房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告
目 錄

一、總 論 1
二、市場預(yù)測 5
三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 10
四、選址方案 13
五、節(jié)能節(jié)水措施 16
六、環(huán)境影響評價 19
七、勞動安全衛(wèi)生與消防 22
八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置 24
九、項目實(shí)施進(jìn)度 28
十、投資估算 28
十一、融資方案 31
十二、財務(wù)評價 33
十三、社會評價 34
十四、風(fēng)險分析 36
十五、研究結(jié)論與建議 38
十六、附圖、附表 41
十七、組員評價 55

一、總 論
一．項目背景
1.項目名稱:現(xiàn)代花園
2.承辦單位概況
承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司，注冊資本3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創(chuàng)新"的經(jīng)營理念，開拓進(jìn)取。
蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司的經(jīng)營宗旨是：
為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；
為社會創(chuàng)造價值--服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進(jìn)步的生活方式，充分實(shí)現(xiàn)蒲氏房地產(chǎn)集團(tuán)的社會價值；
為員工創(chuàng)造機(jī)會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團(tuán)人的工作生活質(zhì)量；
為股東創(chuàng)造回報--以長遠(yuǎn)利益回報蒲氏集團(tuán)股東。
3.可行性研究報告編制依據(jù)
（1）項目建議書及其批復(fù)文件
（2）國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策
（3）武漢市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”計劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要
（4）武漢市2001、2002年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報
（5）武漢市城市總體規(guī)劃大綱（2000—2020年）
（6）東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃
（7）房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額
（8）《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》
（9）武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料
（10）投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書
（11）編制《報告》的委托合同
（12）其他有關(guān)依據(jù)資料
4.項目提出的理由與過程
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（尤其住宅經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。
東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽(yù)。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。
近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和新區(qū)建設(shè)中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。
現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實(shí)施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。
二．項目概況
1.擬建地點(diǎn)
擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。
2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)
自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。
我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。
整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。
溫馨是一種感覺，是人生美好的向往
溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解
溫馨是家的元素，是人生永恒的主題
溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團(tuán)人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對生活細(xì)節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團(tuán)人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。
3.主要建設(shè)條件
1. 供水
在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。
2. 雨水、污水排放
武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。
3. 供熱
擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。
4. 供電
擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。
5. 供氣
已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。
6. 電信
本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。
4.項目投入總資金及效益情況
本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預(yù)售款，共投入總資金14828.67萬元。
本項目完成后，預(yù)計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金857.43萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為3906.08萬元。
5.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)
項目 單位 數(shù)量
占地總面積 平方米 100000
總建筑面積 平方米 129000
居住建筑面積 平方米 116460
公共建筑面積 平方米 13000
居住居數(shù) 戶 996
平均每戶建筑面積 平方米 130
平均每戶居住人數(shù) 人 3.2
容積率 1.29
綠化率 % 45
住宅棟數(shù) 棟 45
平均層數(shù) 層 6.53
地下車庫面積 平方米 4820
停車位 個 240

三．問題與建議
考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。
二、市場預(yù)測
一．市場調(diào)查
據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示:房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為2968.76元/m2,住宅平均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。
目前武漢市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%,住宅面積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力,市場接受程度最高。
購房者能承受多高的房價,是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題,根據(jù)我們這次調(diào)查結(jié)果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50%承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4%。
以上調(diào)查結(jié)果顯示,武漢市購房者所能承受的價格在20-30萬之間，比例占到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。
另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點(diǎn)，比上季度上漲了36.92點(diǎn)；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。
洪山區(qū)住宅價格指數(shù)
季度 洪山區(qū)指數(shù)
2001第四季度 1145.39
2002第一季度 1273.52
2002第二季度 1327.12
2002第三季度 1451.75
2002第四季度 1488.67

2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。
在楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達(dá)到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。
楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤•半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤•半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。
坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達(dá)到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。
二．產(chǎn)品供需預(yù)測
根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加，2001年上半年武漢完成住宅建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達(dá)到958.2萬平方米。2002年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同比增長15.4%，占總投資的75%，經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%.從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬㎡（其中住宅銷售面積393.13萬㎡）同比增長17.17%；總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。
三．價格預(yù)測
據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2002年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了契機(jī)，這將導(dǎo)致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：
1.在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。
2.需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場來看，有84.6%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。
3.購買力的增強(qiáng)，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強(qiáng)，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。
4.住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強(qiáng)，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚(yáng)。
5.競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。
綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實(shí)力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大約每平方米1800—2200元。
四．競爭力分析
外地企業(yè)紛紛進(jìn)入武漢。由于武漢市人口眾多，消費(fèi)市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。
另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費(fèi)中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī)劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽(yù)度較高的都受到了購房消費(fèi)者的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進(jìn)的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。
鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強(qiáng)，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機(jī)。據(jù)此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強(qiáng)的競爭力。
五．市場風(fēng)險分析
1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：
1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。
2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。
3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強(qiáng)，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。
4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。
這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大.
2.通貨膨脹的防護(hù)能力：在市場經(jīng)濟(jì)條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護(hù)能力，這是由房地產(chǎn)本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。
3.房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風(fēng)險較小。
三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案
建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上，論證比選擬建項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。
一．建設(shè)規(guī)模
考慮到自有資金的有限（3000萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖2)
二．產(chǎn)品方案
1. 戶型選擇
小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設(shè)計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。
現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。
根據(jù)以上多種消費(fèi)對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：
戶 型 分 配 表
樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套）
① A 3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺 128.52 64
B 3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺 131.22 64
② C 2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺 90.08 80
D 3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺 168.44 80
③ E 4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房 181.26 90
F 3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房 165.82 90
④ G 3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺 90.79 264
H 2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺 81.44 264
2. 技術(shù)設(shè)備條件
1) 室外
1.外墻：采用高級進(jìn)口外墻涂料，局部面磚裝飾。
2.屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。
2) 室內(nèi)：
1.內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。
2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。
3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚。
4.窗：戶外窗用彩鋁窗。
5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。
6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機(jī)。
7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。
8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。
3) 配套設(shè)備：
1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。
2.電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。
3.電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。
4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。
5.給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨(dú)立水表。
6.排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機(jī)專用冷凝水排水管。
4) 智能化系統(tǒng)：
1.安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。
2.“一卡通” 智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費(fèi)“一卡通”。
3.信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點(diǎn)播等。
3. 道路系統(tǒng)
道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。
4. 小區(qū)建筑小品
入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場
指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。
庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護(hù)功能、又可美化環(huán)境。
座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。
欄桿：起安全保護(hù)作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。
宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。
垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。
廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。
附表：
技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)
項 目 單 位 數(shù) 量
居住戶數(shù) 戶 996
居住人數(shù) 人 3187
戶均人口 人 3.2
總建筑面積 萬㎡ 12.9
1.住宅建筑面積 萬㎡ 11.6
2.公建面積 萬㎡ 1.3
住宅平均層數(shù) 層 6.53
容積率 1.29
綠地率 % 45

