物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理

物業(yè)的前期介入、承接查驗(yàn)、工程管理與裝修管理
【課程背景】
? 物業(yè)工程管理在物業(yè)管理的過(guò)程中起著關(guān)鍵的作用，它猶如一顆心臟保障著各系統(tǒng)在正常運(yùn)行。 物業(yè)管理的前期介入是物業(yè)企業(yè)如何把長(zhǎng)期直接面對(duì)客戶時(shí)清晰了解到的客戶實(shí)際感受與需求，通過(guò)在公共配套設(shè)施和設(shè)備的直接管理與維護(hù)中，積累的大量案例和遺留問(wèn)題的解決中，系統(tǒng)性、前瞻性向發(fā)展商提出合理化建議和實(shí)施方案，這是一項(xiàng)具有較高應(yīng)用價(jià)值的專項(xiàng)業(yè)務(wù)。然而，在很多物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，建設(shè)單位雖然邀請(qǐng)了物業(yè)企業(yè)參與了前期介入工作，因物業(yè)公司的關(guān)注點(diǎn)出現(xiàn)偏差和專業(yè)度的欠缺令產(chǎn)權(quán)單位和發(fā)展商不滿意，前期介入工作中的實(shí)際效果違背初衷。物業(yè)公司在不同業(yè)態(tài)物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，如何與發(fā)展商融洽協(xié)作，運(yùn)用好前期介入三個(gè)階段的工作特點(diǎn)，發(fā)揮物業(yè)公司優(yōu)勢(shì)，在新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的有效參與，將物業(yè)公司具備的后期管理經(jīng)驗(yàn)與優(yōu)勢(shì)延伸到工程開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，盡可能減少問(wèn)題發(fā)生，達(dá)到展現(xiàn)品質(zhì)、凸顯賣點(diǎn)把遺憾和遺留問(wèn)題減少到最低點(diǎn)。物業(yè)企業(yè)在前期接入的實(shí)際工作中面對(duì)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門的重視程度問(wèn)題、委派人員的工作成本問(wèn)題、專業(yè)度話語(yǔ)權(quán)和協(xié)商機(jī)制等問(wèn)題，面對(duì)的這些難點(diǎn)標(biāo)桿企業(yè)是如何通過(guò)內(nèi)部市場(chǎng)化協(xié)議來(lái)加以約定和解決的？標(biāo)桿企業(yè)在實(shí)際工作中是如何操作和實(shí)施的？
物業(yè)的承接查驗(yàn)是對(duì)于項(xiàng)目工程及前期介入成果的驗(yàn)收和最后的把關(guān)，內(nèi)容廣泛，責(zé)任重大。
物業(yè)的工程管理也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施系統(tǒng)，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、通風(fēng)、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤?yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)設(shè)備的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機(jī)組成部分。作為現(xiàn)代物業(yè)，無(wú)論是住宅、商業(yè)，還是寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房或其他不同的物業(yè)類型，物業(yè)設(shè)備是其不可缺少的重要組成部分。是為了滿足人們生活的基本需求，同時(shí)還是人們追求生活更舒適、更安全的物質(zhì)保證。只有這些設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)作，物業(yè)的功能和作用才能夠得以實(shí)現(xiàn)。
通過(guò)對(duì)我國(guó)裝飾裝修管理法律 規(guī)定的學(xué)習(xí)，掌握物業(yè)管理企業(yè)裝飾裝修管理的內(nèi)容，明確 物業(yè)管理企業(yè)在裝飾裝修管理 中的權(quán)利義務(wù)及法律責(zé)任。
