剔除土地出讓金的物業(yè)稅沒有意義

 作者:王杰    164

去年年底,在物業(yè)稅試點從“空轉(zhuǎn)”變“實轉(zhuǎn)”、物業(yè)稅即將開征的消息滿天飛的時候,我在《上海證券報》撰文指出:“即使物業(yè)稅已經(jīng)進入立法計劃,物業(yè)稅相關(guān)準備工作也需要兩年左右。物業(yè)稅不可能在2008年就開征。”

  最新的報道證實了筆者的判斷。1月15日,有媒體引用國家稅務(wù)總局有關(guān)負責人的話說,因客觀環(huán)境所致,2008年物業(yè)稅不會開征。報道稱:“上述國稅總局高層官員透露,開征的大概時間在2010年-2015年間。這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達成共識。”

  物業(yè)稅推遲開征是由諸多原因造成的。物業(yè)稅開征絕非一個簡單的房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費合并過程,而直接決定著諸多現(xiàn)實狀況的變革。當然,具體的準備工作也是一個方面,比如,物業(yè)稅稅基、稅率該如何確定?稅收優(yōu)惠以及累進稅制該如何設(shè)定?等等問題,都須加以明確。從操作層面來看,我國目前還沒有很成熟的評估機構(gòu)——目前我國的評估師也僅1萬人左右,根本無法完成眾多房產(chǎn)的價格評估。但這些還不足以推遲物業(yè)稅的出臺,對物業(yè)稅構(gòu)成最大阻礙的實際上是土地出讓金問題。

  目前,關(guān)于這個問題存在著兩大爭鋒相對的觀點。一種觀點認為,把土地出讓金與現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅。具體操作方法是,把土地出讓金由一次性交納分攤在物業(yè)稅當中,按年繳納。但是,這一設(shè)計遭到了地方政府的反對。目前土地出讓金繳納制度要求開發(fā)商在一定期限內(nèi)全額付清,如果物業(yè)稅把土地出讓金分攤繳納,就可能導(dǎo)致城市建設(shè)資金吃緊。按照某些政府官員的話說:“每年收上來的物業(yè)稅,可能僅夠城市維護之用。”

  另一種觀點則認為,把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業(yè)稅,而把土地出讓金單列,繼續(xù)按照目前的模式征收。但是,這就意味著70年的土地出讓金仍舊一次性轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,住房價格不僅不會因物業(yè)稅的開征而降低,還可能由于兩大因素的推動而上漲:

  一、地方政府通過抬高地價獲取更多財政收入,同時,地價的抬高推動房價升值,而物業(yè)稅恰是針對房產(chǎn)升值設(shè)計的稅種,這樣,房價的上漲又能讓地方政府征收更多的物業(yè)稅。地方政府等于雙向獲利,它就會產(chǎn)生更強烈的抬高地價、房價的沖動——在現(xiàn)行的土地供應(yīng)模式下,政府作為土地的唯一供應(yīng)者,它是完全可以操縱地價的。這無疑將進一步加大樓市調(diào)控難度,惡化民生。

  二、目前存在于房地產(chǎn)開發(fā)、流通環(huán)節(jié)的各種收費甚至比“明媒正娶”的稅收還多,據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,達上百種之多,其中的相當一部分收費與土地出讓金相伴而生。倘若土地出讓金不納入物業(yè)稅之中,就意味著,這些收費所依賴的土地出讓金這一龐大寄生體依然存在,而這種收費標準可能提高,最終還將被轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。如此一來,物業(yè)稅實際上就變成了一種新增稅種,而非對現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費的一種整合,房價無疑也將因此而繼續(xù)上漲。

  這種制度設(shè)計顯然很難得到民眾的支持。于是,矛盾就產(chǎn)生了。物業(yè)稅的設(shè)計到底屈從于地方政府的意愿還是順應(yīng)民意?這種利益博弈的最終結(jié)局或?qū)Q定物業(yè)稅的命運。

  筆者認為,鑒于中國國情,把土地出讓金納入物業(yè)稅不僅是最佳選擇,也是唯一選擇。其一,只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當中,才能抑制地方政府盲目建設(shè)、浪費建設(shè)的沖動。由于不能通過出讓土地一次性獲得收入,地方政府就不能寅吃卯糧,他們將不得不提高服務(wù),提高資金使用效率,通過改善公共建設(shè)換取民眾繳納物業(yè)稅的積極性。事實上,這也是各國開征物業(yè)稅的初衷。其二,如果把土地出讓金剔除,物業(yè)稅稅率將變得非常低,而征收成本則不變,這意味著,征收成本在某些地方有可能接近甚至超過物業(yè)稅,從而,使物業(yè)稅的開征變得毫無意義。其三,只有把土地出讓金納入物業(yè)稅當中,才能抑制地方政府的賣地沖動,才能促使調(diào)控措施見效,也才能防止房價進一步失控,住房這一民生問題進一步惡化。
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