銷 售 計(jì) 劃
前言：

房地產(chǎn)營銷實(shí)質(zhì)的內(nèi)容就是銷售控制，對于房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)而言，設(shè)計(jì)動態(tài)的銷售策略，幾乎是經(jīng)常要做的功課。如何靈活運(yùn)用銷售階段與價(jià)格杠桿，制定一套合理的銷售計(jì)劃，并根據(jù)推盤周期等實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，使價(jià)格與營銷組合的其他因素一起有效推動全局。動態(tài)的房地產(chǎn)策略往往是富于創(chuàng)造性的，淋漓盡致的銷售周期體現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)營銷的核心。以此為主軸，小心謹(jǐn)慎地把握市場需求與價(jià)格介定及調(diào)整過程中的微妙平衡將是本案操作成敗的關(guān)鍵?，F(xiàn)實(shí)中面對買方市場，由于缺乏系統(tǒng)化的管理工具和全面的例案經(jīng)驗(yàn)，決策者常常會犯“致命”的錯誤。事實(shí)上，銷售計(jì)劃不僅需要技術(shù)性的專業(yè)知識，也需要創(chuàng)造性的判斷力以及對購買者的動機(jī)有深刻的認(rèn)識。從某種意義上而言，銷售過程就是房地產(chǎn)的價(jià)值兌現(xiàn)過程。


操作原則：

期房銷售價(jià)與其施工進(jìn)度有關(guān)，由于發(fā)展投入的資金不同所引起的成本不同，因此，一個樓盤的市場價(jià)其實(shí)在不斷變動之中。這種價(jià)格變動與市場價(jià)格的合理變換一樣，物業(yè)在市場銷售中所處的狀態(tài)會截然不同。
價(jià)格是營銷組合中唯一產(chǎn)生銷售收入的因素，其他因素則代表成本，定價(jià)和價(jià)格上的競爭進(jìn)一步成為房地產(chǎn)營銷所要面對的第一個問題。所以本案在價(jià)格上基本原則就是：逐步漸進(jìn)提高和留有升值空間。同時預(yù)先慎重安排價(jià)格的測定和有序設(shè)置。
據(jù)此，我司為項(xiàng)目設(shè)置出五個價(jià)格：“開盤價(jià)”、“封頂價(jià)”、“竣工價(jià)”、“入住價(jià)”和“清盤價(jià)”，并要有與此價(jià)格相適應(yīng)的銷售比例。價(jià)格上調(diào)時機(jī)合理的集中在封頂、竣工、入住三個主要時間段，在大價(jià)格基礎(chǔ)上又設(shè)置若干個調(diào)節(jié)點(diǎn)，每次調(diào)價(jià)的幅度既能給前期購房者產(chǎn)生信心，又能引導(dǎo)欲購未購者帶來刺激，產(chǎn)生導(dǎo)購欲念。
當(dāng)然，價(jià)格作為營銷之綱，絕不能孤立對待，這與物業(yè)形象、進(jìn)度、上市量有機(jī)控制有關(guān)。最佳的價(jià)格體現(xiàn)，應(yīng)注意空、滿、虛、回四個禁忌。即不能價(jià)格做空，任意折扣，不能做滿，不留給客戶升值空間，不能做虛，沒有市場購買基礎(chǔ)，不能回落，隨意往下調(diào)。
時下，樓市流行的一房一價(jià)，其實(shí)是一種基價(jià)與系數(shù)的互相調(diào)節(jié)，拉開好壞關(guān)差價(jià)。低價(jià)競爭不是唯一出路，以合理的價(jià)格調(diào)幅和調(diào)頻，來調(diào)節(jié)樓盤在市場的動態(tài)適應(yīng)性，是國商公司測定本案價(jià)格的主要策略之一。
針對衢州市場的特點(diǎn)，我們特別提醒南苑公司在項(xiàng)目運(yùn)作過程中盡量避免出現(xiàn)以下四種情況：

1、 定價(jià)與價(jià)格調(diào)整過分強(qiáng)調(diào)市場因素；
2、 沒有配合銷售變化作價(jià)格上的調(diào)整；
3、 調(diào)整在營銷組合中往往單獨(dú)考慮價(jià)格，而未考慮營銷組合中的其他因素；
４、階段價(jià)格沒有隨產(chǎn)品項(xiàng)目及細(xì)分市場的變化而有所差異。


