近日,國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)表的調(diào)查顯示,今年1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲11.3%。以代表房價趨向的新建住房銷售價格來看,像烏魯木齊、南寧等上漲較快,而廣州、深圳等過去的熱點城市領(lǐng)銜下跌。

　　自從著名地產(chǎn)商萬科董事長王石拋出"房價拐點論"以及萬科主動采取"降價銷售"策略以來,房地產(chǎn)市場的"集體唱多"的格局完全被打破,無數(shù)地產(chǎn)商展開對王石的"攻擊",他們試圖挽留殘留在民眾過去狂熱記憶中的"房地產(chǎn)永恒單邊上漲預(yù)期",極力鼓吹"房價僅僅是短期調(diào)整,還會繼續(xù)上漲"。

　　坦率地說,盡管"房價拐點"已經(jīng)發(fā)生,但是這種發(fā)生并沒有普遍性地傳遞到民眾的認(rèn)知里,其重要原因在于被稱為中國"超級城市"(Superstar Cities)的房價目前還并沒有顯示出嚴(yán)重的頹勢,盡管這些城市的交易量處于前所未有的"冷凍期",但它們的價格走勢并沒有呈現(xiàn)出南粵地區(qū)那種確定性的走勢。所謂超級城市,按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家Joseph Gyourko在其著名論文里的定義,指的是那些分工網(wǎng)絡(luò)充分?jǐn)U張、產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)模效應(yīng)異常發(fā)達(dá)、居民收入水平要遠(yuǎn)高于全國平均水平的城市。Joseph Gyourko認(rèn)為,只有超級城市才具備真實的"房價抗跌"性,因為超級城市強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)和分工水平的深度化(導(dǎo)致對土地、勞動力資源的大量需求),使得超級城市會不斷創(chuàng)造新的有衍生性的工作機(jī)會,將經(jīng)濟(jì)鏈條中的高價值部分吸納到城市里,形成了不斷增長的富裕階層。而在中國,嚴(yán)格意義上只有北京和上海是"超級城市"。北京上海的房價近期并沒有發(fā)生嚴(yán)重的下跌,它們只是交易量"暴跌"。

　　但是,這并不表示超級城市不會加入"房價大跌"陣營。實際上,支持這兩個"超級城市"抗跌性的因素正氣若游絲。支持超級城市房價走高的力量可以是居民自住需求的釋放,也可能是富人們的投機(jī)需求。但超級城市"抗跌"力量只有一個,就是自住性需求,這反映在工薪階層和小中產(chǎn)人士的可支配收入變化以及儲蓄變化上。

　　最近幾年中國的城鎮(zhèn)居民可支配收入增長(扣除物價因素)大約是10%左右,但是工薪階層和一般中產(chǎn)人士的收入增長大約是8%,這一點可以根據(jù)他們的納稅情況清晰地得出。實際上,這幾年富裕階層的收入增長異常迅猛,他們拉高了整體數(shù)值。同時,農(nóng)民(包括農(nóng)民工)收入增長也呈現(xiàn)快速上升,從前幾年4%上升到最近的8%,不過這一群體不是城市房價的承擔(dān)者。而3年來中國超級城市房價的總體漲幅已經(jīng)超過了240%,如果我們考慮到未來中國經(jīng)濟(jì)處于峰值后的回落期,那么我們沒有理由相信工薪階層在今后幾年收入會高增長,來"消化"此前房價的瘋狂漲幅。于是,這一"消化不良"的背后必然預(yù)示著超級城市的房價將大幅度下跌。另外,普通工薪階層民眾的可支配收入可以分解為消費和儲蓄,中國正在面臨嚴(yán)重的通脹問題,高通脹導(dǎo)致居民家庭食品消費支出占家庭消費總支出的比重即恩格爾系數(shù)強(qiáng)勁上升,侵蝕了普通民眾的"儲蓄"。另外,中國股市在去年吸引了大量的工薪階層投資者,但是,這些人并不走運,他們在股市里的投資遭到"大量縮水",損失的比例大約在30%左右,這也侵蝕了儲蓄。眾所周知,普通民眾的儲蓄是樓宇首付的基本來源,民眾的收入流對應(yīng)著按揭。不幸的是,在這兩個方面,風(fēng)險都是升高的。

　　從這個意義上說,超級城市的房價必然會大規(guī)模下跌,因為它的抗跌因素正在快速地消失。我們認(rèn)為,在奧運之前,超級城市的房價必然會充分展現(xiàn)其跌勢,那時候沒有人會喋喋不休地討論"拐點問題"。

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