國際置地相關(guān)樓盤分析報告
國際置地是烏市房產(chǎn)界中2000年出現(xiàn)的一匹黑馬，目前共開發(fā)了五個項目——“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”、“國菁苑”和“南門國際城”，其中“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”和“國菁苑”四個樓盤相隔較近，周邊環(huán)境相差不是很大。而“南門國際城”將已規(guī)劃為烏市最現(xiàn)代化的樓盤之一。
一、 現(xiàn)就國際置地“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”和“國菁苑”的周邊環(huán)境及現(xiàn)狀做客觀、綜合的分析。
1、 “國鑫苑”
“國鑫苑”是國際置地開發(fā)最早的樓盤，是由7棟多層住宅和2棟小高層組成，戶型從38.5平方米的單身公寓到260.3平方米的大富之家不等。目前，多層已售完入住，小高層也已所剩無幾，小區(qū)位于倉房溝路，交通便利3、10、16、35、902、912、905路公交車均可到達。商貿(mào)城、火車站三者之間僅五分鐘車距，購物方便。醫(yī)療衛(wèi)生一應(yīng)俱全：區(qū)人民醫(yī)院、婦幼保健院、中醫(yī)院都只需幾分鐘車距。鄰近的鐵四中、三十三中、四中、廣播電大等為子女上學(xué)提供便利。
2、 “國怡苑”
“國怡苑”位于珠江路2號，由5棟多層組成，戶型由
56.3平方米~~110.8平方米組成，7、35、109、911、915路公交車均可到達。小區(qū)與水泥廠相距不遠，空氣質(zhì)量不好，街道也較臟亂，但鄰近六大商品交易市場，形成了購物方便，商業(yè)價值高的地理環(huán)境。十三中、鐵四中、十二中、新大等為子女上學(xué)提供方便。友誼醫(yī)院、結(jié)核病醫(yī)院、區(qū)醫(yī)院使就醫(yī)有保證。目前，工程已出地面，計劃5棟多層于今年年底交付使用，現(xiàn)已售出約60%。
3、 “國書苑”
“國書苑”位于勝利路60號，總建筑面積約2.5萬平
方米，由4棟多層組成。1、101、104路公交車均可到達，緊鄰延安公園，環(huán)境幽雅，新大、藝術(shù)學(xué)院、實驗中學(xué)、六中、商校等學(xué)校環(huán)繞四周，書香氣息濃郁；而友誼醫(yī)院、結(jié)核病醫(yī)院、維吾爾醫(yī)院、婦幼保健院都近在咫尺，業(yè)主就醫(yī)有保證。工期與國怡苑相同，現(xiàn)已動工，計劃在2001年年底交工，現(xiàn)已售出約45%。
4、 “國菁苑”
“國菁苑”現(xiàn)在還未動遷，這是造成銷售障礙的主要原因之一。小區(qū)位于新華南路95號，共有6棟多層，周邊少數(shù)民族較多。鄰近動物園、水上樂園，空氣質(zhì)量較好，7、35、51、109、911、915路公交車均從小區(qū)門前經(jīng)過，小區(qū)周邊沒有離得較近的大型超市、商場，其購物環(huán)境不是很理想。
5、 “南門國際城”
“南門國際城”地處烏市金融一條街，極具升值潛力，
小區(qū)規(guī)劃為：6棟28層的高層和48棟16~18層不等的小高層，總建筑面積達60萬余平方米，多種戶型，交通便利，可乘1、3、60、101、104等多路公交到達烏市各處。采用車人分流，總體規(guī)劃30年不落后。
二、對烏市房產(chǎn)的現(xiàn)狀分析
烏市作為新疆的首府，擁有160萬常住人口，加上近80萬外來人口的涌入，在衣食住行中，住宿的供需矛盾將大大加劇。從2000年房產(chǎn)市場來看，隨著城市居民收入的增加和住房貸款進入千家萬戶，越來越多的家庭準備購買住房，那些規(guī)劃為60~70平方米的二室一廳的住宅頗受歡迎，而比較理想的住房面積卻又在戶型為三室一廳的面積為80~90平方米，這就烏魯木齊的房產(chǎn)現(xiàn)狀還存在著價格上的銷售障礙，如果能開發(fā)出消費者既能接受的價格又使其喜歡的戶型的話，在銷售上應(yīng)該是輕松一點?？偟膩碚f，今年的房產(chǎn)消費仍以多層為主，而隨著現(xiàn)實經(jīng)濟現(xiàn)狀的回升，購房者的購房率將有一定程度的提高，但同時也不得不承認，購房者實際的經(jīng)濟承受能力并不是在我們理想和預(yù)測中的那樣穩(wěn)定和充足，同時也反應(yīng)出我們現(xiàn)在的房產(chǎn)開發(fā)商并不是根據(jù)現(xiàn)實消費者和潛在消費者的消費能力在進行樓盤的開發(fā)，而是進行主觀愿景賣房。所以，正確的引導(dǎo)房產(chǎn)消費是目前房產(chǎn)開發(fā)商的又一重要決策。隨西部大開發(fā)戰(zhàn)略的啟動，高層、小高層的消費將成為近年來烏魯木齊房產(chǎn)的消費趨勢。
三、競爭環(huán)境分析
