房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃
作者:王澤國(guó) 274
房產(chǎn)稅的免稅政策主要集中在我國(guó)的房產(chǎn)稅暫行條例里,讀者可以參閱。
3.土地增值稅
我國(guó)從增值稅暫行條例實(shí)施以來(lái),有關(guān)的免稅和減稅的政策主要涉及以下6個(gè)方面:
◆若建造普通住宅,增值率未超過(guò)20%,則免征土地增值稅。增值率是指增值額除以允許“課值”項(xiàng)目金額的比例。該免稅政策主要在土地增值稅暫行條例中列舉。
◆因國(guó)家建設(shè)需要,依法征用收回的房地產(chǎn)免征土地征收稅。土地征收稅的對(duì)象主要是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后產(chǎn)生的增值征收稅負(fù),如果國(guó)家因?yàn)榻ㄔO(shè)需要,依法收回土地,則土地又回到國(guó)家,因此國(guó)家特別規(guī)定免于征收土地征收稅。
◆以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng),聯(lián)營(yíng)一方以房地產(chǎn)作價(jià)入股或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營(yíng)企業(yè)中,免于征收土地增值稅。盡管這樣的房地產(chǎn)產(chǎn)生了增值稅,但由于產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有直接轉(zhuǎn)移,因而國(guó)家對(duì)其予以免稅。
◆一方提供土地,一方提供資金,合作建房,建房后按比例分房自用的行為,對(duì)于房屋所產(chǎn)生的土地增值,免予征收土地增值稅。因?yàn)樵谝环教峁┩恋?,一方提供資金,房屋建成后自用的情況下,房屋的所有權(quán)并沒(méi)有發(fā)生向第三方的轉(zhuǎn)移,因此免予征收土地征收稅。
◆房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后,向客戶收取代建收入的行為,免于征收土地增值稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房屋,房屋的產(chǎn)權(quán)并沒(méi)有發(fā)生直接的轉(zhuǎn)移,也不符合征收土地增值稅的條件。但房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)注意形成代建行為的各項(xiàng)條件,才可以充分利用這項(xiàng)優(yōu)惠政策。
◆在兼并企業(yè)中,對(duì)于被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的行為,免征土地增值稅。國(guó)家制訂這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策是為鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并。
房地產(chǎn)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有:
1.在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計(jì)劃等因素,企業(yè)將在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其它房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。
2.合理分解租金收入
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。
如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出,而是用于出租,國(guó)家規(guī)定,其資金收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)和房產(chǎn)稅,其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解,則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的一種方法。
3.變房屋出租為對(duì)外投資
變房屋出租為對(duì)外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。
某些房地產(chǎn)開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋,但由于房屋建造的歷史期限較長(zhǎng),其原值較低,若出租這些房屋,將能收取很高的租金,也就意味著要繳納很多的營(yíng)業(yè)稅。如何節(jié)稅?房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對(duì)外投資,達(dá)到節(jié)省營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對(duì)外投資,實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資。由于對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的行為免征營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)又屬于對(duì)外投資,房產(chǎn)并沒(méi)有直接參與企業(yè)經(jīng)營(yíng),因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。
4.分解商品房銷售價(jià)格
房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當(dāng)?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價(jià)格,以此來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。
如果企業(yè)的開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房?jī)r(jià)格不分解,則意味著企業(yè)既要繳納營(yíng)業(yè)稅,又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去,則可以承擔(dān)以上3項(xiàng)稅收。那么,如何將商品房的價(jià)格分解出去呢?
5.變房屋出租為承包業(yè)務(wù)
變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對(duì)房屋建造時(shí)間長(zhǎng)、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。
如果企業(yè)出租房屋,則既要繳納營(yíng)業(yè)稅,又要繳納房產(chǎn)稅,但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去,則會(huì)減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權(quán)企業(yè)達(dá)成承包協(xié)議,由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費(fèi),企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來(lái)作為收取承包費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
6.合作建房的納稅籌劃
所謂合作建房是指一方出土地,一方出資金,共同完成某項(xiàng)工程的行為。合作建房的正常納稅為,出土地一方按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳納5%的營(yíng)業(yè)稅,出資金一方待房屋建成后,若用于銷售,則按照國(guó)家規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和出售房屋部分的土地增值稅。
7.土地增值稅的納稅籌劃
土地增值稅是一個(gè)比較新的稅種,其稅負(fù)比較重。對(duì)于土地增值稅的納稅籌劃主要圍繞兩個(gè)方面:
◆盡量地分解收入。分解收入的方法很多,包括將裝修收入從收入中分解出去,也可以適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格。
◆適當(dāng)?shù)丶哟蠖惽翱鄢囊恍┏杀竞唾M(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)開發(fā)成本和研究,適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資,能起到一舉多得的作用:既增加開發(fā)成本和稅前扣除的加計(jì)費(fèi)用,又能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境非常優(yōu)美,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)公司品牌的建設(shè)。
【本講小結(jié)】
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收政策既有一般性,也含有其行業(yè)的特殊性。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策主要圍繞營(yíng)業(yè)、房產(chǎn)和土地增值等三個(gè)稅種。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的納稅籌劃主要有:在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃、合理分解租金收入、變房屋出租為對(duì)外投資、分解商品房銷售價(jià)格、變房屋出租為承包業(yè)務(wù)、合作建房的納稅籌劃、土地增值稅的納稅籌劃、變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為以及自建行為的納稅籌劃。
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