估來決定
首先是對有形回報的分析
然后是對無形資產回報的分析
綜合有形及無形回報兩方面的分析結果，上海 國際汽車城發(fā)展有限公司的商業(yè)模式應是前三種模式的組合
在采用組合式商業(yè)模式的前提下，上海國際 汽車城發(fā)展有限公司與新安亭開發(fā)公司之間的 土地結算有三種可能的方式
對三種土地結算方式的評估主要從可能的財務 及運作風險分析出發(fā)
綜前所述，上海國際汽車城發(fā)展有限公司應采 用組合商業(yè)模式并按第3種方式進行土地結算。據此，在今后5年中公司投入產出財務狀況預計如下：
在組合式商業(yè)模式加第3種土地結算方式情況下汽車城發(fā)展有限公司到2010年的詳細財務狀況及整體業(yè)務凈現值預測如下（按無銀行貸款計算）
如果有銀行貸款（假設為總投資額的50%）， 則詳細財務狀況預測如下
應該看到，如果市場可接受的土地轉讓價不同，發(fā)展有限公司在今后5年中的累計現金流缺口也將會不一樣
在明確了商業(yè)模式后，上海國際汽車城發(fā)展有 限公司在實施運作過程中需要成功解決兩個方 面的挑戰(zhàn)
財務資金上的挑戰(zhàn)，應主要通過政府財政補貼 及由新安亭開發(fā)公司和汽車城發(fā)展有限公司分擔來解決
在有銀行貸款情況下，累計現金流缺口將有所 減少，但仍需由政府財政補貼及多方分擔來解決
預計市/區(qū)政府到2010年將可以從上海國際汽車城駐商收取稅金累計11.5億元人民幣，其中部分可用作汽車城項目的財政補貼
同時，汽車城發(fā)展有限公司可以吸引更多的 投資者逐步擴大公司股權結構，以降低投資者所承擔的財務風險，并提高招商成功率
另一方面，汽車城發(fā)展有限公司應建立合理的 組織架構配置各類管理人員，并通過各種渠道 獲取成功實施所需技能
上海國際汽車城發(fā)展有限公司還應最大可能地 獲得政府政策以及相關資源的支持，確保招商 引資和項目開發(fā)的成功
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 財務預測的關鍵假設（1/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 財務預測（2/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 投資預測（3/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 投資資本回報率預測（4/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 財務預測情景分析（5/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 投資額情景分析（6/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 投資資本回報率情景分析小結（7/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 品牌中心（高檔） 投資資本回報率情景分析（8/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商財務 預測的關鍵假設（1/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商財務 預測（2/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資 預測（3/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資 資本回報率預測（4/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商財務 預測情景分析（5/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資額 情景分析（6/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資 資本回報率情景分析小結（7/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車經銷商投資 資本回報率情景分析（8/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公財務預測 的關鍵假設（1/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公財務預測 （2/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資預測 （3/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資資本 回報率預測（4/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公財務預測 情景分析（5/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資額 情景分析（6/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資資本 回報率情景分析小結（7/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 服務辦公投資資本 回報率情景分析（8/8）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園財務 預測的關鍵假設（1/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園財務 預測（2/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園財務 預測情景分析（3/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園投資額 情景分析（4/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園投資 資本回報率情景分析小結（5/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 汽車城公園投資 資本回報率情景分析（6/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心財務 預測的關鍵假設（1/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心財務 預測（2/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心財務 預測情景分析（3/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心 投資額情景分析（4/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心投資 資本回報率情景分析小結（5/6）
關鍵駐商的財務預測舉例 – 物流配送中心投資 資本回報率情景分析（6/6）
今天匯報內容
政府政策的支持應從各關鍵駐商及消費者的需求出發(fā)制定實施
對各類關鍵駐商的需求以及可能的招商引資情況分析表明，政府應對汽車城土地提供一定的補貼，使之對駐商有吸引力
對于不同類型的駐商，根據其引進的重要程度，政府可給予相應的稅收優(yōu)惠政策
某些相關法規(guī)的放寬將是汽車城吸引相應駐商的關鍵
政府相關功能的到位將有力地促進汽車城招商和吸引消費者的工作
政府政策的具體分析研究一：主要整車廠商品牌中心/進口車代理商
政府政策的具體分析研究二：汽車經銷商
政府政策的具體分析研究三：汽車博覽展示
政府政策的具體分析研究四：汽車物流服務商
政府政策的具體分析研究五：研發(fā)中心
政府政策的具體分析研究六：主要整車的營銷 總部及各類相關企業(yè)總部
政府政策的具體分析研究七：汽車大學及協(xié)會
政府政策的具體分析研究八：主題公園投資 經營商
今天匯報內容
本階段工作主要是以初步招商溝通以及制定實際計劃為主，已經形成以下成果

