上海地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告
一個(gè)小陸家嘴，抵上一個(gè)上海證券交易所的流通市值。一個(gè)上海聚集的財(cái)富已經(jīng)是全國(guó)人民將近5個(gè)月的勞動(dòng)成果。

小陸家嘴

5月19日，“5•19”行情6周年紀(jì)念日，記者從金茂大廈出來(lái)，走過(guò)一片巨大的街心花園和空?qǐng)觯瑥暮箝T穿過(guò)上海證券交易所大堂。寬敞闊大的大堂里沒有多少人，沒有任何紀(jì)念“5•19”行情的跡象，一個(gè)不顯眼的位置，大理石立柱上掛著的液晶顯示牌上滾動(dòng)著當(dāng)前的交易指數(shù)。這是下午兩點(diǎn)多，即將收市的時(shí)候，上證指數(shù)顯示1102點(diǎn)，比前日跌不足一個(gè)點(diǎn)，泛著綠光。6年前1999年的這一天，股市從兩年中的低迷中起步，開始了一輪歷史上少見的大范圍牛市，兩市流通市值一年多的時(shí)間增長(zhǎng)了一倍多，有上萬(wàn)億之巨。可輝煌過(guò)去，市場(chǎng)再也沒有活躍過(guò)，全體投資者深陷其中。

金茂大廈花園南幾百米處，也就是這個(gè)浦東所有標(biāo)志性建筑所在的廣場(chǎng)南側(cè)，環(huán)繞著已經(jīng)建成或封頂?shù)氖鄺澦氖鄬痈叩慕ㄖ?，純住宅。其中靠?jī)?nèi)側(cè)的三幢大樓——盛大金磐正在銷售中，售樓書上介紹，三幢樓頂部圓盤的貼面全由24K的黃金制作。房屋售價(jià)40000～60000元/平方米，戶型的建筑面積在120～300多平方米之間，由此計(jì)算，一套房子的價(jià)格至少500萬(wàn)元，最多要1600萬(wàn)元。這不由不使人計(jì)算，若以1000萬(wàn)元為均價(jià)，10套這樣的房屋價(jià)格就超過(guò)了億元，這里400余套住房所積累的價(jià)值已經(jīng)超過(guò)40億元。40億元在上海證券交易所是什么概念？上證跌到了1100點(diǎn)，滬市加權(quán)平均股價(jià)為4.89元，40億元可以換市場(chǎng)上超過(guò)8億元的流通股。8億元的股票，算得上一個(gè)相當(dāng)大的大盤股了。前一周，上證指數(shù)跌60點(diǎn)，深滬兩市共損失了500億市值，一個(gè)盛大金磐就頂?shù)蒙?個(gè)點(diǎn)。1100個(gè)點(diǎn)位里有220個(gè)5點(diǎn)，也就是說(shuō)，只要有200多個(gè)盛大金磐，就可以買下中國(guó)所有上市公司的流通股了。

這個(gè)想法的確令人興奮。盛大金磐能以如此高的價(jià)格開出，無(wú)非仰賴幾個(gè)概念，一是東方明珠電視塔、國(guó)際會(huì)議中心和金茂大廈均坐落在面積僅1.7平方公里的小陸家嘴，即浦東的突出部上，而這里是全中國(guó)改革開放的標(biāo)志。二是這里有無(wú)敵的綠地和江景。于是我們盡可得到這樣一個(gè)換算:1.7平方公里相當(dāng)于170萬(wàn)平方米，我們大可不必在小陸家嘴的每寸土地都蓋上房子，只是奢侈地在1/10的土地上蓋房，蓋10層，得到的也是170萬(wàn)平方米的建筑面積。這個(gè)龐大的建筑群既然邊緣都能賣到6萬(wàn)元/平方米，不妨假設(shè)均價(jià)在8萬(wàn)元，于是就得到了1360億元的地產(chǎn)。這還只是建了10層，要是建到40層，就是5000多個(gè)億，已經(jīng)能夠抵上一個(gè)上海證券交易所的流通市值了。

實(shí)際情況的確如此，在盛大金磐邊，一座座高聳云天的樓盤拔地而起，戶型多南北貫通，向北，是金茂大廈和東方明珠構(gòu)成的現(xiàn)代中國(guó)景觀;向南是黃浦江的自然風(fēng)景，所有這一切，都有真金實(shí)銀的價(jià)值。近10萬(wàn)平方米建筑面積的鵬利海景和湯臣國(guó)寶等大盤比盛大金磐的位置更靠近黃浦江，容積率也正在我們假設(shè)的40層附近，鵬利海景價(jià)格尚未公開，但宣稱一定會(huì)比盛大金磐賣得貴。而湯臣海景則報(bào)出10萬(wàn)元/平方米天價(jià)。如此多的豪華住宅環(huán)衛(wèi)著氣勢(shì)恢弘的金茂大廈，一棟就頂?shù)蒙蠋准疑鲜泄?，一個(gè)疲憊的上海股市算得了什么？

