經(jīng)營--物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必由之路

 作者:宋立忠 仇慎謙    84

  前言
  物業(yè)管理在我國雖然只有20年的歷史,卻得到了很大的發(fā)展,許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系,而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時,隨著政策法規(guī)的逐步出臺和落實,社會及業(yè)主對物一管理的逐漸認(rèn)識和住房消費(fèi)意識的逐步形成,在一些城市和地區(qū)初步形成了競爭有序的物業(yè)管理市場。這些充分說明了物業(yè)管理在我國已經(jīng)取得了長足進(jìn)展。
  
  然而,物業(yè)管理企業(yè)長期以來提倡的是管理與服務(wù),而對經(jīng)營的問題涉及較少。這一現(xiàn)象的產(chǎn)生既有社會、業(yè)主、發(fā)展商的因素,也有物業(yè)管理企業(yè)自身的認(rèn)識和策略上的偏差。誠然,管理和服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的本業(yè)和對社會提供的基本產(chǎn)品,也是物業(yè)管理公司存在的市場基礎(chǔ)。但提供優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營和競爭的一種手段。作為企業(yè),經(jīng)營應(yīng)是其基本的行為,只有依法進(jìn)行經(jīng)營,并獲取合法的利潤才能從根本上解決物業(yè)管理企業(yè)的生存和發(fā)展問題。達(dá)到社會效益、環(huán)境效益與經(jīng)濟(jì)效益并重,良性發(fā)展的目標(biāo)。
  物業(yè)管理企業(yè)忽視經(jīng)營,會造成企業(yè)贏利能力的低下,企業(yè)自有資金的不足又形成物業(yè)管理企業(yè)的擴(kuò)大規(guī)模,持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的瓶勁,并反過來影響服務(wù)質(zhì)量。就整個行業(yè)來講,會影響投資者和高水平人才的介入,從而限制整個行業(yè)的發(fā)展。將物業(yè)管理行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以及同屬服務(wù)業(yè)的酒店管理業(yè)、房屋中介代理業(yè)做一個對比,我們不難得出上述結(jié)論。
  隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程的加快,市場競爭日益激化,以及新的房地產(chǎn)形勢的發(fā)展,經(jīng)營越來越被提到物業(yè)管理企業(yè)的日程上來,物業(yè)管理企業(yè)要得以快速發(fā)展,經(jīng)營將是一條必由之路。
  一、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的市場基礎(chǔ)和需求
  物業(yè)管理企業(yè)要獲得好的經(jīng)營效果,離不開對市場的正確分析和把握,只有瞄準(zhǔn)市場需求,準(zhǔn)確把握機(jī)會,才能獲得成功。就目前來講,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的市場基礎(chǔ)和需求主要有以下幾個方面:
  1、房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化
  房地產(chǎn)市場的發(fā)展和變化給物業(yè)管理的經(jīng)營提供了廣闊的市場基礎(chǔ),具體表現(xiàn)在:
 ?。?)租賃市場的繁榮給物業(yè)管理企業(yè)提供了進(jìn)行房屋租賃中介服務(wù)的市場。由于空置房的增加,房地產(chǎn)商需要將部分物業(yè)出租以獲取回報,加上購置物業(yè)收租贏利的投資理財方式被越來越多的人士所采用,使房屋租賃市場具有很大的潛力,物業(yè)管理由于最接近業(yè)主-出租方,所以在房屋租賃代理領(lǐng)域有得天獨厚的便利,市場潛力很大。
 ?。?)適應(yīng)性作為房地產(chǎn)開發(fā)的基本要素,要求房地產(chǎn)適應(yīng)市場的需求,但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,加上有些房地產(chǎn)商前期市場定位不準(zhǔn)確,使房地產(chǎn)投入使用時不能完全適應(yīng)市場,需要對房屋的間隔、功能、配套、裝修、特別是用途進(jìn)行改變。有些地產(chǎn)商在規(guī)劃設(shè)計時特意將房屋設(shè)計成多用途、易改變的形式以適應(yīng)市場的變化,這些都需要在房地產(chǎn)建成后進(jìn)行調(diào)整。而物業(yè)管理公司可以具體組織實施這一工作,如果操做得當(dāng),會給發(fā)展商、業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來豐厚的回報,這點在諸如工業(yè)物業(yè)改為商業(yè)物業(yè),住宅用途改為辦公用途時尤為顯著。
