2008年新年伊始，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)為3號(hào)文件）。該通知強(qiáng)調(diào)，為了切實(shí)保護(hù)耕地，就得大力促進(jìn)節(jié)約集約用地，走出一條建設(shè)占地少、土地利用效率高的符合中國(guó)國(guó)情的土地利用新路子。認(rèn)為這是關(guān)系民族生存根基，是國(guó)家長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的大計(jì)，是全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，是中國(guó)必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的一條根本方針。

　　事實(shí)上，無(wú)論是中國(guó)還是其他國(guó)家，任何國(guó)家的土地都是既定的，它不能多，也不會(huì)少。因此，在土地既定的情況下，如何讓既有的土地更有效率地使用是每一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展的根本所在。在早幾年，隨著房?jī)r(jià)上漲，不少人一直在說(shuō)，這是由于住房供應(yīng)過(guò)少，因此政府就得拍賣(mài)出更多土地來(lái)建造住房。但實(shí)際上，這幾年土地供應(yīng)快速增長(zhǎng)，不僅沒(méi)有解決房?jī)r(jià)快速上漲問(wèn)題，反之，房?jī)r(jià)上漲速度更快。為什么？一則是土地使用效率問(wèn)題。二則是如果住房是投資品，而且這個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)又有政府隱性擔(dān)保、銀行低利率政策及信貸便利，豈能沒(méi)有大量進(jìn)入房地產(chǎn)的市場(chǎng)投資？

　　對(duì)于土地使用效率，深圳應(yīng)該是規(guī)劃比較好、土地使用效率較高的地方，但是與香港相比仍然差距很大。香港的土地開(kāi)發(fā)100多年，但僅用了22%，但是深圳的土地，如果按5年開(kāi)發(fā)進(jìn)度，深圳的土地在5年后就沒(méi)有了。還有，盡管北京的土地是上海的6倍，但是北京的土地能夠產(chǎn)出上海6倍產(chǎn)值嗎？二線(xiàn)及以下城市的土地使用效率更低。因此，3號(hào)文件的出臺(tái)對(duì)國(guó)內(nèi)土地效率提高十分重要。

　　此外，土地使用效率提高，還要注意兩個(gè)問(wèn)題：一是土地產(chǎn)權(quán)界定與產(chǎn)權(quán)保護(hù)的問(wèn)題。二是土地的溢價(jià)如何來(lái)分配的問(wèn)題。

　　就目前中國(guó)的土地制度來(lái)看，表面上有兩種土地所有權(quán)，國(guó)家土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)。對(duì)于國(guó)家土地所有權(quán)，表面上是土地公有制，但是土地的產(chǎn)權(quán)界定在國(guó)家身上，就面臨著公有產(chǎn)權(quán)虛擬性的問(wèn)題。因?yàn)?，?guó)家并不是一個(gè)具體的產(chǎn)權(quán)主體，而是必須通過(guò)一級(jí)級(jí)的政府機(jī)構(gòu)中的人來(lái)行使公有性的產(chǎn)權(quán)。這樣就必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)運(yùn)作中的委托代理問(wèn)題。在這種情況下，土地產(chǎn)權(quán)運(yùn)作的成本與收益就無(wú)法歸結(jié)產(chǎn)權(quán)的所有者身上，反之，掌握土地運(yùn)作的代理人則能夠通過(guò)手上的權(quán)力把土地運(yùn)作收益地方化、單位化及個(gè)人化，而土地產(chǎn)權(quán)運(yùn)作成本社會(huì)化。目前中國(guó)土地征收、土地市場(chǎng)、土地交易、土地市場(chǎng)腐敗及土地財(cái)富的掠奪、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題，無(wú)不源于這種土地所有權(quán)的委托代理問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，中國(guó)的土地問(wèn)題如果不能夠從這里入手，要讓中國(guó)的土地資源有效配置是不容易的。

　　還有，作為一種國(guó)際慣例，無(wú)論是土地公有制還是私有制，地盡其利、地利共享是現(xiàn)代政府基本的政策目標(biāo)。即使是土地私有制的國(guó)家，如果私人違反國(guó)家賦予土地財(cái)產(chǎn)權(quán)之社會(huì)目的，或較有私人用途價(jià)值更高的公共目的的需要時(shí)，國(guó)家也能對(duì)私人土地所有權(quán)進(jìn)行限制，使土地資源能夠?qū)崿F(xiàn)公共利益及社會(huì)職能，達(dá)到社會(huì)公平公正的理想。而且，為了顧及社會(huì)公平性原則，按照國(guó)際慣例，即使是在土地私有制的國(guó)家，土地的溢價(jià)可以分為個(gè)人或企業(yè)改善增值的部分及自然增值部分，對(duì)于前者，由于是個(gè)人或企業(yè)之投資之結(jié)果，自然歸投資者個(gè)人所有。但是對(duì)于后者，則由于人口增加、政府公共投入等社會(huì)整體因素造成的，而非土地所有者個(gè)人因素努力的結(jié)果，這一部分的土地溢價(jià)是非資本利得，其溢價(jià)不應(yīng)該歸個(gè)人或企業(yè)所有，而是要?dú)w國(guó)家所有。

　　但是，就目前中國(guó)的土地市場(chǎng)來(lái)看，由于相關(guān)的稅收制度缺乏，不僅讓由于社會(huì)整體影響所導(dǎo)致的土地溢價(jià)為個(gè)人及企業(yè)所有，而且過(guò)高的土地溢價(jià)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)投機(jī)炒作嚴(yán)重?？梢哉f(shuō)，目前中國(guó)的土地稅收制度嚴(yán)重缺陷，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂的根源?？梢哉f(shuō)，3號(hào)文件就是通過(guò)政府土地政策的方式來(lái)對(duì)此調(diào)整，但仍然還不夠。

　　因此，政府對(duì)土地的管理，不僅在于如何來(lái)保證及規(guī)劃土地使用的效率性及集約性，更重要是通過(guò)有效的土地稅收制度，把其不是靠個(gè)人或企業(yè)努力所獲得的溢價(jià)完全為國(guó)家所有。不少人一直在強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際慣例，為什么在這一點(diǎn)上就不能?chē)?guó)際慣例呢？在土地私有的情況下，自然的土地溢價(jià)都能夠收回國(guó)有，那么在土地公有的情況下，為什么就沒(méi)有一種有效的稅收制度讓自然溢價(jià)歸國(guó)家所有呢？3號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響會(huì)很大，但關(guān)鍵問(wèn)題是這個(gè)文件如何來(lái)落實(shí)與實(shí)行。

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