目標(biāo)物化：
科學(xué)合理的價(jià)格需要創(chuàng)造性的判斷力以及對購買者的動機(jī)有深刻的認(rèn)識，有效定價(jià)的方法也能提高其它營銷功能的效果：了解購買者是誰，他們?yōu)楹我I，他們?nèi)绾巫龀鲑徚?xí)決策。認(rèn)識購買者在上述方面的差異對有效定價(jià)，以及對有效促銷或規(guī)劃設(shè)計(jì)都一樣重要。
根據(jù)本案的特殊性與房地產(chǎn)價(jià)格的固定成因，我司將本案價(jià)值形成過程分成以下七個步驟：
一、項(xiàng)目升值潛力必備要素。根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力及所處的市場環(huán)境，選擇符合企業(yè)戰(zhàn)略的具體目標(biāo)定位。
作為商鋪與公寓同時運(yùn)作的樓盤，本案在操作中必須做到分別設(shè)定、分開執(zhí)行，在強(qiáng)調(diào)純公寓項(xiàng)目的“時尚定位”和“內(nèi)部文化”的同時，也要求有一流的產(chǎn)品與之相配。
居住是人類生存的基本要素之一，高尚、完美的居住環(huán)境應(yīng)符合舒適、便利、安全、美觀的要求，以充分解決人類活動中的居停、學(xué)習(xí)、休息。
人們對于居住小區(qū)的選擇，不僅是對戶型和房價(jià)的選擇，更是對戶型，價(jià)格，區(qū)域環(huán)境，社區(qū)規(guī)劃，物業(yè)管理，配套設(shè)施等一系列要素的比較，選擇的綜合結(jié)果。作為專業(yè)策劃代理機(jī)構(gòu)，國商公司通過對衢州地產(chǎn)市場的監(jiān)控，對大量成熟社區(qū)分析認(rèn)為，本案在強(qiáng)調(diào)“時尚單身公寓”概念和完成銷售價(jià)格目標(biāo)的前提是需具備的小區(qū)素質(zhì)（物化為價(jià)值）要素，如下幾個方面：
1、 舒適：
戶型主力戶型在40-50平方米之間，針對特定客戶群“量身訂做”，周到細(xì)致的考慮使用者對于實(shí)際功能的需求，其次是滿足心理的認(rèn)同感。裝修提列裝修菜單，免費(fèi)設(shè)計(jì)，統(tǒng)一裝修，負(fù)責(zé)維護(hù)。服務(wù)設(shè)施小區(qū)文化，周邊娛樂、購物場所設(shè)施齊全小區(qū)環(huán)境規(guī)劃由綠化帶，建筑小品，硬地，道路組成，環(huán)境成為居民獲得心理感情休閑的空間小區(qū)智能化要達(dá)到星級標(biāo)準(zhǔn)；全天保安服務(wù)
2、便利
出行與停車方便距交通干道距離合適，足夠停車位生活方便購物醫(yī)療，餐飲滿足身份要求且方便子女接受教育方便幼兒園、小學(xué)、中學(xué)距離適中
3、建筑材料：外立面選材要做到時尚、高雅，有品位；
無公害材料，煙塵、噪音、防水等的科學(xué)處理　
　　　　完美的供水(純凈水進(jìn)戶，可直接飲用)、供電、煤氣系統(tǒng)
　　　　太陽能熱水器預(yù)先配置，選用優(yōu)質(zhì)器材
保證樓間日照充足，通風(fēng)良好
4、物業(yè)管理
為小區(qū)創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境防火，防盜，交通安全，各項(xiàng)措施周密選擇物業(yè)管理公司，提供管家式服務(wù)物業(yè)公司在開盤前敲定，保安提前入場，協(xié)助銷售；熱線電話或維護(hù)，搶修，環(huán)衛(wèi)，交通生活，財(cái)務(wù)，家庭清潔，送餐送奶，送書報(bào)等創(chuàng)造小區(qū)文化氛圍形成有特色的小區(qū)活動，使小區(qū)成為溫暖家庭
5、景觀
小區(qū)景觀以軟性景觀為主
外景觀水景，小品，公園，綠地。內(nèi)景觀建筑立面，小品，綠地共同組成小區(qū)內(nèi)景觀
6、設(shè)備
•文化娛樂設(shè)施
•建筑裝飾材料用料考究，有一定品位
7、樣板間OR模型
現(xiàn)場布置樣板間，進(jìn)行裝潢，體現(xiàn)樓盤品味，進(jìn)一步給客戶造夢，同時真材實(shí)料，讓客戶立即感受物有所值，以視覺沖擊效果堅(jiān)定客戶購買信心。
8、售樓中心
售樓處裝修要體現(xiàn)項(xiàng)目特色，展現(xiàn)張力，延伸生活質(zhì)量；
工地現(xiàn)場的墻體噴繪，形象墻的體現(xiàn)；
POP宣傳系統(tǒng)的重新布置，項(xiàng)目展板上墻，樓書、提袋、單頁等的配備。
9、工程進(jìn)度
工程進(jìn)度要達(dá)到銷售進(jìn)度的要求標(biāo)準(zhǔn)，盡快出形象，體現(xiàn)項(xiàng)目的視覺優(yōu)勢。

