北京經(jīng)濟適用房市場報告
為了把握北京市經(jīng)濟適用房市場的發(fā)展趨勢及需求動態(tài)，九力營銷顧問公司在2003年夏季房展會期間，對參加房展會有意向購買經(jīng)濟適用房的群體進行了訪問，同時對北京市經(jīng)濟適用房的供給情況進行了深入的調(diào)查，本報告分為供給、需求、未來發(fā)展趨勢及預測3個大的組成部分。
第一部分 誰在購買經(jīng)濟適用房
一、經(jīng)濟適用房購房群體在年齡上呈“U”型分布
經(jīng)濟適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，總體而言呈“U”型分布：35歲以下（49.73%）的群體和40歲以上（41.53%）的群體比較密集，36-40歲之間的群體比較少。

圖 經(jīng)濟適用房需求群體年齡分布

二、外來群體對經(jīng)濟適用房需求有一定需求
和普通住宅市場類似，外來群體對經(jīng)濟適用房的需求比較大，在總體需求群體中，外來群體的需求比重占1成略強。前不久有關經(jīng)濟適用房對外來群體（不具有北京市戶口的群體）開放的討論，以及經(jīng)濟房在房價上浮3%就可以按照普通商品房出售，如果以上政策執(zhí)行的話，經(jīng)濟適用房項目將持續(xù)火爆。

圖 經(jīng)濟適用房需求群體戶口分布
三、經(jīng)濟適用房需求群體中低學歷群體比重較大
和普通住宅需求群體的學歷比較而言，經(jīng)濟適用房需求群體之中中低學歷（高中及以下學歷）群體比重比較大，占50%左右。

圖 經(jīng)濟適用房需求群體學歷分布
四、經(jīng)濟適用房需求群體主要在“國有性質(zhì)”及“私營企業(yè)”工作
普通商品房，尤其是中高檔普通住宅，往往面對的群體是白領群體，而其中相當一部分群體在外企工作，而經(jīng)濟適用房的需求群體絕大多數(shù)在“國有、集體、事業(yè)單位”工作，另外“私營企業(yè)員工”的比重也比較大，約占1/5略強。

圖 經(jīng)濟適用房需求群體單位性質(zhì)分布
從經(jīng)濟適用房需求群體的職位分布來看，主要是“普通職員”。

圖 經(jīng)濟適用房需求群體單位職位分布
五、¼的經(jīng)濟適用房需求群體的家庭年收入超過6萬元
根據(jù)北京市相關規(guī)定：購房經(jīng)濟適用房的家庭年收入水平不能超過6萬元，但從目前有購買經(jīng)濟適用房需求的群體而言，家庭年收入水平在6萬元以上的占了1/4，那么這部分群體的需求如何滿足呢？似乎目前金融系統(tǒng)和相關部門很難界定某個家庭的年收入水平屬于什么層次，另外“強制性一刀切”也存在一定的不合理性和不公平性，我們注意到，越是比較貧困的家庭相對而言家庭成員越多（當然部分比較富有的家庭也存在這樣的趨勢，但原因卻完全不同），相對而言個人的人均年收入水平相差比較大，所以從總量上進行比較有失偏頗。

圖 經(jīng)濟適用房需求群體家庭年收入分布

第二部分 居住現(xiàn)狀分析
九力營銷顧問公司 王新明
一、5成以上的潛在購房群體沒有自己的住房
從有購買經(jīng)濟適用住房意向的潛在購房群體而言，5成以上沒有自己的住房，其中約有3成屬于“租房大軍”的一份子，約有1/6“和父母親戚擠在一起”，另有1成住在“單位宿舍”。