用 地 平 衡 表
項 目 單 位 數(shù) 量
小區(qū)規(guī)劃用地 萬㎡ 10
1.住宅用地 萬㎡ 4.37
2.公建用地 萬㎡ 2.13
3.道路用地 萬㎡ 1.09
4.公共綠地 萬㎡ 2.0
其他用地 萬㎡ 0.41

四、選址方案
眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理布置和安全運(yùn)行幾有利于保護(hù)環(huán)境和生態(tài)，有利于保護(hù)風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原則，依據(jù)1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。3、適應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個位置(詳見附圖1：場址位置圖)。
選址位置一：
擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖北經(jīng)濟(jì)管理大學(xué)，南至南湖。
選址位置二：
擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機(jī)廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。
選址位置三：
擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中科技大學(xué)紫菘公寓。
三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：
通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。
一．項目概況
1. 自然條件
通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強(qiáng)度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。
2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件
政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費(fèi)，已為項目提供了排水、電力、燃?xì)?、供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)較近，不需要建造水處理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。該街區(qū)各項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。
3. 周邊環(huán)境條件
小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院。由原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護(hù)區(qū)——馬鞍山森林公園，步行5分鐘就可到達(dá)。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。
湛藍(lán)的天、清澈的水是其引以為傲的亮點(diǎn)，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍(lán)與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨(dú)特的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。
小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。
項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費(fèi)能力可靠，具有很強(qiáng)的夠房能力。
此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟(jì)濟(jì)人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。
二．開發(fā)地址的獲取與開發(fā)
1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實(shí)行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：
(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進(jìn)行選址。
(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址范圍的人口、土地和房屋等進(jìn)行調(diào)查研究制定補(bǔ)償方案。
(3)申請批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。
(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。
(5)簽定補(bǔ)償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議，并經(jīng)土地管理機(jī)關(guān)簽證。
(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。
2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費(fèi)和土地批租費(fèi)(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。
三．建設(shè)條件
1. 供水
在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。
2. 雨，污水排放
武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入。
3. 供熱
擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。
4. 供電
擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。
5. 供氣
已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。
6. 電信
本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。
四．建設(shè)規(guī)模
總占地面積10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行…………
五．環(huán)境保護(hù)
1. 大氣
制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護(hù)臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。
2. 污水處理
本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。
五、節(jié)能節(jié)水措施
一．節(jié)能措施
現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。
1、建筑節(jié)能技術(shù)
該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下：
屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.60W/(m2.k)
外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)
門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7106第2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k)
樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m2.k)
2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施
小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術(shù)高換熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達(dá)90%)、自力式流量控制器等措施，達(dá)到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào)節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中的熱量損失。
供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點(diǎn)是可以實(shí)現(xiàn)各組散熱器的單獨(dú)調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費(fèi)創(chuàng)造了條件。每組散熱器進(jìn)水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。
3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用
除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。
地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；燃?xì)獠捎肞GM2.51磁卡燃?xì)獗?；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠(yuǎn)程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。
二．節(jié)水措施
1、小區(qū)水環(huán)境
合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實(shí)現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。
對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進(jìn)行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。
收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補(bǔ)充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。
2、綠化景觀用水節(jié)水
保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。
景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。
綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。
3、節(jié)水器具應(yīng)用
大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。
龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。
淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。
節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機(jī)，洗碗機(jī)等節(jié)水型家電。
六、環(huán)境影響評價
一．環(huán)境條件調(diào)查
現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、廣場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠(yuǎn)離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。
二．施工期環(huán)境影響分析
1.施工期污染源
(1)施工期噪聲污染源
施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼暋Ｊ┕龅卦肼曋饕鞘┕C(jī)械設(shè)備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達(dá)115dB(A)。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運(yùn)輸車輛安排時盡量避開居民樓。
各施工階段主要噪聲源狀況
施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級


土石方階段
挖土機(jī) 78-96




裝修、安裝階段 電鉆 100-115
沖擊機(jī) 95 電錘 100-105
空壓機(jī) 75-85 手工鉆 100-105
打樁機(jī) 95-105 無齒鋸 105



底板與結(jié)構(gòu)階段 混凝土輸送泵 90-100 多功能木工刨 90-100
振搗器 100-105 混凝土攪拌機(jī) 100-110
電據(jù) 100-110 云石機(jī) 100-110
電焊機(jī) 90-95 多角磨光機(jī) 100-115
空壓機(jī) 75-85

