在北京，開發(fā)商對住宅底商定價(jià)的時(shí)候，主要參考住宅價(jià)格，一般來說，商鋪價(jià)格是住宅價(jià)格的兩倍。但在許多二、三級城市如烏魯木齊、呼和浩特、石家莊、東營、柳州等，當(dāng)?shù)氐纳啼亙r(jià)格基本是住宅價(jià)格的5~10倍，甚至更高。以柳州為例，當(dāng)?shù)氐乃白≌N售價(jià)格每平方米不到3000元，一般商品房價(jià)格每平方米2000元出頭，但商鋪的價(jià)格基本在每平方米3萬元，有些甚至達(dá)到5萬多元。

　　那么，商鋪的價(jià)格到底由哪些因素決定，其定價(jià)的依據(jù)是什么？雖然按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，開發(fā)商在土地成本基礎(chǔ)上加上開發(fā)成本、相關(guān)的稅金以及利潤就得出銷售價(jià)格，但實(shí)際情況并非如此簡單。從商鋪投資的角度看，投資人有自己的投資期望，對商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)、流動性、管理、稅收、價(jià)值變化等許多因素有自己的考量標(biāo)準(zhǔn)。因此，我們就需要從以下幾個(gè)大的方面探討影響或決定商鋪價(jià)格的主要因素。

　　城市的綜合租金水平是影響商鋪定價(jià)的直接因素

　　影響商鋪價(jià)格的定性指標(biāo)可能有很多，但是定量依據(jù)指標(biāo)只有一個(gè)，那就是周邊的租金水平。大凡投資人在買商鋪的時(shí)候，會首先調(diào)查項(xiàng)目周邊的租金水平，根據(jù)這個(gè)城市商鋪投資的資本化率（也就是我們一般講的投資回報(bào)基本水平）決定能支撐什么樣的銷售價(jià)格。該方法最適用于針對具體項(xiàng)目參考周邊商鋪的租金水平，由此可直接決定購買商鋪的性價(jià)比是否合適。

　　對任何一個(gè)城市而言，由于級差地租因素，城市中心商業(yè)區(qū)和其它區(qū)域的商鋪?zhàn)饨鹂隙ㄊ怯胁罹嗟?，關(guān)鍵是差異大小的問題。對中小型城市而言，中心商業(yè)區(qū)只有1~2個(gè)，導(dǎo)致商業(yè)區(qū)與其它區(qū)域的租金差距非常大，從而使商鋪的銷售價(jià)格非常高；對大城市來說，不僅有市級商業(yè)中心區(qū)，還有區(qū)域商業(yè)中心以及社區(qū)商業(yè)中心等，相對于小城市而言，其租金的差異不是特別大。因此我們可以說，開發(fā)項(xiàng)目所處位置的租金水平將直接決定項(xiàng)目本身的定價(jià)。

　　城市的流通力和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)程度是影響城市總體商鋪價(jià)格的關(guān)鍵因素

　　中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長、中國人民大學(xué)黃國雄教授有一個(gè)著名的論段：城市核心競爭力主要表現(xiàn)為生產(chǎn)力與流通力的乘數(shù)。即：競爭力=生產(chǎn)力╳流通力。在生產(chǎn)相對穩(wěn)定的條件下，流通力成為決定因素。流通力小于1，不僅本地生產(chǎn)能力無法實(shí)現(xiàn)，而且內(nèi)外交流堵塞，這就大大削弱了城市的競爭力。如果流通力大于1，不僅可以彌補(bǔ)本地生產(chǎn)能力的不足，而且通過促進(jìn)內(nèi)外交流、優(yōu)勢互補(bǔ)、組合配置，可極大提高城市的輻射力和影響力。比如新加坡之所以取得舉世注目的經(jīng)濟(jì)成就，并不在于它的生產(chǎn)優(yōu)勢，而在于強(qiáng)大的流通力；我國的香港之所以成為國際大都市，被評為亞洲最佳商業(yè)城市，也是因?yàn)槠涞谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)。

　　而流通力的發(fā)達(dá)程度和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，將直接影響當(dāng)?shù)厣啼佔(zhàn)饨鸷弯N售價(jià)格，浙江的溫州、義烏、紹興等地的商鋪為什么賣的快、價(jià)格高，就是因?yàn)楫?dāng)?shù)匾呀?jīng)形成的各種規(guī)模和市場，不僅影響到全國，而且輻射世界。即使在同一個(gè)城市不同區(qū)域，因?yàn)榱魍Φ牟町?，商鋪?zhàn)饨鸬牟町愐卜浅４蟆Ｈ绫本┑膩唽毬芬约髲B、天涯大廈為代表其租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于西單、王府井、國貿(mào)，因?yàn)樵搮^(qū)域是中國對前蘇聯(lián)、東歐國家貿(mào)易的窗口；而中關(guān)村已經(jīng)形成的電子市場其市場覆蓋華北、東北等市場，所以，小商鋪才能賣出14萬/㎡（套內(nèi)面積）的天價(jià)。

