一、前言

（一） 本案目的

根據(jù)臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司關(guān)于投資興建江京大飯店的項(xiàng)目意向，2003年1月16日到18日，我們就江京市城市區(qū)域、交通網(wǎng)絡(luò)、人文歷史、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、政策導(dǎo)向、旅游資源、客源市場(chǎng)、周邊環(huán)境等影響投資建造江京大酒店的諸多因素進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，采取的主要方法是:一、聽取當(dāng)?shù)厥姓嘘P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)整個(gè)江京地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、甌江沿線江濱區(qū)塊（江京大酒店所處區(qū)域）建設(shè)規(guī)劃與設(shè)想、城鄉(xiāng)社會(huì)概況等有關(guān)情況的介紹；二、到江京市旅游局行業(yè)管理處、市場(chǎng)開發(fā)處、規(guī)劃處咨詢了解相關(guān)的旅游客源接待、旅游資源開發(fā)、年度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等情況；三、實(shí)地考察了江京市區(qū)目前最高檔次的星級(jí)飯店（三星級(jí)的江京國(guó)際大酒店、香溢紫荊花大酒店和江京飛達(dá)大酒店）及其他飯店的實(shí)際營(yíng)業(yè)狀況，并進(jìn)一步深入到當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物中心、娛樂場(chǎng)所以及風(fēng)景旅游點(diǎn)，了解了當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)習(xí)慣與水準(zhǔn)；四、到江京大飯店擬建地點(diǎn)察看周邊環(huán)境，分別測(cè)量至市中心、火車站、汽車站、金麗溫高速公路入口及主要工礦企業(yè)等處的實(shí)際距離；五、參考江京市政府各相關(guān)部門公布的有關(guān)數(shù)據(jù)材料（江京市2002年度統(tǒng)計(jì)年鑒、江京市旅游局2002年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表等）。

基于上述材料，本項(xiàng)目建議書主要為江京大飯店的建設(shè)，提出投資環(huán)境評(píng)估、目標(biāo)市場(chǎng)分析、投資建設(shè)定論、投資規(guī)模及投資效益預(yù)測(cè)與投資可行性分析等方面的參考意見。

（二） 項(xiàng)目簡(jiǎn)述

1、城市概況

江京市位于浙江省的西南部，地處浙閩兩省結(jié)合部，在東經(jīng)118°41′～120°26′和北緯27°25′～28°57′之間?？偯娣e1.73萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?50萬(wàn)。全區(qū)現(xiàn)轄江京、龍泉二市及縉云、青田、遂昌、云和、慶元、景寧、松陽(yáng)七縣，是浙江省面積最大而人口最稀的地區(qū)。它東南與溫州市接壤，西南與福建省寧德市、南平市毗鄰，西北與衢州市相接，北部與金華市交界，東北與臺(tái)州市相連。分別距溫州126公里、金華122公里、杭州292公里、上海512公里。江京市區(qū)因其地形酷似蓮花，故稱蓮城，是浙西南地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。

江京市山清水秀、古跡眾多。龍泉的鳳陽(yáng)山、慶元的百山祖、遂昌的九龍山等國(guó)家和省級(jí)自然保護(hù)區(qū)，風(fēng)光美不勝收；縉云仙都的鼎湖峰、鐵城、青田的石門洞、江京的通濟(jì)堰、龍泉的哥窯大窯遺址、松陽(yáng)的延慶寺塔等景點(diǎn)，人文景觀和自然景觀交相輝映，都是生態(tài)旅游、休閑度假與避暑的勝地。江京市地處亞熱帶季風(fēng)氣候，甌江水系橫貫全區(qū)，一年四季雨量充沛，氣候濕潤(rùn)，自然條件優(yōu)越，其中森林、水能、礦產(chǎn)、野生動(dòng)物等四大資源均占全省首位。

江京市物產(chǎn)十分豐富，著名的有慶元香姑、景寧惠明茶、處州白蓮、縉云黃花菜、江京柑桔、云和雪梨、遂昌薯脯以及筍干、木耳、曬紅煙等農(nóng)副產(chǎn)品，曾在全國(guó)農(nóng)業(yè)博覽會(huì)上獲得過多塊金牌。龍泉寶劍、青瓷、青田石雕等工藝美術(shù)品更是在國(guó)內(nèi)外久負(fù)盛名。金筆、羽絨制品、寵物用品、木制玩具、洗滌用品、鞋革等新興工業(yè)產(chǎn)品和工藝產(chǎn)品深受中外顧客的贊譽(yù)。

江京市的郵電通訊已實(shí)現(xiàn)傳輸光纜化、電話交換程控化，無(wú)線尋呼實(shí)現(xiàn)全省、全國(guó)漫游。556座各類電站已與華東大電網(wǎng)聯(lián)網(wǎng)供電，使得全區(qū)電訊、供電穩(wěn)定可靠。

2、交通網(wǎng)絡(luò)

江京市是浙西南的交通樞紐，交通條件十分便利。金溫鐵路在1997年就已經(jīng)開通運(yùn)行；金麗溫高速公路也已于2002年底全線貫通；330國(guó)道橫貫境內(nèi)；麗浦、麗龍等11條省道干線組成了地區(qū)公路交通的骨架，全面形成了以高級(jí)和次高級(jí)公路為主干的公路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。江京還擁有兩座各500噸泊位的溫溪港，貨輪可直達(dá)全國(guó)各大港口和香港、澳門等地。江京機(jī)場(chǎng)也正在籌劃當(dāng)中。全地區(qū)已基本形成良好的交通網(wǎng)絡(luò)。