施工階段 運(yùn)輸內(nèi)容 車輛類型 聲級/dB(A)
土方階段
底板與結(jié)構(gòu)階段
裝修階段 土方外運(yùn)
鋼筋、商品混凝土
各種裝修材料及主要設(shè)備 大型載重機(jī)
混凝土罐車、載重車
輕型載重卡車 90
80-85
75
交通運(yùn)輸車輛聲級
(2)施工期揚(yáng)塵
施工期揚(yáng)塵主要來自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；人來車往造成的現(xiàn)場道路揚(yáng)塵。
(3)施工期廢水污染源
施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。
(4)施工期固體廢棄物
施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。
2.施工期環(huán)境影響分析
(1)施工噪聲影響
根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機(jī)械，這些機(jī)械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗(yàn)計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。
各施工階段晝、夜聲級估算值 單位：dB（A）
施工階段 晝間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值
土方階段 75-85 75 75-85 55
結(jié)構(gòu)階段 70-85 70 65-80 55
裝修階段 80-95 85 禁止施工 55
(2)施工揚(yáng)塵的影響
由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚(yáng)塵污染環(huán)境，其揚(yáng)塵量的大小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。
通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進(jìn)行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染，環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪音。
三．項目建成后環(huán)境影響影響分析
作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。
1.大氣污染源分析
(1)地下車庫廢氣
現(xiàn)代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積4820，層高約3.9m。停車場設(shè)有兩個進(jìn)出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為2.5米，排氣量約7000立方米/h
(2)天然氣燃燒廢氣
居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃?xì)饬繛?.8立方米/h，平均燃?xì)饬繛?.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。
2.水污染源分析
擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。
四．公眾參與
現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了解，彌補(bǔ)環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實(shí)施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。
七、勞動安全衛(wèi)生與消防
擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。
一．勞動安全衛(wèi)生
1．危害因素和危害程度分析
分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。
1)有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性
2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。
2．安全措施方案
針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：
1)在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè)備。
2)對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。
3)對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù)和安全措施方案。
4)對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護(hù)和衛(wèi)生保健措施方案。
二．消防設(shè)施
消防設(shè)施研究，主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重點(diǎn)消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。
1．火災(zāi)危險性分析
分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運(yùn)輸過程中的火災(zāi)危險性等。
2．調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況
調(diào)查場址周邊公安消防機(jī)構(gòu)的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機(jī)構(gòu)的依托程度。
3．消防措施和設(shè)施
根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、火災(zāi)危險類別以及可能波及的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。
八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置
合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進(jìn)行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進(jìn)行了研究，比選優(yōu)化方案。
一．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置
本公司是股份有限制公司,分為權(quán)力機(jī)構(gòu),經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)和監(jiān)督機(jī)構(gòu).最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是董事會,實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會任聘,. 各部門 分設(shè)經(jīng)理, 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。

組織機(jī)構(gòu)圖：
董事會
監(jiān)理會

總經(jīng)理 專家委員會

行政副總 運(yùn)營副總 銷售副總

辦 人 財 保 采 工 營 售 物
公 事 務(wù) 安 購 程 后 業(yè)
　 室 部 部 部 部 部 銷 服 管
務(wù) 理
部 部 部

辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理:可對公司的文檔進(jìn)行分類管理。
2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理:對公司的內(nèi)部職員的個人資料進(jìn)行管理。
人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓(xùn)工作。
財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務(wù)和上級管理費(fèi)等，保證工程進(jìn)度和各項資金使用計劃。
保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護(hù)、停車場管理工作。
采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。
工程部：
一.工程前期準(zhǔn)備
1. 技術(shù)準(zhǔn)備：
1)審核施工圖紙。
2)編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。
3)編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。
4)編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。
5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。
2. 物資準(zhǔn)備
3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。
4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B 辦理開工報告。C 辦理質(zhì)監(jiān)委托。D 組織設(shè)計交底。E 摸清施工現(xiàn)場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。
二.現(xiàn)場工程管理
1. 前期階段的部分工作：A 舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、 “三通一平” C 其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）
2. 施工建設(shè)階段的工作 A 施工前的各項準(zhǔn)備工作，施工建設(shè)階段的平衡和協(xié)調(diào)工作，做好現(xiàn)場技術(shù)管理 B 做好質(zhì)量控制與管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)簽證的管理 C 做好工程收尾的組織安排，竣工驗(yàn)收。D 做好工程資料的匯集、參加開發(fā)項目資料的歸檔工作。E 做好工程決算及項目移交。
營銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機(jī)銷售策劃工作。
售后服務(wù)部：負(fù)責(zé)售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。
物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。
本公司采用直線職能制的組織形式，各級領(lǐng)導(dǎo)對下級部門和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門和專業(yè)人員的工作特長,但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。
對此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營管理的要求，能承擔(dān)項目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營、償還債務(wù)等責(zé)任。
二．勞動定員
部 門 管理人員 營業(yè)人員 工程技術(shù)人員 業(yè)務(wù)人員 合 計
總經(jīng)理辦公室
其中：總經(jīng)理
副總經(jīng)理
1
3
1
3
行政管理
其中：辦公室
人事部
財務(wù)部
3
7