二、市場調(diào)查。搜集目標(biāo)市場信息，測定需求，考察競爭者的銷售狀況、價(jià)格水平等相關(guān)因素。
（略）

三、估算成本。根據(jù)編制的概預(yù)算，實(shí)際經(jīng)驗(yàn)和實(shí)時成本跟蹤控制，估算成本費(fèi)用水平。
（略）

四、選擇調(diào)價(jià)方法。根據(jù)南苑公司自身實(shí)際情況及項(xiàng)目營銷策略的要求，選擇價(jià)格導(dǎo)向。
房地產(chǎn)商調(diào)價(jià)有三種導(dǎo)向，即成本導(dǎo)向、購買者導(dǎo)向和競爭導(dǎo)向，其中，成本導(dǎo)向包括成本加成調(diào)價(jià)法和目標(biāo)調(diào)價(jià)法；購買者導(dǎo)向包括認(rèn)知坐標(biāo)調(diào)價(jià)法和價(jià)值調(diào)價(jià)法；競爭導(dǎo)向包括領(lǐng)導(dǎo)調(diào)價(jià)法，挑戰(zhàn)調(diào)價(jià)法和隨行就市調(diào)價(jià)法。解讀本案的單身公寓概念，鎖定產(chǎn)品的消費(fèi)層——“時尚青年”或“投資返租族”——以購買者為出發(fā)點(diǎn)的調(diào)價(jià)方式將是形成本案價(jià)格杠桿的主要因素。
根據(jù)這兩類人的身份、習(xí)慣，引發(fā)其對本案物業(yè)的價(jià)值認(rèn)知，即客戶群認(rèn)識價(jià)值。用這種方法定價(jià)的項(xiàng)目關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價(jià)值的認(rèn)知，而不是銷售者的成本。利用營銷組合中的非價(jià)格變量，在購買者心中確立認(rèn)知價(jià)值，制定的價(jià)格必須符合認(rèn)知價(jià)值。
認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法與產(chǎn)品市場定位的思想非常符合。針對這一特定的目標(biāo)市場開發(fā)出“時尚單身公寓”物業(yè)概念，同時規(guī)劃好物業(yè)的質(zhì)量和價(jià)格，然后通過專業(yè)營銷機(jī)構(gòu)——國商公司，估計(jì)該價(jià)格下所能銷售的數(shù)量，根據(jù)這一銷售再決定項(xiàng)目的銷售額和單位成本。

五、確定基準(zhǔn)價(jià)格。根據(jù)選定的主要客戶群，“以購房者為導(dǎo)向”確定所開發(fā)物業(yè)的基準(zhǔn)價(jià)格。
“以購房者為導(dǎo)向”的認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法關(guān)鍵在于準(zhǔn)確地評價(jià)顧客的認(rèn)識。如果高估了自己的物業(yè)價(jià)值，則其定價(jià)就會偏高，相反，其定價(jià)就會偏低，另外，為了有效地定價(jià)，項(xiàng)目需要進(jìn)行詳細(xì)市場調(diào)查，測定市場的需求?，F(xiàn)代社會，品牌信譽(yù)能主導(dǎo)消費(fèi)者的消費(fèi)意向。房地產(chǎn)商品當(dāng)然也是如此，當(dāng)購買者對房地產(chǎn)商的品牌有信心時，縱然定價(jià)較高，購買者仍會欣然前往，而若購買者對推出個案的房地產(chǎn)商不具信心時，即使公司定價(jià)較低，消費(fèi)者反而會懷疑其品質(zhì)而不予信任。因此，在用認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法特別是聲望定價(jià)法時，公司更重要的是要通過廣告或其他輿論工具做好物業(yè)的市場推廣工作，或是公司形象的宣傳，以提高公司及其物業(yè)在消費(fèi)者心中的地位，從而制定較高的價(jià)格。