潛在關鍵駐商接觸溝通計劃
潛在關鍵駐商接觸溝通計劃
潛在關鍵駐商接觸溝通計劃
潛在關鍵駐商接觸溝通計劃

招商引資溝通文件 – 汽車經銷商
中國汽車市場具有廣闊的發(fā)展前景

中國汽車銷量增長預測（進口車、國產車）
華東、上海汽車產量、銷量（包括進口車、國產車）增長情況及前景預測

上海國際汽車城將吸引大量汽車消費者人流，成為購車者首選地

汽車貿易是汽車城六大功能中的一部分，汽車城的旅游、博覽等功能將吸引大量人流
汽車城具有良好的購車環(huán)境
汽車城為購車者提供完善的配套服務

上海國際汽車城為經銷商提供優(yōu)越的運營環(huán)境

低成本的運營環(huán)境（廉價土地、配套設備使用等）
完善的基礎設施
完善與便利的配套服務（包括物流、人力資源、信息技術、金融等）

上海國際汽車城對入駐經銷商提供獨特的政府政策支持

快捷、配套的政府服務
優(yōu)惠的稅收
保稅區(qū)政策
外資進口車代理商分銷權
特殊進口車配額
……
招商引資溝通文件 – 汽車經銷商（續(xù)）
上海國際汽車城為汽車經銷商提供靈活多樣的入駐方式

租地建造自己的銷售網點（財務模型）
租賃建成的銷售網點（財務模型）

上海國際汽車城愿與有志拓展中國汽車市場的經銷商建立合作關系

經銷商必須具有高質量的市場營銷隊伍和銷售管理體系
經銷商必須具有良好的聲譽并提供充分的產品質量保證
為購車者提供完善的售后服務

下一步

聯(lián)絡方式
聯(lián)絡人
招商引資溝通文件 – 主題公園經營商
上海旅游事業(yè)具有巨大發(fā)展?jié)摿?

中國的旅游事業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景
上海的旅游事業(yè)將以高于其他地區(qū)的速度增長

上海國際汽車城將使安亭成為上海旅游事業(yè)中的新亮點

安亭優(yōu)越的地理位置使其成為主題公園的理想選地
汽車城具有貿易、研發(fā)、會展、物流、制造等多種功能，將吸引包括汽車購買者、汽車愛好者在內的大量人流
在汽車城內就業(yè)和居住的人員也將為汽車城內主題公園提供商機

上海國際汽車城將為主題公園經營商提供優(yōu)越的運營環(huán)境

低成本的運營環(huán)境（廉價土地、配套設備使用等）
完善的基礎設施
完善與便利的配套服務（包括物流、人力資源、信息技術、金融等）

上海國際汽車城將為主題公園經營者提供獨特的政府政策支持

快捷、配套的政府服務
優(yōu)惠的稅收
進出口服務和優(yōu)惠關稅
……
招商引資溝通文件 – 主題公園經營商（續(xù)）
上海國際汽車城愿與有志拓展中國主題公園市場的經營商建立合作關系

經營商必須具備良好的聲譽,在行業(yè)競爭中居領先地位
經營商必須具有高素質的管理人員和高水平的管理體系
經營商必須能夠提供新穎、獨特，能吸引旅游者、消費者的活動內容

下一步

聯(lián)絡方式
聯(lián)絡人
招商引資溝通文件 – 汽車研發(fā)機構
中國汽車工業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

中國汽車銷量增長預測（進口車、國產車）
中國汽車生產量增長預測
上海作為中國汽車的重要基地，將在中國汽車工業(yè)占有越來越重要的地位

上海國際汽車城將成為汽車工業(yè)的重要研發(fā)中心

汽車研發(fā)是汽車城六大功能中的一部分，汽車城的其它功能（包括生產、貿易等）將為汽車研發(fā)機構提供良好的產業(yè)環(huán)境
汽車城是汽車生產和消費信息的集中地
汽車城為汽車研發(fā)機構提供良好的人才環(huán)境