　　所以，開發(fā)商在給商鋪定價(jià)的時(shí)候，還應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，即使同一個(gè)項(xiàng)目隔一條馬路，價(jià)格也許差倍數(shù)。所謂“一步三市”就是這個(gè)道理。

　　投資渠道是決定一個(gè)城市商鋪價(jià)格水平的重要因素

　　我們在山東東營曾經(jīng)對商鋪投資人進(jìn)行定性訪談，當(dāng)?shù)赝顿Y人投資預(yù)期“只要回報(bào)比銀行利息高，我們就能接受”，意味著投資人的期望內(nèi)部收益率在4%~5%；而在北京，投資人普遍預(yù)期是在8~10年收回全部投資，期望的內(nèi)部收益率在10%~-15%。這反映了不同城市商鋪投資的資本化率和投資預(yù)期問題。

　　在這里我們講的是資本化率，而不是內(nèi)部收益率（IRR），雖然在某些時(shí)候他們可能表達(dá)了同一個(gè)意思，但有本質(zhì)的不同。內(nèi)部收益率（IRR）是指將房地產(chǎn)投資未來現(xiàn)金流貼現(xiàn)為現(xiàn)值作為初始投資所使用的貼現(xiàn)率，也就是指每年投入的一元錢獲得的利潤百分比。而資本化率是指物業(yè)購買價(jià)格和營業(yè)凈收入之間的比率，該值通過市場上的可比物業(yè)或市場數(shù)據(jù)資料來獲得。一個(gè)城市在商鋪的需求和供應(yīng)相對平衡的狀態(tài)下，資本化率是投資人購買商鋪期望的內(nèi)部收益率，他通過調(diào)查和比較同區(qū)域商鋪的租金收入或營業(yè)凈收入和購買商鋪價(jià)格比率，就可知道資本化率，并將此比率作為期望的投資內(nèi)部收益率。

　　這幾年北京的商鋪投資市場涌入了大量的外地投資人，如建外SOHO五次拍賣中有4套被外地人買走；中關(guān)村科貿(mào)開盤溫州人提前10多個(gè)小時(shí)就開始排隊(duì)；銀科大廈01號商鋪更是被神秘山西買家以7500萬買走，創(chuàng)下中關(guān)村單筆商鋪成交的最大紀(jì)錄。我以為主要原因是中小城市商鋪投資的收益率比較低，而北京商鋪投資的收益率比較高，這也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)中資本流動性的原理。

　　如果從更深層次分析原因，中小城市投資渠道比較單一也是一個(gè)很重要的因素。在北京等大城市，人們可以投資股票、期貨、郵幣卡以及古玩、字畫等，即使投資房地產(chǎn)還可以考慮公寓、寫字樓，但是在中國的許多中小城市還沒有形成這樣的市場，有些城市甚至沒有股票市場，至于投資古玩、字畫也需要到北京來進(jìn)行交易，何況投資該類市場專業(yè)知識要求更高，風(fēng)險(xiǎn)更大。即使要投資房地產(chǎn)，商鋪也是唯一的選擇，因?yàn)檫@樣的城市根本沒有寫字樓和公寓租賃市場。以呼和浩特舉例，呼市現(xiàn)在沒有一個(gè)真正的公寓項(xiàng)目，唯一已經(jīng)面市銷售和租賃的3棟寫字樓中，50%是開發(fā)商頂債銷售出去的。所以，商鋪是中小城市投資人最好的、唯一的投資品種，由于投資的人多、而投資項(xiàng)目少，這也是為什么許多二、三級城市商鋪銷售價(jià)格遠(yuǎn)高于北京的原因。

　　除了上述因素以外，影響商鋪價(jià)格的因素還有很多，比如當(dāng)前國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、政治的穩(wěn)定性、稅收政策的變化等等，但有一點(diǎn)可以肯定的是，住宅價(jià)格不是決定商鋪價(jià)格的影響因素，以住宅價(jià)格來衡量商鋪價(jià)格的做法是沒有任何理論基礎(chǔ)支撐的。

　　僅以此文與業(yè)內(nèi)同行進(jìn)行探討。

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