6
3
7
6
運(yùn)營管理
其中：保安部
采購部
工程部
5

10


20
2
10
2
7
10
32
銷售管理
其中：營銷部
售后服務(wù)部
物業(yè)管理部
2

1
7



1

1
3
6
10
4
7



合計 32 7 21 30 90
三．員工培訓(xùn)
1. 公司管理層以職員提供可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會。
2. 在公司除獲得正規(guī)培訓(xùn)以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學(xué)到怎樣善用時間；職員將學(xué)到如何發(fā)揮團(tuán)隊精神；職員將學(xué)會如何管理、激勵、培訓(xùn)其他人；職員將學(xué)到更為有用的專業(yè)技術(shù)知識；職員的經(jīng)驗(yàn)將是職員邁向更高職位的起點(diǎn)；職員在公司的經(jīng)歷將有助于職員從事其他相關(guān)工作。
3. 培訓(xùn)為公司完成經(jīng)營目標(biāo)、提高績效、實(shí)現(xiàn)事業(yè)發(fā)展提供人力資源的保證。培訓(xùn)是職員勝任職責(zé)、提升自我、開發(fā)潛力、拓展職業(yè)的途徑。
4. 培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。 脫產(chǎn)培訓(xùn)是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)、研修。這種培訓(xùn)由專任講師授課或主持。在職培訓(xùn)是指在日常工作中對職員的培養(yǎng)訓(xùn)練。即通過制定工作計劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報和意見、評價考核業(yè)績、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指職員自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學(xué)習(xí)資源，以獲得進(jìn)步和發(fā)展，其中“挑戰(zhàn)性的工作角色”是最重要的培訓(xùn)過程。
5. 培訓(xùn)種類主要有以下四種：①公司內(nèi)部課程：作為公司職員，為進(jìn)一步了解公司，適應(yīng)崗位職責(zé)要求，職員可申請或被指定參加公司內(nèi)部舉辦的各種培訓(xùn)課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發(fā)、管理研修、專業(yè)技能訓(xùn)練等。②公司外部課程：作為表現(xiàn)突出的骨干人員，為開拓思維，觸發(fā)靈感，進(jìn)一步提高管理水平和業(yè)務(wù)能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)參加短期課程，包括各種外部教育機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)中心所舉辦的短期培訓(xùn)課程、交流會。使職員有時間、精力來總結(jié)提煉職員豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，以利于在集團(tuán)范圍內(nèi)交流，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)資源共享，同時進(jìn)一步系統(tǒng)了解公司運(yùn)作特點(diǎn)。③公司除舉辦各種培訓(xùn)班提高職員的素質(zhì)外，也鼓勵職員到大專院?；?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)修學(xué)習(xí)（包括攻讀學(xué)位、上崗培訓(xùn)、職稱及其他資格證書考試、培訓(xùn)等）；形式有脫產(chǎn)進(jìn)修和業(yè)余進(jìn)修，其中脫產(chǎn)進(jìn)修的申請條件要求在公司服務(wù)滿三年以上。參加各種形式的學(xué)習(xí)后，職員的結(jié)業(yè)（畢業(yè)）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調(diào)配、選拔以及任免的參考依據(jù)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察?？疾靻挝话ň硟?nèi)外的優(yōu)秀企業(yè)或機(jī)構(gòu)。
6. 培訓(xùn)積分制度。職員參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓(xùn)的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的職員積分要求有所不同。
7. 培訓(xùn)信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓(xùn)信息，主要包括：年度培訓(xùn)服務(wù)概覽、月度培訓(xùn)及研修計劃、外部培訓(xùn)信息、周培訓(xùn)信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。
九、項目實(shí)施進(jìn)度
為了爭取時間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。
本項目工程計劃自2003年7月開工，至2005年6月竣工，總工期2年。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開發(fā)。據(jù)市場分析，預(yù)計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預(yù)售，按市場吸納能力及公司開發(fā)能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計劃安排，如下表所示
2003.4—2005.6 項目實(shí)施進(jìn)度計劃表
時 間

任
務(wù) 2003年4月至12月 2004年1月至12月 2005年1月至6月
2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度
4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6
可行性
研究

項目審
批

規(guī)劃設(shè)計

主體工程一期

主體工程二期

綠化工程


十、投資估算
一．根據(jù)擬訂項目的開發(fā)方案，確定各開發(fā)項目的工程數(shù)量
本建設(shè)項目總占地面積約10萬平方米，總建筑面積接近13萬平方米（其中公建面積約1.3萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場0.7萬平方米，綠化面積近4.5萬平方米，容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團(tuán)”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團(tuán)各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行等。
該土地的地塊開發(fā)成本（包括安置費(fèi)和土地批租費(fèi)）為：
（1）拆遷安置費(fèi)：項目用地范圍內(nèi)建筑物的拆遷安置費(fèi)主要分為：
a. 居民安置費(fèi)：200戶居民每戶13萬元計算共計2600萬人民幣。
b. 房屋拆除費(fèi)：以每平方米200元計算，共拆除房屋面積2800平方米共計56萬人民幣。
c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項之和2%計算，共計65.36萬人民幣。
（2）土地批租費(fèi)：主要包括土地出讓金、回源費(fèi)和市政工程配套費(fèi)，共計400萬人民幣。
項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：
供水：在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。
雨，污水排放：武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進(jìn)排入
供熱：擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。
供電：擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機(jī)廠開閉站引一條10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。
供氣：已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達(dá)到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行。
電信：本項目預(yù)計需裝機(jī)容量為820門的程控交換機(jī)，擬由洪山區(qū)電話局從831開設(shè)下屬分局解決。
路網(wǎng)布置：道路為小區(qū)主干道和組團(tuán)內(nèi)部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。
小區(qū)內(nèi)綠化及景點(diǎn)建設(shè)：計劃小區(qū)綠化覆蓋率45%。區(qū)內(nèi)修建一個面積約1000平米的小廣廠，建兩個小涼亭，此外，小區(qū)道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。
由此可得項目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：
項目 單位 數(shù)量
占地總面積 平方米 100000
總建筑面積 平方米 129000
居住建筑面積 平方米 116460
公共建筑面積 平方米 13000
居住居數(shù) 戶 996
平均每戶建筑面積 平方米 130
平均每戶居住人數(shù) 人 3.2
容積率 1.3
綠化率 % 45
主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
二．根據(jù)概算定額指標(biāo)，確定單位工程造價
根據(jù)開發(fā)項目的工程量可得：
總投資估算匯總表
序號 項目費(fèi)用名稱 金額（萬元）
1 土地開發(fā)費(fèi) 4082.56
2 建筑工程費(fèi) 5361.70
3 安裝工程費(fèi) 2056.48
4 其他投資費(fèi) 2070.86
5 項目管理費(fèi) 124.20
6 不可遇見費(fèi) 186.31
7 建設(shè)期利息 946.56
8 總投資 14828.67

開發(fā)項目固定資產(chǎn)投資估算表
序號 項目費(fèi)用名稱 金額（萬元）
1 土地開發(fā)費(fèi) 4082.56
2 建設(shè)工程費(fèi) 7418.18
建筑工程費(fèi) 5361.70
安裝工程費(fèi) 2056.48
3 其他投資費(fèi) 2070.86
4 項目管理費(fèi) 124.20
5 不可預(yù)見費(fèi) 186.31
6 建設(shè)期利息 946.56
7 項目投資總額 14828.67