3、社會(huì)人文歷史

江京地區(qū)歷史悠久，文化積淀深厚。據(jù)考古發(fā)現(xiàn)，早在4000多年前就有人類活動(dòng)。隋朝開皇九年（公元589年）建處州，592年改為括州，607年改為永嘉郡。唐朝武德四年（公元621年）復(fù)改為括州，779年改為處州。元朝至元十三年（公元1276年）改為處州路，1359年改為安南府，隨后又改為處州府。明朝景泰三年（公元1452年）起，處州府轄江京、松陽(yáng)、縉云、青田、遂昌、慶元、宣平、云和、景寧10縣。1911年辛亥革命后設(shè)立處州軍政分府。民國(guó)元年（1912年）撤銷處州軍政分府，先后由甌海道和江京、第九、第六、第七行政督查區(qū)管轄，轄江京、松陽(yáng)、縉云、龍泉、慶元、宣平、景寧、云和8縣。1949年5月解放，10月設(shè)江京專區(qū)，1952年撤銷專區(qū)，各縣分別劃入溫州、金華、衢州專區(qū)管轄。1963年5月恢復(fù)江京專區(qū)，轄江京、青田、縉云、遂昌、云和、龍泉6縣。1968年改稱江京地區(qū)，1978年設(shè)立江京地區(qū)行政公署。其中：1973年恢復(fù)慶元縣，1982年恢復(fù)松陽(yáng)縣，1984年設(shè)立景寧畬族自治縣，1986年撤銷江京縣，設(shè)立縣級(jí)江京市，1990年撤銷龍泉縣，設(shè)立縣級(jí)龍泉市，2000年撤銷縣級(jí)江京市，設(shè)立蓮都區(qū)。2000年7月19日撤銷行署建制，設(shè)江京市，轄蓮都區(qū)、龍泉市和青田、縉云、云和、慶元、遂昌、松陽(yáng)、景寧7縣。自古以來(lái),江京就是浙西南地區(qū)的歷史重鎮(zhèn)，青田更是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)。

4、項(xiàng)目位置特征

江京大飯店項(xiàng)目位于江京市區(qū)的南部，甌江的南岸，與市區(qū)隔江相望，處于未來(lái)幾年市政府計(jì)劃重點(diǎn)開發(fā)地區(qū)的核心區(qū)塊。它座落于江京市江濱公園南岸之盡端，面對(duì)公園和寬闊的水面，與公園天然地熔為一體。它背靠著名的南明山風(fēng)景區(qū)和建設(shè)中的未來(lái)的繞城公路，正在擴(kuò)建的小水門大橋和規(guī)劃中的紫金大橋一左一右地將酒店與市區(qū)緊密相連，分別距離市中心4公里、老長(zhǎng)途汽車站6公里、火車站8公里，可以說(shuō)是處在自然風(fēng)景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線開闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中，是一塊典型的“鬧中取靜”的世外桃源和風(fēng)水寶地，非常符合建造園林式綜合性酒店的地理要求。

二、現(xiàn)階段江京市場(chǎng)總體概況及投資環(huán)境分析

（一） 社會(huì)政策環(huán)境

進(jìn)入新世紀(jì)，江京市政府明確提出了“秀山江京、浙江綠谷”的發(fā)展口號(hào)，全面制定實(shí)施了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以科技為先導(dǎo)、以產(chǎn)品為龍頭、以工程為依托、以效益為中心、以企業(yè)為主體的原則指導(dǎo)下，強(qiáng)化政策導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，培育規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，加大環(huán)境保護(hù)力度，逐步建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控體系和統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)全地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。

同時(shí)，江京市政府還特別提出要加大利用外資的力度，進(jìn)一步拓展第三產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)在城市基礎(chǔ)設(shè)施、旅游、商貿(mào)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面有新的突破。尤其把旅游業(yè)的發(fā)展擺到重要的位置。

并且，市政府明確提出及實(shí)施了提高行政辦事效率，改善服務(wù)環(huán)境，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，下放審批權(quán)限，減少收費(fèi)項(xiàng)目，各級(jí)辦事機(jī)構(gòu)落實(shí)行政公示制和服務(wù)承諾制，減少審批環(huán)節(jié)，方便客商投資，強(qiáng)化社會(huì)信用等一系列配套政策，有力地改進(jìn)了投資環(huán)境，建立了良好的投資政策導(dǎo)向。正是由于政府的重視，目前江京地區(qū)已經(jīng)形成了良好的投資市場(chǎng)環(huán)境。

（二） 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

1、經(jīng)濟(jì)總量

近年來(lái)，江京地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈整體快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。去年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到158.97億元，與前一年相比增長(zhǎng)了12.8%，其中市區(qū)的增幅更是達(dá)到了17.6%。全市人均GDP達(dá)到6393元，折合美金為780元，其中市區(qū)達(dá)到10687元，折合美金為1303元。全地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，第三產(chǎn)業(yè)所占比重明顯增加，現(xiàn)已占到國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的35.35%，累計(jì)完成產(chǎn)業(yè)增加值56.18億元，發(fā)展速度明顯超過平均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，2002年比上一年增長(zhǎng)了15%，其中市區(qū)的增長(zhǎng)比例更是達(dá)到了19.2%。

去年全市財(cái)政一般預(yù)算收入為17.95億元，比前一年增長(zhǎng)了39.8%，其中上劃中央收入6.22億元，增長(zhǎng)19.35%；地方財(cái)政收入11.73億元，增長(zhǎng)53.8%。財(cái)政收入占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重由上一年的9.39%提高到了11.29%。城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)超過31.04%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款年末余額首次突破100億元，達(dá)到創(chuàng)記錄的109.32億元。城鄉(xiāng)居民食品支出占消費(fèi)支出的比例（即恩格爾系數(shù)）也由前一年的43%降到了去年的41%。全地區(qū)已經(jīng)初步具備了小康社會(huì)富裕的生活條件。