六、單元價(jià)格調(diào)整。針對各單元房屋的不同位置，樓層，朝向等，在基準(zhǔn)價(jià)格的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整。
用“購買者導(dǎo)向”測定出來的物業(yè)價(jià)格，只是一個小區(qū)或一幢樓的基準(zhǔn)平均價(jià)格，一般簡稱均價(jià)，而不是各個具體單元的價(jià)格。由于房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性，實(shí)際上找不著兩個完全相同的房地產(chǎn)單元。不同的單元由于位置，樓層或朝向不同，對購買者來說，有不同的效用，雖然對房地產(chǎn)商來講并不意味著成本上的差異。因此，在制定出一個小區(qū)或一幢樓的基準(zhǔn)價(jià)格之后，房地產(chǎn)商還需對各個出售單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，主要包括位置調(diào)整，樓層調(diào)整和朝向調(diào)整。
1、價(jià)格調(diào)整的經(jīng)濟(jì)學(xué)講述——效用調(diào)節(jié)因素。
由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓中的各個單元的價(jià)格又不相同。經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，這是因?yàn)楦鱾€單元的效用不同，效用就是能夠滿足消費(fèi)者欲望的程度。效用高，消費(fèi)者就愿意支付較多的費(fèi)用，效用低，消費(fèi)者支付較低的費(fèi)用。
2、價(jià)格調(diào)整因素
通過在衢州市場長時間的運(yùn)作，我們不難發(fā)現(xiàn)一個小區(qū)中，不同樓宇的位置、坐向、臨街狀況、與其他樓宇的間距，與小區(qū)花園、公共建筑等配合設(shè)施的距離，該建筑物的外觀，該樓房與每個梯間的戶數(shù)等等的綜合影響系數(shù)，一般地說南北向坐、臨街、較大的樓間距、臨近配套設(shè)施、外觀氣派、景觀效果好的物業(yè)價(jià)格就比較高。
樓宇位置系數(shù)表
位置類別一、二、三、四樓宇位置系數(shù)（%）+5+2-2-5•單元樓層系數(shù)
項(xiàng)目單元所處的層數(shù)，樓房間距，光照時間，視野，景觀，電梯配置情況，居民的生活習(xí)性等的綜合影響系數(shù)。在衢州，如果是六層的多層住宅，一般是一，六樓較便宜，二五樓居中，三四樓最貴。
二層樓3層樓4層樓5層樓6層樓一層-1-2-2-3-3２層0+2+2+1+13層0+3+4+44層-3+2+35層-406層-5
•單元朝向系數(shù)
是指該單元的朝向，通風(fēng)采光，視野景觀，平面布局，消費(fèi)習(xí)性的綜合影響系數(shù)。一般地，正面朝向，視野寬廣，景觀美麗等的價(jià)格較高。
雙朝向單元朝向南北向東西向單元朝向系數(shù)+3-3單朝向單元朝向朝向南朝向北朝向東朝向西單元朝向系數(shù)+4-4+2-2復(fù)雜朝向單元朝向東南西南東北西北單元朝向系數(shù)+4+2-2-4. 價(jià)格調(diào)整公式
單元價(jià)格調(diào)整，即將小區(qū)內(nèi)若干幢同類物業(yè)的基準(zhǔn)價(jià)格乘以各調(diào)整系數(shù)，從而得出各單元的調(diào)整后價(jià)格。計(jì)算公式為單元價(jià)格＝基準(zhǔn)價(jià)格X單元調(diào)整系數(shù)（1＋樓宇位置系數(shù)）X（1＋單元朝向系數(shù)）
由上可見，用某種定價(jià)法定出了基準(zhǔn)平均價(jià)格之后，單元價(jià)格調(diào)整的關(guān)鍵便是合理確定調(diào)整系數(shù)。具體的調(diào)整系數(shù)必須是根據(jù)具體情況具體確定。

七、市場影響。根據(jù)市場變化情況和企業(yè)自身營銷策略的要求，及時進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。
1、為了精確地定出物業(yè)的合理價(jià)格，應(yīng)盡量將物業(yè)價(jià)值決定因素進(jìn)行量化分析；
2、為了體現(xiàn)營銷整體架構(gòu)，房地產(chǎn)的價(jià)格可以形象化地分為常規(guī)價(jià)值和潛在價(jià)值；
3、為了獲取最大利潤，要在兌現(xiàn)常規(guī)價(jià)值的基礎(chǔ)上，充分地挖掘和提升潛在價(jià)值。

