如果說我國房地產市場近20年是面對機關團體及企業(yè)集團和一部分先富裕起來的人們，那么，21世紀的前幾十年將是面對廣大的中低收入的普通百姓。房地產市場行情已發(fā)生重大轉變。

2000年的確是一個不同尋常的年份，沉寂已久的房地產市場終于曙光初露，連續(xù)3年下滑的房地產銷售開始出現(xiàn)回升。各媒體捷報頻傳，以廣東、上海、北京為代表的房地產市場熱烈火爆，銷售喜人。尤其以廣東、上海為最， 1999年商品房銷售分別比1998年增長40%和60%，北京雖然增長幅度不如廣東、上海，但從去年火爆京城的“房展會”不難看出其熱烈的程度，這不能不說是令人振奮的好消息。

回眸房地產10年

從1985年到1995年，這10年是中國房地產從起步到發(fā)展到惡性膨脹的10年。80年代，政府以建設“經濟特區(qū)”為改革開放先鋒，全國各委各業(yè)的大小企業(yè)、各級政府機構紛紛涌向深圳、珠海、汕頭、廈門4個特區(qū)和海南省，在那里設“窗口”辦公司。一幢幢豪華的寫字樓、高級住宅拔地而起。90年代，政府又把重點放在國內大規(guī)模“經濟開發(fā)區(qū)”的建設上。于是，國內的房地產開發(fā)熱興起，我國的房地產企業(yè)從幾千家迅速發(fā)展到1995年的3萬多家，房價暴漲之風從特區(qū)席卷全國。1995年深圳繁華地段的房價幾乎接近香港的樓價，住宅樓價格平均每平方在6,000元左右；海南繁華地段樓價平均每平方8,000元，住宅均價5,000元左右；北京后來居上，市內房價也接近香港樓價。
由于房價的暴利刺激了相關建材的價格上漲，從而導致我國經濟上泡沫越來越多，對通貨膨脹產生了直接的影響。
從1995年起我國商品房出現(xiàn)大量積壓。1996年積壓5,400萬平方米，1997年增至6,700萬平方米，到1998年達8,000萬平方米。并且從1996年起商品房銷售逐年下降，房價逐步下跌。由于商品房的大量積壓，積滯了巨大的銀行資金，而房價大幅下跌導致物價全面回落，1997年我國經濟陷入通貨緊縮。
雖然從1997年起，政府對房產市場采取了強制手段處理積壓商品房。但收效不大。這些積壓的商品房絕大部分是豪華住宅別墅和高檔寫字樓，價格再降也降不到哪里去，誰買？誰又買得起？先富裕起來的人早已買了房子，只夠溫飽水平的普通百姓哪能買得起。

轉機 1999

再看看1999年的房產市場到底“火”在哪里。據(jù)了解，真正熱銷的是適合普通百姓購買能力的經濟適用型住房。上海最受消費者歡迎的是價格在每平方米2,500—3,500元的房子。市區(qū)由政府投資的價格在每平方米4,000—4,500元的經濟適用房也不錯；北京去年最“火”的是近郊環(huán)境優(yōu)雅，價格在每平方米3,000元左右的經濟適用房；其他省市情況也類似。而那些樓層高、環(huán)境差、價位高的商品房則無人問津。
據(jù)權威部門的統(tǒng)計， 1999年底我國積壓的商品房增至8,700萬平方米。1996年至1999年積壓商品房在累計增加。98年積壓的商品房中80% 以上為高檔住宅及豪華別墅，而99年積壓的商品房中高檔住宅及別墅寫字樓的比例大大下降?？鄢甏尕浖靶略黾拥谋壤欢嗟母邩巧唐贩浚艽笠徊糠址e壓的是新增加的普通商品房。
人們不禁要問，99年商品房銷售增長是不爭的事實，那么，為什么還有這么多的商品房積壓呢？難道市場已經飽和了？其實這個問題很簡單，改革開放20多年來，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積從80年代初的4平方米提高到90年代人均8平方米，到去年底達到13平方米，但這同發(fā)達國家相比差之甚遠。90年代初，歐美國家人均居住面積是4O—60平方米，日本是30平方米。我國計劃到2010年城鎮(zhèn)人口人均居住面積要達到20平方米。據(jù)統(tǒng)計，截至去年底我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房困難戶800萬戶。這難道是市場飽和了嗎？恰恰相反，從經濟適用房的熱銷就可以看出，一個面向廣大普通百姓的巨大的房產市場正在悄然興起，其巨大的消費需求激發(fā)了一次房地產業(yè)興旺的高潮。與前次的盲目膨脹絕然不同，這是我國房地產市場走向理性和成熟，步入良性循環(huán)的發(fā)展。由此可見，從90年代中后期，政府治理通貨膨脹，嚴格控制房地產盲目開發(fā)，房地產市場的惡性膨脹和無序競爭雖然得到了控制。但真正的有效供給的房地產市場體系尚未建立起來。

