1.房地產(chǎn)價格相關理論

　　房地產(chǎn)價格定義。住宅房地產(chǎn)價格，簡稱住房價格，是指在開發(fā)、建設、經(jīng)營房地產(chǎn)過程中所耗費的全部社會必要勞動所形成的價值與土地所有權價格綜合的貨幣表現(xiàn)，其最根本的特征是雙重實體價格。其市場價格可能會大于、等于或小于住宅的真實價值，而只有在一個有效的市場中，市場價格才是商品住房真實價值的反映。房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結合而產(chǎn)生的，因此其價格表現(xiàn)出不同于其他商品價格的顯著特征。

　　房地產(chǎn)價格波動影響因素。由于房地產(chǎn)商品所涉及的產(chǎn)品周期長，產(chǎn)業(yè)鏈長，政策性明顯，因此房地產(chǎn)價格的波動就受到了各種因素的影響。由于歸納和分類的角度不同，所得的結果也不一樣，如有的學者是從自然因素、社會因素、經(jīng)濟因素等方面進行分類，而有的學者從影響范圍的角度劃分為宏觀因素、區(qū)域因素和微觀因素。本文從房地產(chǎn)供給與需求兩個方面進行分析：

　　房地產(chǎn)供給因素房地產(chǎn)供給是一定時期內(nèi)人們?yōu)樯鐣峁┑姆康禺a(chǎn)總量。從長期來看，影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、與產(chǎn)業(yè)政策相關的貨幣政策。對房地產(chǎn)供給的影響因素還包括：房地產(chǎn)的開發(fā)成本；房地產(chǎn)交易條件等。

　　房地產(chǎn)需求因素。房地產(chǎn)需求是一定時期內(nèi)人們愿意而且有能力購買房地產(chǎn)的量。當房地產(chǎn)市場需求發(fā)生變化時，容易引起房產(chǎn)商品價格的變化。這些因素主要包括：城市人口數(shù)量和結構的變化；居民收入水平的變化；實際利率變化；政策因素；預期因素等。

　　2.石家莊市房地產(chǎn)價格波動實證研究

　　石家莊市是河北經(jīng)濟文化的中心，人口的集聚速度快，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求明顯。從全國來看，石家莊還只是個二線城市，從2011年1月份開始，國家統(tǒng)計局對房價的統(tǒng)計，新增加了定基指數(shù)內(nèi)容，以2010 年為100作為首輪對比基期。業(yè)內(nèi)人士分析，定基比上漲7.7%，說明房價與2010 年相比，高出了7.7%。而北京、上海、深圳的定基比分別上漲2.9%、2.3%、4.0%，上漲幅度相對較小，說明國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策對一線城市影響較大，對二、三線城市影響相對小。通過數(shù)據(jù)可以看出，與前兩年相比，石房價漲幅有所回落，但房價依然看漲，房價回歸合理水平還需要更多的努力。不少石家莊市民對“ 三年大變樣” 后的樓市充滿期待， 希望通過拆遷后的土地放量緩解樓市供給的緊張狀態(tài)， 從而消化掉部分住房需求，并期待房價“ 拐點” 的到來。這種心理以及一線城市房價下降的消息進一步加劇了石家莊房產(chǎn)市場等待觀望的膠著狀態(tài)。從2010年6月到2011年5月，石家莊市的房價一直處于上漲態(tài)勢，見下圖

　　從圖中我們看出2010年后半年石家莊的房價一直在上升且上升幅度也在加大，但是進入2011年后房價基本持平，到四月份房價又有所上升。本文擬建立VAR模型研究石家莊市房價波動的影響機制。

　　實證研究VAR模型建立。數(shù)據(jù)的選?。罕疚闹形覀冇檬仪f市房屋銷售價格指數(shù)表示房地產(chǎn)的價格（HP），用石家莊市社會消費品零售總額表示消費（CO），利率采用一年期定期利率（R），用居民消費價格指數(shù)表示通貨膨脹率（CPI）。為了消除異方差，變量取其自然對數(shù)，經(jīng)過調(diào)整后的變量為LNHP、LNR、LNCO、LMCPI，它們分別表示對數(shù)化后的房地產(chǎn)價格銷售指數(shù)、利率、消費、居民消費價格指數(shù)。上述數(shù)據(jù)的原始數(shù)據(jù)區(qū)間為2006年1月至2010年12月的月度數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來自中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，中經(jīng)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)庫以及河北省統(tǒng)計局網(wǎng)站。