金融中心？地產(chǎn)中心？

上海立志于成為全球的金融中心，但有一段時(shí)間，深圳交易所不允許發(fā)行新股，上海也并不能一舉做大。國(guó)際游資對(duì)人民幣升值虎視眈眈，因?yàn)榻鹑诓婚_放，也只能押寶內(nèi)地資產(chǎn)，于是從上海的房地產(chǎn)入手。上海12年來(lái)建國(guó)際金融中心的夢(mèng)想，從來(lái)沒有像現(xiàn)在這樣尷尬過(guò)。金融保險(xiǎn)業(yè)在上海的增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率一直低位徘徊，2001年金融保險(xiǎn)業(yè)增長(zhǎng)率只有2.1%,2002年甚至零增長(zhǎng)。2003年增速有所加快，但仍低于第三產(chǎn)業(yè)和全市GDP的增長(zhǎng)速度。連續(xù)幾年的低速增長(zhǎng)，使金融保險(xiǎn)業(yè)在GDP中的幣種由2000年的16.7%下降到了10.1%,遠(yuǎn)低于“十五”規(guī)劃中18%的要求。4月18日，央行第二總部落戶上海，給人以希望，但也僅僅是希望而已，因?yàn)闆]有創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，沒有資本市場(chǎng)的全面開放，全國(guó)乃至世界的金錢為什么要在上海交易呢？

金錢逐利的本能卻在上海的房地產(chǎn)里找到了答案。記者遇到一位1996年拆遷的居民，在上海的外環(huán)虹橋機(jī)場(chǎng)附近安置，當(dāng)時(shí)安置房房?jī)r(jià)8萬(wàn)元，現(xiàn)在價(jià)值40萬(wàn)元，不到10年間，房?jī)r(jià)增值了4倍。虹橋機(jī)場(chǎng)距離市中心南京路近15公里，這里的二手房房屋價(jià)格已經(jīng)八九千元一平方米了。沿著延安路向東，在外環(huán)和中環(huán)線之間的新涇板塊，以老工房為主的區(qū)域，房屋的掛牌價(jià)格多在1萬(wàn)元/平方米上下浮動(dòng)，個(gè)別房源的價(jià)格達(dá)到了12000元/平方米。再向內(nèi)，過(guò)了內(nèi)環(huán)線，到了中山公園區(qū)域，這里多是新建不久的樓盤，高大的住宅樓環(huán)伺中山公園，樓價(jià)一下子躥升到兩萬(wàn)元一平方米。

沿著延安路向外灘方向，路兩邊已經(jīng)形成了密集的鋼筋水泥玻璃幕墻的森林。新樓的價(jià)格由2萬(wàn)元一級(jí)級(jí)向3萬(wàn)元進(jìn)發(fā)，舊房子則在1萬(wàn)～2萬(wàn)元之間逐級(jí)上升，老工房和現(xiàn)代化公寓中間或有傳統(tǒng)里弄建筑，有些掛牌單價(jià)接近3萬(wàn)元/平方米。高檔公寓是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主角，在內(nèi)環(huán)無(wú)論是否臨街，已經(jīng)很少有兩萬(wàn)以內(nèi)的高檔公寓。“中共一大”會(huì)址的新天地板塊是上海房?jī)r(jià)最貴的區(qū)段之一，那里，2004年底房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了38000元/平方米。這里催生了全上海最貴的房子華府天地，價(jià)格7000美元/平方米。網(wǎng)上備案顯示該樓盤銷售價(jià)格為58000元/平方米，自從5月8日開盤后，46套可售房中售出了4套。

上海市公布的2004年住宅商品房平均銷售價(jià)格為6385元，比上年上漲14.6%，但面對(duì)著動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房?jī)r(jià)格，有誰(shuí)還會(huì)在意這個(gè)將遠(yuǎn)郊低價(jià)房統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的，旨在“平抑”物價(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字呢？按統(tǒng)計(jì)數(shù)字，上海外環(huán)內(nèi)房屋價(jià)格去年為8627元，內(nèi)環(huán)內(nèi)不僅新盤，就連二手房都鮮有萬(wàn)元以下的，而這些數(shù)字，在今年5月，國(guó)家調(diào)控了房地產(chǎn)后仍沒有改觀。到處都在傳說(shuō)上海房?jī)r(jià)下跌了，但到了當(dāng)?shù)兀胀ň用癫]有感受到房?jī)r(jià)真實(shí)的下跌，即使是官方統(tǒng)計(jì)的下跌5%或者地產(chǎn)中介常提到的降價(jià)10%或20%的房源，仍不能使人感到價(jià)格便宜。華府天地所在的盧灣區(qū)，上海最貴的區(qū)域，房地產(chǎn)成交量甚至有些回升。不過(guò)，黃浦、靜安、長(zhǎng)寧和徐匯等4個(gè)中心區(qū)域都處于下滑狀態(tài)。直到風(fēng)聲鶴唳的今天，仍有人認(rèn)為中心區(qū)域的購(gòu)房人群對(duì)價(jià)格的敏感度并不像人們想象的那樣高。

