一些地方政府也出臺(tái)了落實(shí)措施。如廣東省，出臺(tái)了6月1日起全面施行的新規(guī)明確，對(duì)取得預(yù)售許可證或辦理現(xiàn)房銷售備案的商品房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售代理機(jī)構(gòu)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)銷售。廣州房管局出臺(tái)政策規(guī)定，各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)如實(shí)填報(bào)《年度商品房項(xiàng)目預(yù)(銷)售計(jì)劃表》，每年1月31日前報(bào)備，否則將不予核發(fā)預(yù)售許可證。

這些政策，正直接擊中銷控營(yíng)銷的命門，讓銷控難以立足。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，可以預(yù)期，如果這些政策能夠嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)饑餓式營(yíng)銷難復(fù)存在，銷控或難以再大行其道，銷控營(yíng)銷或?qū)⒉混`！


去庫(kù)存壓力和資金壓力不斷加大
尤其是，基于種種跡象和多種信號(hào)來(lái)看，金融調(diào)控還在強(qiáng)化，貨幣政策繼續(xù)收緊。
央行多次表示，將切實(shí)實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。要繼續(xù)加強(qiáng)流動(dòng)性管理，把好流動(dòng)性總閘門。繼續(xù)運(yùn)用利率等價(jià)格調(diào)控手段，調(diào)節(jié)資金需求和投資儲(chǔ)蓄行為，管理通脹預(yù)期。這意味著，短時(shí)間內(nèi)，金融緊縮政策難以松動(dòng)。
央行決定，從6月20日起，再度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%。這是央行今年以來(lái)第六次也是去年以來(lái)第十二次上調(diào)，上調(diào)之后，大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%的高位。12次提高存款準(zhǔn)備金率，銀行上繳存款即凍結(jié)資金共約5萬(wàn)億。

無(wú)疑，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，商業(yè)銀行的可貸額度將進(jìn)一步緊縮，一些開(kāi)發(fā)商的融資渠道會(huì)更窄，融資難度會(huì)有所提高。在貨幣政策趨緊，信貸額度越來(lái)越緊張的局面下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從商業(yè)銀行貸款越來(lái)越困難。尤其一些中小開(kāi)發(fā)商，更難獲得銀行貸款，只得轉(zhuǎn)向信托及民間借貸渠道進(jìn)行高成本融資。只是，銀監(jiān)會(huì)已加強(qiáng)了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，而且不但信托及民間融資的資金成本日高，且資金方越來(lái)越擔(dān)心房?jī)r(jià)大幅下跌而提高了融資門檻，一些中小開(kāi)發(fā)商往往不具備相應(yīng)抵押、擔(dān)保條件，依然可望而不可及，未必能成功。
進(jìn)一步，接著，央行繼續(xù)強(qiáng)化金融調(diào)控。首先，中國(guó)人民銀行決定，自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是年內(nèi)第3次加息，也是自去年以來(lái)的第5次加息，加息后，一年期間存款利率為3.50%。

然后，為了結(jié)合表內(nèi)外來(lái)控制銀行的信貸規(guī)模和信貸擴(kuò)張?jiān)鏊?，央?月27日下發(fā)通知，決定從9月開(kāi)始將商業(yè)銀行的部分保證金存款納入存款準(zhǔn)備金上繳范圍。之前，所有的保證金都不用繳納準(zhǔn)備金。央行通知規(guī)定，工、農(nóng)、中、建、交五大商業(yè)銀行和郵儲(chǔ)銀行從9月5日起分三個(gè)月繳清，按照應(yīng)繳額的20:40:40比例繳存，其他銀行（全國(guó)性中小銀行和地區(qū)性金融機(jī)構(gòu)等）自9月15日起分六個(gè)月繳清，按照應(yīng)繳額的15:15:15:15:20:20比例繳存。商業(yè)銀行保證金存款主要包括，銀行本票、信用卡、衍生金融產(chǎn)品交易、黃金交易、證券交易、承兌匯票、信用證和保函等，這次主要是將后三類對(duì)應(yīng)的保證金存款納入繳納基數(shù)，這些也是銀行避開(kāi)信貸控制即表外業(yè)務(wù)的主要途徑。按照人民銀行公布的數(shù)據(jù)，2011年7 月底，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)的人民幣單位項(xiàng)目下保證金存款余額為4.422萬(wàn)億元，個(gè)人的保證金存款是0.019萬(wàn)億元，合計(jì)應(yīng)繳存的保證金存款為4.4 萬(wàn)億。大型金融機(jī)構(gòu)保證金規(guī)模約16000億元，中小型金融機(jī)構(gòu)保證金規(guī)模約28000億元，因此說(shuō)此舉對(duì)中小銀行影響比較大，大于對(duì)工、農(nóng)、中、建、交和郵儲(chǔ)銀行的影響，屆時(shí)中小銀行流動(dòng)性將更為趨緊。有業(yè)內(nèi)人士據(jù)此測(cè)算，央行此舉將在未來(lái)6個(gè)月凍結(jié)資金躍9000多億，相當(dāng)于3-4次提高存款準(zhǔn)備金率。全國(guó)性中小銀行和地區(qū)性金融機(jī)構(gòu)及其他需要繳納的總規(guī)模分別是4679億元和900億元。繼9月5日工、農(nóng)、中、建、交及郵儲(chǔ)6大行向央行上繳保證金存款后，其他金融機(jī)構(gòu)9月15日起上繳保證金存款，其中全國(guó)性中小銀行第一階段將上繳約702億元，其他金融機(jī)構(gòu)需上繳135億元。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，保證金繳存最直接的影響是銀行體系內(nèi)的流動(dòng)性將進(jìn)一步收緊，尤其中小型銀行的流動(dòng)性會(huì)變得更加緊張，房貸將進(jìn)一步收緊。

