《房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估》



課程名稱： 《房地產(chǎn)項目貸款評估》

主講： 潘春陽老師 6課時
課程背景：
商業(yè)銀行對借款人的房地產(chǎn)項目貸款歷來是技術性復雜的工作，它分為新開發(fā)房地產(chǎn)
項目和商用物業(yè)貸款項目。尤其是新開發(fā)房地產(chǎn)項目要求評估人員不僅熟悉掌握國家的
房地產(chǎn)政策，深厚的專業(yè)知識，還有要廣博的社會知識和項目評估經(jīng)驗。在這方面大多
商業(yè)銀行普遍存在項目評估專業(yè)人員不足，評估技術和經(jīng)驗欠缺的現(xiàn)象。客戶經(jīng)理、產(chǎn)
品經(jīng)理、風險經(jīng)理以及專職貸款審批人等信貸系列條線崗位人員需要評估分析能力不斷
提升。

課程收益：
通過本課程的學習使學員能夠：
1.充分了解國家房地產(chǎn)政策
2.熟悉掌握房地產(chǎn)項目貸款評估方法和技巧
3.掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的風險及控制

授課方式：講授、研討互動、視頻啟發(fā)、案例教學、錯誤案列演示
授課對象：銀行客戶經(jīng)理、風險經(jīng)理、專職貸款審批人和審計人員等

課程大綱/要點：
1. 房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款概述
1.房地產(chǎn)開發(fā)地塊應具備條件
2.項目分類
（1）新開發(fā)房地產(chǎn)項目
（2）商業(yè)物業(yè)貸款項目
（3）公寓項目
（4）商業(yè)寫字樓
（5）如何判斷項目是否超批復
3.房地產(chǎn)投資項目政策合規(guī)性
（1）自有資金占比
（2）房型定位及房型占比
（3）貸款投放進度
4.房開貸期限確定
5.利率及結息方式

2. 項目調(diào)查
1.項目用地規(guī)劃許可證的規(guī)定，用途及使用限制
2.申請人資本金情況
（1）注冊資本
（2）實收資本
（3）申請人自有資金出資能力
（4）投資來源的結構分析
3.房開貸項目范圍
4.主要控股和參股公司情況
5.項目管理團隊
（1）實際控制人
（2）主要股東簡歷、從業(yè)經(jīng)歷
（3）股東之間關系、合作意愿和合作經(jīng)歷
6.申請人的管理結構
（1）申請人公司章程關于授權制度和決策制度
（2）部門設置
（3）部門權限及協(xié)作關系
（4）申請人融資模式
（5）申請人資金管理模式
7.申請人與商業(yè)銀行合作經(jīng)歷
8.申請人與承包商合作情況
9.申請人在人民銀行和銀監(jiān)局的授信記錄
10.申請人經(jīng)營的市場定位
11.申請人的SWOT分析
12.申請人的銷售方式
13.申請人綜合經(jīng)營情況分析
14.土地儲備貸款的貸款對象僅限于政府土地儲備機構
15.土地增值稅

三、房開貸項目評估的基本概念及主要指標
1.貨幣時間價值
（1）將來、現(xiàn)值
（2）單利、復利
2．財務凈現(xiàn)值
（1）現(xiàn)金流出
（2）現(xiàn)金流入
3.內(nèi)部收益率（IRR）
財務凈現(xiàn)值與內(nèi)部收益率的關系
4.投資靜態(tài)回收期
5.投資動態(tài)回收期

6.貸款期限
7.盈虧平衡分析
（1）固定成本
（2）變動成本
（3）半變動成本的分解
（4）以不同形式表示的BEP
（5）對BEP的分析及理解
8.房地產(chǎn)開發(fā)的BEP
9.敏感性分析
（1）敏感性分析的含義
（2）敏感因素及敏感指標
（3）總投資增加
（4）投入物價格上升
（5）產(chǎn)品價格降低
10.項目 “四證”
（1）貸款準兩證
（2）三C認證
（3）環(huán)保等相關部門批復
11.三金
12.土地招拍掛
13.容積率
14.項目用地抵押及解押
15.辦理預售
16.房開貸的資金封閉管理
17.房開貸與按揭貸款的銜接
18.房開貸與施工企業(yè)流貸的關系
19.房產(chǎn)稅的計算
（1）增值稅
（2）城建稅
（3）教育費附加
（4）自用從價計
（5）出租的從租計征

四、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估表
附件：房地產(chǎn)開發(fā)項目評估
1.總投資表
（1）靜態(tài)投資
（2）動態(tài)投資
（3）營運資金
2.投資結構表
（1）建設項目
（2）單項工程
（3）分部工程
（4）分項工程
3.配套項目投資表
4投資來源結構表
5.銷售收入預測表
6.成本預測表
7.現(xiàn)金流預測表
8.敏感性分析表
附：房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估表

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