2、產(chǎn)業(yè)特征

江京地處浙西南山區(qū)，自古以來(lái)物產(chǎn)富饒，森林覆蓋率高居浙江省第一位，是我省的林業(yè)大市。地區(qū)近年來(lái)積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，2002年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值已完成57.66億元。工業(yè)生產(chǎn)則保持了自1999年底以來(lái)年平均20%以上的高速增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度繼續(xù)保持全省十一個(gè)地區(qū)的第一位，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值增幅高出全省平均增速的11.3個(gè)百分點(diǎn)。

近年來(lái)，江京市明顯加快了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，著力培育發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，成效已初步顯現(xiàn)。從2002年的發(fā)展情況看，一是培育壯大的四大行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，其中化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)29.7%、電力工業(yè)增長(zhǎng)15.5%、文教體育用品制造業(yè)增長(zhǎng)32.98%、木材加工及竹藤棕草制品業(yè)增長(zhǎng)13.94%。二是優(yōu)先發(fā)展的四大行業(yè)中，皮革毛皮羽絨及其制品業(yè)增長(zhǎng)111.08%、醫(yī)藥工業(yè)增長(zhǎng)13.15%、非金屬礦采選業(yè)增長(zhǎng)42.35%，食品工業(yè)增長(zhǎng)20.35%。三是塊狀特色經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，新的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)閃爍。青田鞋革實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值5.26億元，同比增長(zhǎng)143.5%,外貿(mào)服裝增長(zhǎng)82.31%,云和木制玩具實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3.0億元，同比增長(zhǎng)50.5%，縉云環(huán)形燈管和縫紉機(jī)械及工刃具三大行業(yè)增長(zhǎng)93.0%，龍泉太陽(yáng)傘增長(zhǎng)12.0%，慶元竹木加工業(yè)和塑料制品業(yè)分別增長(zhǎng)20.5%和33.2%，都呈現(xiàn)出了較強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)。產(chǎn)業(yè)特征明顯，增長(zhǎng)勢(shì)頭良好。

同時(shí)，非公有制經(jīng)濟(jì)也成為拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)的主要力量。去年一年，除股份合作企業(yè)外，外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng)42.3%，股份制企業(yè)增長(zhǎng)30.0%，聯(lián)營(yíng)企業(yè)增長(zhǎng)20%，其他企業(yè)增長(zhǎng)28.5%，這五類企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值達(dá)50.75億元，占全部規(guī)模企業(yè)的91.54%，比上年同期提高了0.71個(gè)百分點(diǎn)。這表明江京市主攻個(gè)體私營(yíng)等非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策已顯成效。

外貿(mào)仍然保持較高的發(fā)展水平，工業(yè)品出口勢(shì)頭強(qiáng)勁，拉動(dòng)市場(chǎng)銷售作用明顯，表明在加入WTO后，江京市的出口生產(chǎn)企業(yè)基本能抓住機(jī)遇，工業(yè)外向度進(jìn)一步提高。

建設(shè)工業(yè)園區(qū)也是江京市“十五”期間加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要切入點(diǎn)，有效地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。市政府采取加大政策扶持引導(dǎo)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大招商引資力度等措施，使園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，云和木制玩具工業(yè)園區(qū)、遂昌凱恩高科技紙業(yè)園區(qū)、慶元竹木制品工業(yè)園區(qū)、縉云新碧仙都五金工業(yè)園區(qū)、龍泉太陽(yáng)傘園區(qū)、青瓷寶劍園區(qū)、青田外貿(mào)服裝工業(yè)園區(qū)、景寧食品工業(yè)園區(qū)和松陽(yáng)西屏特色工業(yè)園區(qū)等各具特色，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

（三） 旅游資源現(xiàn)狀

1、旅游資源

江京群山連綿，林海氤氳，峽谷眾多，溪流密布，奇峰聳立，瀑泉飛掛，洞壑幽深，可謂是匯“峰、林、洞、瀑”于一城，集“奇、峻、清、幽”于一地。江京是浙江省森林、水能、礦藏和野生珍稀動(dòng)植物資源最豐富的地區(qū)，森林覆蓋率達(dá)到79.1%，素有“浙江林?！薄ⅰ疤烊谎醢伞?、“天然的動(dòng)植物園”之稱，被譽(yù)為“難得凈土”。

江京是一個(gè)清新秀美的世界。在全市1.73萬(wàn)平方公里的土地上，分布著國(guó)家AAAA級(jí)的仙都風(fēng)景區(qū)和AAA級(jí)的青田石門洞旅游景區(qū)及一批國(guó)家AA級(jí)旅游景區(qū)（點(diǎn)）；國(guó)家和省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)4處；市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)6處；國(guó)家和省級(jí)自然保護(hù)區(qū)3處；省級(jí)森林公園8處；國(guó)家級(jí)文保單位5處和省級(jí)文保單位17處；省級(jí)歷史文化名城2個(gè)和省級(jí)歷史文化保護(hù)區(qū)4處。江京是浙江省首個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)地區(qū)，是甌江、錢塘江、飛云江、靈江、閩江、福安江等六大水系的發(fā)源地；江京是21世紀(jì)人類所崇尚的“休閑養(yǎng)生，返樸歸真”的生態(tài)旅游休閑度假勝地。