在國際置地樓盤的相同或相鄰地段，同樣也存在著許多極具競爭力的樓盤國，現(xiàn)從競爭對手的公司現(xiàn)狀、開發(fā)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、賣點等幾個方面進行簡要的闡述。
1、 得源峰房產(chǎn)——“得福小區(qū)”（經(jīng)濟適用房）
得源峰房產(chǎn)公司目前開發(fā)的項目有“得福小區(qū)”、“得源
峰大廈”、“得錦小區(qū)”等共三個小區(qū)；其中“得福小區(qū)”總建筑面積約12000平方米，共有8種戶型，定于2001年3月下旬動工，計劃11月交付使用。小區(qū)地理位置稍偏，小區(qū)內(nèi)部公益配套設(shè)施規(guī)劃不夠齊備。
2、 大灣房產(chǎn)——“昌樂園”（經(jīng)濟適用房）
大灣房產(chǎn)公司是唯一的鄉(xiāng)屬城市綜合開發(fā)二級企業(yè)，現(xiàn)
有總資產(chǎn)5000萬元，已形成集房產(chǎn)開發(fā)、飲食服務(wù)、物資商貿(mào)、建材經(jīng)銷、物業(yè)管理、售后服務(wù)等為一體的較有規(guī)模的經(jīng)濟實體。目前，已開發(fā)的項目有“金灣園”和“昌樂園”。“昌樂園”一、二期以進住，三期計劃4月左右動工，年底交付使用。總建筑面積約20萬平方米，周邊環(huán)境幽雅。污染少，文化氛圍濃厚，六中、十六中、二十二中、實驗中學(xué)商校、藝術(shù)學(xué)院、第十小學(xué)、大灣小學(xué)環(huán)行簇擁。10、60、61、65、901、801路公交車直達小區(qū)。自治區(qū)第二人民醫(yī)院、友誼醫(yī)院、邊防醫(yī)院為業(yè)主解除后顧之憂。但距市中心較遠，購物環(huán)境不是很理想。
3、 成基房產(chǎn)——“城市花園”（經(jīng)濟適用房）
成基房產(chǎn)已開發(fā)的項目有27層的“成基世紀嘉園”
高層和總建筑面積為10萬余平方米的“城市花園”，目前，主體已完工，計劃在今年6月底交付使用，小區(qū)位于珠江路7號塑料廠大門左轉(zhuǎn)30米處，鄰近月明樓、糧油交易市場、果品蔬菜市場，商業(yè)價值大。7、3、35、51、68、109路公交車均可到達，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃較好，但周邊環(huán)境不太好，街道臟亂，人員復(fù)雜。
4、 廣匯房產(chǎn)——“泰禧小區(qū)”、“匯珍小區(qū)”、“廣晟小區(qū)”、“廣益小區(qū)”（商品房）
“泰禧小區(qū)”、“匯珍小區(qū)”已基本售完進住，但小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃還未做，“匯珍小區(qū)”計劃今年再開發(fā)兩棟多層，而“廣晟小區(qū)”、“廣益小區(qū)”今年才動工，“廣晟小區(qū)”為臨街的兩棟高層，“廣益小區(qū)”由1棟小高層和8棟多層組成，工程已出地面，計劃在2002年2月底交付使用。位置稍偏，周邊環(huán)境不好。
5、 啤酒花房產(chǎn)——“陽光小區(qū)”（商品房）
啤酒花房產(chǎn)隸屬啤酒花股份公司，實力雄厚，已成功的開發(fā)了“晨光花園小區(qū)”、“昌大小區(qū)”及“陽光花園小區(qū)”。“陽光花園小區(qū)”位于新華南路106號，由8棟多層組成，約3萬平方米，戶型50~140平方米，現(xiàn)已開始進住。7、51、35、68、109路可達小區(qū)，毗鄰動物園、水上樂園，新大、六中、三十三中、新華書店均在周圍，人文環(huán)境俱佳。臨近的僅有友誼醫(yī)院、結(jié)核病醫(yī)院，醫(yī)療環(huán)境不完善，出行購物不便。
6、 宏大房產(chǎn)——“錦祥苑”（經(jīng)濟適用房）
宏大房產(chǎn)是我公司全程服務(wù)的客戶之一，目前，已開發(fā)
18個項目，“錦祥苑”位于新華南路鐵皮廠院內(nèi)，現(xiàn)4棟多層已主體封頂，計劃今年6月交付使用，臨近動物園、水上樂園，空氣質(zhì)量較好，已基本售完。
四、總結(jié)
由于消費者在買房時主要還是把價位放在第一位，其次才是
地段、戶型，所以國際置地的“國鑫苑”、“國怡苑”、“國書苑”、“國菁苑”四個樓盤，與周邊競爭小區(qū)相比，其價位稍低，在2001年春節(jié)后掀起了銷售小高潮，從目前的銷售狀況來看，沒有太大問題。“南門國際城”是國際置地今年的主打項目，由于其獨特的繁華地理位置和原南門體育館的知名度，使得“南門國際城”家喻戶曉，現(xiàn)已開始內(nèi)部定購，計劃于2001年年底交付使用，到時將建成高標準的、與國際接軌的、集住宅、辦公、娛樂休閑、購物與一體的現(xiàn)代化商城。
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