價(jià)格控制上有三種情況應(yīng)嚴(yán)格避免：
第1、 價(jià)格下調(diào)。
房價(jià)在樓盤開盤以后，基本原則為只升不跌，一旦樓盤下調(diào)，不僅會嚴(yán)重挫傷已購房者的積極性，帶來市場負(fù)面效應(yīng)，而且會使樓盤市場信譽(yù)度下降而影響樓盤銷售。
第2、 價(jià)格做空。
有些開發(fā)商為了人為地制造人氣，即使在市場實(shí)際接受力較差的情況下，依舊提高市場銷售價(jià)，而在實(shí)際銷售中，又隨意地給客戶還價(jià)、打折，出現(xiàn)價(jià)格做空現(xiàn)象。
第3、 升值太快，第4、 缺少價(jià)格空間。
有些開發(fā)商一旦發(fā)現(xiàn)自身樓盤市場出現(xiàn)業(yè)績，便誤認(rèn)為上市價(jià)格太低，過快或過大地上調(diào)房價(jià)，以至于市場應(yīng)預(yù)留的空間失去，盡管從外表形式上看非常榮耀，但往往會推動市場。不少房地產(chǎn)企業(yè)就因?yàn)閮r(jià)格上調(diào)比例和速度過快，使樓盤推動了市場，一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格控制失誤，再欲下調(diào)又無法下調(diào)時，便束手無策。


銷售時間與過程：

衢州單身公寓項(xiàng)目總用地面積為3648平方米，建筑密度52%，容積率3.12。主要建筑構(gòu)架（如圖所示），
序列項(xiàng)目價(jià)格（圓/平）建筑面積（平）備注?單層商鋪68801120?雙層商鋪42001640?住宅約14009000合計(jì)11760
本案的銷售是一個體現(xiàn)綜合區(qū)位、概念和項(xiàng)目整體的過程，主要是用區(qū)位、品位和價(jià)位三者的綜合指數(shù)打動購買者。針對本案特有的地理概念和性價(jià)比取向，根據(jù)工程進(jìn)度，住宅物業(yè)（單身公寓）銷售過程可分為籌備期、開盤期、熱銷期、持銷期、消退期、清盤期等階段，針對不同階段有針對性地編排營銷方式——開盤價(jià)（籌備期、開盤期）、封頂價(jià)（熱銷期）、竣工價(jià)（持銷期）、入住價(jià)（消退期）、清盤價(jià)（清盤期），同時根據(jù)工程與銷售變化安排廣告投放。商業(yè)物業(yè)由于受市場、外圍條件等的原因左右，銷售難度將不會很大，其銷售將含概于住宅的銷售全過程，不作特殊設(shè)定。
根據(jù)“購房者導(dǎo)向”的價(jià)值策略，結(jié)合衢州市場環(huán)境，項(xiàng)目住宅部分的總體均價(jià)應(yīng)在1400元/平方米左右，價(jià)格上采用“個性入市，低開高走”的形式，這是簡單樓市價(jià)格概念，其實(shí)是銷售環(huán)節(jié)中最難控制的市場要素。
任何一個房地產(chǎn)項(xiàng)目都不能不認(rèn)真地對待樓盤價(jià)格。在以價(jià)格為軸心動作的樓市行情中，自一開盤便面對價(jià)格策略的難點(diǎn)，所以我們在前期就測定出嚴(yán)禁的價(jià)格策略，低開的目的是吸引市場注目，其線路是為了后期價(jià)格提升。價(jià)格調(diào)節(jié)幅度的關(guān)鍵是：小幅遞增，調(diào)價(jià)的要點(diǎn)是小幅頻漲，一般每次漲幅為5-8％，如設(shè)定每平米1400元左右的樓盤，每次調(diào)價(jià)幅度以60元至100元之間為宜，調(diào)價(jià)新近幾天，可配以適當(dāng)折扣策略，作為價(jià)格局部過渡，有新客源時，再撤銷折扣。
控制價(jià)格的兩大難點(diǎn)是：一調(diào)價(jià)頻率；二調(diào)價(jià)幅度
價(jià)格調(diào)節(jié)頻率的關(guān)鍵是：虛實(shí)轉(zhuǎn)換。每次調(diào)價(jià)后物業(yè)總有一種市場的瞬間斷層，即難以圓市場曲線，沒有市場客房積累基礎(chǔ)主觀調(diào)價(jià)，不僅會影響購買人氣，而且會直接影響成效。沒有導(dǎo)入概念，價(jià)格調(diào)高后對前期購房客戶有積極影響，但對洽談客房往往有副作用。因此，只有在市場相對熱銷的前提下，才能進(jìn)行調(diào)價(jià)，即使有其虛的成份，也可逐級盤實(shí)。
項(xiàng)目單元所處的層數(shù)，樓房間距，光照時間，視野，景觀，電梯配置情況，居民的生活習(xí)性等的綜合影響系數(shù)。在衢州，如果是六層的多層住宅，一般是一，六樓較便宜，二五樓居中，三四樓最貴。本案樓層加價(jià)可采用以下比例：
樓層基價(jià)加價(jià)率6層-35層-14層+23層+32層0
發(fā)售初期確定樓層、朝向差價(jià)，加大折扣率（可采用部分-15%左右-特價(jià)形式，優(yōu)惠在40元/平方米之內(nèi)），以吸引客戶注意力，提高客戶訪問量，聚集人氣，形成搶購氣象。同時可以逐步試探市場，了解客戶群劃分及其意向。
進(jìn)入正式銷售過程應(yīng)縮小折扣率，推出25%左右房源，逐步加大樓層、朝向落差形成差價(jià)、進(jìn)行銷售控制。
待銷售率達(dá)到目標(biāo)后，封盤半個月，全面調(diào)整價(jià)格，再推出30%房源。這階段應(yīng)對暢銷戶型提高價(jià)格，將部分房源做廣告特價(jià)房，及時消化處理，以免積壓。
銷售形勢穩(wěn)定后，制定固定調(diào)價(jià)方法，推出剩余部分房源，按期按階段按比例上調(diào)；銷售近尾盤時，對于積壓滯銷戶型可再次采用特價(jià)，酬賓清盤，完成銷售任務(wù)。