江京還是全國(guó)最大的畬族聚居地，景寧是全國(guó)惟一的畬族自治縣，多姿多彩的畬族傳統(tǒng)文化和民俗風(fēng)情引人入勝，讓人流連忘返。

總之，江京豐富的自然山水與人文景觀，形成了特色鮮明的旅游資源，日益引起了眾多游客的響應(yīng)與神往。

2、飯店概況

江京地區(qū)目前建有各類旅游飯店39家，其中三星級(jí)酒店2家，二星級(jí)酒店20家，一星級(jí)酒店15家，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的2家?？偡块g數(shù)2224間，總床位3600余張，2002年平均出租率63.79%，平均房?jī)r(jià)140元/間.天。江京市區(qū)現(xiàn)有旅游飯店13家，其中三星級(jí)酒店2家，二星級(jí)酒店5家，一星級(jí)酒店4家，按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的2家。而這4家三星級(jí)及按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造但尚未評(píng)星掛牌的飯店，共有客房387間，去年平均出租率達(dá)到72.49%，平均房?jī)r(jià)約220元/間.天。從整體經(jīng)營(yíng)情況看，江京市的旅游飯店普遍能獲得較好的贏利,并且目前市區(qū)尚存在著無(wú)四、五星級(jí)豪華旅游飯店的空白，為投資建造高星級(jí)酒店提供了極大的空間。

3、景區(qū)接待收入

2002年江京地區(qū)主要景區(qū)（點(diǎn)）接待人數(shù)為：仙都風(fēng)景名勝區(qū)24.2萬(wàn)人；青田石門洞風(fēng)景名勝區(qū)6.5萬(wàn)人；清真寺13.5萬(wàn)人；東西巖、南明山風(fēng)景名勝區(qū)7.64萬(wàn)人；白云山森林公園14.8萬(wàn)人；松陽(yáng)箬寮巖景區(qū)6.5萬(wàn)人。全年共接待海內(nèi)外旅游者217.4782萬(wàn)人，其中海外游客2.4782萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)25.73%，客源結(jié)構(gòu)主要為第一西班牙、第二意大利、第三巴西；國(guó)內(nèi)游客215.3萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)33.4%，客源結(jié)構(gòu)主要為第一省內(nèi)、第二上海、第三江蘇。國(guó)內(nèi)旅游收入8.86億元，同比增長(zhǎng)38.2%，旅游創(chuàng)匯4174.68萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)28.77%。旅游收入占地區(qū)整個(gè)GDP的7.75%，比上一年增長(zhǎng)2.02個(gè)百分點(diǎn)。2003年旅游收入計(jì)劃占整個(gè)GDP的10%左右，增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)繼續(xù)穩(wěn)步提高。

4、存在的問題與不足

江京地區(qū)的旅游接待服務(wù)行業(yè)，近幾年雖然取得了很大的進(jìn)步與發(fā)展，但是還存在著一些問題與不足，主要是：一、整體旅游宣傳的影響面不夠廣泛，輻射力度不夠深；二、景點(diǎn)較分散，未形成拳頭產(chǎn)品和完整線路，給人以零打碎敲的感覺，造成游客停留時(shí)間不夠長(zhǎng)的結(jié)果；三、市區(qū)缺少高規(guī)格的豪華旅游飯店，現(xiàn)有的幾家三星級(jí)飯店都普遍存在著布局不合理、服務(wù)功能不到位的缺陷；四、缺乏專業(yè)的飯店管理人才，飯店的整體服務(wù)規(guī)格和服務(wù)質(zhì)量不夠高；五、現(xiàn)有飯店缺乏能舉行商務(wù)洽談、宴會(huì)、展覽、新聞發(fā)布會(huì)、政府首腦接待等大型活動(dòng)的場(chǎng)所，直接對(duì)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與形象展示造成了滯后的負(fù)面影響；六、在現(xiàn)有整個(gè)地區(qū)旅游收入占到GDP7.75%的基礎(chǔ)上，旅游飯店業(yè)缺乏新的增長(zhǎng)亮點(diǎn)，尤其是代表當(dāng)今最新市場(chǎng)銷售理念的產(chǎn)權(quán)式酒店，在江京還處于空白階段。

（四） 消費(fèi)市場(chǎng)分析

通過對(duì)江京地區(qū)飯店、餐飲、娛樂、購(gòu)物等方面的實(shí)地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)江京地區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)，但是一般市民的消費(fèi)水準(zhǔn)卻比想象中要高。經(jīng)初步了解，目前市民對(duì)生活中的喜事、大事，如生子、參軍、上大學(xué)、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習(xí)慣以聚眾宴請(qǐng)的方式來(lái)祝賀，比較舍得花錢。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂場(chǎng)所在開業(yè)伊始，都能在當(dāng)?shù)卦斐赊Z動(dòng)效應(yīng)，生意非常火爆。我們?cè)谡{(diào)查中還特別關(guān)注了年夜飯的基本標(biāo)準(zhǔn)，每桌從668元～1280元不等，不低于杭州的消費(fèi)水準(zhǔn)，且消費(fèi)市場(chǎng)基本成熟，這就為建設(shè)高星級(jí)酒店奠定了消費(fèi)基礎(chǔ)。

另外，我們還特別調(diào)查了江京市的中高檔社會(huì)餐館， 例如名人名家大酒店、新開元大酒店、綠谷大酒店、陽(yáng)光大酒店、太平府飯店、觀天下食府等，經(jīng)營(yíng)情況都非常不錯(cuò)。其中的名人名家大酒店是目前江京市最大的一家社會(huì)餐館，共有三層，包廂40余個(gè)，總餐位數(shù)達(dá)到了420個(gè)，根據(jù)我們實(shí)地消費(fèi)估算，按照平均每人50元的消費(fèi)水平計(jì)算，如果利用率達(dá)到70%以上，則日平均營(yíng)業(yè)額應(yīng)在3萬(wàn)元以上。日益成熟的消費(fèi)觀念與消費(fèi)市場(chǎng)，已為大型綜合性酒店尤其是餐飲的消費(fèi)理念打下了良好的基礎(chǔ)。

