下半年，房地產(chǎn)調(diào)控還在深化，市場將繼續(xù)下調(diào)，一時(shí)或難以回暖。如果地方政府不繼續(xù)調(diào)整思路，進(jìn)一步放棄觀望而主動(dòng)降低地價(jià)，接下來土地市場可能繼續(xù)低迷，土地流拍比例或繼續(xù)加大，高價(jià)土地或依然難以賣出。事實(shí)也是，下半年的前兩個(gè)月即7月和8月，各地土地市場繼續(xù)低迷。即使是住宅地塊，也延續(xù)了上半年以來的低迷。

另一方面，土地市場在囤積、閑置土地這個(gè)問題上依然很糾結(jié)。目前，與土地市場低迷、土地成交大幅度下降相對(duì)應(yīng)的是政府依然不愿意地價(jià)下降而開發(fā)商的囤地?zé)崆橐廊徊粶p手中的囤地依然不少，與政府高調(diào)推地、急于賣地相對(duì)應(yīng)的是政府在打擊囤地方面依然不力。
毋需諱言，至今，即便在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控之下，已經(jīng)持久畸形的土地市場依然畸形，由此可見一斑。


囤地現(xiàn)象依然普遍
至今，在政府嚴(yán)厲調(diào)控之下，近年來一直很糾結(jié)的土地市場形勢依然沒有多大改變。其中，一個(gè)問題是，重點(diǎn)工程、大型項(xiàng)目和高爾夫違規(guī)建設(shè)等違法用地盛行。國土部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國發(fā)現(xiàn)違法用地行為3萬件，涉及土地面積27.8萬畝，同比分別上升8.0%、14.8%。另一個(gè)問題則是，囤積、閑置土地現(xiàn)象普遍存在，大量土地以各種理由而囤積、閑置。

根據(jù)2010年年報(bào)進(jìn)行粗略統(tǒng)計(jì)，被國土部下屬部門監(jiān)測的萬科、綠城、保利、中海、富力、恒大、碧桂園等10家上市房企，持有的土地儲(chǔ)備折合建筑面積至少為3.5億平方米，大約可以完成250萬-500萬套商品住房建設(shè)。其中，截至2010年12月31日，恒大地產(chǎn)持有總建筑面積約9600.3萬平方米的土地儲(chǔ)備。在2010年，恒大地產(chǎn)新增土地67幅，新增土地儲(chǔ)備建筑面積5112.6萬平方米。

自國務(wù)院在1999年頒發(fā)《閑置土地管理辦法》后，有關(guān)部門近年來還發(fā)布過不少通知，其中不乏“嚴(yán)打”、“嚴(yán)懲不貸”之類的嚴(yán)厲措辭和堅(jiān)決表態(tài)。2008年1月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》第六條規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅(jiān)決無償收回，重新安排使用。去年9月份以來，國土部、住建部等部門又多次表示重拳嚴(yán)打囤地。

多年來，雖然政府部門一直在不斷強(qiáng)調(diào)、多次出臺(tái)政策要重拳“嚴(yán)打”囤地，近幾年國土部按照國務(wù)院的總體部署多次組織開展了對(duì)閑置土地的清理處置，在2009年9月發(fā)出最嚴(yán)厲的警告稱非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴(yán)懲不貸，然而，由于政策的約束力和執(zhí)行力依然存在比較嚴(yán)重的問題，地方政府在執(zhí)行政策和打擊土地閑置囤積等方面行政不作為，打擊力度根本就不夠，少有被閑置、囤積的土地被無償收回，即便處罰也是象征性的，大量的土地依然在囤積、閑置，不少開發(fā)商因囤地而獲得土地溢價(jià)暴利。

據(jù)國土資源部最新統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全國共查出閑置房地產(chǎn)用地2648宗，面積11944公頃，近18萬畝。如果把這些土地?fù)Q算成實(shí)際商品房供應(yīng)，以平均容積率2、每套住房90平方米計(jì)算，將會(huì)增加270多萬套住宅。按人均30平方米計(jì)算，將會(huì)解決800多萬人的住房問題。

在上海，有數(shù)據(jù)顯示，2008年6月至2010年6月期間所出讓的102幅住宅以及含住宅性質(zhì)的土地中，仍有25幅土地仍處于閑置狀態(tài)，沒有拿施工許可，閑置土地面積共約208.4萬平方米，一些品牌房企在閑置土地之內(nèi)。其中，有約9幅土地容積率等于或小于1.0，最低的僅為0.7。