籌備期操作流程：廣告預(yù)熱（2個月之內(nèi)）——客戶上門——登記、發(fā)卡（制作5000張南苑優(yōu)惠卡、卡上附有編號）——到指定銀行存款（一萬圓，定期兩個月，取出視作棄權(quán)）——確權(quán)。
銀行可選擇開戶行——工商行，以幫助吸儲的形式合作，鎖定意向客戶，存入銀行的一萬圓在正式開盤前，不允許擅自取出，否則視為放棄選號權(quán)。
開盤期及后續(xù)銷售：憑身份證、優(yōu)惠卡、存款憑條到南苑銷售中心選房（開盤期僅發(fā)售30套）——付款簽定合同——封盤（半個月、漲價(jià)）——依次類推——根據(jù)銷售進(jìn)度作出微調(diào)。
按公寓總銷售面積劃分銷售過程：15%（開盤期）——25%（熱銷期）——30%（持銷期）——25%（消退期）——5%（清盤期）五個銷售階段，每個銷售階段在銷售任務(wù)完成后，可封盤半個月，前期銷售工作的善后，進(jìn)行客戶的再次積累，同時吸引市場注意力，作成強(qiáng)勢的銷售姿態(tài)，廣告工作與之配合進(jìn)行，廣告的發(fā)布集中在預(yù)熱期與銷售過程的封盤階段，強(qiáng)化廣告效果，形成廣告-銷售-廣告-銷售的過程界定，避免廣告資源的浪費(fèi)，同時，在固定時間的集中信息發(fā)布可有效吸引市場注意度，在一段時間中將樓盤推介出去。
前三個階段（開盤期、熱銷期、持銷期）價(jià)格在合同簽定價(jià)格的基礎(chǔ)上加價(jià)20元/平方米，再以優(yōu)惠的形式折扣給客戶，后期價(jià)格逐步調(diào)高，形成項(xiàng)目利潤，具體操作可參考以下環(huán)節(jié)：