由于隸屬江京地區(qū)的青田是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，有一大批旅居國(guó)外的事業(yè)有成的華僑，他們中的大多數(shù)都有每年回家鄉(xiāng)省親的習(xí)慣，滯留的時(shí)間也比較長(zhǎng)，故往往喜歡在當(dāng)?shù)刭?gòu)房居住，同時(shí)由于受到中國(guó)傳統(tǒng)觀念中“葉落歸根”思想的影響，每年也有大批的老華僑歸國(guó)歸鄉(xiāng)，安度晚年，購(gòu)買酒店式的觀景別墅居住對(duì)他們來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇；江京的經(jīng)濟(jì)尤其是私營(yíng)經(jīng)濟(jì)這幾年發(fā)展非常迅速，誕生了一大批富有的生意人，隨著自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，他們對(duì)生活的要求特別是居住的要求也越來(lái)越高。因而，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅這一最高層次的居住形式將對(duì)他們具有很大的吸引力，與之相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的生活，它的出現(xiàn)無(wú)疑將很好地滿足這一市場(chǎng)的需求?；谝陨蟽牲c(diǎn)分析，我們認(rèn)為，針對(duì)酒店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊，銷售前景樂觀，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾鹣鄳?yīng)的轟動(dòng)效應(yīng)，并最終取得成功。

三、項(xiàng)目分析與市場(chǎng)定位

（一） 項(xiàng)目分析

考慮到江京整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游等發(fā)展?fàn)顩r，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)成本等預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，目前江京市已完全有必要投資建設(shè)高星級(jí)的城市綜合商務(wù)型酒店，并可兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，同時(shí)在建造過程中，特別需要注意下列因素：

1、規(guī)格檔次起步一定要高，設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為五星級(jí)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)，這樣就能快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)的制高點(diǎn)。同時(shí)，服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量齊全且功能靈活。

2、依據(jù)地方容量，整個(gè)投資規(guī)模不宜偏大，房間總數(shù)控制在220間以內(nèi)，同時(shí)，應(yīng)具備有較佳私密性、獨(dú)立性、安全性的經(jīng)營(yíng)接待場(chǎng)所，以滿足政府接待的需求。

3、兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店建筑以獨(dú)立式別墅為主，規(guī)模為40幢左右，每幢建筑面積為250平方米～350平方米之間。

4、主體建筑風(fēng)格應(yīng)有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時(shí)，建筑物本身也相應(yīng)成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀。

5、經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)明確，既能符合當(dāng)?shù)卣?，又能最大范圍地招徠客源，贏得較好的投資回報(bào)。

6、應(yīng)積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣案骷?jí)機(jī)構(gòu)的大力支持，爭(zhēng)取將本項(xiàng)目樹立為良好的政府形象工程。同時(shí)擴(kuò)大臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司的社會(huì)知名度與誠(chéng)信度，進(jìn)而有效樹立公司良好的形象，利用自身的優(yōu)勢(shì)不斷拓展業(yè)務(wù)，最終形成雙贏。

（二） 市場(chǎng)定位

通過實(shí)地考察，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際接待情況及發(fā)展趨勢(shì)分析，我們認(rèn)為，新建的江京大飯店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)可定為：一、政府代表團(tuán)的會(huì)見與接待；二、國(guó)家級(jí)專業(yè)會(huì)議和中小型國(guó)際會(huì)議；三、地方政府、各職能機(jī)構(gòu)、各企事業(yè)團(tuán)體的各類會(huì)議或聯(lián)誼活動(dòng)；四、國(guó)際國(guó)內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、新聞發(fā)布等商務(wù)活動(dòng)；五、高檔旅游團(tuán)隊(duì)；六、高檔次商務(wù)散客；七、各類學(xué)術(shù)研討、參觀交流等接待活動(dòng)；八、海內(nèi)外客商休閑度假等。

酒店類型為城市綜合商務(wù)型。酒店星級(jí)為目前按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，并留有升級(jí)為五星級(jí)酒店的空間。另外，產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的建造也將填補(bǔ)江京市尚無(wú)高檔別墅區(qū)的空白，主要銷售客戶對(duì)象應(yīng)是歸國(guó)僑胞、各地投資商及有關(guān)企業(yè)家等。同時(shí)根據(jù)可靠消息，國(guó)家將下文嚴(yán)格控制別墅類房產(chǎn)的建造，這又將進(jìn)一步使酒店的別墅群成為一個(gè)亮麗的賣點(diǎn)。

（三） 綜合評(píng)論

結(jié)合江京地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特征與新世紀(jì)當(dāng)?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我們認(rèn)為，臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司投資建造江京大飯店，主要有以下幾方面的有利因素：一、近幾年江京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源十分豐富，城市功能與知名度不斷擴(kuò)大，存在著良好的投資基礎(chǔ)條件；二、目前市區(qū)缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動(dòng)的場(chǎng)所，尤其是飯店規(guī)格檔次不高、布局不合理、政府會(huì)見接待場(chǎng)所稀缺、國(guó)內(nèi)外高檔次會(huì)議舉辦困難等不良因素明顯，存在著投資建造高檔飯店的市場(chǎng)契機(jī)；三、江京消費(fèi)市場(chǎng)活躍，消費(fèi)水準(zhǔn)日趨提高，當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)建造四、五星級(jí)高星級(jí)酒店的呼聲很高，而且人們求新、求變、求好的消費(fèi)心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費(fèi)群體；四、江京市政府和相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，非常重視與支持建造江京大酒店這一項(xiàng)目，存在著建設(shè)與經(jīng)營(yíng)政策的優(yōu)惠等政府支持的背景。

總之，該項(xiàng)目是一項(xiàng)能較快占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取良好回報(bào)的較佳的投資行為。同時(shí)，也是有力展示臨海市銀雁房地產(chǎn)有限公司形象的非常良好的機(jī)會(huì)。