法律規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)裝修管理內(nèi)容。法律規(guī)定應(yīng)禁止和注意的裝修 ，通過(guò)案例來(lái)說(shuō)明裝修過(guò)程中違章行為的處理。
【學(xué)習(xí)對(duì)象】
物業(yè)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)的總經(jīng)理、工程經(jīng)理、前介經(jīng)理、前介工程師、項(xiàng)目經(jīng)理、房地產(chǎn)相關(guān)設(shè)計(jì)人員等。
【課程大綱】
一、物業(yè)的前期介入
第一部份??如何從客戶和成本角度做好物業(yè)前期介入與設(shè)備選型
一、如何提升物業(yè)公司前期介入話語(yǔ)權(quán)是前期介入的關(guān)鍵
1、 地產(chǎn)公司整體對(duì)物業(yè)公司前期介入工作的重視程度
2、 物業(yè)公司前期介入專業(yè)能力如何體現(xiàn)，與地產(chǎn)公司強(qiáng)力部門溝通技巧，與地產(chǎn)建立正常問(wèn)題反饋途徑案例與樣表。前期介入咨詢?cè)聢?bào)，周報(bào)，建議書(shū)。后評(píng)估報(bào)告。
3、 地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間的委托協(xié)議與費(fèi)用（介紹協(xié)議范本與案例）
?二、居住類物業(yè)和商業(yè)物業(yè)前期介入中物業(yè)公司不同關(guān)注點(diǎn)的“十問(wèn)”
1、 住區(qū)圍墻的設(shè)置是否取得物業(yè)公司的認(rèn)可
2、 小區(qū)入口（包括人行、車行和地庫(kù)）的數(shù)量是否取得物業(yè)公司同意
3、 物業(yè)用房是否與住宅分期交付同步，客服接待前臺(tái)是否位于首期交付區(qū)域
4、 物業(yè)監(jiān)控中心和消防控制中心的位置是否取得物業(yè)公司的認(rèn)可
5、 垃圾中轉(zhuǎn)站是否位于紅線內(nèi)（夏季）最下風(fēng)口、靠近園區(qū)出入口位置，是否考慮有裝修垃圾堆放點(diǎn)
6、是否根據(jù)項(xiàng)目客戶需求配置滿足需求的電動(dòng)車存放處和充電點(diǎn)。是否配備了電動(dòng)車充電車位。
7、園區(qū)和架空層是否根據(jù)客戶需求設(shè)立室外集中活動(dòng)場(chǎng)地，活動(dòng)區(qū)域是否對(duì)周邊業(yè)戶居住影響為最小
8、物業(yè)公司給地產(chǎn)公司《前期介入》中意見(jiàn)采納的考核評(píng)價(jià)內(nèi)容解析
?三、新項(xiàng)目對(duì)客展現(xiàn)品質(zhì)與特色競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)——社區(qū)出入口
1、 突出軟景效果，展現(xiàn)硬景特色的設(shè)計(jì)要點(diǎn)
2、 體現(xiàn)社區(qū)第一印象的人車分流，解析社區(qū)出入口模塊細(xì)化設(shè)計(jì)清單
3、 標(biāo)準(zhǔn)化四類部品中不同風(fēng)格設(shè)計(jì)方案
4、 從后期物業(yè)管理便利性和管理成本控制社區(qū)主次出入口設(shè)置原則，安防智能化配置清單，崗?fù)?設(shè)置風(fēng)格等
5、 案例：社區(qū)出入口開(kāi)放與封閉的幾種形式
6、 標(biāo)準(zhǔn)化住區(qū)與城市界面交通安全環(huán)境要點(diǎn)等
?四、住區(qū)人車分流品質(zhì)感體現(xiàn)與停車場(chǎng)前期介入要點(diǎn)
1、停車場(chǎng)前期規(guī)劃設(shè)計(jì)布局，解析地下停車場(chǎng)自然采光節(jié)能、停車橋、敞開(kāi)式（半地下）停車場(chǎng)等效果的對(duì)比與利弊分析
2、前期介入對(duì)小區(qū)內(nèi)交通規(guī)劃要點(diǎn)分析
3、不同業(yè)態(tài)車位配比參數(shù)
4、詳述高、中、低不同檔次社區(qū)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)安防智能化配置建議與案例