圖 經(jīng)濟適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀
二、約有15%的潛在購房群體已購公房或者商品房
有購買經(jīng)濟適用房需求的潛在用戶8成以上屬于“首次購房”，但同時也有1成以上的群體已經(jīng)購買過“公房”或者“商品房”，對比上面的數(shù)據(jù)，我們會發(fā)現(xiàn)還有另外3成潛在需求用戶也擁有自己的住房，這部分可能屬于自己的私家房產(chǎn)（比如從父母處繼承、以前自己蓋的房子并擁有合法身份），甚至可能包括一些所謂的違章建筑等，有自有住房群體還希望購買經(jīng)濟適用房的原因主要在于：
1．拆遷因素（見下圖），有4成以上的潛在用戶屬于此列；
2．希望改變居住環(huán)境，無論是公房，還是以前早期的商品房在設計、采光、通風、戶型、配套等方面已經(jīng)不能適應目前的“生活起居”的要求，必須進行“升級換代”，而經(jīng)濟適用房，尤其是位置優(yōu)越、性價比合適的經(jīng)濟適用房成為了這部分群體的首選；
3．另外，存在出于投資考慮的可能性，對于已經(jīng)擁有住房的群體，完全可以在“目前的住房”和“未來購買的經(jīng)濟適用房”中選擇一套回報比較好房子出租；
圖 經(jīng)濟適用房潛在購買群體購房經(jīng)歷
三、拆遷戶成為經(jīng)濟適用房市場的需求主力
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，4成以上的潛在購房群體是因為拆遷的原因選擇經(jīng)濟適用房，相當一部分拆遷戶經(jīng)濟上并不富裕，有相當一部分拆遷戶沒有經(jīng)濟能力回遷（雖然政策上允許回遷），拆遷補償款只能購買經(jīng)濟適用房。
圖 是否因為拆遷購買經(jīng)濟適用房
四、購買經(jīng)濟適用房基本上為了“自己居住”
和普通住宅市場以及公寓市場存在很大不同的是，購買經(jīng)濟適用房的群體基本上是為了“自己居住”，投資群體在經(jīng)濟適用房市場所占比重非常小。
圖 購買經(jīng)濟適用房的目的
五、經(jīng)濟適用房潛在購買群體工作地點分布
從經(jīng)濟適用房潛在購房群體的工作地點位置分布來看，朝陽區(qū)分布比較集中，約占4成，其次是“海淀”、“東城”、“西城”，以上4個區(qū)域的潛在購房群體約占總體8成。
圖 經(jīng)濟適用房潛在購買群體工作地點分布
第三部分 需求分析
九力營銷顧問公司 王新明
一、經(jīng)濟適用房區(qū)域需求
從目前經(jīng)濟適用房大的區(qū)域需求來看，東部的需求最旺盛，占60%，其次是北部，占26.6%，其次是南部，占23.8%，對西部的需求僅占11.1%。
表 東部區(qū)域需求分布
東部 百分比
朝陽路沿線 27.8
通州區(qū)域 12.2
東壩區(qū)域 7.8
雙井區(qū)域 7.2
東部其他區(qū)域 5
小計 60
表 南部區(qū)域需求分布
南部 百分比
方莊區(qū)域 9.4
豐臺區(qū)域 7.8
垡頭區(qū)域 3.3
南部其他區(qū)域 2.2
南苑區(qū)域 1.1
小計 23.8
表 北部區(qū)域需求分布
北部 百分比
回龍觀區(qū)域 14.4
天通苑區(qū)域 8.9
昌平區(qū)其他區(qū)域 3.3
小計 26.6
表 西部區(qū)域需求分布
西部 百分比
西四環(huán)沿線 6.7
一線地鐵往西沿線 2.2
石景山區(qū)域 2.2
小計 11.1
二、經(jīng)濟適用房價格需求
對經(jīng)濟適用房價格的需求主要集中在2500-4000元/平米之間，占68.85%，這和目前經(jīng)濟適用房的價格分布基本類似，另外對單價2500元/平米的項目也存在較大的需求，而這樣的項目目前市場供給比較少。
圖 經(jīng)濟適用房價格（單價）需求分布
從經(jīng)濟適用房的總價需求來看，40萬是經(jīng)濟適用房的價格門檻，總價需求在40萬以下的約占9成，另外約有1成的潛在用戶可以承受40-50萬的總價。
圖 經(jīng)濟適用房價格（總價）需求分布
三、經(jīng)濟適用房面積及戶型需求
從經(jīng)濟適用房的面積需求來看，80-100平米的需求最為強烈，基本上標準型或緊湊型2居室的面積要求，另外60-80平米的需求也比較強烈，占3成；100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求約占1成。
北京經(jīng)濟適用房市場報告