 ?。?)物業(yè)管理的策劃,已成為房地產(chǎn)營銷策劃的一個重要組成部分。通過設(shè)計適合房屋檔次和規(guī)模,與房屋的目標(biāo)客戶的消費(fèi)能力、生活水準(zhǔn)和生活習(xí)慣相適應(yīng)的物業(yè)管理方案,將建筑設(shè)計、環(huán)境配套理念延續(xù)到建成后的生活方式、社區(qū)環(huán)境和文化氛圍之中,對房地產(chǎn)開發(fā)商已充分認(rèn)識到了這一點。因此,物業(yè)管理企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,參與房地產(chǎn)營銷策劃,是大有可為的。
 ?。?)房地產(chǎn)開發(fā)的多樣性,房屋功能的多樣化趨勢,商、住混合型房屋及綜合配套小區(qū)的大量出現(xiàn)也為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營提供了大量的機(jī)會。
  2、居民需求的變化
 ?。?)隨著人們收入的增長,二、三次置業(yè)的人數(shù)不斷增加,人們不再滿足于一生只買一次房,購買住房的目的也不僅限于解決居所問題。這種情況下人們更將住房當(dāng)做財產(chǎn)來對待,就更加關(guān)心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題。這樣一方面更加突出了物業(yè)管理的重要性,另一方面也提出了對房屋租賃、轉(zhuǎn)讓及價格、信息等方面的需求。
 ?。?)隨著人們生活水平的提高,需要多層次的服務(wù),對特約服務(wù)的需求也呈迅速上升的趨勢,這也為物業(yè)管理公司的有償服務(wù)提供了廣闊的市場。近年來除了傳統(tǒng)的家政、社區(qū)服務(wù)得到進(jìn)一步的發(fā)展外,像會所經(jīng)營管理、智能化信息服務(wù)等新興的內(nèi)容也成為許多物業(yè)管理公司關(guān)注的對象。   3、物業(yè)管理及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展
  (1)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢之一就是專業(yè)化分工越來越細(xì),物業(yè)管理公司為了降低成本,提高效率和競爭力,將一些專業(yè)工作對外委托。如清潔衛(wèi)生、盆栽植物的養(yǎng)護(hù)和更換、玻璃幕墻的清洗、電梯維保、中央空調(diào)水處理、消防系統(tǒng)的維護(hù)等等。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自身的管理特長和資源優(yōu)勢,成立專業(yè)化的隊伍,承接其它物業(yè)管理公司或其它行業(yè)(如酒店業(yè)、零售業(yè)及餐飲業(yè)等)的相關(guān)業(yè)務(wù)或工程,這也不失為一種良好的經(jīng)營選擇。  ?。?)隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,不僅帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,而且物業(yè)管理本身也對社會相關(guān)行業(yè)提出了更高、更大的市場需求。這種需求在硬件上表現(xiàn)為物業(yè)管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供應(yīng)等方面(如各類標(biāo)牌標(biāo)識的制作就有很大的需求)。在軟件上表現(xiàn)為對信息、資料、培訓(xùn)、人才交流、質(zhì)量體系認(rèn)證等方面。物業(yè)管理企業(yè)在這方面的經(jīng)營行為,既為同業(yè)提供了方便,促進(jìn)了行業(yè)的發(fā)展,又為自已的經(jīng)營行為開辟了新的市場。
  二、物業(yè)管理企業(yè)如何經(jīng)營
  物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營,除了要了解市場,把握市場以外,還應(yīng)掌握經(jīng)營的方法,抓住重點,充分挖掘企業(yè)在人力、物力、財力、信息資源上的潛力,運(yùn)用先進(jìn)的經(jīng)營管理理念和方法,發(fā)揮自身在品牌、管理、信息、地緣以及最貼近業(yè)主和客戶的優(yōu)勢,才能取得好的效果??偟膩碇v,應(yīng)該在下述幾個大 的方面進(jìn)行系統(tǒng)的計劃。
  1、對業(yè)主--物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營
  搞好物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營無疑是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)工作和主要工作。在這個問題上一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價的回報,同時有效地降低成本。但另一方面要注意的是:要使物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到長期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo),還應(yīng)關(guān)注以下幾個要點:
 ?。?)實施品牌戰(zhàn)略,有計劃、有步驟,積極穩(wěn)妥地建立企業(yè)的品牌,充分利用名牌所帶來的巨大的市場效應(yīng)和市場信譽(yù)。