　　模型的建立：向量自回歸模型是把系統(tǒng)中每個內(nèi)生變量作為系統(tǒng)中所有內(nèi)生變量的滯后值函數(shù)來構造模型，從而將單變量自回歸模型推廣到由多元時間序列變量組成的“向量”自回歸模型。它是非結構化的多方程模型，可以對多個相關經(jīng)濟指標進行分析和預測。本文采用向量自回歸模型（VAR模型）對數(shù)據(jù)進行數(shù)據(jù)分析。通過軟件EVIEWS 6.0進行數(shù)據(jù)分析。

　　實證結果分析。單位根檢驗;由于VAR模型要求序列是平穩(wěn)的，因此應先檢驗序列的平穩(wěn)性。四個變量的ADF檢驗結果表明四個變量在一階差分序列的ADF值都在1%，5%，10%的顯著性水平下拒絕了單位根的零假設，因此它們都是I(1)序列。適用于VAR模型。

　　VAR模型滯后期的選擇:分別對LNR，LNCO，LNCPI與LNHP進行滯后期數(shù)分析，所得結果分別見下表

　　根據(jù)AIC和SC準則，從表可以看出，LNR，LNCO，LNCPI與LNHP的滯后期數(shù)分別為滯后二期，滯后一期，滯后二期。所以我們建立的模型分別為VAR(2)，VAR(1)和VAR(2)。

　　VAR模型實證結果及解釋:① 利率與房地產(chǎn)價格實證分析結果可以表示為：

　　由上式我們知道，利率的滯后值和房地產(chǎn)價格呈顯著的正相關，這說明前期利率的增加會增加人民的儲蓄進而增加收入，導致當期用來消費的資金增加，人民有更多的閑置資金，在當期會用來消費和投資，因此對房地產(chǎn)的需求增加，導致房價上漲。這主要是由于利率上升帶來的收入效應引起的。

　?、?消費與房地產(chǎn)價格實證分析結果可以表示為：

　　由上式我們知道，房地產(chǎn)價格與消費的滯后一期呈顯著的負相關，前期消費的減少會增加當期對房地產(chǎn)的需求，不論是用來投資還是使用，這都會使房價上升。而房價上升具有持久性和連續(xù)性，前期房價對本期房價也有正的影響。

　　③ 通貨膨脹水平與房地產(chǎn)價格實證分析結果可以表示為：

　　由上式我們知道CPI和自身呈顯著的正相關，這同時也證明了CPI存在“自我預期”實現(xiàn)效應。由于現(xiàn)實生活中的人是有限理性的，因此，當通貨膨脹發(fā)生時，人們預期短期內(nèi)通貨膨脹會一直延續(xù)下去，導致通貨膨脹不斷上升，與此同時，CPI與房地產(chǎn)價格呈顯著的相關。在房地產(chǎn)價格滯后一期時，房地產(chǎn)價格的上漲會導致人們消費以及企業(yè)的投資增加，增加總需求。由于CPI統(tǒng)計一般是在下月初計算出來，具有一定的時滯效應，因此本期的CPI會上漲，當時間推移，滯后一期變成滯后二期時，大眾會主觀認為，房地產(chǎn)價格可能會遭到調(diào)控或者價格可能會出現(xiàn)震蕩，導致消費和投資減少，造成CPI下降，與其呈負相關。

　　3.研究結論

　　本文用VAR模型分析了石家莊市的房地產(chǎn)價格波動性，通過理論分析我們知道，房地產(chǎn)價格受利率影響主要是由于收入效應引起的，當然利率的調(diào)整也會影響到對房地產(chǎn)的投機行為，從而推動房價的漲落；而消費能夠改變?nèi)司芍涫杖脒M而影響人們的實際購買力，即通過影響房地產(chǎn)的需求量影響房地產(chǎn)價格的變化；房價的短期波動將會引起通貨膨脹水平的短期同向波動。

　　如何促進房地產(chǎn)價格合理波動，是房地產(chǎn)行業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展的關鍵。只有房地產(chǎn)價格本身更具合理，房地產(chǎn)價格的波動才能更趨合理性，才有可能實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

　　當前房價調(diào)控政策已步入平穩(wěn)期，在樓市持續(xù)降溫、一線城市和部分二線城市成交低迷、全國價格漲幅趨緩、少數(shù)城市價格微跌等綜合情況下，政策面進入密切觀察期。石家莊市“三年大變樣”政策和滹沱新區(qū)規(guī)劃給“新國十條”政策下的房地產(chǎn)市場提供了新的動力和發(fā)展方向，當前的房地產(chǎn)市場是“政策市”，掌握了政策的導向也就抓住了市場的發(fā)展方向。

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