籌 備 期：開盤前（2003/7-2003 /8）
在此其間最主要是樹立企業(yè)自身形象，發(fā)放南苑購房卡，形成項(xiàng)目美譽(yù)度與忠誠度，積累有效客戶，提升開發(fā)地區(qū)的知名度，為即將進(jìn)行的后續(xù)銷售做鋪墊，也稱作銷售預(yù)熱期。選擇報(bào)紙宣傳為主要廣告宣傳形式，廣告畫面、宣傳文字以介紹項(xiàng)目自身狀況、開發(fā)地區(qū)未來發(fā)展優(yōu)勢等內(nèi)容為主。
準(zhǔn)備工作：完成樓盤形象工程，導(dǎo)入VI系統(tǒng)。準(zhǔn)備好所有樓書，宣傳手冊等銷售資料；編寫答客戶銷售說辭，進(jìn)行客戶預(yù)訂工作。
訴求重點(diǎn)：作企業(yè)形象廣告，塑造成熟、專業(yè)、實(shí)力雄厚的開發(fā)公司形象，突出公司背景，介紹樓盤基本狀況。

開 盤 期：正式領(lǐng)取銷售許可證一個月內(nèi)到項(xiàng)目一半封頂。
【2003/8-2003/9，均價(jià)：1320元/平方米，完成銷售額1782000元整】
銷售任務(wù)：【預(yù)計(jì)銷售量：測定起售均價(jià)1360元/平方米，優(yōu)惠40元/平方米，完成銷售總面積的15%，即1350平方米】
征召客戶到現(xiàn)場，加大折扣率（優(yōu)惠在40元/平方米之間），消化籌備期意向客戶，完善客戶管理流程，促進(jìn)成交。
銷售表價(jià)如下：
東（元/平）西（元/平）代收費(fèi)6樓132913095005樓135813385004樓139813785003樓141213925002樓13701350500均價(jià)每平方米優(yōu)惠40元，實(shí)際均價(jià)為1323.4元/平方米
訴求重點(diǎn)：根據(jù)前期市場反映，修正廣告計(jì)劃。做產(chǎn)品廣告，介紹本案詳細(xì)情況，召集客戶到現(xiàn)場。
著重突出樓盤正式啟動，宣傳產(chǎn)品，樹立品牌形象，增加知名度，吸引消費(fèi)者目光，取得消費(fèi)者信任。新聞媒體全方位消息報(bào)道，宣傳突出企業(yè)及開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢、特點(diǎn)，配合報(bào)紙專欄廣告，加深消費(fèi)者印象。

熱 銷 期：開盤期后至封頂
【2003/9-2003/10，均價(jià)：1360元/平方米，完成銷售額3060000元整】
銷售任務(wù)：【預(yù)計(jì)銷售量：在前期實(shí)際成交價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)40元/平方米，完成銷售總面積的25%，即2250平方米】
完成主要銷售任務(wù)，舉辦各種促銷活動，開展第二渠道營銷。
銷售表價(jià)：
東（元/平）西（元/平）代收費(fèi)6樓134913295005樓137813585004樓141813985003樓143214125002樓13901370500均價(jià)每平方米優(yōu)惠20元，實(shí)際均價(jià)為1363.4元/平方米訴求重點(diǎn)：增大廣告力度和廣度，塑造樓盤形象，增加知名度，使大多數(shù)人熟悉、了解本樓盤。
全方位的廣告宣傳，各種媒體同時發(fā)布，力求將產(chǎn)品信息傳播到各個消費(fèi)角落，引導(dǎo)消費(fèi)，刺激人們購買欲望，達(dá)成銷售協(xié)議。大型廣告牌內(nèi)容更換，以產(chǎn)品銷售為主題，同時產(chǎn)品信息及時發(fā)布，報(bào)紙、電視、電臺全力宣傳，烘托銷售氣氛，促進(jìn)消費(fèi)進(jìn)行。各種宣傳資料發(fā)放，橫幅廣告、大型布幔廣告發(fā)布，反復(fù)訴求產(chǎn)品。

持 銷 期：封頂至竣工
【2003/10-2003/12，均價(jià)：1430元/平方米，完成銷售額3861000元整】
銷售任務(wù)：【預(yù)計(jì)銷售量：在第二階段的價(jià)格基礎(chǔ)上加價(jià)70元/平方米，完成銷售總面積的30%，即2700平方米】
完成一半以上的銷售率，成立各種業(yè)主聯(lián)誼會、委員會等團(tuán)體。
銷售表價(jià)：
東（元/平）西（元/平）代收費(fèi)6樓141913995005樓144814285004樓148814685003樓150214825002樓14601440500均價(jià)每平方米優(yōu)惠20元，實(shí)際均價(jià)為1430.4元/平方米
訴求重點(diǎn)：廣告持續(xù)跟進(jìn)，支持配合銷售。完成項(xiàng)目與公司形象塑造，為下一步開發(fā)奠定基礎(chǔ)。
在戶外廣告發(fā)布同時，開展促銷活動，加深消費(fèi)者對樓盤的認(rèn)識，促進(jìn)購買完成。并在樓盤竣工前后，在進(jìn)行一次全方位宣傳活動。

