第二，改變經營方式的產業(yè)鏈戰(zhàn)略：房地產公司是一個整合性的公司，是把很多不同的公司整合起來為客戶創(chuàng)造價值，所以，房地產公司的競爭有兩種形態(tài)，在正常經濟周期下，房地產公司大多通過產品價值鏈獲得突破，而在經濟形勢下行經濟周期中，公司則要通過產業(yè)價值鏈獲得突破。什么叫產業(yè)價值鏈？所謂產業(yè)價值鏈，講的是不同公司為了共同目標而形成的融合，我們應當懂得房地產公司是這條鏈條上的整合者，既然是整合者就應當把這種整合上升到戰(zhàn)略聯(lián)盟的高度，不要去打壓供應商，更不要去打壓合作者，而是應當為了共同的目標結成共同體，從而降低這條產業(yè)鏈的交易成本。而在這方面，我覺得中國的房地產公司，無論是大到千億的公司，還是小到一兩億的小項目公司，在這方面都做得很不夠，而這種做的結果是，這條產業(yè)鏈到處是浪費，到處是相互之間的算計，這種脆弱的產業(yè)鏈是無法抗衡產業(yè)危機的。

三四線房地產公司的反周期戰(zhàn)略 投資中有一個反周期理論，意思是經濟繁榮時期，貪婪被激發(fā)，并且刺激經濟泡沫的擴大；經濟蕭條時期，恐懼被放大，反過來讓經濟更壓抑。以這樣的觀點來看，前兩年的房地產開發(fā)商大都處于貪婪被激發(fā)的階段，而在目前整個市場可能被恐懼充斥?，F(xiàn)在的問題是，在被恐懼充斥中的房地產開發(fā)商如何辦？ 這讓我想起在電視上看到一個采訪，采訪的對象是一個走鋼絲的雜技演員。記者問，你不害怕嗎？回答是開始的時候是很害怕，但練習多了，找到平衡的訣竅之后，就與平常走路也差不多。 我想，這個回答揭示了一個非常重要的道理，那就是所謂的風險其實是不同的人對同一件事的不同看法，萬事萬物都有其規(guī)律，遵循規(guī)律按規(guī)律行動，風險便成為正常，而不遵循規(guī)律，風險便無處不在。以走鋼絲而言，人的身體在鋼絲這么窄的支撐面之上不摔倒，這是有其平衡規(guī)律的，反復練習，風險就消失了，而做到這一點的人，我們稱之為“專業(yè)選手”，以區(qū)別于那些在鋼絲上無法應對自如的“業(yè)余選手”。 以這種觀點來看， 房地產公司在前兩年的貪婪，其實是由于很多“業(yè)余選手”進入這個市場，不但沒有從鋼絲上摔下來，反而走得很瀟灑。結果便刺激了“專業(yè)選手”也開始相信，鋼絲正在變成大馬路，貪婪就成為正常，狂妄就成了普遍。反過來，在目前的調控時期，很多業(yè)余選手紛紛在鋼絲上站不穩(wěn)，甚至落馬，恐懼就產生了，這種恐懼讓很多公司把希望寄托在政策的松綁上，或者干脆退縮，希望等待下一個春天來臨時再出山。 如果昨天過份貪婪，今天卻又過份恐懼，那至少說明兩個道理：第一，從宏觀上講,整個房地產行業(yè)對“規(guī)律性”的基礎性研究不夠，對產業(yè)目標認識不深，以至于大家缺乏科學常識與理性思考，從而容易產生貪婪或恐懼。第二，從微觀上講,房地產公司對自己未來的愿景，目標，使命，核心價值觀缺乏真正深刻的認識，對業(yè)務鏈規(guī)劃以及客戶價值缺乏真正深刻的理解與定位，以至于在碰到問題的時候不是從原點出發(fā)，從目標出發(fā)，最后導致在誘惑面前不懂得節(jié)制，在選擇面前不愿意放棄。 現(xiàn)在的情況是，一二線城市限購，三四線城市被成為房地產公司的主戰(zhàn)場，我覺得應當感謝這次調控，使得中國三四線城市的房地產市場是在恐懼中進入主戰(zhàn)場，而不是在貪婪中進入主戰(zhàn)場。因為在整個行業(yè)都充斥著恐懼氣氛的時候，那些有戰(zhàn)略的公司，就可以通過研究行業(yè)發(fā)展規(guī)律，通過對產業(yè)目標的追求，通過再次明確公司的愿景，使命，價值觀，通過業(yè)務鏈與客戶價值的明確定位，來真正找到突破之路，在競爭對手還在恐懼中彷徨的時候，這些有戰(zhàn)略的公司已經在進行反周期的戰(zhàn)略擴張了。 那么，在三四線城市的反周期戰(zhàn)略擴張應當從哪兒開始入手呢？我覺得首先我們應當去搞清楚一件事，那就是房地產的產業(yè)目標，無論是一線二線，還是三線四線，中國的所有房地產公司都應當致力于這個產業(yè)的目標。1949年美國的住宅產業(yè)協(xié)會發(fā)布了美國的住宅產業(yè)發(fā)展目標---“每一個美國人都應當
第三，改變融資方式的商業(yè)模式戰(zhàn)略。中國未來的城市化進程，遵循的是城市圈發(fā)展思想，這就意味著房地產老板應當是一個區(qū)域經濟發(fā)展的推動者，而不是一個區(qū)域經濟發(fā)展結果的分享者，這種定位決定了項目融資的價值首先是建立在區(qū)域定位的價值上，這是融資的前提價值。其次，資本追求的是回報率，而回報率是與安全感成反比的，所以，項目的回報率并不僅僅是建立在項目本身的回報上，更建立在公司管理過程的透明化與消費者品牌之上。結論是，目前大的經濟環(huán)境并不缺錢，房地產公司也不應當缺錢，你缺的是讓資本安全的管理體系與品牌體系，缺乏的是對區(qū)域發(fā)展負責的戰(zhàn)略高度，我覺得，這才是房地產公司缺錢的真相！

最后，我對房地產公司的管理層的建議是，在三四線城市的發(fā)展問題上，真正的敵人并不是業(yè)績，而是我們的思維方式。在戰(zhàn)略思維的層面上最大的陷阱是貪婪與恐懼，而領軍人在戰(zhàn)略上犯的最大錯誤是財務導向，管理層在戰(zhàn)略選擇上最大的問題是成功經驗擋住了對行業(yè)的洞察力，員工在戰(zhàn)略執(zhí)行上最大的問題是利益與使命脫鉤。

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