從明年2月1日起，市民買(mǎi)房時(shí)所要交存的公共維修基金計(jì)算方式將發(fā)生重大變化，按照建設(shè)部新近頒布的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修基金管理辦法》，該項(xiàng)基金不再按照房款比例，而是按照每平米的建筑安裝工程造價(jià)的比例收取。應(yīng)該說(shuō)，這樣的計(jì)算方式更合理，因?yàn)樵擁?xiàng)基金只是用于未來(lái)維修房屋，更多地與建筑安裝成本有關(guān)，而與房?jī)r(jià)無(wú)關(guān)。

　　不過(guò)，如果不根本改革目前公共維修基金的整體管理結(jié)構(gòu)，計(jì)算方式的如此變化，對(duì)業(yè)主沒(méi)有什么好處。按照專(zhuān)家們的估計(jì)，迄今為止，北京市應(yīng)當(dāng)已經(jīng)收取了80億住宅公共維修基金，但從來(lái)沒(méi)有一個(gè)小區(qū)成功地申請(qǐng)使用這筆錢(qián)用于房屋的維修，盡管這本應(yīng)是收取這筆錢(qián)的惟一目的。

　　出現(xiàn)這種局面的惟一原因是，現(xiàn)行法規(guī)關(guān)于公共維修基金的制度設(shè)計(jì)存在嚴(yán)重問(wèn)題，導(dǎo)致其產(chǎn)權(quán)歸屬?lài)?yán)重扭曲。

　　公共維修基金是由業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)繳納，預(yù)作未來(lái)房屋維修之用。因此，這筆錢(qián)的初始產(chǎn)權(quán)歸屬十分清楚：它屬于業(yè)主，更準(zhǔn)確地說(shuō)，屬于同一個(gè)物業(yè)、或者小區(qū)的全體業(yè)主共同所有。而且，這筆錢(qián)完全是現(xiàn)金，全體業(yè)主對(duì)其享有永久的排他性所有權(quán)，而不像公共綠地那樣只有70年使用權(quán)。

　　但是，現(xiàn)行法規(guī)所建立的制度安排，卻模糊了這種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，甚至使產(chǎn)權(quán)歸屬悄悄轉(zhuǎn)移。

　　首先，法規(guī)要求，業(yè)主或者是在購(gòu)買(mǎi)房屋、支付房款時(shí)，同時(shí)向開(kāi)發(fā)商繳納這筆錢(qián)。這種制度設(shè)計(jì)很容易使業(yè)主誤以為這是房款的組成部分，屬于開(kāi)發(fā)商；或者在辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)向房屋行政管理部門(mén)交納，會(huì)被業(yè)主誤以為是一筆政府征收的稅費(fèi)。這種混淆導(dǎo)致很多業(yè)主不清楚這筆錢(qián)其實(shí)應(yīng)當(dāng)歸自己。

　　其次，政府的托管也反客為主。法規(guī)規(guī)定，北京市居住小區(qū)管理辦公室代為管理。待住宅物業(yè)管理委員會(huì)成立后，市小區(qū)辦將代管的商品住宅維修基金移交給小區(qū)管委會(huì)管理，或經(jīng)小區(qū)管委會(huì)同意交由物業(yè)房屋管理企業(yè)代管。據(jù)此，政府相關(guān)部門(mén)只是資金托管機(jī)構(gòu)，但在現(xiàn)實(shí)中，它卻儼然成為資金的所有人。尤其奇怪的是，政府為收取這筆錢(qián)早早就制定了法規(guī)，但當(dāng)小區(qū)申請(qǐng)使用本屬于自己的那筆錢(qián)時(shí)，相關(guān)部門(mén)卻說(shuō)：如何使用這筆錢(qián)，沒(méi)有相關(guān)法規(guī)支持。

　　但是，無(wú)論相關(guān)部門(mén)提出何種理由，這種反客為主支配公共維修基金的做法都沒(méi)有法理依據(jù)，也不合乎私人產(chǎn)權(quán)保障的法律原則。住宅公共維修基金的產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有任何含糊之處：它屬于、且只屬于小區(qū)業(yè)主。各個(gè)小區(qū)之間也沒(méi)有必要共享維修基金，每個(gè)小區(qū)只有權(quán)支配自己的基金，否則就是侵犯其他小區(qū)業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)權(quán)。

　　基于這樣的邏輯，在小區(qū)內(nèi)，這筆公共維修基金的支配者，就是全體業(yè)主大會(huì)或者它選舉產(chǎn)生的業(yè)主代表大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)?，F(xiàn)在，有的小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司申請(qǐng)使用這筆錢(qián)，這是沒(méi)有法理依據(jù)的。

　　由此也可以看出，要使公共維修基金用得其所，前提是理順小區(qū)自治機(jī)構(gòu)與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，尤其是理順小區(qū)自治與政府監(jiān)管的關(guān)系。在小區(qū)內(nèi)，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)是惟一的治理機(jī)構(gòu)，政府相關(guān)部門(mén)只能據(jù)其公共管理職能，監(jiān)管小區(qū)的自治活動(dòng)，而不能占有其財(cái)產(chǎn)；物業(yè)公司只是提供服務(wù)，但無(wú)權(quán)支配小區(qū)的物業(yè)和資金。

　　因此，住宅公共維修基金究竟怎樣收取，恐怕也需要反思。原則上，這是小區(qū)自治范圍內(nèi)的事務(wù)，應(yīng)當(dāng)由小區(qū)業(yè)主自己決策。比如，不一定是一次性收取，也可以分期收取。收取上來(lái)的錢(qián)，也應(yīng)當(dāng)由小區(qū)自治機(jī)構(gòu)自行占有、支配，享有其收益，并自行決定如何使用。只有這樣，才能夠確保業(yè)主的錢(qián)，按照業(yè)主的意愿用于增進(jìn)業(yè)主的利益。

　　□仲秋（北京 經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

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