十一、融資方案
現(xiàn)代花園的建設(shè)項目中資金問題是該項目能否運(yùn)行成功的重要問題。從工程項目招標(biāo)開始，本公司的財務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預(yù)審獲得大型土木工程項目的招標(biāo)資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設(shè)承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設(shè)備、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著建設(shè)項目的不斷進(jìn)行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價值和勞動者所創(chuàng)造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。
一．資金的渠道與方式
簽訂了工程承包合同后，就應(yīng)該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據(jù)，周轉(zhuǎn)困難使工程開工不足，工程進(jìn)度上不去而影響信譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：
1. 籌措和利用自有資金3000萬元，為實(shí)施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，本公司可根據(jù)收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。
2．用銀行貸款5002.61萬元：貸款是實(shí)施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經(jīng)營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實(shí)有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產(chǎn)負(fù)債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽(yù)良好，另外，還可以向銀行提供該建設(shè)項目風(fēng)險分析，以及本公司的工程經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)際工作能力強(qiáng)及誠實(shí)信用等。經(jīng)以上幾個方面調(diào)查了解后，本公司有信心讓銀行認(rèn)為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設(shè)備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當(dāng)?shù)刎泿刨J款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預(yù)期的真實(shí)利率、通貨膨脹和貸款風(fēng)險
3. 房屋預(yù)售：房屋預(yù)售歷來是房地產(chǎn)開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產(chǎn)在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預(yù)售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達(dá)到盡快回收資金的目的，另外也可彌補(bǔ)在開發(fā)過程中的資金不足，由于現(xiàn)代花園處在大學(xué)集中地區(qū)，估計將會有許多大學(xué)教師來購房，由于大學(xué)教師條件相對較好，預(yù)計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。預(yù)計房屋預(yù)售金可達(dá)5879.50萬元。
二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額
序號 項目 建 設(shè) 期
2003 2004 2005 2006 小計
1 投資
1.1 分年計劃 35% 35% 30% 100%
1.2 建設(shè)投資 4858.74 4858.74 4164.63 13882.11
1.3 建設(shè)期利息 106.69 265.57 287.15 287.15 946.56
小計 14828.67
2 資金籌措
2.1 自有資金 3000 3000
2.2 貸款 1858.74 2767.86 376.01 5002.61
2.3 銷售款收入 2090.88 3788.62 5879.50
三．資金的任用和管理
隨著施工準(zhǔn)備、施工生產(chǎn)、竣工驗(yàn)收。缺陷責(zé)任期這一變化，資金也在隨著運(yùn)動并產(chǎn)生變化。結(jié)合資金在工程過程中的變化，應(yīng)注意以下問題：
1.資金本問題：主要包括以下幾個方面
a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風(fēng)險的影響，如投資風(fēng)險、破產(chǎn)的風(fēng)險、工程風(fēng)險等。c．當(dāng)發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進(jìn)去，以保持貨幣資金的實(shí)際價值。d．銀行借款的成本率。
風(fēng)險因素和風(fēng)險程度分析表
序 號 風(fēng)險因素名稱 風(fēng) 險 程 度
災(zāi)難性 嚴(yán)重性 較 大 一 般
1 市場風(fēng)險 ▲
2 資源 ▲
3 技術(shù) ▲
4 工程 ▲
5 資金 ▲
6 政策 ▲
7 外部協(xié)作條件 ▲
2.優(yōu)化使用周轉(zhuǎn)資金問題：具體優(yōu)化方法如下：
a.分期分年度辦理銀行保函和保險費(fèi)。
b.將工程初期準(zhǔn)備費(fèi)用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。
c.根據(jù)工程進(jìn)度，有選擇地租賃施工用機(jī)械設(shè)備。
d.材料設(shè)備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設(shè)備的物化資金占用或縮短占用資金。
e.向分包商轉(zhuǎn)移資金壓力。
3.及時回收資金，減緩墊資周轉(zhuǎn)壓力，提高資金效益 。
十二、財務(wù)評價
一．設(shè)項目法人項目財務(wù)評價
1.銷售收入、銷售稅金及附加估算表（見附表6）
2.損益和利潤分配表（新設(shè)項目法人項目）（見附表7）
3.財務(wù)指標(biāo)
1）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）與財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）
根據(jù)項目現(xiàn)金流量表，可計算出財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率
財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）=5701.73萬元
財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)=27.50%
經(jīng)過表中計算可知，項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）>0,表明項目除達(dá)到基準(zhǔn)的收益率外，還能后的超過收益，具有財務(wù)上，經(jīng)濟(jì)上的可行性，項目財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）>8%
且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。
2）項目投資利潤率 投資利稅率 投資回收期 借款償還期
項目總投資額為14828.67萬元，總銷售收入為23185.92萬元，總銷售利潤額為7109.72萬元（見損益和利潤分配表）
投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.95％
銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝30.66％
投資回收期＝4.27年（根據(jù)現(xiàn)金流量表）
3）流動資金
流動資金估算表（見附表5）
二．敏感性分析
編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）
三．財務(wù)評價結(jié)論
本房地產(chǎn)投資開發(fā)方案在財務(wù)方面是完全可行的。
十三、社會評價
一．項目對社會影響分析
隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟(jì)的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量，居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量武漢居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。
除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機(jī)會。小區(qū)的建設(shè)過程將會給包括設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位等提供許多機(jī)會。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供了機(jī)會。可見，本項目的建設(shè)將會給社會提供大量的就業(yè)機(jī)會。
二．項目對所在地的互適性分析
該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區(qū)地處大學(xué)城附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。對于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。該地區(qū)的教學(xué)環(huán)境還是相當(dāng)不錯，在小區(qū)附近有關(guān)山中學(xué)，華中理工附屬中學(xué)，華中科技大學(xué)等。居民子女在這兒能享受很好的學(xué)習(xí)環(huán)境。
三．社會評價結(jié)論
總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。對社會的發(fā)展是有積極的作用。

項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施
社會因素 影響范圍程度 可能出現(xiàn)的后果 措施建議
對居民收入的影響 項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大 無嚴(yán)重后果較為適應(yīng) 可以采用分期付款等多種付款方式
對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 影響到小區(qū)的居住人員。 提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)人民的生活水平
對居民就業(yè)的影響 對武漢的下崗職工、設(shè)計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響 提高居民就業(yè)率 吸納無業(yè)居民就業(yè)
對不同利益群體的影響 項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小 項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 定價要兼顧各方，按政策承建項目
對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 文化、教育、衛(wèi)生方面范圍廣 增添文化氣氛、促進(jìn)教育事業(yè)、形成健康衛(wèi)生環(huán)境 持續(xù)發(fā)展
對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量等各方面范圍廣 促進(jìn)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加快城市化進(jìn)程 持續(xù)發(fā)展
對少數(shù)民族風(fēng)俗習(xí)慣和宗教影響 無 無 無