四、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路與建議

根據(jù)江京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營(yíng)思路，擬建的江京大飯店初步定位為城市綜合型商務(wù)酒店，兼帶部分產(chǎn)權(quán)式酒店別墅。它的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)涵蓋以下基本概念。

(一） 基本設(shè)計(jì)原則

1、總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務(wù)酒店的特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。

2、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308五星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，樹立良好的形象，又能節(jié)省投資。

3、因酒店用地條件較好，且當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)市場(chǎng)尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān)，可考慮分期建設(shè)，逐步發(fā)展完善。

4、酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。

5、酒店的總體建筑分為高層主樓與產(chǎn)權(quán)式酒店別墅兩大部分。主樓以200間（套）客房（約220間自然間）及公共部分和動(dòng)力后勤部分組成。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅可建40幢左右。另外，隨著市場(chǎng)發(fā)展，在臨江濱區(qū)域，可適當(dāng)規(guī)劃建造一些對(duì)外服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。主樓客房部分可考慮分期建造，前期約建2/3，二期續(xù)建約1/3。建筑總規(guī)模（不含沿江對(duì)外服務(wù)用房）控制在36000平方米左右。

6、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，建筑物要有自己的個(gè)性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。

7、酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。

8、酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。

（二） 酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

酒店的建設(shè)按國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，為四星級(jí)綜合商務(wù)型酒店，骨架基礎(chǔ)部分則按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求控制。

1、70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過道及衛(wèi)生間），擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。

2、擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪客人使用的衛(wèi)生間。

3、擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。

4、擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與別墅區(qū)）、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。

5、擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。

6、擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。

8、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，其中大會(huì)議廳面積不小于240平方米。

9、擁有規(guī)模合理、配置符合較高專業(yè)化程度的公共及健康娛樂設(shè)施，其中多功能廳面積不小于600平方米。健康娛樂設(shè)施分區(qū)相對(duì)集中，并有根據(jù)市場(chǎng)變化而能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的空間。

10、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。

11、擁有符合高星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車場(chǎng)地（所）。

（三） 酒店設(shè)計(jì)設(shè)想與建議

根據(jù)江京市擬建四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)園林式賓館區(qū)塊示意圖及江京市旅游市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路，結(jié)合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計(jì)。遵循“天地人和”及“以人為本”的原則，實(shí)現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟(jì)適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿足現(xiàn)代生活水準(zhǔn)需要的最佳效果。

1、總體布局

酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實(shí)的公園一部分和一個(gè)特殊的景區(qū)與亮點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)南高北低（外環(huán)干道高度約55米左右，區(qū)域道路高度約52米左右，區(qū)域內(nèi)自然地面高度約48-49米，江面水位約為48米左右），未來(lái)的紫荊大橋?yàn)槭兄行耐ㄏ蛲猸h(huán)線而建的主要橋梁，外環(huán)干道給交通帶來(lái)便捷，但干道位置高，可俯視整個(gè)酒店區(qū)，且外環(huán)干道的交通噪音不利于區(qū)域安靜，為此酒店主樓擬向北靠，南區(qū)為庭院綠化區(qū)。賓客主入口擬設(shè)南、北二處，南入口從外環(huán)干道直接用高架接至主樓二層，北入口從濱江大道接至底層，貨物入口與員工入口從西側(cè)道路接入。產(chǎn)權(quán)式酒店別墅擬建于東區(qū)。整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線順暢，客貨員工互不干擾。同時(shí)，為滿足日益增多的車流量，要求建有足夠的停車泊位，初步建議停車位每間客房不少于0.6個(gè)，并能有部分室內(nèi)停車位，必要時(shí)可設(shè)計(jì)成封閉式停車庫(kù)。

2、建筑設(shè)計(jì)

根據(jù)江京市主管部門提出的建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn)，酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營(yíng)用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車庫(kù)。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對(duì)集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接（產(chǎn)權(quán)式酒店別墅除外）。

根據(jù)市場(chǎng)定位，酒店經(jīng)營(yíng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能：

⑴ 綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場(chǎng)需要，客房區(qū)總計(jì)設(shè)200間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待一般會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)之用，可略低于四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（骨架部分盡量少變），數(shù)量可控制在客房總數(shù)的30%；標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為45%，并設(shè)有殘疾人客房1間；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應(yīng)有獨(dú)立的接待、商務(wù)、會(huì)議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主；套房總數(shù)控制在5%左右，它宜分布在標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)和豪華客房區(qū)，房型以雙套房為主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，所有套房均應(yīng)設(shè)有供主人和來(lái)訪客人分別使用的衛(wèi)生間，其中四套房或五套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房，在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。

⑵ 綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。建議設(shè)置專用大型會(huì)議廳一間，面積240平方米左右，小型會(huì)議室四～六間，一間可活動(dòng)分隔的多功能廳（會(huì)議、宴請(qǐng)、展覽用），面積約650平方米左右（凈高不低于5米）。大型會(huì)議廳及多功能廳，必須交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)120～150平方米左右的會(huì)見室一間，含隱蔽式衛(wèi)生間。大型會(huì)議室應(yīng)配置同聲傳譯設(shè)施。