消退期：竣工至全面交付
【2003/12-2004/1，均價(jià)：1490元/平方米，完成銷售額3861000元整】
【預(yù)計(jì)銷售量：在第三階段的基價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)60元/平方米，完成銷售總面積的25%，即2250平方米】
利用已有聲望，完善項(xiàng)目品牌形象，消化意向客戶。
銷售表價(jià)：
東（元/平）西（元/平）代收費(fèi)6樓147914595005樓150814885004樓154815285003樓156215425002樓15201500500均價(jià)每平方米優(yōu)惠20元，實(shí)際均價(jià)為1490.4元/平方米
清 盤 期：交付后
【均價(jià)：1440元/平方米，完成銷售額648000元整】
【預(yù)計(jì)銷售量：在第四階段的基價(jià)基礎(chǔ)上以96-97折形式出現(xiàn)，既變相降價(jià)50元/平方米，完成銷售總面積的5%，即450平方米】
在報(bào)紙、電視、電臺新聞報(bào)道的形式，對社會各界表示感謝，并對已建成的樓盤加以肯定，堅(jiān)定購買者信心，樹立開發(fā)商良好的形象，為今后的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。
銷售任務(wù)：推出剩余房源，降價(jià)促銷，力求全面清盤。
訴求重點(diǎn)：刊登答謝廣告，主要作企業(yè)形象廣告。
銷售表價(jià)：
東（元/平）西（元/平）代收費(fèi)6樓147914595005樓150814885004樓154815285003樓156215425002樓15201500500均價(jià)在表價(jià)基礎(chǔ)上打96-97折，實(shí)際均價(jià)1440元/平方米
本案總建筑面積為11760平方米，總戶數(shù)為——套，預(yù)計(jì)本案的正式銷售周期為6個月，即從2003/8——2004/1。
銷售階段模擬均價(jià)銷售面積應(yīng)得回款備注籌備期接受預(yù)定、發(fā)卡、排號和確權(quán)開盤期1320/134013501782000-180900003/8-03/9熱銷期1360/138022503060000-310500003/9-03/10持銷期1430/145027003861000-391500003/10-03/12銷退期1490/151022503352500-339750003/12-03/1清盤期1440450648000合計(jì)1412-143212703500-12874500每一階段在合同價(jià)基礎(chǔ)上加20元/平方米，成交價(jià)格可下調(diào)20元/平方米。 根據(jù)銷售狀況與工程進(jìn)度，在每個銷售階段，我方會不斷進(jìn)行微調(diào)來滿足各項(xiàng)優(yōu)惠政策與活動費(fèi)用支出，整體均價(jià)做到1400元/平方米。商業(yè)物業(yè)面積價(jià)格備注單層112068807705600 雙層164042006888000合計(jì)276014593600商鋪銷售貫穿項(xiàng)目銷售總過程，故不做特別說明。
整個小區(qū)的價(jià)值體系囊括住宅與商業(yè)物業(yè)兩部分，其總體價(jià)值體現(xiàn)為兩部分之和27297100元整；整個項(xiàng)目均價(jià)在2320元/平方米左右。
單身公寓賣點(diǎn)緊扣高品位購租房主力，白領(lǐng)階層尤其是年輕、時尚白領(lǐng)的趣味與需求，無論在租或售的市場都有優(yōu)異的表現(xiàn)，雖然單身公寓不是簡單家庭居住的終極產(chǎn)品，而是過渡產(chǎn)品，但作為一個市場細(xì)分化產(chǎn)品，其優(yōu)勢也很明顯，價(jià)格做高的可能性較大。


2003/7/8
“巴黎春天”項(xiàng)目名稱建議：
銀桂-春天華庭
銀桂-南苑風(fēng)光
銀桂-陽光新干線
南苑-都市春天/都市陽光
南苑-春之堂
南苑-雅仕閣
南苑-理想城
南苑-橘子紅時
南苑-花語欣園
南苑-康潤時代
南苑-后現(xiàn)代主義
銀桂-南國花苑
南苑-橙色之家
南苑-良園美地

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