2008年，樓市據(jù)說(shuō)呈現(xiàn)“拐點(diǎn)”的跡象了。有人認(rèn)為，這是因?yàn)檎粩嗉哟笳{(diào)控力度，終于起作用了。對(duì)此，我不同意。兩年多來(lái)，我一直在說(shuō)，政府的調(diào)控政策沒有針對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)畸高的真實(shí)原因，甚至是南轅北轍的。所以，房?jī)r(jià)在過去兩年里越調(diào)越高。同樣的政策不可能因?yàn)榱Χ燃哟?，反而變得正確有效。在政策不對(duì)路的前提下，樓市的所謂“拐點(diǎn)”，即使的確出現(xiàn)了，恐怕也是一種假象。它或者僅僅是房地產(chǎn)名義價(jià)格的短期下挫，消費(fèi)者購(gòu)買房屋的實(shí)際負(fù)擔(dān)（實(shí)際價(jià)格）未必更輕。更令人擔(dān)憂的一種可能是：它預(yù)示著房地產(chǎn)市場(chǎng)的硬著陸，預(yù)示著中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)更強(qiáng)烈的反彈。

　　我一直認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格是虛高的，但這個(gè)虛高和人們通常所說(shuō)的資產(chǎn)泡沫并不是一回事。資產(chǎn)泡沫是在一個(gè)自由交易的市場(chǎng)上，由于資金過度供應(yīng)，通貨膨脹所造成的資產(chǎn)升值現(xiàn)象。這里有個(gè)前提，就是自由市場(chǎng)。假若沒有自由市場(chǎng)，資產(chǎn)價(jià)格的虛高往往就不完全是泡沫。打個(gè)比方，專制時(shí)代，皇帝的口水都可能值幾兩黃金。站在理性人的角度，這個(gè)“價(jià)格”簡(jiǎn)直荒謬之極，但它顯然不是泡沫，不是什么“口水投機(jī)商”哄抬起來(lái)的，更不是什么“國(guó)際口水游資”炒起來(lái)的。只要專制還在，皇帝不倒，他老人家的口水就是能值上幾兩黃金！當(dāng)然，一旦帝制被推翻，皇帝下臺(tái)，支持口水價(jià)格的那個(gè)體系轟然坍塌，口水也就必然還是口水，一文不值。

　　在我看來(lái)，至少在2006年以前，資金投機(jī)“炒賣”不是房?jī)r(jià)上漲的主因。然而，我國(guó)官方一直高調(diào)指責(zé)炒家，一直把房產(chǎn)投機(jī)視為房?jī)r(jià)偏高的罪魁禍?zhǔn)?。所采取的各?xiàng)“平抑房?jī)r(jià)”政策，往往都以打擊投機(jī)為基調(diào)，其中又以“收緊資金供給”和“加稅”為最常用的手法。這兩種手法，在中國(guó)的實(shí)際情況下，對(duì)房?jī)r(jià)虛高不但不能治本，反而推波助瀾。先說(shuō)加稅。我在兩年前多次說(shuō)過，加稅能平抑房?jī)r(jià)是天方夜譚，相反，加稅必然導(dǎo)致房地產(chǎn)漲價(jià)。在交易環(huán)節(jié)加稅，會(huì)直接推高房地產(chǎn)價(jià)格；在供應(yīng)環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)加稅（如加征土地閑置稅、開征物業(yè)稅等等），表面上有可能壓低房地產(chǎn)的交易價(jià)格，但實(shí)際上，如果把長(zhǎng)期稅收折算進(jìn)購(gòu)房?jī)r(jià)格，消費(fèi)者支付的總成本肯定不會(huì)更低，只會(huì)更高。至于收緊資金供給，在交易環(huán)節(jié)收緊資金供給（即收緊房貸、提高住房貸款利率），道理也是一樣，房地產(chǎn)的名義價(jià)格有可能降低，實(shí)際上消費(fèi)者支付的購(gòu)房成本反而會(huì)上升。

　　最危險(xiǎn)的一招，乃是收緊房地產(chǎn)供應(yīng)環(huán)節(jié)的資金供給，即大力擠壓房地產(chǎn)商的資金供應(yīng)。例如禁止外資投資房地產(chǎn)開發(fā)、禁止國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商舉借外債、不鼓勵(lì)房地產(chǎn)商上市融資、對(duì)房地產(chǎn)商的土地開發(fā)款提出越來(lái)越嚴(yán)格的繳納條件等等。這些政策意圖只有一個(gè)，讓房地產(chǎn)商沒錢可花。我認(rèn)為，之所以目前樓市呈現(xiàn)一些“拐點(diǎn)”的跡象，主要還是因?yàn)檫@方面的政策在生效。資金鏈緊張導(dǎo)致一些房地產(chǎn)商特別是中小房地產(chǎn)商不得不做出一些拋售舉動(dòng)。問題在于，收緊資金供給實(shí)質(zhì)上是在提高房地產(chǎn)商的開發(fā)成本，和加稅政策一樣，它的長(zhǎng)期政策效果必定是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的！所以，即使部分開發(fā)商在資金壓力下拋售，長(zhǎng)期看也不可能逆轉(zhuǎn)地產(chǎn)的上升趨勢(shì)。相反，如果有相當(dāng)一批開發(fā)商由于資金壓力，而退出地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就會(huì)出現(xiàn)一場(chǎng)硬著陸，即短期內(nèi)地產(chǎn)名義價(jià)格下挫，但隨即會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的供給不足，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格報(bào)復(fù)性上漲。

　　如果出現(xiàn)這種硬著陸，將是一個(gè)消費(fèi)者和房地產(chǎn)商雙輸?shù)慕Y(jié)局。當(dāng)然，少數(shù)資金雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是有通暢融資渠道的上市公司，或許可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)張自己的勢(shì)力范圍，甚至形成寡頭壟斷。我認(rèn)為，這就是為什么某位地產(chǎn)大佬主動(dòng)宣揚(yáng)“拐點(diǎn)論”，甚至主動(dòng)號(hào)召消費(fèi)者“三年后再買房”。

　　我已經(jīng)反復(fù)呼吁過，如果有關(guān)部門真心希望降低中國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格，讓消費(fèi)者得到真正的實(shí)惠，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠真正健康發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)效仿世界先進(jìn)國(guó)家如美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。具體來(lái)說(shuō)，就是應(yīng)當(dāng)：（1）減少稅收，包括降低實(shí)質(zhì)為一種稅收的土地出讓金，以及推出個(gè)人購(gòu)房支出抵扣個(gè)人所得稅的政策；（2）放松供給環(huán)節(jié)的資金供應(yīng)，包括放開外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的限制，放開房地產(chǎn)金融信托基金即REIT等各種融資工具，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)上市等；（3）為消費(fèi)者提供更加廉價(jià)的住房消費(fèi)信貸，包括成立面向低收入大眾發(fā)放低息貸款的國(guó)民住房信貸銀行，為中等收入消費(fèi)者的商業(yè)住房貸款提供國(guó)家按揭保險(xiǎn)，乃至加快房地產(chǎn)信貸證券化的步伐，等等。

擴(kuò)展閱讀

版權(quán)聲明：