⑶ 全方位餐飲經(jīng)營(yíng)功能。為適應(yīng)大型會(huì)議、政府接待、地方廠商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗閼c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要，建議適當(dāng)擴(kuò)大餐飲經(jīng)營(yíng)范圍和內(nèi)容。盡可能較大地占領(lǐng)當(dāng)?shù)刂懈邫n餐飲市場(chǎng)份額。宜設(shè)大、中、小型中餐廳、風(fēng)味餐廳、咖啡廳（兼西餐廳）、大堂吧等。其中設(shè)140～160座餐廳一間，包廂28～30間（其中可容納20人左右的豪華包廂一間，可容納2桌的包廂2～3間，可容納4桌的包廂1間，其余均為單桌包廂），包廂面積適當(dāng)寬敞，盡可能單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間，其中包廂餐廳可設(shè)成二個(gè)區(qū)域，以便分區(qū)經(jīng)營(yíng)?？Х葟d（兼早餐自助餐）200平方米左右，大堂吧約150平方米左右。多功能廳也可接待大型宴請(qǐng)?？傆?jì)餐位約1000座左右，可同時(shí)容納二～三個(gè)大、中型宴請(qǐng)。與餐廳配套的廚房部分，面積適當(dāng)，布局合理，傳菜線路不與主要公共區(qū)域相交叉。

⑷ 舒適、先進(jìn)的健康娛樂功能。利用優(yōu)越的地理?xiàng)l件，室外可設(shè)置網(wǎng)球場(chǎng)、燒烤區(qū)、釣魚池，預(yù)留室外游泳池及庭院散步休閑設(shè)施。室內(nèi)設(shè)健身中心、乒乓球室、臺(tái)球房、沙壺球房（二道）、桑拿中心（約800平方米）、棋牌房（20間左右）、小型歌舞廳及KTV包房（20間左右）。在適當(dāng)區(qū)域設(shè)置獨(dú)立的書店、鮮花店、餅屋、商場(chǎng)、精品商店和美容美發(fā)中心及足浴按摩中心。

健康娛樂功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。

⑸ 政府接待和會(huì)議功能。政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。

具體使用功能已包括在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中，但在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求，例如會(huì)見室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層；如有可能在前廳區(qū)或行政辦公區(qū)設(shè)政府接待辦公室。

與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：

① 前廳是酒店的門面，面積（不包括營(yíng)業(yè)區(qū)域面積，如總服務(wù)臺(tái)、商場(chǎng)、商務(wù)中心、大堂吧等）以控制在300平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線要通暢。

② 工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。

③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，行政辦公可按對(duì)賓客服務(wù)和對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來(lái)為主二類，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。

④ 員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為360人左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂（120～150個(gè)餐位）、獨(dú)立更衣室、淋浴室、員工培訓(xùn)教室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。

（四） 投資估算

酒店按照36000平方米的建筑面積、200間（套）客房外加40幢獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的投資進(jìn)行計(jì)算，一次投入費(fèi)用初步估算如下：

土建工程：36000平方米×800元/平方米＝2880萬(wàn)元

給排水及鍋爐工程：36000平方米×200元/平方米＝720萬(wàn)元

強(qiáng)電工程：36000平方米×280元/平方米＝1008萬(wàn)元

弱電工程：36000平方米×120元/平方米＝432萬(wàn)元

暖通空調(diào)工程：36000平方米×200元/平方米＝720萬(wàn)元

電梯：300萬(wàn)元

道路、圍墻、庭院綠化：600萬(wàn)元

室內(nèi)裝修：36000平方米×800元＝2880萬(wàn)元

質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費(fèi)：100萬(wàn)元

設(shè)計(jì)及咨詢費(fèi)：250萬(wàn)元

開辦費(fèi)用（包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂、客房等設(shè)備設(shè)施費(fèi)及員工服裝、培訓(xùn)等費(fèi)用）：800萬(wàn)元

不可預(yù)見費(fèi)：500萬(wàn)元

購(gòu)買土地費(fèi)用：1288萬(wàn)元

總計(jì)：12478萬(wàn)元

注：如客房區(qū)分期建造，則第一期投資可削減部分費(fèi)用。

（五） 投資效益預(yù)測(cè)（年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算）

產(chǎn)權(quán)式酒店別墅一次性收益：40幢× 600000萬(wàn)元/幢＝2400萬(wàn)元

年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算

單位:萬(wàn)元

項(xiàng)目 金額 測(cè)算依據(jù)

客房收入 1430.8 200間.套×280元/天×365天×70%＝1430.8

餐飲收入 1085.42 大堂吧、咖啡廳：150座×25元/人×365天×25%＝34.22中餐廳：600座×2餐×365天×40元/人×60%＝1051.2

商場(chǎng)收入 54.75 商場(chǎng)（包括書店、花店）：1500元×365天＝54.75

康樂收入 250.65 桑拿中心(男/女)：60元/人×30人×365天＝65.7 足浴、保健按摩：30元/人×30人×365天＝32.85棋牌室：20間×100元/天×365天×80%＝58.4卡拉OK：20間×150元×365天×60%＝65.7美容美發(fā):15000元/月×12月＝18燒烤啤酒廊、電子游戲、網(wǎng)吧、沙弧球等：約10萬(wàn)/年健身、桌球、乒乓球等對(duì)住店客人免費(fèi)使用，不計(jì)營(yíng)業(yè)收入。

商務(wù)中心收入 7.3 200元×365天

會(huì)議室收入 27.38 2500元×365天×30%

其他收入 18.25 迷你吧、電訊、洗衣等：500元×365天

營(yíng)業(yè)收入合計(jì) 2874.55

減：營(yíng)業(yè)稅金及附加

營(yíng)業(yè)稅 181.33 娛樂：250.65 ×20%＝50.13其他：(2874.55－250.65)×5%＝131.2

增值稅 1.86 (商場(chǎng)收入54.75－成本54.75×80%)×17%＝1.86

城建稅 12.82 (181.33＋1.86)×7%＝12.82

教育費(fèi)附加 7.33 (181.33＋1.86)×4%＝7.33

營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì) 203.34

減：營(yíng)業(yè)成本

餐飲成本 629.54 1085.42×58%＝629.54

商場(chǎng)成本 43.8 54.75×80%＝43.8

康樂成本 75.2 250.65×30%＝75.2

其他成本 16.06 7.3×20%＋27.38×20%＋18.25×50%＝16.06

營(yíng)業(yè)成本合計(jì) 764.6

減：各項(xiàng)費(fèi)用

工資及福利費(fèi)用 518.4 工資：360人×800元/月×12月＝345.6福利：345.6×50%＝172.8 (包括:職工養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、糧食補(bǔ)償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等及其他有關(guān)職工福利費(fèi))