另一方面，由于整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)異變，投資投機(jī)者基本已離場(chǎng)，自住需求者紛紛觀望乃至棄購(gòu)，樓盤銷售普遍預(yù)冷，成交持續(xù)大降，市場(chǎng)持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)銷售回籠資金，普遍遭遇產(chǎn)品滯銷、待銷存貨激增、積壓嚴(yán)重的問(wèn)題。
有數(shù)據(jù)顯示，2010年，全年房地產(chǎn)業(yè)的存貨金額為10571億元。而早在今年第一季度，存貨金額就高達(dá)11551億元。一季度末，兩市136家房地產(chǎn)上市公司的存貨和負(fù)債同比就已大幅增長(zhǎng)。其中，整體存貨金額高達(dá)9865.14億元，與2010年同期的7041.46億元相比，增長(zhǎng)幅度超過(guò)了40%?？傌?fù)債則達(dá)到了10458億元，較去年同期的7403億元，增長(zhǎng)41.27%。7月末，11個(gè)重點(diǎn)城市的存貨總量達(dá)66.9萬(wàn)套，環(huán)比上半年上漲6.5%，7月的去化率為61.5%，遠(yuǎn)低于去年平均94%的去化率。截至8月底，北京、上海、廣州、深圳等一線城市住宅庫(kù)存已達(dá)近11萬(wàn)套（其中可售住宅期房7萬(wàn)多套，未簽約現(xiàn)房約4萬(wàn)套）、5萬(wàn)多套、約4萬(wàn)套和2萬(wàn)多套，庫(kù)存面積分別約1400萬(wàn)平方米、900萬(wàn)平方米、500萬(wàn)平方米、200多萬(wàn)平方米，存貨去化周期均已經(jīng)超過(guò)1年以上。北京市上半年的存銷比達(dá)14.8，是近三年來(lái)的新高。在多數(shù)二、三線城市，庫(kù)存量也在逐步攀升，而且不斷有新盤入市，且增量可觀。

在企業(yè)方面，對(duì)已公布2011年半年報(bào)的上市公司統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，620家上市公司的存貨金額已經(jīng)達(dá)到了6506億元，而2010年上半年全部A股上市公司的存貨金額為27996億元。已披露半年報(bào)的20家房地產(chǎn)上市公司，房地產(chǎn)業(yè)的存貨金額達(dá)到3177.64億元，占今年上半年存貨總金額6506億元的近一半。已發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)的65家上市房企，總存貨從2010年中期的4361億元上漲至2011年中期的6073億元，增幅為39.26%。龍頭房企中，今年上半年，招商地產(chǎn)的存貨余額從去年同期的338.56億元增加到了今年上半年的444.7億元，增幅達(dá)31.35%；科存貨余額從去年同期的1115.31億元激增至今年上半年的1713.66億元，同比增幅高達(dá)53.65%，較去年同期增長(zhǎng)了598億元；金地的存貨也達(dá)605億元。相比龍頭企業(yè)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的庫(kù)存壓力更為嚴(yán)重。除萬(wàn)科與招商地產(chǎn)之外，18家上市房企的存貨總額達(dá)1019.28億元，較今年一季度的926.11億元，增加了約10.1%，比去年同期的718.08億元，增加了42%。其中，濱江集團(tuán)的存貨高達(dá)229.36億元，較一季度增加了32.6%，與今年年初相比上升71.92%。大企業(yè)已經(jīng)如此，中小企業(yè)的境況更是嚴(yán)峻。消化存貨的時(shí)間，只能用漫長(zhǎng)來(lái)形容。

事實(shí)上，在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等一系列調(diào)控政策壓力和消費(fèi)者普遍觀望之下，市氣低迷，銷售持續(xù)下降，存貨激增，資金壓力增大，并不是少數(shù)個(gè)別企業(yè)所遭遇的問(wèn)題，也不是部分地區(qū)所出現(xiàn)的現(xiàn)象，而是全國(guó)性房地產(chǎn)所遭遇的普遍性問(wèn)題。
不但大多數(shù)房企存貨激增，存貨周轉(zhuǎn)率下降，而且，央行已多次加息，商業(yè)銀行紛紛上浮貸款利息，信托及民間融資成本持續(xù)走高，開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)成本大為增加，目前，企業(yè)去庫(kù)存壓力和資金壓力不斷加大。
在調(diào)控短時(shí)難以松動(dòng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境異變、大勢(shì)下行及價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)而未來(lái)預(yù)期繼續(xù)下降之下，市場(chǎng)持續(xù)低迷，成交持續(xù)大幅下降，整體與日俱增的房企滯銷庫(kù)存壓力、市場(chǎng)供大于求的壓力、部分房企償債壓力、部分房企資金鏈壓力，或?qū)⑵仁垢嗟拈_(kāi)發(fā)企業(yè)不得不改變心態(tài)，改變價(jià)格策略。隨著時(shí)間的推移，一些開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨更大的資金壓力和去庫(kù)存壓力，也許不得不采取降價(jià)措施來(lái)促進(jìn)銷售。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，這種市勢(shì)下，銷控營(yíng)銷的意義或已不大。

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