漫漫征程

由于行業(yè)結構性矛盾日益突出，使房地產業(yè)在我國經濟改革進程中處于被動滯后的局面。要建立一個適合我國國情的有效的房地產市場體系還有很長的路要走。
眾所周知。改善人民的居住環(huán)境是提高人民生活水平的一個重要標志。人均住房面積達到20平方米的標準也只是接近中等發(fā)達國家的水平。要實現(xiàn)這個目標，意味著從2000年到 2010年，每年將有1億平方米的住房增長量。考慮這10年間人口將增加2.8億，住房總量將凈增56億平方米，平均每年增加4.8億平方米。
面對如此龐大的市場，就我國房產業(yè)目前狀況看來，恐怕是無法擔起如此重任的。這不只是產業(yè)結構問題，這需要巨大的資金規(guī)模。雖然我國現(xiàn)有房地產企業(yè)2.1萬多家，但真正具有規(guī)模和開發(fā)能力的企業(yè)不多。包括已在滬深兩市掛牌上市的房地產公司在內，絕大多數(shù)為市縣級開發(fā)公司以及民營企業(yè)，還有一部分屬于分業(yè)經營的房地產類公司。這些企業(yè)大多數(shù)開發(fā)能力差，融資能力弱，經營管理水平低，一旦項目定位不對，房子賣不出去，立即陷入困境。而且，正是由于大多數(shù)房產公司的小規(guī)模經營，導致商品房的開發(fā)成本高，從而造成至今我國商品房價格居高不下。
既然商品房的主要銷售對象是中低收入的大眾，重要的是讓他們買得起。因而，房價是決定困素。從發(fā)達國家的經驗可以看出，房產市場的健康發(fā)展離不開政府的引導和支持。
二戰(zhàn)結束前，美國和日本房地產市場都處于私有化小規(guī)模經營狀態(tài)，政府基本不干預。1949年美國人均居住面積不足20平方米，同年美國政府準備干預市場，美國國會通過了《全國可承受住房法》，總目標是“讓每個美國家庭應該承受起一套環(huán)境適宜的體面住房。”政府的政策重心轉移，加大了支持的力度，鼓勵中低收入者購買自己的住房，并加強金融、稅制的配套服務，大大加快了住房私有化進程。到90年代初，人均居住面積達60平方米，并享有先進的現(xiàn)代化的配套設施。
日本戰(zhàn)后人均居住面積5.8平方米，1951年日本政府為解決貧困居民的住房問題，頒布了《公營住宅法》并大規(guī)模建造普通住宅，由政府補貼出租給困難戶。同時，大力鼓勵民間投資、擴大建設規(guī)模，到90年代初人均居住面積達到了30平方米。
99年底我國累計積壓商品房達8,700萬平方米，大多是高價房。以每平方米3,000元計算，積壓資金達26,100億元，而去年底我國城鄉(xiāng)居民儲蓄為59,000億元。積壓的資金占去了儲蓄總額的“半壁江山”。倘若再這么惡性循環(huán)下去，全國人民只有眼睜睜地看著空房住“草棚”。
政府必然下決心治理房地產市場的混亂局面，大力扶持發(fā)展一批資產規(guī)模大，管理結構合理，水平高的大型企業(yè)集團，對現(xiàn)有的房地產企業(yè)施行重組兼并，堅決取締一批開發(fā)能力、資金規(guī)模、資質管理水平低的小房產公司；加大財政支持和信用支持的力度，開辟多種融資渠道，如利用外資，允許外商直接或間接參與開發(fā)。向國外金融機構融資，利用資本市場，鼓勵股份制房產公司上市融資；繼續(xù)削減房地產開發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)的稅費，杜絕土地批租、拆遷、房屋建設上的腐敗行為。只有這樣。我國的房地產市場才能走上規(guī)模開發(fā)經營、精品及品牌經營相結合的良性運行軌道。
建設部已頒布了關于重點發(fā)展大型房地產企業(yè)集團的決定。凍結了3年之久的資本市場將重新對房地產業(yè)開啟，允許有一定規(guī)模、管理結構合理、水平高、經營機制先進、業(yè)績優(yōu)良的企業(yè)改制上市。
今年政府計劃投資興建600萬平方米經濟適用住宅。國家西部大開發(fā)計劃即將實施。可以預見，一個重心轉移的繁榮的房地產市場即將形成，房地產業(yè)作為拉動內需、培育新的經濟增長點的大好時機已經到來。

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