能源費(fèi)用 287.46 營(yíng)業(yè)收入的10%

日常維修費(fèi)用 57.49 營(yíng)業(yè)收入的2%

公眾責(zé)任保險(xiǎn) 3 累計(jì)賠償額1000萬(wàn)×0.3%

營(yíng)業(yè)部門費(fèi)用 201.22 營(yíng)業(yè)收入的7%（包括：客用品、免費(fèi)食品、裝飾費(fèi)用、清潔用品、賣房傭金、布草、器皿、酒吧費(fèi)用、布草洗滌費(fèi)、音樂娛樂費(fèi)、印刷費(fèi)、廚房用具、園林綠化費(fèi)用等）

市場(chǎng)推廣費(fèi)用 57.49 營(yíng)業(yè)收入的2%

一般管理費(fèi)用 201.22 營(yíng)業(yè)收入的7%（包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用等）

管理公司管理費(fèi)用 57.49 管理費(fèi)用：2874.55×2%＝57.49

各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 1383.77

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（GOP） 522.84

五、結(jié)論

通過以上各項(xiàng)研究分析及測(cè)算，結(jié)果表明：無(wú)論是從旅游市場(chǎng)發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從酒店日后的經(jīng)營(yíng)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來(lái)看，建造江京大飯店項(xiàng)目都是比較有利的，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益良好，然投資回報(bào)期會(huì)較長(zhǎng)，但還是值得建造的。從社會(huì)效益來(lái)看，本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金200多萬(wàn)元，此外酒店還能為當(dāng)?shù)靥峁?00人左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無(wú)疑是對(duì)當(dāng)?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?/p>

江京市作為該地區(qū)人民政府所在地，一向缺乏上檔次、高規(guī)格的高星級(jí)酒店，這與其浙西南最大城市的地位極不相符，一旦本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)，即可緩解市區(qū)缺乏接待高規(guī)格政府首腦與政府代表團(tuán)、大型商務(wù)活動(dòng)、高檔次宴會(huì)及展覽、大型國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議及新聞發(fā)布會(huì)、高檔次商務(wù)散客及觀光客的高星級(jí)酒店的問題，這樣既能快速地提升江京的城市檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時(shí)又能有力地促進(jìn)江京旅游賓館、飯店業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。

考慮到江京地區(qū)的青田是全國(guó)著名的僑鄉(xiāng)，有許多旅居國(guó)外的事業(yè)有成的老華僑都有葉落歸根，回家鄉(xiāng)安度晚年的思想，因此，如果江京大飯店建造一批作為當(dāng)今最高層次的居住形式、未來(lái)當(dāng)?shù)貦n次最高的景觀居住區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，則一定能夠很好地滿足他們的居住需求。同時(shí)，還有一大批每年定期回家鄉(xiāng)省親的華僑，由于與別墅相配套的酒店式服務(wù)也將極大地方便他們的在外生活，從而增加他們?cè)诋?dāng)?shù)氐臏魰r(shí)間，無(wú)形中也為當(dāng)?shù)貛?lái)了招商引資的機(jī)遇和巨大的消費(fèi)群?？梢哉f(shuō)，江京大飯店兼帶的產(chǎn)權(quán)式酒店別墅的消費(fèi)市場(chǎng)非常廣闊，它在江京地區(qū)的率先推出也必將在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)，同時(shí)也可彌補(bǔ)江京大飯店投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的不足，無(wú)論是其社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都是非常明顯的。

酒店的建造是一個(gè)投資大、短期經(jīng)濟(jì)效益差且投資回報(bào)期長(zhǎng)的浩大的工程，因此作為投資方來(lái)說(shuō)，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時(shí)也是必須的。據(jù)我們調(diào)查了解，目前在浙江省內(nèi)有不少地區(qū)為了吸引投資，當(dāng)?shù)卣紩?huì)采取形形色色的特殊優(yōu)惠政策，例如：有些地方政府對(duì)到該地區(qū)投資建造星級(jí)酒店的開發(fā)商，免費(fèi)贈(zèng)送開發(fā)所用的配套用地等等……考慮到當(dāng)?shù)氐膶?shí)際市場(chǎng)情況并結(jié)合酒店自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，在酒店建造的同時(shí)如能允許投資方兼帶建造一批產(chǎn)權(quán)式酒店別墅，這樣其實(shí)是一種對(duì)政府、對(duì)開發(fā)商形成雙贏的做法。此外，當(dāng)?shù)貙捤傻恼攮h(huán)境和政府部門的大力支持也是增強(qiáng)開發(fā)商信心的有利因素。

考慮到目前江京市的星級(jí)酒店已有一定的數(shù)量，競(jìng)爭(zhēng)必將日趨激烈，故建議江京大飯店項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，憑借現(xiàn)代化酒店的規(guī)模設(shè)施，引入先進(jìn)的專業(yè)管理技能與經(jīng)驗(yàn)，明確占領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的制高點(diǎn)。

根據(jù)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們認(rèn)為江京大飯店的主體建筑應(yīng)按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，但為了節(jié)約投資和費(fèi)用，更好地適應(yīng)市場(chǎng)，建議酒店現(xiàn)階段按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造。

綜上所述，我們的結(jié)論是：建造江京大飯店，無(wú)論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都非常地明顯，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的項(xiàng)目。

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