房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告內(nèi)容
可行性研究應(yīng)包括以下內(nèi)容：
項(xiàng)目決策背景及摘要
一、外部環(huán)境
1、 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；
2、 土地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；
二、內(nèi)部因素
1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；
2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；
3、 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；
第一部分：項(xiàng)目概況
一、 土地位置
土地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。
附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出土地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。
二、 土地現(xiàn)狀
1、 四至范圍；
2、 地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；
3、 地面現(xiàn)狀，包括土地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；
4、 地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響；
5、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；
6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、 地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；
地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；
地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。
三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套
1、 交通狀況
（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；
（2） 土地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；
（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；
2、 教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。
3、 醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平
4、 大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)
5、 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施
6、 公園
7、 銀行
8、 郵局
9、 其他
附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。
（二）土地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀
四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫）
1、 治安情況
2、 空氣狀況
3、 噪聲情況
4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）
6、 周邊景觀
7、 風(fēng)水情況
8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等。
9、 其他
五、 大市政配套（都要說(shuō)明距土地距離、成本、接入的可能性）
1、 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展
包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與土地的關(guān)系（影響）。
2、 供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
3、 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。
4、 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。
5、 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距土地距離、涉及線路成本等。
6、 燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。
7、 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距土地距離、接口位置。
附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。
六、 規(guī)劃控制要點(diǎn)
1、 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積
3、 綜合容積率、住宅容積率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 綠化率
7、 其他
七、 土地價(jià)格
土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。
八、 土地升值潛力初步評(píng)估。
從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。
近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。
九、 立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析
第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述
（一） 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀
1、 土地所有權(quán)歸屬
2、 土地使用權(quán)歸屬
3、 土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)）
4、 土地的用途
5、 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
（二） 計(jì)劃手續(xù)
1、 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)
2、 立項(xiàng)主體是否能夠變更
3、 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間
4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
（三） 規(guī)劃手續(xù)
1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬
2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬
3、規(guī)劃用地用途
4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
（四） 土地手續(xù)
1、 征地批文
2、 土地使用權(quán)出讓合同
3、 拆遷安置補(bǔ)償
4、 有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）
（五） 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估
1、 取得土地使用權(quán)的程序描述
2、 取得土地使用權(quán)需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件
4、 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）
（六） 項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）
1、 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由
2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙
3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日
（七） 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
政府資源利用的評(píng)估：
（1） 當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度；
（2） 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；
（3） 當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；
（4） 地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；
（5） 與政府合作關(guān)系。
政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響：
（1） 城市規(guī)劃限制或更改；
（2） 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
1、 合作方基本情況：
合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背景等。
2、 合作方式：
（1） 合作方式描述
例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。
（2） 選擇合作方式的主要原因
3、 主要合作條件
雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于：
（1） 報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理
（2） 拆遷安置補(bǔ)償
（3） 付款內(nèi)容和條件
（4） 交地標(biāo)準(zhǔn)
除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。
4、 合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：
（1） 通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；
（2） 土地使用年限；
（3） 土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；
（4） 土地方的信用；
（5） 付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)）土地手續(xù)的配合；
（6） 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。
三、總體評(píng)價(jià)
對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。
第三部分：市場(chǎng)分析
一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況
1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述
• 形成時(shí)間
• 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況
• 購(gòu)買人群變化
2、 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）
• 開(kāi)工量/竣工量
• 銷售量/供需比
• 平均售價(jià)
3、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)
二、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征
1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況
2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征
• 平均售價(jià)
• 開(kāi)發(fā)規(guī)模
• 產(chǎn)品形式
• 平均消化率
• 平均容積率
• 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征
3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況
附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。
4、 未來(lái)2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型
5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)
6、 結(jié)論：
• 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)
• 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制
• 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力
• 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題
三、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究和市場(chǎng)定位
1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）
2、 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。
3、 確定目標(biāo)客戶
4、 市場(chǎng)定位
四、 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素
產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。
五、 產(chǎn)品定位及建議
戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。
第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析
一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1、 既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。
2、 容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。
3、 有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。
4、 周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。
5、 市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。
6、 周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。
二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念
1、 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。
2、 技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。
3、 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。
第五部分：工程及銷售計(jì)劃
一、 截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。
二、 工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。（按季列示）
三、 銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）
第六部分：投資收益分析
一、 成本預(yù)測(cè)
說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下的成本測(cè)算，分別列示。）

項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2）
土地獲得價(jià)款
開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)
主體建筑工程費(fèi)
主體安裝工程費(fèi)
社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
園林環(huán)境費(fèi)
配套設(shè)施費(fèi)
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
開(kāi)發(fā)成本合計(jì)
管理費(fèi)用
銷售費(fèi)用
財(cái)務(wù)費(fèi)用
項(xiàng)目總投資
二、 稅務(wù)分析
1、 營(yíng)業(yè)稅及附加
2、 所得稅
3、 土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。
三、 經(jīng)濟(jì)效益分析
1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等
2、 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項(xiàng)目總金額（萬(wàn)元）
銷售收入
直接成本
總投資
稅前利潤(rùn)
稅后利潤(rùn)
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
總投資回報(bào)率
銷售毛利率
獲利指數(shù)
資金峰值比例
地價(jià)支付貼現(xiàn)比
啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)
3、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2001年 ﹒﹒﹒ 20××年 合 計(jì)
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年
結(jié)算面積（m2）
單位利潤(rùn)(元/m2)
利潤(rùn)(萬(wàn)元)
4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。
（1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本×90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本×110% 預(yù)測(cè)成本×120%
總投資
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
保本售價(jià)
（2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià)×90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià)×110% 預(yù)測(cè)售價(jià)×120%
營(yíng)業(yè)額
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
（3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化
主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5
多高層比
營(yíng)業(yè)額
總投資
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
內(nèi)部收益率
銷售凈利率
5、 盈虧平衡點(diǎn)分析
1） 保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)
2） 保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]
式中：
C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）
R：表示保本銷售率
S：表示單位售價(jià)
T1：表示營(yíng)業(yè)稅率
T2：表示所得稅率
四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
1、 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。
2、 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。
3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額
第七部分：管理資源配置
一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。
二、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。
三、 人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。
第八部分：綜合分析與建議
一、 優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。
二、 劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論述。
三、 機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、土地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。
四、 結(jié)論和建議
第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容
（一） 主要指標(biāo)測(cè)算
1、 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)
2、 投資收益分析（參考以下格式）：

經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M ﹒﹒﹒ A+nM
樓面地價(jià)
開(kāi)發(fā)成本
總投資
稅前利潤(rùn)
稅后凈利
內(nèi)部收益率
房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告內(nèi)容