上海國際汽車城為汽車研發(fā)機構提供優(yōu)越的運營環(huán)境

低成本的運營環(huán)境（廉價土地、配套設備使用等）
完善的基礎設施
完善與便利的配套服務（包括物流、人力資源、信息技術、金融等）
良好的生活環(huán)境
招商引資溝通文件 – 汽車研發(fā)機構（續(xù)）
上海國際汽車城對入駐汽車研發(fā)機構提供獨特的政府政策支持

快捷、配套的政府服務
優(yōu)惠的稅收
特殊人才引進、人才流動政策
鼓勵研發(fā)成果產業(yè)化、商品化的政策
……

上海國際汽車城愿與有志拓展中國汽車研發(fā)領域的研究機構建立合作關系

入駐的汽車研發(fā)機構必須具有卓越的行業(yè)聲譽，在同行中居領先地位
入駐的汽車研發(fā)機構必須具有較強的研發(fā)實力和高水平的研發(fā)、管理人才
入駐的汽車研發(fā)機構必須具有高水平的研發(fā)投入

下一步

聯(lián)絡方式
聯(lián)絡人
招商引資溝通文件 – 汽車市場營銷/銷售總部
中國汽車市場具有廣闊的發(fā)展前景

蓄勢待發(fā)的中國汽車市場：中國汽車銷量增長預測
得天獨厚的上海汽車工業(yè)
上海國際汽車城的宏偉遠景

上海國際汽車城－汽車市場營銷/銷售總部的首選之地

汽車城具有獨特的市場營銷環(huán)境
汽車城將為整車/零部件制造廠商提供經濟、高效的營運條件
政府對入駐汽車城的市場營銷/銷售總部實行特殊優(yōu)惠政策支持

上海國際汽車城愿與有志拓展中國汽車市場的廠商建立合作關系

入駐廠商須具有良好的商業(yè)聲譽
提供充分的產品質量保證
擁有高質量的市場營銷隊伍和銷售管理隊伍

市場營銷總部申請入駐的程序

上海國際汽車城聯(lián)絡方式

吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：進口車代理商/品牌中心
吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：國產汽車 經銷商
吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：汽車研發(fā)機構
吸引汽車城關鍵駐商的條件分析：主題公園 經營商

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因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設中擔任了 不同的角色
因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設中擔任了 不同的角色
因而在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設中擔任了 不同的角色
因而在Cerritos汽車廣場的開發(fā)建設中扮演了 不同的角色
因而在Cerritos汽車廣場的開發(fā)建設中扮演了 不同的角色
因此在園區(qū)開發(fā)建設中擔任了不同的角色
因此在園區(qū)開發(fā)建設中擔任了不同的角色

案例分析三：上海市浦東張江高科技園區(qū)的開 發(fā)、建設是在市政府的直接領導下進行的
因此張江高科技園區(qū)開發(fā)公司擔任了政府協(xié)調的角色，而園區(qū)開發(fā)建設的具體工作由其下屬開發(fā) 公司、服務公司和其他投資者/駐商完成
若按第一種可能性(土地按實際開發(fā)面積購買)，在組合商業(yè)模式下的上海國際汽車城發(fā)展有限公司將有較大的現金流缺口，且整體凈現值為負數
而按第二種可能性(土地按實際招商面積購買)，在組合商業(yè)模式下的上海國際汽車城發(fā)展有限 公司只有很小的現金流缺口，且整體業(yè)務凈現值為正數
在這種組合商業(yè)模式下，銀行貸款所占總投資比例的高低不同對發(fā)展有限公司的整體業(yè)務凈現值有較大的影響
首先是對有形回報的分析（第一種可能性）
對上海國際汽車城發(fā)展公司來說，采用哪一種 土地結算模式需要通過對財務風險和運作風險兩個方面的綜合評估來決定
對三種土地結算方式運作風險的分析
解決財務資金的挑戰(zhàn)，主要依據土地結算方式 的不同，對現金流缺口加以彌補
采用第1種土地結算方式時，現金流缺口需要 從多方面彌補
億元人民幣
具體而言，在今后的若干年中，每一年的財務 缺口的彌補量是不同的
同時，在這種組合商業(yè)模式下，招商引資的 成功大小，開發(fā)項目完成情況的好壞，對發(fā)展 有限公司的財務狀況也有較大的影響
下一階段的項目工作內容將著重于招商引資的初步溝通接觸并制定實施方案

細化功能設計 制勝關鍵挑戰(zhàn) 上海國際汽車城的開發(fā)建設(ppt)