十四、風(fēng)險分析
為了確保風(fēng)險分析的質(zhì)量，有必要對現(xiàn)代花園投資過程中可能存在的風(fēng)險因素進(jìn)行科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅頊p少風(fēng)險損失。
一．敏感性分析
敏感性分析表（見附表13）
敏感性分析圖（見附圖5）
二．定性分析
1.自然風(fēng)險
自然風(fēng)險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。自然風(fēng)險因素主要包括：火災(zāi)風(fēng)險、風(fēng)暴風(fēng)險、洪水風(fēng)險、雪災(zāi)風(fēng)險、氣溫風(fēng)險。
2.政策風(fēng)險
政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風(fēng)險。政策風(fēng)險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險、土地使用制度改革風(fēng)險、住房制度改革風(fēng)險、金融政策改革風(fēng)險、環(huán)保政策變化風(fēng)險、建筑安全條例變化風(fēng)險、審批手續(xù)過程風(fēng)險、法律風(fēng)險。
3.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險
經(jīng)濟(jì)風(fēng)險因國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場供求風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、地價風(fēng)險、融資風(fēng)險、管理風(fēng)險、工程招投標(biāo)風(fēng)險、國民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險。
4.技術(shù)風(fēng)險
房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風(fēng)險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風(fēng)險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風(fēng)險、設(shè)備故障或損壞的風(fēng)險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險、施工事故風(fēng)險、市場供求風(fēng)險。
5.社會風(fēng)險
社會風(fēng)險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險、公眾干預(yù)風(fēng)險、住客干預(yù)風(fēng)險、治安風(fēng)險。
6.內(nèi)部決策和管理風(fēng)險
內(nèi)部決策和管理風(fēng)險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類型風(fēng)險選擇、人、財、物組織管理風(fēng)險等。
三．投資風(fēng)險的控制
及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認(rèn)識和管理。該項目控制風(fēng)險的方式包括三項措施：
1.通過加快進(jìn)度來回避風(fēng)險
開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟(jì)形勢就越難預(yù)測。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預(yù)測。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金 的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。
2.通過市場調(diào)查來降低風(fēng)險
通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。
3.通過加強(qiáng)管理來控制風(fēng)險
良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)專家進(jìn)行指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費(fèi)用、提高收益水平，進(jìn)而降低并控制風(fēng)險。
十五、研究結(jié)論與建議
一．推薦方案的總體描述
武漢光谷的各項建設(shè)項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢, 調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經(jīng)過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機(jī)構(gòu)決定實(shí)行獨(dú)資開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的投資方式。
二．推薦方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述
1.優(yōu)點(diǎn)
1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇
國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。
2）項目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性
* 項目總建筑面積: 12.9萬平方米
* 項目總投資: 14828.67萬元
* 項目財務(wù)凈現(xiàn)值:5701.73萬元
* 項目財務(wù)內(nèi)部收益率:27.50%
上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。
3）項目具有突出優(yōu)勢
* 在附近區(qū)域與現(xiàn)代花園的競爭對手較少
* 現(xiàn)代花園小區(qū)的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大
* 公司的資金具有優(yōu)勢
* 項目擁有較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）
* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好
4）項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小
本項目屬于大面積、大規(guī)模開發(fā)，在項目開發(fā)過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。
2.存在問題
1）項目規(guī)模較大，時間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。
2）項目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。
3）房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。
3.主要爭論與意見分歧
通過調(diào)查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)就該商品住宅項目的開發(fā)提出了兩個方案。方案（1）為大面積開發(fā)，方案（2）為小面積開發(fā)。兩方案的建設(shè)經(jīng)營期都為5年。大面積開發(fā)的貸款多于小面積開發(fā)。
根據(jù)該地對住宅需求的預(yù)測，前兩年需求量較高的概率為0.7 ,需求量較低的概率為0.3 ,后三年需求量較高的概率為0.9 ,需求量較底的概率為0.1
在這種情況下用決策樹分析計算知：
大面積開發(fā)期望值：NPV（1）=5701.73萬元
小面積開發(fā)期望值：NPV（2）=2546.76 萬元
由于NPV（1）大于NPV（2）。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。
三．結(jié)論與建議
1.結(jié)論
從經(jīng)濟(jì)效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設(shè)前，進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景看好。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。
從社會效益來說：現(xiàn)代花園建成后，可提供住宅996套，將切實(shí)解決園區(qū)內(nèi)職工的生活及居住問題。由于本小區(qū)注重環(huán)境營造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)又一個亮點(diǎn)，為光谷地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了武漢市的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使光谷人民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。
從環(huán)境效益來說：該開發(fā)過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環(huán)境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務(wù)設(shè)施以及便利的交通，無疑將在該市形成一個全新的修養(yǎng)圣地，對于美化光谷的市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。
縱觀開發(fā)全過程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。
2.建議
強(qiáng)化項目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成。
（1）實(shí)行速度管理，加強(qiáng)項目運(yùn)作進(jìn)度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險。
（2）公司各部門緊密配合，以加快項目運(yùn)作進(jìn)度。
（3）要做精品。產(chǎn)品設(shè)計各個環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計出來的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。
（4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應(yīng)對空間。
（5）注意嚴(yán)格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項工作。特別要準(zhǔn)備好抗風(fēng)險資金，不可挪用。



十六、附圖、附表
一、附圖
附圖1 《場址位置圖》
附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡圖》
附圖3 《各樓型單元平面圖》
附圖4 《各年銷售情況圖》
附圖5 《敏感性分析圖》
二、附表
附表1 《建筑工程費(fèi)用估算表》
附表2 《國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表》
附表3 《安裝工程費(fèi)用估算表》
附表4 《項目投入總資金估算匯總表》
附表5 《流動資金估算表》
附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》
附表7 《損益和利潤分配表》
附表8 《項目財務(wù)現(xiàn)金流量表》
附表9 《主要單項工程投資估算表》
附表10 《資金來源與運(yùn)用表》
附表11 《分年資金投入計劃表》
附表12 《借款償還計劃表》
附表13 《敏感性分析表》

























