今天中午剛出差回來，收到由中國建筑出版社郵寄給我的專著“《房地產(chǎn)投資》、《房地產(chǎn)企業(yè)融資》和《房地產(chǎn)理財》系列”中最后一本《房地產(chǎn)理財》新書，此書本月在全國新華書店發(fā)行。

 

    以下是此書中《買房的風險和規(guī)避》一節(jié)摘要：

 

收入減少

如買房者需貸款買房，那由于其收入發(fā)生變化或其他原因，存在沒有能力及時歸還銀行貸款的風險。違約除要歸還正常貸款, 另外還要交納違約金，會遭受雙重的損失。

現(xiàn)在有部分年輕人士，在買房時也知道這個道理，但由于預計今后幾年收入會穩(wěn)定增加，因此房產(chǎn)每月還款額已達到家庭收入50-60%或更高些；在通常情況下，通過節(jié)衣縮食，他們可能會實現(xiàn)目標，但如遇到2008年出現(xiàn)的金融海嘯及以后幾年收入的不穩(wěn)定性，風險很大。

因此，規(guī)避收入減少風險的方法就是要根據(jù)自己的資金實力，量力而為，不要過分追求資金杠桿效益，將貸款比例控制在安全范圍內,一般來說，每月還款額應在家庭收入的25-35%左右，不能超過50%。

  

利率上升

由于二十世紀九十年代以來我國中央政府采取了更靈活和市場化的金融政策和我國在2002年加入了世界貿易組織(WTO)，可以預見, 以后利息率的波動就更加市場化了。住房擁有者可以發(fā)現(xiàn)，利息率可能會隨著許多不確定因素而上升, 而他們的支出也會相應增加。

目前我國抵押貸款采用每月等額還貸法或等額本金還貸法，其利率根據(jù)中國人民銀行的利率來調整執(zhí)行的，一般在每年的1月1日對以往的貸款合同予以調整。當利率出現(xiàn)長期逐步回升的趨勢時，住房按揭貸款者將會面臨潛在的利率風險，不僅將承擔銀行還款利率上調帶來的還款成本上升，還將可能同時承受通貨膨脹導致的日常支出增加。如果貸款者收入不能保持高于還款成本和日常支出的增長幅度，就會使家庭或個人出現(xiàn)財務危機。

   利率上升可能是許多貸款人要面對的最大挑戰(zhàn)，美國次貸危機的主要導火線之一就是在經(jīng)過相當長時間低利息階段后，利率走上了上升通道，這對許多借款較多和中低收入人士有很大的負面作用。

規(guī)避利率上升的一個方法與規(guī)避收入減少風險的方法類似，如果每月還款額控制在家庭收入的25-35%左右，那具有相當大抗此風險的能力；看準了利息在上升通道，與銀行簽定幾年固定利率也是較合適的方法；當然盡可能用足公積金指標也會減輕不少負擔。

 

變現(xiàn)性差

  房地產(chǎn)的位置一般都是固定的，不好任意搬動的。而且由于受到經(jīng)濟的限制，理想的住宅類型和地點的選擇常常是由不得您自己作主的。

作為一種投資，股票是靈活多變的，有時還可以立即得到現(xiàn)金回報。但房地產(chǎn)卻不可以，要想出售房產(chǎn)一般是要花費一段時間的。通常情況下，股票是可以賣出其中的任何一部分（然后再買進），但是住房不行。比如說您想賣了自己住房的一個房間，那是不可能的。

譬如從決定賣出到收到全部房款，中間要經(jīng)過價格評估、委托中介、看房、簽約、完稅和過戶等諸多程序，時間跨度較長。

 

房地產(chǎn)周期

房產(chǎn)價格的變動是有周期的，你買入的時候，可能是在高價格。房價下降風險是指由于房產(chǎn)價格下降，致使該房產(chǎn)價值減少，房產(chǎn)擁有者的資產(chǎn)減少,最壞情況可能出現(xiàn)“負資產(chǎn)”, 即未還款額大于房產(chǎn)價值, 對于樓價下跌風險，防范措施主要是要把握好整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的形勢和自己抗風險的能力和措施。

由于經(jīng)濟形勢（如市場需求、購買力、利率、稅率和匯率等）變動導致投資者經(jīng)濟上的損失。房產(chǎn)投資周期較長，占有資金較多，因此投資于房地產(chǎn)，還需承擔因經(jīng)濟周期性的風險；事實上這是一個最難把握的因素。改革開放以來我國經(jīng)濟健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展也蓬勃發(fā)展，房產(chǎn)投資前景看好, 但在具體一定的時間段買入, 譬如在房價很高, 利息率在穩(wěn)步上升價且經(jīng)濟有明顯轉弱的時候進場購買，這時候可能是一個很高位, 應用這些因素的最關鍵是掌握好投資時機，投資過早風險很大；投資過晚，可能喪失利潤空間。因此開發(fā)和投資時機的選擇非常關鍵

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