有人依據(jù)上海住宅存量房?jī)蓛|平方米計(jì)算，若以萬(wàn)元為均價(jià)，上海的房地產(chǎn)總價(jià)值達(dá)到了兩萬(wàn)億元。上海人均住房使用面積20.4平方米，換算成建筑面積接近30平方米。常住人口接近1800萬(wàn)，由此可以換算出上海的住宅建筑面積將近5億平方米，按萬(wàn)元每平方米的價(jià)格，整個(gè)上海的房地產(chǎn)累計(jì)價(jià)值達(dá)到5萬(wàn)億元。如果我們按最嚴(yán)格的，可能得出最小數(shù)字的上海戶籍人口1352萬(wàn)，使用面積轉(zhuǎn)建筑面積系數(shù)1.33計(jì)算，上海存量房的建筑面積仍達(dá)到3.67億平方米，在此基礎(chǔ)上，若再嚴(yán)格地按照上海市公布的住宅商品房平均銷售價(jià)格6385元計(jì)算，也能得到一個(gè)2.4萬(wàn)億元的數(shù)字。

2.4萬(wàn)億意味著什么？意味著2001年高峰狀態(tài)深滬股市總的流通市值，有了這許多財(cái)富，足可使全國(guó)的投資者重溫兩次當(dāng)年的輝煌。而現(xiàn)在，包括中石油、中石化、三峽電力等諸多我國(guó)命脈企業(yè)的股市總市值不過(guò)3萬(wàn)多億元。5萬(wàn)億元?jiǎng)t是我國(guó)去年國(guó)民生產(chǎn)總值的37%，一個(gè)上海聚集的財(cái)富已經(jīng)是全國(guó)人民將近5個(gè)月的勞動(dòng)成果了。

漲？落？

在浦東，2號(hào)地鐵線接近起始站的地方有一個(gè)巨大的人工公園，建于世紀(jì)之交，因此取名世紀(jì)公園，公園周圍是高達(dá)30余層的景觀高樓帶?，F(xiàn)在，能看到公園的房屋價(jià)格每平方米2萬(wàn)元，看不到公園的1.5萬(wàn)元。房地產(chǎn)中介多如牛毛，密布在高樓大廈之間，提示路人兩個(gè)月前炒樓的輝煌。據(jù)房產(chǎn)中介講，這里的樓盤掛牌價(jià)格下降了10%，因?yàn)闆]有生意，還看不出具體變化。世紀(jì)公園建成的時(shí)候，這里的樓盤均價(jià)不過(guò)4200元，去年底漲到了17400元，二三月份又狂漲了2000～3000元，現(xiàn)在，價(jià)格也就是回到了2004年底的水平。

盧灣區(qū)新天地板塊的價(jià)格變動(dòng)更典型，那里2000年還是12500元，2001年變成18300元，2002年變成24300元，2003年漲到32400元，到了去年年底，就漲到了38300元。今年5月間交易稀少，似乎只有華府天地幾套房屋售出，但均價(jià)接近5萬(wàn)元。上海市房地產(chǎn)飛速上漲的地產(chǎn)多集中在內(nèi)環(huán)寸土寸金的市中心地帶，那里，2000年房地產(chǎn)均價(jià)不過(guò)5000元，到了去年底均價(jià)達(dá)到13500元，上漲了近兩倍。
炒房最劇烈的地區(qū)多集中在交通結(jié)點(diǎn)上，一條地鐵線的修通往往帶來(lái)一大片地產(chǎn)升值。但上海的獨(dú)特之處還在于炒家們對(duì)景觀概念的執(zhí)著。去年10月房展會(huì)上，北外灘區(qū)域出現(xiàn)了總價(jià)838萬(wàn)元的景觀房，單價(jià)達(dá)到每平方米4萬(wàn)元。11月房展會(huì)上，紀(jì)錄被打破，一套總價(jià)達(dá)到1300萬(wàn)元、每平方米單價(jià)為5萬(wàn)元左右的北外灘“天價(jià)”房引起轟動(dòng)。很快，黃浦江畔江景房的最高售價(jià)升到了每平方米8萬(wàn)元，總價(jià)升至5000萬(wàn)元。價(jià)格越高，買家似乎越踴躍，很短時(shí)間內(nèi)，轟動(dòng)了上海的12套天價(jià)江景房就售出了一半。此類江景房多帶有圓形客廳以便于多角度觀賞江景。雖然黃浦江渾濁不堪，毫無(wú)湖藍(lán)或碧綠的爽心悅目之處，但畢竟屬于稀缺資源，江景于是成為地產(chǎn)里難得的題材。

