房企地下車位出租一次性收費的涉稅分析

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　一般情況下，地下人防設施在房地產開發(fā)企業(yè)既無產權、又無帳面價值，但房地產開發(fā)企業(yè)對其擁有代管權。對房地產開發(fā)企業(yè)將代管的地下人防設施用作生產、經(jīng)營等用途的，自2006年1月1日起，按照財稅[2005]181號文件的規(guī)定征收房產稅。

　　一、地下車庫產權歸屬介定問題

　　第一種情形，停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權（俗稱產權）應歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權對業(yè)主出售，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的車位使用權轉讓合同是合法有效的，應得到法律保護。

　　第二情形，如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產權應歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權與個別業(yè)主簽訂停車場車位使用權轉讓協(xié)議，實務中所簽訂的協(xié)議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權的話，應同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權轉讓協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權處分該地下停車場車位的使用權。

　　第三種情形，地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分攤給全體業(yè)主，開發(fā)商也無權出售。

　　二、銷售地下車庫涉及的稅金

　?。ㄒ唬I業(yè)稅根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，在中華人民共和國境內銷售不動產的單位和個人為營業(yè)稅的納稅義務人。因而，個人銷售房產應
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