  物業(yè)管理由于屬于服務(wù)業(yè),涉及面較廣,影響服務(wù)質(zhì)量的因素較多,質(zhì)量保證的實施較困難,尤其特殊的是,客戶對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量很難進(jìn)行全面的、客觀的檢查和評價。這些特點決定了客戶在選擇物業(yè)管理產(chǎn)品的提供者--物業(yè)管理公司的時候,非常注意其信譽(yù)。而優(yōu)質(zhì)的品牌是良好信譽(yù)的集中體現(xiàn),故物業(yè)管理公司的品牌是其開拓市場的關(guān)鍵因素。國外統(tǒng)計資料表明:在某一領(lǐng)域前十大品牌的市場份額占有率超過70%,物業(yè)管理企業(yè)如果不能樹立自身的品牌形象,其發(fā)展空間是受到很大限制的。
  建立品牌是一個系統(tǒng)工程,不是一朝一夕能夠完成的,要建立一個長期計劃并加以實施,首先是苦練內(nèi)功,提高物業(yè)管理水平,使客戶滿意。其次是要規(guī)范企業(yè)的行為,守合同重信譽(yù),不侵犯業(yè)主的權(quán)益,積極維護(hù)企業(yè)的形象。再有就是要注重宣傳和引導(dǎo),特別要抓住政策、市場和宣傳上的契機(jī)進(jìn)行集中突破。另外,企業(yè)綜合實力和管理規(guī)模也是建立品牌的重要因素。
 ?。?)注重宣傳,這種宣傳不僅能提高企業(yè)的知名度和認(rèn)同感,還應(yīng)起到引導(dǎo)消費(fèi),拓展市場的作用。   引導(dǎo)消費(fèi)的作用不應(yīng)忽視,現(xiàn)在我國很多居民受長期免費(fèi)住房的影響,對住房消費(fèi)認(rèn)識不足。通過積極的宣傳、引導(dǎo)和示范,讓業(yè)主見到或了解到文明、健康的生活方式和居住環(huán)境對其生活質(zhì)量和生活素質(zhì)的影響,以及對其房產(chǎn)(可能是他們最大的財產(chǎn))價值保障的作用。不僅能提高居民的住房消費(fèi)意識,增加物業(yè)管理企業(yè)的收益,而且能大大降低物業(yè)管理的難度,減少與業(yè)主的爭議。
  (3)積極開拓市場,不斷擴(kuò)大管理規(guī)模,占據(jù)更大的市場份額,此舉對提高物業(yè)管理企業(yè)的總體贏利能力和抗風(fēng)險能力,壯大公司實力以及顯著降低成本都有重要意義。
 ?。?)重視財務(wù)管理,加強(qiáng)工程管理,節(jié)能降耗,有效地控制或降低成本,也能為物業(yè)管理企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益。
 ?。?)對物業(yè)管理資源進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,根據(jù)市場競爭情況和物業(yè)管理公司自身特點,將不具備競爭力的,運(yùn)作成本不合理的業(yè)務(wù)(如清潔,某些機(jī)電維保)分包出去。這樣不僅大幅度降低成本,還能使物業(yè)管理公司集中精力和資源來發(fā)展自已的優(yōu)勢項目,也能達(dá)到很好的經(jīng)營效果。
  2、以物業(yè)本身為中心開展多種經(jīng)營
  這種經(jīng)營是對物業(yè)管理主業(yè)經(jīng)營的很好的輔助和補(bǔ)充,由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢,又存在巨大的市場需求,所以一旦經(jīng)營得當(dāng),也會得到很好的回報。概括起來,這類經(jīng)營主要有以下幾種:   (1)針對業(yè)主和客戶而提供的有償服務(wù),如家政服務(wù)和汽車美容服務(wù)等。
  (2)針對物業(yè)管理行業(yè)和其它相關(guān)需求的專業(yè)化服務(wù)。如專業(yè)清潔服務(wù)和機(jī)電設(shè)備維保服務(wù)。
 ?。?)房屋出租出讓中介代理,以及供求信息方面的服務(wù)。如代理業(yè)主進(jìn)行房屋出租。
 ?。?)為物業(yè)管理行業(yè)提供產(chǎn)品和流通方面的服務(wù)。
 ?。?)為物業(yè)管理或房地產(chǎn)業(yè)提供咨詢、策劃、市場信息和顧問方面的服務(wù)。
 ?。?)為同業(yè)提供培訓(xùn)、人才交流等方面的服務(wù)。   (7)對公共場地或場所的經(jīng)營,如戶外廣告、屋頂天線、公共場地的出租等。
  3、專項經(jīng)營活動
  與上述經(jīng)營行為不同。專項經(jīng)營往往是以較大投資為基礎(chǔ)的較大規(guī)模的系統(tǒng)性的經(jīng)營活動,這種經(jīng)營風(fēng)險和收益都可能較大。所以首先要進(jìn)行認(rèn)真的可行性分析,籌措資金,制定經(jīng)營管理方案。為減少風(fēng)險,這類經(jīng)營以圍繞物業(yè)本身為主要開展。具有代表性的此類經(jīng)營活動有:
  --開辦幼兒園、學(xué)校;
  --經(jīng)營性場所,如餐廳、超市、網(wǎng)吧等;
  --會所及康體娛樂設(shè)施;
  --裝飾裝修;
  --搬家公司、禮儀服務(wù)公司等
  4、與房地產(chǎn)經(jīng)營相聯(lián)系的經(jīng)營
  通過對經(jīng)營性房產(chǎn)進(jìn)行技術(shù)性的改造或功能上、環(huán)境上的配套,或者實施對物業(yè)的功能或用途上的改變,提高經(jīng)營性物業(yè)的贏利能力,而使物業(yè)管理企業(yè)獲得回報,這種經(jīng)營在商場、寫字樓及工業(yè)區(qū)等物業(yè)種類上有很大的機(jī)會,比如:
  --通過對電梯進(jìn)行技術(shù)改造,美化環(huán)境,建立起多媒體導(dǎo)購系統(tǒng),再加上適當(dāng)?shù)妮o助宣傳和活動,使所管理的商業(yè)物業(yè)客流量和營業(yè)額提高,從而帶動鋪面租金的上漲;
  --通過興建寬帶上網(wǎng)及其它方法,改善寫字樓物業(yè)的辦公條件,從而提高寫字樓的出租率。
  --通過改善工業(yè)區(qū)的行車、停車條件和貨物裝運(yùn)條件,方便工業(yè)區(qū)的廠家,從而改善工業(yè)區(qū)的投資環(huán)境;
  上面從幾個方面簡述了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營的一些內(nèi)容,物業(yè)管理企業(yè)要搞好經(jīng)營,關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求,把握商機(jī),樹立創(chuàng)新意識,同時應(yīng)合理化配置資金和其它資源,才能取得好的效果。
  三、物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營中需注意的幾個問題
  1、防止“饑不擇食”,盲目擴(kuò)張。在增加新的經(jīng)營項目或承接新的物業(yè)管理項目之前,應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性分析和研究,對各種風(fēng)險因素要進(jìn)行認(rèn)真的評估并制定可行的實施方案。這樣才能使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營走上健康發(fā)展的軌道。而盲目發(fā)展的后果是很壞的,這方面近幾年在行業(yè)內(nèi)有很多生動的教訓(xùn),提醒各物業(yè)管理企業(yè)在開拓發(fā)展的同時要保持頭腦的清醒。   2、避免所謂“多元化”的影響,堅持“靠山吃山”的原則,以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營如果脫離和優(yōu)勢不再成立。這種經(jīng)營將面臨來自市場和社會的激烈競爭,物業(yè)管理企業(yè)在資金、技術(shù)和經(jīng)驗上都處劣勢,經(jīng)營風(fēng)險大為增加。同時,這種經(jīng)營不僅不能對物業(yè)管理有所幫助,反而由于資源的精力的大量占用,勢必對物業(yè)管理產(chǎn)生不利的影響。這樣會使物業(yè)管理公司喪失基礎(chǔ),是不可取的。
  3、經(jīng)營中堅持以內(nèi)涵為立足之本,強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)。只重視對外拓展,忽視內(nèi)部建設(shè)的現(xiàn)象也應(yīng)引起業(yè)內(nèi)人士的注意。要在拓展經(jīng)營項目的同時,調(diào)整管理機(jī)制和管理方法,培養(yǎng)人才,總結(jié)經(jīng)驗。特別是對某些經(jīng)營項目(如房屋中介代理),管理和從業(yè)人員僅知道物業(yè)管理方面的知識、經(jīng)驗和管理方法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,需要進(jìn)行大的調(diào)整,甚至需要專業(yè)資質(zhì)的認(rèn)可。所以要在拓展市場的同時,加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè),才能使企業(yè)的多種經(jīng)營得到穩(wěn)健發(fā)展。
  4、注意經(jīng)營和收益的合法性,不侵害業(yè)主權(quán)益。依靠物業(yè)本身進(jìn)行的經(jīng)營行為,要按照國家和地方法規(guī)的要求進(jìn)行,其中哪些經(jīng)營權(quán)和收益屬于業(yè)主(收入用于補(bǔ)貼管理費(fèi)),哪些屬于發(fā)展商或物業(yè)管理公司,以及收益的分配等問題,都應(yīng)引起物業(yè)管理公司的注意。一般擁有產(chǎn)權(quán)的單位、個人或組織才擁有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)(如地下停車場、戶外廣告及公共場地等),所以物業(yè)管理公司利用自已不擁有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)或公共場所、設(shè)施等進(jìn)行經(jīng)營,應(yīng)先獲得產(chǎn)權(quán)人的同意,并就經(jīng)營內(nèi)容、方式及收益分配等方面與產(chǎn)權(quán)人達(dá)成協(xié)議的情況下方可進(jìn)行。
  上面就物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營問題談了一些認(rèn)識,現(xiàn)在許多物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)營方面作了很多有益的探索并取得了驕人的成績。相信在物業(yè)管理同行的共同努力下,伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展,物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營的總體水平一定會得到很大的提高。
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