在溫州市，數(shù)據(jù)顯示，1999年至2009年，“轉(zhuǎn)而未供”的土地近10萬畝，閑置了十年。

在廣州，有數(shù)據(jù)顯示，至2009年6月，24塊未售或未動(dòng)工“地王”土地面積共121.4萬平方米，其規(guī)模接近2008年的住宅用地總出讓量。目前，閑置的住宅用地約為10多平方公里，按照近幾年每年供地5平方公里計(jì)算，這些閑置住宅用地相當(dāng)于至少三年的供地。

在地價(jià)、房價(jià)看漲預(yù)期之下，以華潤置地為典型代表的一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，選擇了囤地策略，以坐等土地升值。
據(jù)報(bào)道，在距離北京CBD商業(yè)核心區(qū)僅四公里的地方，在寸土寸金的國貿(mào)商業(yè)核心區(qū)附近，2005年5月20日出讓給多次被媒體曝光涉嫌囤地的開發(fā)商華潤置地有一塊閑置土地即國貿(mào)優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地，面積為6401平方米，建筑控制規(guī)模為3.2萬平方米，約定開工時(shí)間為2005年12月，約定竣工時(shí)間為2007年6月，至今已經(jīng)6年，仍未有動(dòng)工跡象。這塊土地，開發(fā)商2005年以1.6217億元競得，按照其建筑規(guī)模為3.2萬平方米計(jì)算，樓面地價(jià)相當(dāng)于每平方米5067元，而如今該地塊周邊地塊的樓面地價(jià)都在2萬元左右。如果直接轉(zhuǎn)讓土地，通過土地溢價(jià)，開發(fā)商獲利將達(dá)到300%左右。如果建成住宅出售，所獲利潤或?qū)⒏唷?

去年初至2011年1月底，華潤置地多次因土地閑置問題就被國土部、北京國土局“點(diǎn)名曝光”。去年1月22日，北京市國土局曝光的19個(gè)土地閑置項(xiàng)目中，有華潤置地2007年12月以總價(jià)14.3億元、樓面價(jià)為6290元/平方米拿下的位于北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地一地塊。被曝光的還有華潤置地2007年12月以總價(jià)15億元拿下的北京門頭溝地塊，該地塊于2008年2月15日簽訂土地出讓合同，約定開工日期為2008年7月30日。去年8月，國土部公布1457宗閑置土地黑名單中，其中就有國貿(mào)優(yōu)士閣二期項(xiàng)目建設(shè)用地這塊土地被掛牌督辦。去年12月23日，國土部掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地中，也有華潤置地旗下的門頭溝地塊。

據(jù)報(bào)道，李嘉誠旗下香港和記黃埔和長江實(shí)業(yè)兩家企業(yè)2000年至2008年的年報(bào)顯示，他們最近8年在上海所取得的地塊中，最快開發(fā)建設(shè)完成的項(xiàng)目即上海古北翠玉豪庭所花費(fèi)的時(shí)間至少是7年。

從長江實(shí)業(yè)1992年進(jìn)軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場開始，目前在上海擁有的項(xiàng)目已達(dá)13個(gè)。除了趙巷地塊外，多數(shù)項(xiàng)目均在2008年以前拿地，且大多仍處于開發(fā)中。7月14日，長江實(shí)業(yè)召開項(xiàng)目啟動(dòng)發(fā)布會(huì)，同時(shí)啟動(dòng)上海普陀“真如地塊”、嘉定“南翔地塊”、浦東地塊3個(gè)項(xiàng)目。“真如地塊”，早在2006年即已以底價(jià)22億元、樓板價(jià)約為3055元/平方米成交，是上海中環(huán)區(qū)域內(nèi)面積最大的城市綜合體項(xiàng)目，至今才宣布啟動(dòng)。而綠地2009年底競得的同區(qū)域地塊，樓板價(jià)已達(dá)到8900元/平方米。參照當(dāng)前區(qū)域在售項(xiàng)目價(jià)格，該項(xiàng)目周邊即將推出地塊的出讓價(jià)格或?qū)⑦_(dá)到12000元/平方米。按此計(jì)算，目前長江實(shí)業(yè)“真如地塊”項(xiàng)目溢價(jià)率已達(dá)300%，溢價(jià)至少60億元以上。

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