?五、物業(yè)管理用房
1、 各地法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的規(guī)定及物業(yè)管理用房的權(quán)屬
2、 在設(shè)計(jì)階段就應(yīng)解決好物業(yè)管理用房的規(guī)劃與設(shè)計(jì)布局
3、 通過(guò)案例解析物業(yè)客戶前臺(tái)、辦公用房、庫(kù)房、業(yè)委會(huì)與警務(wù)工作站用房布局與裝修標(biāo)準(zhǔn)
4、 從后期降低物業(yè)管理崗位設(shè)置和便利性確保在建設(shè)期做好“消防、安防與服務(wù)功能三合一“
5、對(duì)于水泵房位置的選定的建議與案例
?六、社區(qū)取水點(diǎn)、垃圾分類與綠化管理
1、 社區(qū)垃圾房的不同作用與設(shè)置地點(diǎn)選擇
2、 園區(qū)、單元與樓內(nèi)垃圾桶的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)
3、 園區(qū)、高層住宅樓內(nèi)、地下車庫(kù)。地下空間保潔取水點(diǎn)問(wèn)題的解決
4、 推薦幾款高端物業(yè)垃圾房、垃圾桶、保潔取水點(diǎn)、保潔工作間設(shè)置案例，體現(xiàn)品質(zhì)感
?七、居住物業(yè)賣點(diǎn)是空調(diào)還是電梯
1、物業(yè)公司前期介入對(duì)有機(jī)房、無(wú)機(jī)房、小機(jī)房電梯選型與節(jié)能關(guān)注點(diǎn)
2、在設(shè)計(jì)與施工階段消除電梯噪音傳導(dǎo)途徑，從源頭避免業(yè)主對(duì)電梯噪音的投訴
3、從設(shè)計(jì)施工階段解決好電梯底坑的排水與滲漏問(wèn)題
4、電梯安防與“五方對(duì)講“設(shè)置的重要性
5、前期介入階段必須考慮與解決好空調(diào)室外機(jī)位置/尺寸/回風(fēng)問(wèn)題
?八、太陽(yáng)能與中水設(shè)施的應(yīng)用利弊分析
1、對(duì)太陽(yáng)能集中集熱 — 集中儲(chǔ)熱輔熱系統(tǒng)；集中集熱 — 分戶儲(chǔ)熱輔熱系統(tǒng)；分戶集熱 — 分戶儲(chǔ)熱輔熱系統(tǒng)利弊分析，破解運(yùn)營(yíng)使用與收費(fèi)難題
2、高層住宅樓太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)設(shè)置技巧與方法
3、社區(qū)自備中水系統(tǒng)的應(yīng)用與回收利用要點(diǎn)
4、太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)與社區(qū)自備中水設(shè)施運(yùn)營(yíng)與計(jì)費(fèi)要點(diǎn)
?九、社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施與住區(qū)安防
1、住區(qū)配套商業(yè)街的特點(diǎn)與配套商業(yè)的定位
2、小區(qū)配套底商的附屬設(shè)施隔油池、煙塵凈化裝置的必要性
3、住區(qū)配套商業(yè)位置與住區(qū)出入口開(kāi)放設(shè)計(jì)，重視解決商業(yè)安防設(shè)施與圍合的封閉
?十、各類設(shè)備選型綜合對(duì)比分析
1、 不同業(yè)態(tài)在開(kāi)發(fā)報(bào)建時(shí)采用何種（高壓）供電方式便于后期物業(yè)管理維護(hù)成本降低
2、 不同類型樓宇供水方式利弊解析，新建項(xiàng)目采用何種二次加壓供水方式節(jié)能和維護(hù)成本最佳
3、 高端居住項(xiàng)目采用“恒溫、恒濕”作為銷售賣點(diǎn)的潛在風(fēng)險(xiǎn)與維護(hù)成本
4、 高層住宅如何把太陽(yáng)能熱水設(shè)施合理設(shè)計(jì)與布局，減少存在的“雞肋”問(wèn)題
5、 北方地區(qū)地下車庫(kù)、地下空間消防管線風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、車庫(kù)通風(fēng)與節(jié)能方式
?第二部分：寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體前期介入
一、寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體前期介“十問(wèn)“????