江景雖然獨(dú)特，從外灘向浦東方向望去，目力所及，陸家嘴東南的江岸上“海景樓”何止二三十棟，再加上被部分遮蔽的江景樓，具江景價(jià)值的樓盤可能又要成倍增加。江景中于是又多了復(fù)式概念，在大樓頂部面向黃浦江一面辟有躍層客廳，俯瞰黃浦江和外灘景色。如此稀缺，使頂層業(yè)主與下面平層業(yè)主區(qū)別開來(lái)。結(jié)果，平層江景的價(jià)格每平方米不過(guò)5萬(wàn)元，躍層江景每平方米就高達(dá)8萬(wàn)元。江景是稀缺資源，屬于頂級(jí)炒家的籌碼，而公園風(fēng)光相對(duì)豐沛，既可提神醒腦，又相對(duì)難得。炒房者甚至總結(jié)出了風(fēng)光的價(jià)值規(guī)律，以中山公園為例，想從客廳看到公園，一平方米加價(jià)3000元;只從主臥室看到公園，加價(jià)2000元;若是從陽(yáng)臺(tái)轉(zhuǎn)頭看到公園的景色，最多也就加價(jià)1800元了。

一個(gè)上海人，2004年人均可支配收入為16683元，3口之家的可支配收入為5萬(wàn)元，而一套外環(huán)內(nèi)的住房動(dòng)輒百萬(wàn)，本地人買房幾乎沒有可能。采訪中，大多上海人都表示他們是房?jī)r(jià)上漲的旁觀者，“只有看的分!”房?jī)r(jià)即使下降10%和20%，仍在普通市民的購(gòu)買力之外。

炒房的資金來(lái)自何處？2000年，將深滬股市炒高一倍的資金多達(dá)萬(wàn)億，那是來(lái)自全國(guó)游資的合力。房地產(chǎn)市場(chǎng)不是股市，流動(dòng)性差，但把一個(gè)1萬(wàn)余億元的市值炒高到2萬(wàn)億乃至5萬(wàn)億，想必也少不了巨大規(guī)模的資金。而肯于在這樣一個(gè)流動(dòng)性相對(duì)差，信息不對(duì)等，充滿灰色地帶的市場(chǎng)里游走，又一定是投機(jī)性更強(qiáng)的資本力量了。短短5年，我國(guó)游資的規(guī)模和數(shù)量的急劇膨脹可見一斑。

正是因?yàn)榱鲃?dòng)性差，樓市才有了現(xiàn)在的膠著觀望狀態(tài)。成交量成了比價(jià)位還要重要的風(fēng)向標(biāo)。還是以盛大金磐為例，該樓盤去年11月共賣出67套，均價(jià)在26800元/平方米。今年2月份售出8套，均價(jià)為29816元/平方米。3月僅售出7套，成交均價(jià)為32503元/平方米。盛大金磐前段時(shí)間以“香港推介會(huì)”為由暫時(shí)封盤，雖然重新開盤后價(jià)格有一定漲幅，但最近銷售一直維持在每月不過(guò)10套的水平上?？墒厶讛?shù)405套，還有170套沒有出售。據(jù)沃頓商學(xué)院對(duì)香港樓市泡沫的研究，流動(dòng)性差的房地產(chǎn)泡沫更伴以成交量的急劇變化，成交量下跌預(yù)示著價(jià)格下跌的開始。

與國(guó)際接軌？

世紀(jì)公園附近，一家房地產(chǎn)中介為賣出房子，為記者算了這樣一筆賬:一套141平方米的房子，帶裝修200萬(wàn)元，已經(jīng)比過(guò)去優(yōu)惠了15%，買到手后若不能轉(zhuǎn)手，可以考慮出租，租金每個(gè)月7000元。且不管這個(gè)價(jià)格是否租得出去，以這個(gè)價(jià)格，收回成本也要24年。若是按年均回報(bào)率計(jì)算，只有4.2%，還不足銀行貸款的利息。在上海，這樣荒謬的現(xiàn)象比比皆是，每月出租價(jià)格2000元的老公房，賣價(jià)卻高達(dá)60余萬(wàn)元，比北京整整高出了一半多。同
上海地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告