附圖3:各樓型單元平面圖

①號樓單元平面圖（A、B型）







②號樓單元平面圖（C、D型）










③號樓單元平面圖（E、F型）







④號樓單元平面圖（G、H型）





附圖4
各年銷售情況圖


附圖5
敏感性分析圖




附表1
序號 建、構(gòu)筑物名稱 單位 工程量 單價（萬元） 費(fèi)用合計（萬元）
1 ①號樓型 棟 4 195.4408435 781.7633741
2 ②號樓型 棟 4 243.1535712 972.6142848
3 ③號樓型 棟 15 97.93486944 1469.023042
4 ④號樓型 棟 22 97.19558928 2138.302964
5 入口商店門面 ㎡ 400 按800元/㎡計 32
6 集貿(mào)市場 ㎡ 1000 按500元/㎡計 50
7 總計 　 　 　 5443.703665
建筑工程費(fèi)用估算表




附表2
國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表 單位：萬元
　序號 設(shè)備名稱 設(shè)備購置費(fèi)
　 　 出廠價 運(yùn)雜費(fèi) 總價
1 人工天然氣 9.83 0.7864 10.6164
2 供電供熱系統(tǒng) 483.96 38.7168 522.6768
3 智能系統(tǒng) 163.58 13.0864 176.6664
4 合計 657.37 52.5896 709.9596




附表3
安裝工程費(fèi)用估算表
序號 安裝工程名稱 指標(biāo)（費(fèi)率） 安裝費(fèi)用（萬元）
1 人工天然氣 0.014953527 30.75162907
2 供電供熱系統(tǒng) 0.736206398 1513.993734
3 智能系統(tǒng) 0.248840075 511.7346371
4 合計 　 2056.48






附表4
項目投入總資金估算匯總表 單位：萬元
序號 費(fèi)用名稱 投資額 占項目投入總資金的比例 估算說明
合計 其中：外匯
1 建設(shè)投資 11413.87 0 0.986974795 　
1.1 建設(shè)投資靜態(tài)部分 10401.21 0 0.899408707 　
1.1.1 建筑工程費(fèi) 5443.7037 0 0.470725323 　
1.1.2 設(shè)備及工器具購置費(fèi) 709.9596 0 0.061391285 　
1.1.3 安裝工程費(fèi) 2056.48 0 0.177826949 　
1.1.4 工程建設(shè)其他費(fèi)用 2070.86 0 0.179070409 　
1.1.5 基本預(yù)備費(fèi) 120.21 0 0.010394741 　
1.2 建設(shè)投資動態(tài)部分 1012.658 0 0.087566088 　
1.2.1 漲價預(yù)備費(fèi) 66.1 0 0.005715767 　
1.2.2 建設(shè)期利息 946.55814 0 0.08185032 　
2 流動資金 150.63 0 0.013025205 　
3 項目投入總資金（1+2） 11564.5 0 1 　



附表5
流動資金估算表 單位：萬元
序號 項目 最低周轉(zhuǎn)天數(shù) 周轉(zhuǎn)次數(shù) 計算期
2003 2004 2005 2006
1 流動資產(chǎn) 　 　 1119.76 2090.88 3788.62 15425.3
1.1 應(yīng)收賬款 　 　 0 1254.53 1894.31 6170.14
1.2 存貨 　 　 546.78 627.264 1136.59 1542.53
1.2.1 原材料 　 　 273.39 439.085 795.61 925.52
1.2.2 在產(chǎn)品 　 　 164.034 62.7264 113.659 154.253
1.2.3 產(chǎn)成品 　 　 109.356 125.453 227.317 462.76
1.3 現(xiàn)金 　 　 572.98 209.088 757.724 7712.67
2 流動負(fù)債 　 　 148.7 370.13 768.15 3368.54
2.1 應(yīng)付賬款 　 　 148.7 370.13 768.15 3368.54
3 流動資金（1-2） 　 　 971.06 1720.75 3020.47 12056.8


附表6
銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元
項 目 合 計 計 算 期
2003 2004 2005 2006 2007
銷售（營業(yè)）收入 23185.924 0 2090.88 3788.62 15425 1881.084
A房型銷售收入 1719.586 　 　 801.96 917.63 　
單價（含稅） 　 　 25.704 26.732 26.989 25.704
銷售量（套） 　 　 　 30 34 　
B房型銷售收入 1755.724 　 　 818.82 936.9 　
單價（含稅） 　 　 26.244 27.294 27.556 26.244
銷售量（套） 　 　 　 30 34 　
C房型銷售收入 1472.78 　 　 　 1292.6 180.16
單價（含稅） 　 　 18.016 18.466 18.466 18.016
銷售量（套） 　 　 　 　 70 10
D房型銷售收入 2812.92 　 　 　 2476 336.88
單價（含稅） 　 　 33.688 35.036 35.372 33.688
銷售量（套） 　 　 　 　 70 10
E房型銷售收入 3572.69 　 781.3 797.54 1993.9 　
單價（含稅） 　 　 39.065 39.877 39.877 37.702
銷售量（套） 　 　 20 20 50 　
F房型銷售收入 3250.04 　 696.44 729.6 1824 　
單價（含稅） 　 　 34.822 36.48 36.48 34.491
銷售量（套） 　 　 20 20 50 　
G房型銷售收入 4419.668 　 323.22 337.74 3039.7 719.048
單價（含稅） 　 　 16.161 16.887 16.887 16.342
銷售量（套） 　 　 20 20 180 44
H房型銷售收入 3964.516 　 289.92 302.96 2726.6 644.996
單價（含稅） 　 　 14.496 15.148 15.148 14.659
銷售量（套） 　 　 20 20 180 44
入口商店門面 　 　 　 　 88 　
單價（含稅） 　 　 　 　 0.22 　
銷售量（㎡） 　 　 　 　 400 　
集貿(mào)市場 　 　 　 　 130 　
單價（含稅） 　 　 　 　 0.13 　
銷售量（㎡） 　 　 　 　 1000 　
銷售稅金及附加 1247.5379 　 113.953 206.48 826.34 100.7697
營業(yè)稅 1159.2962 　 104.544 189.431 771.27 94.0542
消費(fèi)稅（不考慮） 　 　 　 　 　 　
城市維護(hù)建設(shè)稅 81.150734 　 7.31808 13.2602 53.989 6.583794
教育費(fèi)附加 7.0909497 　 2.09088 3.78862 1.0798 0.131676

