1、寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體安全防范設(shè)計(jì)是否取得物業(yè)認(rèn)可
2、寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體車位配比及交通設(shè)計(jì)是否取得物業(yè)公司商榷
3、寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體物業(yè)管理用房設(shè)置是否取得物業(yè)公司認(rèn)同意
4、綜合體物業(yè)中控室、監(jiān)控室的設(shè)計(jì)布局是否邀請(qǐng)物業(yè)公司參
5、寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的配置方式是邀請(qǐng)物業(yè)公司參與
6、寫(xiě)字樓/商業(yè)綜合體供配電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施配置狀況是否約請(qǐng)物業(yè)公司參與
7、寫(xiě)字樓/商業(yè)綜合體制冷、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施配置狀況是否取得物業(yè)公司認(rèn)可
8、寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體設(shè)備設(shè)施選用中節(jié)能與計(jì)量方面有哪些考慮
9、寫(xiě)字樓/公寓/商業(yè)綜合體應(yīng)配備哪些配套設(shè)施
10、寫(xiě)字樓/商業(yè)綜合體垃圾處理設(shè)備設(shè)施配置應(yīng)滿足哪些條件，樓層內(nèi)是否設(shè)置清潔間
?二、寫(xiě)字樓/公寓/酒店/商業(yè)綜合體大、小物業(yè)的權(quán)責(zé)利分割
寫(xiě)字樓/公寓/酒店/商業(yè)綜合體設(shè)備設(shè)施選型
1、不同業(yè)態(tài)安全安防設(shè)施的配置與樓宇自控設(shè)施的應(yīng)用
2、優(yōu)化地下車庫(kù)的建安成本，規(guī)劃好地下車庫(kù)的行車動(dòng)線、業(yè)態(tài)占比和出入口
3、介紹幾種綜合體地下車庫(kù)行車動(dòng)線案例，啟發(fā)參訓(xùn)學(xué)員設(shè)計(jì)規(guī)劃思路
4、寫(xiě)字樓/商業(yè)電梯的選型與數(shù)量配置，寫(xiě)字樓電梯的分區(qū)
5、綜合體供電設(shè)備等級(jí)和不同業(yè)態(tài)供電負(fù)荷密度分配
6、綜合體的品質(zhì)感與節(jié)能措施應(yīng)用
二：如何從物業(yè)的需求業(yè)主的感受和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行承接驗(yàn)收
建設(shè)部-最新-物業(yè)承接查驗(yàn)辦法
承接查驗(yàn)的相關(guān)法律責(zé)任，程序、范圍、條件及爭(zhēng)議解決
承接查驗(yàn)的資料鑰匙移交內(nèi)容、手續(xù)、保管責(zé)任
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(給排水系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(供配電系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(消防系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(電梯系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(智能化系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(房屋公共部位與公共設(shè)施)
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(暖通系統(tǒng))
物業(yè)承接查驗(yàn)操作指南(園林綠化系統(tǒng))
房屋分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范，驗(yàn)房工具使用及交房驗(yàn)收流程
三：物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理
1、如何通過(guò)物業(yè)設(shè)備管理體現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)管理的價(jià)值
2、物業(yè)工程設(shè)備維保體系的建立與操作
3、物業(yè)工程管理（給排水部分）
4、物業(yè)工程管理（供配電部分）
5、物業(yè)工程管理（智能化系統(tǒng)）
6、物業(yè)工程管理（消防系統(tǒng)）
7、物業(yè)工程管理（(暖通系統(tǒng)部分）
8、物業(yè)工程管理（房屋及公共設(shè)施設(shè)備部分）
9、物業(yè)工程管理（工程入室維修培訓(xùn)）
10、物業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備房的打造
四：物業(yè)二次裝修管理
1、裝修管理與控制技巧
2、物業(yè)裝飾裝修管理法律規(guī)定及裝修管理規(guī)程
3、裝修管理服務(wù)協(xié)議書(shū)
4、圖解介紹裝修全過(guò)程，及辦理審核關(guān)鍵點(diǎn)
5、物業(yè)裝修管理問(wèn)題處理與解決案例分享

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