附表10
序號 項目 合計 計算期
2003 2004 2005 2006 2007
1 資金流入 　 4858.74 6127.2 5885.38 18445.81 13937.9
1.1 銷售（營業(yè)）收入 23185.92 0 2090.88 3788.62 15425.34 1881.08
1.2 長期借款 5002.61 1858.74 2767.86 376.01 　 　
1.3 項目資本金 　 3000 　 　 　 　
1.4 流動資金回收 　 　 1268.46 1720.75 3020.47 12056.8
2 資金流出 　 6233.89 6959.01 7678.73 20574.32 902.979
2.2 銷售稅金及附加 　 　 113.953 206.4798 826.3355 100.77
2.3 所得稅 2346.207 0 0 0 1758.703 587.504
2.4 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 　 4858.74 4858.74 4164.63 　 　
2.5 流動資金 　 1268.46 1720.75 3020.47 12056.8 　
2.6 各種利息支出 　 106.692 265.567 287.1498 287.1498 　
2.7 償還債務(wù)本金 　 0 0 0 5002.61 　
2.8 分配股利或利潤 　 　 　 　 642.7261 214.706
3 資金盈余（1-2） 　 -1375.2 -831.81 -1793.35 -2128.51 13034.9
4 累計資金盈余 　 　 　 　 　 6906.08
資金來源與運(yùn)用表（新設(shè)項目法人項目） 單位：萬元




附表11
分年資金投入計劃表 單位：萬元
序號 名稱 人民幣
2003 2004 2005 2006 小計
　 分年計劃（%） 35 35 30 　 100
1 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 4858.74 4858.74 4164.63 0 13882.11
2 建設(shè)期利息 106.6917 265.5668 287.1498 287.1498 946.558144
3 流動資金 971.06 1720.75 3020.47 12056.8 17769.08
4 項目投入總資金（1+2+3） 5936.492 6845.057 7472.25 12343.95 32597.7481





附表12
借款償還計劃表 單位：萬元
序號 項目 合計 計算期
2003 2004 2005 2006
1 借款 　 　 　 　 　
1.1 年初本息余額 　 　 1858.74 4626.6 5002.61
1.2 本年借款 5002.61 1858.74 2767.86 376.01 　
1.3 本年應(yīng)計利息 946.558 106.692 265.567 287.1498 287.1498
1.4 本年還本付息 　 106.692 265.567 287.1498 5289.76
　 其中：還本 　 0 0 0 5002.61
　 付息 946.558 106.692 265.567 287.1498 287.1498
1.5 年末本息余額 　 1858.74 4626.6 5002.61 0
2 還本資金來源 　 　 　 　 　
2.1 當(dāng)年可用于還本的折舊和攤銷 　 　 　 　 　
2.2 以前年度結(jié)余可用于還本資金 　 106.692 265.567 287.1498 5289.76
2.3 可用于還款的其他資金 　 　 　 　 　


附表13
敏感性分析表
序號 不確定因素 變化率（%） 內(nèi)部收益率（%） 變化幅度（%） 敏感系數(shù)
　 基本方案 　 27.5039259 　 　
1 產(chǎn)品價格 10% 56 28.4960741 2.84960741
-10% -8 -35.5039259 3.55039259
2 建設(shè)投資 10% 8 -19.5039259 -1.95039259
-10% 38 10.4960741 -1.04960741





十七、組員評價
組長：
杜長亮：負(fù)責(zé)本小組的全局統(tǒng)籌規(guī)劃以及管理協(xié)調(diào)工作，根據(jù)各組員情況，合理安排了各組員的工作任務(wù)。在工作期間比較好的協(xié)調(diào)了組員間的工作，充分調(diào)動了他們的積極性，檢查督促小組成員按時完成當(dāng)期的任務(wù)。
另外負(fù)責(zé)總論、選址方案、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、財務(wù)評價、研究結(jié)論與建議等具體工作。同時與組員劉挺共同擔(dān)負(fù)著編輯，整理各組員上交的資料。通過查找各方資料，結(jié)合本次作業(yè)具體要求，合格、按時完成了任務(wù)。
組員：
劉 挺：負(fù)責(zé)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案、選址方案、勞動安全衛(wèi)生與消防的具體工作，大力協(xié)助組長作出了難度較大的財務(wù)評價。根據(jù)市場調(diào)查，結(jié)合武漢房地產(chǎn)市場房屋方案，制定了產(chǎn)品方案，并繪制出選址方案圖和小區(qū)規(guī)劃簡圖和協(xié)助組長負(fù)責(zé)了大量的編輯、整理工作。
朱海明：負(fù)責(zé)節(jié)能節(jié)水措施、環(huán)境影響評價、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置及風(fēng)險分析具體工作。在有限的時間內(nèi)收集到了大量房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資料，除了對自己的工作按時完成之外，還積極協(xié)助了其他組員，對我們組的編制工作作出了很大的幫助。
陳志雄：負(fù)責(zé)市場預(yù)測、項目實(shí)施進(jìn)度及選址方案等具體工作。通過多種渠道查閱大量資料，并到附近當(dāng)代花園，學(xué)府家園等可比性項目進(jìn)行了實(shí)地考察，作出了較為全面中肯的市場預(yù)測，為后續(xù)編制工作奠定了良好的基礎(chǔ)。
張軼勇：負(fù)責(zé)投資估算、融資方案以及社會評價的具體工作。對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，根據(jù)建設(shè)規(guī)模，制定出了融資方案和投資估算，為后續(xù)的財務(wù)評價奠定了基礎(chǔ)，為本組工作作出了積極的貢獻(xiàn)。
在本次作業(yè)任務(wù)中，各組員積極發(fā)揮主觀能動性，相互協(xié)作，發(fā)揮團(tuán)隊精神，按時出色的完成了任務(wù)。
房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告